模糊綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用

孟桂云，魯 輝

（1．江蘇長安建設(shè)集團(tuán)有限公司工程部，江蘇徐州 221008；2．徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑管理學(xué)院，江蘇徐州 221116）

模糊綜合評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用

孟桂云1，魯 輝2

（1．江蘇長安建設(shè)集團(tuán)有限公司工程部，江蘇徐州 221008；2．徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑管理學(xué)院，江蘇徐州 221116）

房地產(chǎn)投資具有投資額大、涉及因素多等特性，高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資中，利用模糊綜合評(píng)價(jià)法并建立一定的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，可為開發(fā)商的房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)決策依據(jù)，從而減少一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

模糊綜合評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析

一、引言

房地產(chǎn)投資具有投資額大、涉及因素多等特性，對(duì)于投資者來說，高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)，是投資者面臨的主要問題。模糊綜合評(píng)價(jià)法、綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系在房地產(chǎn)領(lǐng)域的引入和應(yīng)用，為開發(fā)商的房地產(chǎn)投資決策提供了一定的科學(xué)決策依據(jù)。

（1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征

房地產(chǎn)投資實(shí)際上就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，投資者通過此經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來一定的收益。而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指：在投資的過程中，由于對(duì)掌握的信息不夠準(zhǔn)確、前期調(diào)研不規(guī)范以及對(duì)項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀等因素將導(dǎo)致投資商對(duì)該房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（2）開發(fā)周期長、投資額大、變現(xiàn)性差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長，而投資額也巨大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動(dòng)性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)性較差，房地產(chǎn)投資者要面臨能否按期籌措項(xiàng)目所需資金及其歸還資金的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)及社會(huì)環(huán)境密切相關(guān)

房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢十分敏感，具有非常明顯的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。房地產(chǎn)周期的拉長和產(chǎn)業(yè)鏈的延伸會(huì)明顯地影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，房地產(chǎn)投資的規(guī)模取決于當(dāng)?shù)厝藗兊氖杖胨?，盲目的大量發(fā)展房地產(chǎn)必將導(dǎo)致大量房產(chǎn)空置，大量資金積壓。由于其開發(fā)周期長，投資商對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行相關(guān)調(diào)整顯得相當(dāng)遲鈍。

（4）不可移動(dòng)性及區(qū)域性

土地與房屋都屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和個(gè)別性，房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）非可控性因素

地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等自然災(zāi)害也給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且這些風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性、不可控性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

根據(jù)綜合調(diào)研結(jié)果，本文將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素大致分為以下幾類，如表1所示。

主因素層子因素層宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)R1利率變動(dòng)R11，通貨膨脹率R12，投資增長率R13，GDP增長率R14市場環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)R2供給風(fēng)險(xiǎn)R21，需求風(fēng)險(xiǎn)R22社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)R3城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)R31，區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)R32政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)R4經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)R41，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)R42，住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)R43地域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)R5城市基礎(chǔ)設(shè)施水平R51，道路及交通條件R52，自然環(huán)境R53項(xiàng)目內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)R6施工環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)R61，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)R62

三、基于模糊綜合評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型的構(gòu)建

模糊綜合評(píng)價(jià)法，是一種運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法，是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評(píng)價(jià)方法。通過建立模糊數(shù)學(xué)模型，借助模糊識(shí)別方法，就可以較好地解決房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的模糊性問題。

（1）建立指標(biāo)體系模糊集

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別得出各主風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)一步查找各主風(fēng)險(xiǎn)因素的來源，從而得出相應(yīng)的子風(fēng)險(xiǎn)因素，即構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，即：

（1）主風(fēng)險(xiǎn)因素層指標(biāo)集為Rk＝（R1，R2，…Rm）

（2）子風(fēng)險(xiǎn)因素層指標(biāo)集為Rk＝（Rk1，Rk2，…，Rkp），p表示主風(fēng)險(xiǎn)因素含有的子風(fēng)險(xiǎn)因素的數(shù)量。

（2）確定指標(biāo)體系的權(quán)重

評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重是評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)重要性的定量表示，此指標(biāo)體系權(quán)重分為兩個(gè)層次：一是各主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，二是每個(gè)主風(fēng)險(xiǎn)因素中各子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，兩個(gè)層次的權(quán)重確定均可采用專家法進(jìn)行，但選擇“專家”的標(biāo)準(zhǔn)不同，主風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重應(yīng)征詢項(xiàng)目管理專家、技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家以及其他開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見；子風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重則應(yīng)征詢對(duì)該主風(fēng)險(xiǎn)因素精通的專家以及相關(guān)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。分析得出：

（1）主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為A＝（a1，a2，…，am），其中ak（1，2，…k）表示指標(biāo)Rk在R中的比重，

（2）子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為Ak＝（ak1，ak2，…aki），其中aki（1，2，…m）表示指標(biāo)Rki在Rk中的比重。

（3）確定風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)語集

V＝（V1，V3，…Vn），Vi表示項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)由低到高的各級(jí)評(píng)語，n為等級(jí)劃分?jǐn)?shù)，來表示風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的高低。

（4）確定評(píng)價(jià)矩陣Xk

，其中xij（i＝1， 2，…n；j＝1，2，…n）表示子因素層指標(biāo)Rki對(duì)于第j級(jí)評(píng)語Vj的隸屬度。

（5）計(jì)算模糊評(píng)判結(jié)果，得出綜合評(píng)判

（1）先對(duì)各子因素層指標(biāo)Rk的評(píng)價(jià)矩陣Xk做模糊矩陣運(yùn)算，得到主因素層指標(biāo)Rk對(duì)于評(píng)語集V的隸屬向量Bk，Bk＝Ak×Xk

（2）再對(duì)X進(jìn)行模糊矩陣運(yùn)算，即得到目標(biāo)層指標(biāo)R對(duì)于評(píng)語集V的隸屬向量B

則B＝（b1，b2，…bu）就是對(duì)該投資項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果，按照最大隸屬度原則，bj（j＝1，2，…j）中的數(shù)值最大者maxbj所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)程度等級(jí)Vj即為該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

模糊綜合評(píng)價(jià)法將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險(xiǎn)程度，周全地考慮各因素對(duì)項(xiàng)目實(shí)施效果的影響程度的大小，能夠較全面、綜合地考察評(píng)價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)，為投資者的投資決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的相關(guān)決策時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素做出全面的辨識(shí)和評(píng)價(jià)，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型，采用模糊綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，從而正確分析或評(píng)價(jià)各種風(fēng)險(xiǎn)因素，為項(xiàng)目的取舍做出科學(xué)的結(jié)論。

［1］ 陳曉慧，劉煒．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模糊評(píng)價(jià)［J］．武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2003，25（01）．

［2］ 胡建忠．淺議房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)控制［J］．山西建筑，2008，34（15）．

［3］ 張建旭．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究［J］．商品儲(chǔ)運(yùn)與養(yǎng)護(hù)，2008（01）．

［4］ 王探．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測度［J］．經(jīng)濟(jì)縱橫，2007（09）．

［5］ 毛占鋒，王亞平．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度［J］．重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（09）．

責(zé)任編輯：賈敬全

F293．3

A

1671－8275（2011）01－0055－02

2010－12－11

孟桂云（1978－），女，江蘇連云港人，江蘇長安建設(shè)集團(tuán)有限公司經(jīng)濟(jì)師，國家房地產(chǎn)估價(jià)師，一級(jí)注冊(cè)建造師。研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)。