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    淺談房產(chǎn)拆遷的成本管理

    2011-12-31 03:23:00陳慧琳
    關(guān)鍵詞:成本管理工作

    陳慧琳

    (大慶市薩爾圖區(qū)房產(chǎn)管理站,黑龍江 大慶 163316)

    前言

    由于在傳統(tǒng)體制中,房屋的拆遷實(shí)行的安置辦法具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩,因此,拆遷中產(chǎn)生的矛盾并不十分突出;而隨著城市房屋拆遷市場(chǎng)化運(yùn)作的逐步實(shí)行,城市危舊房屋拆遷改造的規(guī)模也越來(lái)越大,涉及的問(wèn)題也更為復(fù)雜,矛盾日益突出。廣大的被拆遷人、房屋使用人遵守拆遷法規(guī),積極配合拆遷,為城市的建設(shè)和發(fā)展做出了的貢獻(xiàn),但也存在對(duì)拆遷成本管理的措施不當(dāng),損害了拆遷人的利益,嚴(yán)重阻礙了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。綜上,為體現(xiàn)公平原則和與時(shí)俱進(jìn)的精神,為解決當(dāng)前普遍存在的拆遷難題,提供了拆遷成本的有效管理和控制。

    1 房產(chǎn)拆遷的成本組成

    相比其他經(jīng)濟(jì)措施,房產(chǎn)拆遷的成本管理更為復(fù)雜,不僅項(xiàng)目的時(shí)間可能比較長(zhǎng),而且動(dòng)遷的工作有要求細(xì)致高效。因此,房產(chǎn)拆遷的成本具有其自身的特點(diǎn),成本核算上也存在一些問(wèn)題。

    首先,房產(chǎn)拆遷的成本不能進(jìn)行隨意分?jǐn)?。用于拆遷的部分房產(chǎn)成本沒(méi)有根據(jù)實(shí)際用途轉(zhuǎn)出,有時(shí)相關(guān)內(nèi)容根本不做任何分?jǐn)?。由于成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性,造成拆遷工程成本的核算部分脫離實(shí)際情況,無(wú)法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。

    其次,在拆遷工程中,實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在購(gòu)買(mǎi)或自建拆遷用房等項(xiàng)目上,沒(méi)有制定規(guī)范的操作程序,造成拆遷工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得,導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性,給經(jīng)營(yíng)決策造成影響。

    最后,在拆遷工作中,人力成本難以計(jì)量。拆遷工作需要大量的時(shí)間和耐心,需要切實(shí)的向被動(dòng)遷對(duì)象進(jìn)行講解,有效的進(jìn)行安置工作。工作中不確定性較大,花費(fèi)的人力和其他成本難以具體計(jì)量,相關(guān)費(fèi)用難以審核,這部分成本既不透明也難以控制。同時(shí),加上相關(guān)財(cái)務(wù)人員水平不高的情況也經(jīng)常出現(xiàn),往往不重視建設(shè)過(guò)程的成本管理,致使成本反映不真實(shí),造成房產(chǎn)拆遷成本無(wú)從考核。

    2 成本控制策略及程序

    房產(chǎn)拆遷作為耗費(fèi)大量資金和人才資本的社會(huì)行為,需要對(duì)土地資源、政策資源、人力資源以及技術(shù)資源等進(jìn)行有效的整合,來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。同時(shí),作為具有社會(huì)屬性、技術(shù)屬性及生產(chǎn)屬性的社會(huì)行為,造成了其產(chǎn)品成本控制的復(fù)雜性。對(duì)于其成本管理工作的開(kāi)展,應(yīng)給予重視,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,加強(qiáng)成本管理觀念的創(chuàng)新,切實(shí)開(kāi)展具體的成本控制工作。

    2.1 成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新

    長(zhǎng)期以來(lái),房產(chǎn)拆遷工作的成本管理時(shí)往往比較重視某一領(lǐng)域或階段成本的控制,而忽視對(duì)其他領(lǐng)域或階段的成本的分析與研究。相關(guān)管理人員應(yīng)該樹(shù)立成本的系統(tǒng)管理觀念,將房產(chǎn)拆遷的成本管理工作做為一系統(tǒng)工程進(jìn)行,強(qiáng)調(diào)整體與全局,對(duì)拆遷成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析與研究。

