孫宏斌 下一條路

　　創(chuàng)業(yè)簡(jiǎn)歷：
　　1994年，創(chuàng)辦房地產(chǎn)中介順馳；
　　1995年，順馳和聯(lián)想集團(tuán)、中科集團(tuán)成立天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；
　　2003年，設(shè)立融創(chuàng)中國(guó)；
　　2010年10月7日，融創(chuàng)中國(guó)在香港掛牌交易.
　　
　　2010年10月7日，融創(chuàng)中國(guó)在香港完成了上市的夢(mèng)想，而這天卻讓孫宏斌等了16年?！昂芏嗳硕颊f我屢戰(zhàn)屢敗、屢敗屢戰(zhàn)，有點(diǎn)曾國(guó)藩的味道。我們吃過虧，困難比別人多，換來血的教訓(xùn)，因此會(huì)更加穩(wěn)健?！?7歲的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌的一席話的確值得回味。
　　7年前，曾豪情萬丈的地產(chǎn)黑馬順馳橫空出世，成為當(dāng)時(shí)最炙手可熱的企業(yè)。2004年初，即在順馳開始全國(guó)擴(kuò)張的第二年，前聯(lián)想集團(tuán)助理總裁、后加盟了順馳中國(guó)出任副總裁的荊宏意外邂逅了柳傳志。柳傳志特意要荊宏向?qū)O宏斌傳話：小孫太急了，做企業(yè)不能跑，而且在擴(kuò)張時(shí)一定要注意資金鏈，有些話也不能說得太滿。
　　當(dāng)時(shí)的孫宏斌已很難聽進(jìn)去。他一度自負(fù)地以為自己超前地看透了房地產(chǎn)業(yè)的顯規(guī)則和潛規(guī)則。他采取分期支付土地款、縮短從拿地到開盤周期等方式，把有限的資金運(yùn)用到了極至，就像是“拿兩個(gè)蓋子去蓋10個(gè)瓶子”。
　　2003年，如日中天的孫宏斌在順馳之外設(shè)立融創(chuàng)中國(guó)。2004年，孫宏斌豪放地宣稱：順馳將在3年后達(dá)到1000億元的銷售規(guī)模，從而一騎絕塵坐穩(wěn)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)老大的位置。他說，包括萬科在內(nèi)的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)模式過于傳統(tǒng)，發(fā)展速度太慢，規(guī)模太小，不能適應(yīng)高速成長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。
　　高速前進(jìn)的順馳并沒有堅(jiān)持太久，資金鏈斷裂，管理失控，香港上市杳無音信，私募在最后簽字前撤走，孫宏斌對(duì)順馳戰(zhàn)略的偏執(zhí)終將他陷于絕境。2006年9月，香港路勁基建通過注資的形式獲得了順馳的絕大部分股份，為了保存順馳的品牌和團(tuán)隊(duì)，孫宏斌將自己12年的心血幾乎是以白送的方式售出。
　　當(dāng)年，聯(lián)想控股董事局主席柳傳志把孫宏斌送進(jìn)監(jiān)獄，又在其出獄后以50萬元助其創(chuàng)業(yè)，他曾對(duì)孫宏斌講：“你做企業(yè)別的都挺好，就是太急躁了。如果把心態(tài)穩(wěn)一穩(wěn)，我相信你能再次起來?！绷鴤髦菊f對(duì)了。在從公眾視野中銷聲匿跡三年后，孫宏斌在2010年帶領(lǐng)著他的融創(chuàng)中國(guó)回到聚光燈下。與孫宏斌的融創(chuàng)一起浮出水面的，是一長(zhǎng)串令人炫目的投資者名單：雷曼兄弟、鼎暉資本、新天域、中投、中銀、德意志銀行、貝恩。
　　
　　順馳崩盤
　　
　　中國(guó)地產(chǎn)界似乎沒有誰的故事比孫宏斌的更富悲情色彩：先是在20多歲因過早表現(xiàn)出領(lǐng)袖氣質(zhì)，成為聯(lián)想公司的不安定因素，并因挪用公款罪名入獄服刑4年；出獄后創(chuàng)立的順馳曾一度讓他無限接近首富光環(huán)，但激進(jìn)擴(kuò)張帶來的管理稀釋和風(fēng)險(xiǎn)失控最終讓其成為中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模崇拜的悲劇標(biāo)本。
