對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理的探討

江蘇省東?？h白塔高級(jí)中學(xué) 仇 婭

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理的探討

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風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。作為資金密集型為特征的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、分析、規(guī)避與減小非常重要。只有正確地對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量和分析，才能為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略高度開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)工作，對(duì)現(xiàn)有的資源與管理機(jī)制進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響降到最低限度。

房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理 措施

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是中國經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)化進(jìn)程的最有代表性的行業(yè)之一，它凝結(jié)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的種種矛盾，也體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的成就。房地產(chǎn)行業(yè)牽涉上下游60多個(gè)行業(yè)，更兼具投資和需求的雙重身份，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很難避開房地產(chǎn)行業(yè)的直接拉動(dòng)。2008年的世界金融危機(jī)影響與2010年政府宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)不同程度地遭遇了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)債務(wù)不能履行到期還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè)，可指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報(bào)酬難以正常收回?，F(xiàn)代企業(yè)必須重視風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理首先應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)機(jī)制，同時(shí)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，通過事前預(yù)防，事中化解等模式，以增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)實(shí)力，提高公司的競(jìng)爭(zhēng)能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述

作為國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性行業(yè)，其本身也匯集了諸多行業(yè)乃至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程的特征與矛盾，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也具有多形式的表現(xiàn)特征。以2008年我國地產(chǎn)市場(chǎng)低潮期為例，諸多知名地產(chǎn)商如碧桂園、恒大地產(chǎn)、泛海建設(shè)、雅居樂甚至如萬科都遭遇了不同程度的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)威脅。具體表現(xiàn)為：

1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)開發(fā)其主要?jiǎng)右蜻€是資金驅(qū)動(dòng)型。在現(xiàn)行模式下，地產(chǎn)企業(yè)自有資金主要用于解決土地成本問題，而對(duì)于后期開發(fā)，較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。如企業(yè)由于自有資金不足或銷售計(jì)劃未能按時(shí)完成，則存在著導(dǎo)致前期應(yīng)償還的本金或利息不能兌現(xiàn)的可能性，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動(dòng)的特征是：前期投入成本較高、銷售周期較長(zhǎng)，新舊項(xiàng)目并存的現(xiàn)象普遍存在，時(shí)間上的跨度與空間上的廣度必然給財(cái)務(wù)活動(dòng)與未來的發(fā)展增加了不確定性。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)

資金回收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。其主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，或者由于銀行個(gè)貸政策與流程影響，導(dǎo)致企業(yè)接受到的按揭回款變慢，使企業(yè)的資金回收不能與資金需求同步。

三、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

我國房地產(chǎn)的運(yùn)行模式一般為：核心是金融運(yùn)作，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。這種模式的財(cái)務(wù)報(bào)表反映首先是資產(chǎn)負(fù)債率高，其次是輕存貨，快出貨。在這樣的運(yùn)行模式下，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要產(chǎn)生原因是：

1、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營體制存在短期行為

由于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)一般是按開發(fā)項(xiàng)目組建項(xiàng)目公司或利潤中心。從這個(gè)意義上講，較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司本身就是為了開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目而設(shè)立，而開發(fā)項(xiàng)目由于土地資源的限制也不可能永續(xù)存在。項(xiàng)目的時(shí)間上的有限性導(dǎo)致了經(jīng)營思路上的短期性，也直接帶了各項(xiàng)決策的短期性，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)乃至企業(yè)總部的管理思路，也“不由自主”地關(guān)注于眼前利益。在具體財(cái)務(wù)運(yùn)作與業(yè)務(wù)運(yùn)作上，融資沖動(dòng)、不計(jì)代價(jià)盲目拿地、治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)性誘因。

2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應(yīng)收賬款，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款這就給公司的經(jīng)營帶來了較大的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了一個(gè)高負(fù)債率、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年11月19日?qǐng)?bào)道，上市房企三季報(bào)及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個(gè)別房地產(chǎn)公司的負(fù)債率則高達(dá)100%以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.3%，比2009年末提高5.09個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到我們研究時(shí)間范圍內(nèi)的最高水平?！备鶕?jù)銀監(jiān)會(huì)最新完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60%-70%以內(nèi)。

3、資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)流動(dòng)性不足

資產(chǎn)的流動(dòng)性差導(dǎo)致短期償債壓力大。由于房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)主要是，如儲(chǔ)備土地、在建工程、待售房產(chǎn)等。這些流動(dòng)資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上變現(xiàn)相對(duì)困難，周期也較長(zhǎng)，因此筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)流動(dòng)性并不強(qiáng)。而多數(shù)房地產(chǎn)公司又有較多的長(zhǎng)短期債務(wù)，對(duì)于長(zhǎng)期債務(wù)來說可以通過長(zhǎng)期的銷售來應(yīng)對(duì)債務(wù)的償還，而對(duì)于那些短期的債務(wù)來說，可能由于無法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金導(dǎo)致較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易使公司陷入短期資金不足的危機(jī)。