    2.2 成本控制的相關(guān)程序

    如何提高成本控制工作的效率,首先必須要有明確的思路,不僅要有符合實(shí)際的考核指標(biāo),還要有有力的監(jiān)督,兼顧效率與公平。對(duì)于房產(chǎn)拆遷工作而言,成本控制涉及內(nèi)容復(fù)雜,應(yīng)做好設(shè)計(jì)預(yù)算和考核指標(biāo),具體分析拆遷工作的實(shí)際情況,找出控制成本的主要內(nèi)容,形成科學(xué)有效的責(zé)任成本體制。

    2.3 預(yù)算管理

    實(shí)行拆遷工作的預(yù)算管理是進(jìn)行房產(chǎn)拆遷成本控制的有效手段。房產(chǎn)拆遷的成本管理工作始于預(yù)算的編制,終于預(yù)算的執(zhí)行分析。全面的進(jìn)行成本預(yù)算管理是普遍采用的現(xiàn)代管理模式,全面預(yù)算管理系統(tǒng)為房產(chǎn)拆遷工作的預(yù)算工作的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個(gè)有效的手段。

    3 房產(chǎn)拆遷成本管理的具體控制方法

    3.1 行政部門(mén)成本控制

    相關(guān)的行政部門(mén)主要負(fù)責(zé)相關(guān)的運(yùn)營(yíng)工作,要切實(shí)的擔(dān)負(fù)起所承擔(dān)的責(zé)任,對(duì)房產(chǎn)拆遷工作給予相關(guān)的支持。在房產(chǎn)的拆遷工作中,相關(guān)行政部門(mén)主要發(fā)生的費(fèi)用在于管理費(fèi)用。對(duì)于相關(guān)的從事房地產(chǎn)的企業(yè)而言,也應(yīng)將管理費(fèi)用納入預(yù)算管理范疇,具體針對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用的產(chǎn)生進(jìn)行具體分析,控制其總量,個(gè)別實(shí)行定額制,將管理費(fèi)用控制在一個(gè)合理范圍。

    3.2 財(cái)務(wù)部門(mén)成本控制

    首先,要加強(qiáng)相關(guān)資金管理,作為財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié),資金管理嚴(yán)重影響了房產(chǎn)拆遷工作的順利進(jìn)行。房產(chǎn)拆遷項(xiàng)目作為土地資源的合理開(kāi)發(fā)再利用的前期項(xiàng)目,在整個(gè)土地資源使用項(xiàng)目過(guò)程中,往往是投入最大的,因此,為了保證房產(chǎn)拆遷工作的順利進(jìn)行,要求相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行有效的統(tǒng)籌安排,合理調(diào)度,積極落實(shí)補(bǔ)償金的發(fā)放。同時(shí),在相關(guān)的資金管理過(guò)程中,對(duì)所有財(cái)務(wù)往來(lái)都要嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事,要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移,據(jù)實(shí)填制憑證,認(rèn)真審核,落實(shí)個(gè)人責(zé)任范圍避免出現(xiàn)問(wèn)題。

    其次,要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)計(jì)劃,進(jìn)行有效預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算,將房產(chǎn)拆遷的成本控制在預(yù)算內(nèi)。對(duì)于超出預(yù)算的費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)于即將要開(kāi)始的拆遷工程項(xiàng)目,要求工程部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目提前做出規(guī)劃設(shè)計(jì),財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)工程圖紙做出預(yù)算,并在工程過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)督。待項(xiàng)目完成后,財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)支付款項(xiàng)等嚴(yán)格把關(guān),審核成本和決算表,準(zhǔn)確真實(shí)地反應(yīng)工程成本。