　　2004年2月，順馳聘任匯豐銀行擔(dān)任海外上市保薦人。8月，順馳通過聯(lián)交所聆訊。但孫宏斌因1990年在聯(lián)想集團(tuán)時(shí)曾因挪用公款罪入獄，盡管為了上市已取得法院的判決撤銷，但匯豐還是覺得孫宏斌不擔(dān)任董事長(zhǎng)更為穩(wěn)妥。
　　就像當(dāng)初最先覺察到全國(guó)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)一樣，孫宏斌已經(jīng)感覺到宏觀調(diào)控的絞索在收緊，那些因?yàn)椤皯?zhàn)略性進(jìn)入”而不惜代價(jià)拍得的土地正在變成一個(gè)個(gè)急欲吞噬現(xiàn)金的血盆大口。2004年，順馳在16個(gè)城市有60個(gè)開工項(xiàng)目，宏觀調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)萎縮使以銷售回款為基礎(chǔ)滾動(dòng)的順馳的現(xiàn)金流左支右絀。如果說順馳2003年開始籌備上市是積極配合其全國(guó)化戰(zhàn)略，那么在風(fēng)投、PE尚屬罕見的2004年，上市融資成了它挽救自己的唯一選擇。
　　但孫宏斌的努力失敗了。上市日期從2004年推到了2005年，然后杳無音信，孫宏斌當(dāng)時(shí)的解釋是，資本市場(chǎng)對(duì)順馳估值過低。
　　這時(shí)，摩根士丹利出現(xiàn)了。它旗下的房地產(chǎn)基金找到順馳，表示可以先投資然后再謀求上市。最終確定2005年11月11日簽訂融資協(xié)議，大摩將以1億美元取得順馳25%的股份。
　　可禍不單行，距離簽約還有一周時(shí)，孫宏斌被告知，摩根士丹利將無限期推遲注資順馳的計(jì)劃?！拔也恢朗裁丛颉！睂O宏斌說。遭到資本屢屢拒絕，狂傲的孫宏斌的自信一定受到了打擊，還沒到最壞的地步，只要20億資金，順馳就能再次名副其實(shí)。
　　孫宏斌相信自己還能力挽狂瀾。上市已經(jīng)絕望，他重新出任順馳董事長(zhǎng)。順馳開始了全線收縮，賣掉項(xiàng)目，裁員，調(diào)整組織架構(gòu)，收回原來下放到項(xiàng)目公司的決策權(quán)，開始強(qiáng)調(diào)成本和利潤(rùn)率。
　　在勉力自我救治的同時(shí)，孫宏斌四處尋求合作。他先后與聯(lián)想控股、中海、世茂等企業(yè)接觸，包括如今在監(jiān)獄服刑的黃光裕。其中，聯(lián)想的答復(fù)是“沒有能力管理”。孫宏斌經(jīng)營(yíng)順馳10年，希望合作者能夠保留這一品牌和團(tuán)隊(duì)，地產(chǎn)同行即使對(duì)順馳有意，對(duì)此要求也難以接受。因此，他更愿意尋找其他行業(yè)或其主業(yè)非地產(chǎn)的公司合作。
　　2006年初，順馳目前的主人登場(chǎng)了。剛從瑞銀進(jìn)入深圳控股擔(dān)任首席營(yíng)運(yùn)官的張化橋通過天津一位領(lǐng)導(dǎo)向?qū)O宏斌介紹了路勁基建。深圳控股是路勁的股東。2006年9月，經(jīng)過數(shù)月盡職調(diào)查、談判之后，雙方簽訂框架協(xié)議，路勁以期權(quán)認(rèn)購(gòu)方式出資12.8億元獲得順馳55%的股權(quán)，并且可以隨時(shí)將其轉(zhuǎn)為債權(quán)。而在此前，路勁已向順馳提供了近3億元貸款作為進(jìn)入順馳進(jìn)行盡職調(diào)查的條件。順馳對(duì)資金的渴求由此可見。除了錢，孫宏斌表示，之所以選擇路勁是因?yàn)椤八皇亲龅禺a(chǎn)的”。這意味著孫宏斌一開始并沒想著要放棄自己在順馳的主導(dǎo)權(quán)。
　　但孫宏斌的談判地位乃至對(duì)企業(yè)的控制權(quán)事實(shí)上在一步步失去。之后的一年中，路勁先后又為順馳提供了6筆近30億元貸款，其中13億元于2007年8月轉(zhuǎn)為股權(quán)，路勁最終擁有順馳約95%股份，孫宏斌僅留下5%（當(dāng)時(shí)價(jià)值1億元）。孫宏斌為之奮斗了10余年的公司至此易主。
　　
　　融創(chuàng)減速
　　