四、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的舉措

1、克制房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中的短期性

首先，地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資前要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，做好項(xiàng)目的可性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析，降低管理者的個(gè)人偏好導(dǎo)致的投資失誤。其次，保持合理的建設(shè)周期，相對(duì)減小因開發(fā)期內(nèi)政策經(jīng)濟(jì)變化導(dǎo)致的不利影響。再次，借鑒萬科、中遠(yuǎn)等企業(yè)管理層的做法，在企業(yè)管理層變動(dòng)時(shí)通過資本手段、行政手段、人脈資源等確保了企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)維持相對(duì)穩(wěn)定，使企業(yè)保持了長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略。最后，企業(yè)要建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，不以一時(shí)一事來左右企業(yè)的發(fā)展，各項(xiàng)目公司的指標(biāo)要圍繞著企業(yè)的目標(biāo)來努力。

2、保持合理的資產(chǎn)負(fù)債率，抵制融資沖動(dòng)

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)通過維系合理的資本與債務(wù)的比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)香港地產(chǎn)公司的分析，其資產(chǎn)負(fù)債率都比較低。如香港五大房地產(chǎn)商的總資產(chǎn)額都相當(dāng)大，其中新鴻基和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在港幣3000億左右，凈資產(chǎn)也超過港幣2000億，但資產(chǎn)負(fù)債率一般都低于30%。而同期國內(nèi)另一標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率仍然偏高，平均居于70%以上（數(shù)據(jù)均來源于證交所公告）。

降低資產(chǎn)負(fù)債率的途徑一般有兩個(gè)渠道。渠道之一是增加資本金，即吸收投資增加股本，或者發(fā)行新股，或者在利潤分配時(shí)發(fā)放股票股利（配股）。另一個(gè)渠道是增加利潤，通過凈利潤的積累增加自有資本。通過這些舉措，努力達(dá)到業(yè)內(nèi)通過認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，即1/3自有資金，1/3銀行貸款，1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)。

3、提高房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性

1)加強(qiáng)資金管理，提高資金的周轉(zhuǎn)率。一是認(rèn)真編制并執(zhí)行資金預(yù)算與資金計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制《項(xiàng)目資金計(jì)劃表》，與合約部、成本部、銷售部等業(yè)務(wù)部門合理掌握資金流入流出情況，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展確定需要借入或者償還的資金，避免資金閑置。二是銷售部門應(yīng)保證預(yù)售及銷售資金的及時(shí)收回，配合財(cái)務(wù)部門將償債資金準(zhǔn)備充足，做到按時(shí)還款?？煽紤]采取優(yōu)惠政策鼓勵(lì)一次性付款；對(duì)于按揭貸款的開發(fā)產(chǎn)品，相關(guān)銷售人員應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)備資料，及時(shí)聯(lián)系銀行，及時(shí)落實(shí)按揭款項(xiàng)到位。三是嚴(yán)格按照工程的進(jìn)度付款，對(duì)于施工單位的工程進(jìn)度要加強(qiáng)督促并及時(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。

2)考慮資金來源的多元化。一是考慮不同的資金種類，如增加權(quán)益資金或負(fù)債資金必須根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、國家管制政策等因素確定。二是爭(zhēng)取多個(gè)負(fù)債資金來源。隨著銀監(jiān)部門對(duì)銀行放款與人民銀行對(duì)企業(yè)間拆借資金管理的加強(qiáng)，這方面都會(huì)受到越來越多的限制。盡可能多考慮不同的銀行進(jìn)行借款政策比對(duì)。三是考慮其他經(jīng)營性現(xiàn)金流入的持續(xù)性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮增加自有房產(chǎn)的持有量，改善現(xiàn)金流入僅僅通過出售這一途徑，通過持有商業(yè)房產(chǎn)、自辦商場(chǎng)酒店等模式，獲得持續(xù)的現(xiàn)金流入來源。

五、結(jié)論

2009下半年，樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，大城市樓市投機(jī)明顯抬頭，這引起了中央的高度重視，也直接導(dǎo)致了2010年新“國十條”的出臺(tái)；2011年春，各大銀行紛紛收緊了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，針對(duì)個(gè)人的商品房貸款。這說明我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著諸多的不明朗因素，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，也存在著潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。找準(zhǔn)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)，對(duì)于平穩(wěn)度過過渡時(shí)期，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健成長(zhǎng)具有現(xiàn)實(shí)意義。

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