    最后,應(yīng)堅(jiān)持成本控制的長(zhǎng)效機(jī)制,作為各級(jí)政府部門(mén)和相關(guān)企業(yè)的重要工作,房產(chǎn)拆遷工作的成本控制管理工作并不是短期或偶然發(fā)生工作,而是需要相關(guān)政府部門(mén)與企業(yè)共同努力才能完成的系統(tǒng)工程。要求相關(guān)政府的財(cái)務(wù)部門(mén)和企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)不僅應(yīng)做好詳細(xì)的賬務(wù)明細(xì),而要主動(dòng)參與到公司各階段的成本控制工作中。相關(guān)的財(cái)務(wù)人員需要進(jìn)入實(shí)際拆遷現(xiàn)場(chǎng),了解房產(chǎn)拆遷工作的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r,詳細(xì)的對(duì)工作難易程度進(jìn)行評(píng)估,有利于評(píng)價(jià)工作進(jìn)程,做好資金安排。

    3.3 拆遷工作成本控制

    首先,房產(chǎn)的拆遷工作應(yīng)事先做好明確的時(shí)間和人員安排計(jì)劃。詳細(xì)有效的計(jì)劃是做好工作的前提條件,這樣有利于相關(guān)部門(mén)和企業(yè)進(jìn)行有效的資金安排和人員安排,不僅可以提高房產(chǎn)拆遷工作的實(shí)際效率,也可以減少不必要的人力物力等資源浪費(fèi)。在拆遷過(guò)程中,應(yīng)做到每戶動(dòng)遷對(duì)象都有固定的經(jīng)辦人負(fù)責(zé),這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動(dòng)遷對(duì)象的實(shí)際情況,宣傳動(dòng)遷政策,簽約后還需要積極幫動(dòng)遷戶做好相關(guān)的回遷動(dòng)遷的工作。由于拆遷工作中牽扯的利益較大,因此具體將實(shí)際拆遷工作分配落實(shí)下去,做到責(zé)任到位,將動(dòng)遷戶利益放在首位,可以加快動(dòng)遷工作的進(jìn)程。

    其次,應(yīng)加強(qiáng)拆遷補(bǔ)償安置成本控制,由于這將直接關(guān)系到拆遷工作的難易程度。一般來(lái)講政府相關(guān)政策規(guī)定,該部分成本主要根據(jù)被動(dòng)遷對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估值構(gòu)成,一般有并且受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)制約。因此,具體可采取以下措施:要把握住對(duì)等的原則,尤其是在房產(chǎn)拆遷工作中,拆遷公司與被拆遷對(duì)象處在不對(duì)等的地位中,這不僅表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位,而且也表現(xiàn)在參與拆遷的主動(dòng)性,補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。要根據(jù)房屋種類(lèi)采用有針對(duì)性的評(píng)估方法,隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐,帶來(lái)了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地,采用貨幣補(bǔ)償時(shí),往往由政府定區(qū)位地價(jià),然后再考慮房屋重置價(jià);要評(píng)估之前首先應(yīng)明析評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)文件,產(chǎn)權(quán)文件是每個(gè)評(píng)估師在進(jìn)行估價(jià)時(shí),首先必須掌握的重要資料,是正確估價(jià)的基礎(chǔ)。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同,但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)。

    4 結(jié)語(yǔ)

    在拆遷工作中,應(yīng)依法保護(hù)拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益,要注意維護(hù)社會(huì)公平的原則,對(duì)拆遷當(dāng)事人雙方都依法予以保護(hù)。以法律為準(zhǔn)繩來(lái)衡量,注意使社會(huì)公平在法規(guī)中得到保障,使社會(huì)公平成為拆遷人當(dāng)事人雙方都能夠平等地享受到的權(quán)力,真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平方面進(jìn)行了卓有成效的探索和可喜的突破與創(chuàng)新。

    [1]張鎮(zhèn)宇.動(dòng)遷安置用房?jī)r(jià)格對(duì)動(dòng)遷成本的影響分析.上海管理科學(xué),2004.

    [2]王迪.從EVA看中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造.市場(chǎng)周刊研究版,2005.

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