　　沒人會(huì)想到，當(dāng)年孫宏斌在順馳之外設(shè)立的融創(chuàng)中國(guó)，會(huì)在不經(jīng)意間成為他東山再起的基石?！拔矣袝r(shí)候覺得自己挺幸運(yùn)的，我犯錯(cuò)誤的時(shí)候都在我年輕的時(shí)候，或者說我還有機(jī)會(huì)再去改?！睂O宏斌說，如果不是三年前的那一次跌倒，他不可能做出一個(gè)完全不同于順馳模式的融創(chuàng)來。
　　如今，孫宏斌的確丟掉了當(dāng)年順馳的弱點(diǎn)。當(dāng)萬科、保利等主流玩家都在跑馬圈地狂奔不止時(shí)，孫宏斌卻把精力放在天津、北京、重慶、無錫、蘇州5個(gè)城市，“我們要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有絕對(duì)的控制，要讓企業(yè)能夠經(jīng)受任何波折。”孫宏斌說。孫宏斌相信自己找到了徹底避免順馳悲劇的路徑：特定城市發(fā)展的精細(xì)化管控，高端精品住宅的戰(zhàn)略布局。聽起來與過去的順馳迥異。
　　孫宏斌似乎一直有些“點(diǎn)背”，就在漫長(zhǎng)努力16年后才上市成功的孫宏斌再次遇到宏觀調(diào)控。2010年9月29日晚，融創(chuàng)IPO正在確定最后的定價(jià)，中央政府七個(gè)部門出臺(tái)了三個(gè)通知，所謂第二波調(diào)控啟動(dòng)。這天晚上，各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期迅速跌入冰點(diǎn)。
　　此時(shí)的孫宏斌，已不再迷戀快速擴(kuò)張，懂得了苦修內(nèi)功的重要。“調(diào)控對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)來說是件非常好的事情，近幾年市場(chǎng)價(jià)格和土地成本的相互推高已經(jīng)讓行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸，而宏觀調(diào)控恰好給市場(chǎng)帶來了規(guī)范發(fā)展的契機(jī)，也能讓更多優(yōu)秀的規(guī)范的企業(yè)得以健康發(fā)展?！?br/>　　“盡管融創(chuàng)此次上市發(fā)行價(jià)格并不高，但未來一段時(shí)期地價(jià)相對(duì)便宜，能給融創(chuàng)提供后續(xù)儲(chǔ)地機(jī)會(huì)?！贝送?，孫宏斌表示，受益中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)表現(xiàn)了濃厚的興趣，這就是國(guó)際配售部分足夠認(rèn)購(gòu)的背景。
　　但國(guó)際資本對(duì)房企的選擇有其獨(dú)特性。據(jù)了解，貝恩資本在全球投資房地產(chǎn)公司的只有融創(chuàng)中國(guó)一家。國(guó)際投資者選擇上市公司的路徑一般是：目標(biāo)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)——行業(yè)發(fā)展前景——公司在行業(yè)中的位置?！八麄?cè)?jīng)考察過其他房企，但最終還是選擇了融創(chuàng)?！睂O宏斌說。但很顯然，無論是土地儲(chǔ)備、開發(fā)面積還是銷售額，融創(chuàng)在中國(guó)的房地產(chǎn)公司中并不占優(yōu)勢(shì)。
　　
　　為什么選擇融創(chuàng)？“主要是看中了融創(chuàng)的管理團(tuán)隊(duì)，其中有些人跟隨了我11年，包括在最困難的時(shí)候?！睂O宏斌表示。據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士分析，目標(biāo)公司的創(chuàng)業(yè)者及其治理結(jié)構(gòu)，是投資者關(guān)注的重點(diǎn)之一。孫宏斌雖然被迫轉(zhuǎn)讓了順馳，但深諳商業(yè)精神的國(guó)際投資者知道，善于從失敗中汲取教訓(xùn)的企業(yè)家最為可貴，也最值得投資。因?yàn)樗麄円坏┱酒?，爆發(fā)力不可想象。
　　此外就是目標(biāo)公司的發(fā)展空間。也許現(xiàn)在的規(guī)模很小，但如果處于上升初期，未來空間很大，預(yù)期利潤(rùn)足以把控，也是理想的投資對(duì)象。在貝恩資本等投資者看來，融創(chuàng)可能正是這類目標(biāo)公司。從聯(lián)想開始就跟隨孫宏斌的北京首鋼融創(chuàng)置地公司總經(jīng)理荊宏表示，融創(chuàng)上市并沒有外界看起來那么辛酸?！吧鲜芯拖窦夼畠?，多年的媳婦自然會(huì)熬成婆?！?br/>　　據(jù)當(dāng)年招股書顯示，融創(chuàng)中國(guó)上市前已有4位戰(zhàn)略投資者，其中包括此次支持孫宏斌的私募基金貝恩、鼎暉、德意志銀行以及新天域資本。上市后，貝恩資本占股10.01%，鼎暉占8.51%，徳銀和新天域各占2.5%和2.13%。
　　“在地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年的發(fā)展，我們輝煌過，也犯過很多各種各樣的錯(cuò)誤，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)可以說是犯過錯(cuò)誤最多的團(tuán)隊(duì)。但也正因如此，我們也得到了比別人更多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，也學(xué)會(huì)了如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)會(huì)了兌現(xiàn)承諾對(duì)于一個(gè)企業(yè)的寶貴影響?！睂O宏斌不諱言自己在地產(chǎn)圈十幾年的大起大落：“也正是因?yàn)檫@些教訓(xùn)給予我們的經(jīng)驗(yàn)，還有我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)從低谷到高潮、從成功到失敗再到成功的過程始終都在一起，這些都讓投資人對(duì)融創(chuàng)中國(guó)信任感大增，也讓他們更加相信融創(chuàng)今后的發(fā)展力?！?br/>　　融創(chuàng)將是全新的。“相對(duì)于規(guī)模而言，我們更重利潤(rùn)”，這是孫宏斌為融創(chuàng)中國(guó)在后續(xù)發(fā)展定下的基本策略。據(jù)公開資料顯示，融創(chuàng)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備590萬平方米，預(yù)測(cè)今年?duì)I業(yè)額及盈利或?qū)⒎謩e達(dá)到66億元及14.4億元人民幣。
　　“孫宏斌就是一個(gè)到處拿地的偏執(zhí)狂?！边@是多年以后，一位房地產(chǎn)資深人士回憶起孫宏斌時(shí)最深刻的印象。據(jù)了解，他曾經(jīng)創(chuàng)下一年拿地6000畝的歷史記錄。但孫宏斌表示，“把地買錯(cuò)了才是未來市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)，”上市后的融創(chuàng)中國(guó)不會(huì)考慮向全國(guó)擴(kuò)張，而是穩(wěn)守現(xiàn)有的北京、天津、蘇南、重慶等少數(shù)區(qū)域。只有時(shí)機(jī)相當(dāng)成熟，確為區(qū)位良好的地塊才會(huì)考慮去拿。
　　孫宏斌為融創(chuàng)中國(guó)找好的下一步路是，做高端住宅。中國(guó)貧富差距的現(xiàn)象仍在加劇，高收入人群對(duì)高端產(chǎn)品的需求仍有相當(dāng)可觀的空間。“此次調(diào)控對(duì)中低端市場(chǎng)影響頗大，但高端市場(chǎng)可能幸免。未來融創(chuàng)中國(guó)追求利潤(rùn)增長(zhǎng)，高端住宅更符合這一利益訴求。”
　　“香港、美國(guó)的房子，都是高端的房產(chǎn)價(jià)格漲得比中低端的快得多，紐約西部2007年上市的一個(gè)豪宅項(xiàng)目，到現(xiàn)在翻了近3倍，而這段時(shí)間恰恰是美國(guó)樓市最低迷的時(shí)期。所以高端住宅的利潤(rùn)最有保障也最抗跌。”據(jù)悉，在過去的一年，融創(chuàng)中國(guó)高層團(tuán)隊(duì)對(duì)上海、香港等地的豪宅項(xiàng)目進(jìn)行了低調(diào)考察。