城市居民住房偏好的結(jié)構(gòu)
----以遼寧省為例

王學(xué)工,林良池,張 楠

(東北大學(xué)文法學(xué)院,遼寧沈陽(yáng) 110819)

近些年,房?jī)r(jià)不斷上漲,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通家庭經(jīng)濟(jì)承受能力的范圍,買(mǎi)房對(duì)普通市民來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)奢侈的消費(fèi)。因此,市民在買(mǎi)房時(shí)總是慎之又慎、反復(fù)對(duì)比,選擇出自己最滿意的住房。所以,開(kāi)發(fā)商只有認(rèn)清市民在選擇住房時(shí)的偏好,才能開(kāi)發(fā)出市民最喜歡的樓盤(pán)。那么市民選房的用途有哪些？基于不同的用途,其住房屬性偏好有何不同？不同的住房偏好因素間有怎樣的作用關(guān)系？這些問(wèn)題正是本文的出發(fā)點(diǎn),也是本文所要回答的問(wèn)題。

一、 相關(guān)研究綜述

關(guān)于住房偏好問(wèn)題,白倩根據(jù)保定市指南針市場(chǎng)調(diào)查傳播咨詢有限公司的調(diào)查數(shù)據(jù),分析得出:小高層住宅主要受學(xué)歷水平較高、收入中等的中青年居民喜愛(ài);高層住宅則受到一些高收入居民的青睞;喜愛(ài)多層的居民較廣泛,但主要集中在收入偏低、年齡較大的居民中;還有些學(xué)歷較低、年齡大的低收入居民偏愛(ài)其他類型住宅[1]。吳獻(xiàn)忠和范紅忠則從商品房建造的地理位置上討論,認(rèn)為商品房開(kāi)發(fā)應(yīng)向遠(yuǎn)郊和衛(wèi)星城市擴(kuò)展,引導(dǎo)城市居民確立科學(xué)的住房消費(fèi)偏好[2]。

關(guān)于住房用途的劃分,學(xué)者們多將住房的用途劃分為消費(fèi)和投資兩種。李義龍認(rèn)為住房具有消費(fèi)品和投資品雙重特性,并分析指出居民住房作為消費(fèi)品及投資品的利弊,最后得出我國(guó)居民住房是基本消費(fèi)品[3]。孔紅枚認(rèn)為投資性住房需求是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上將購(gòu)房作為一種投資或投機(jī)方式以賺取投資和投機(jī)收益而非以居住為目的的購(gòu)房需求;她根據(jù)中小城市的實(shí)際情況,將居民分為四類:租賃居住型、首次置業(yè)型、改善住房型、投資投機(jī)型[4]。Chu-Chia Lin和Sue-Jing Lin將購(gòu)房者的住房需求分為消費(fèi)需求和投資需求;并把戶主分為三種類型,即租房者、有一處房產(chǎn)的業(yè)主和有兩套及以上房產(chǎn)的業(yè)主;作者認(rèn)為,租房者只有消費(fèi)需求,有一處房產(chǎn)的業(yè)主既有消費(fèi)需求又有投資需求,有兩套及以上房產(chǎn)的業(yè)主只有投資需求[5]。

鄧衛(wèi)、宋楊認(rèn)為住宅需求具有個(gè)別性,作為異質(zhì)性商品,住宅本質(zhì)上具有迥然各異的特征,這樣才能滿足具有不同偏好的消費(fèi)者的多元化需求。對(duì)住宅的需求不僅僅是數(shù)量的增減變化,背后還潛藏著因人而異的“個(gè)別性”選擇偏好。同時(shí),像住宅這樣昂貴的商品,人們不敢輕易問(wèn)津,它的需求具有階段性,這意味著住宅的消費(fèi)欲望很難一蹴而就地得到滿足,只能分步實(shí)施。因此,在住房選擇上,人們必然慎重考慮自身偏好進(jìn)行選擇。在享受需求上,人們必然要求面積更大、設(shè)備齊全、環(huán)境更美、質(zhì)量更好的居所。對(duì)住宅的位置、檔次與品種的選擇偏好上,住宅的戶型設(shè)計(jì)、樓層朝向、配套設(shè)施、居住環(huán)境、物業(yè)管理、公共服務(wù)、鄰里構(gòu)成等一系列問(wèn)題也是重要的偏好因素[6]。本文問(wèn)卷的設(shè)計(jì)與住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型的構(gòu)建是建立在住宅偏好這些內(nèi)涵的基礎(chǔ)上。

劉武等在顧客滿意度測(cè)評(píng)中介紹了結(jié)構(gòu)方程模型的分析方法。它不僅可分析觀測(cè)變量間的關(guān)系,而且可對(duì)潛變量的相關(guān)關(guān)系,甚至因果關(guān)系進(jìn)行研究。結(jié)構(gòu)方程模型是驗(yàn)證性因子模型(測(cè)量模型)和路徑模型(結(jié)構(gòu)模型)的結(jié)合,前者描述了潛變量與觀察變量的關(guān)系,后者則反映了潛變量之間的關(guān)系。結(jié)構(gòu)方程模型假定潛變量之間存在因果關(guān)系,這些潛變量分別用觀測(cè)變量來(lái)表示,通過(guò)計(jì)算觀測(cè)變量協(xié)方差,估計(jì)線性回歸系數(shù),進(jìn)而從統(tǒng)計(jì)上檢驗(yàn)觀測(cè)變量的協(xié)方差矩陣與模型的引申協(xié)方差矩陣的擬合程度[7]。

總之,學(xué)者們多從購(gòu)房群體特征出發(fā),討論住房偏好;還從住房用途、居民類型、購(gòu)房目的、住房需求等角度劃分住房的消費(fèi)屬性與投資屬性。本文據(jù)此將住房用途分為住房消費(fèi)用途和住房投資用途;將住房偏好分為住房用途偏好與住房屬性偏好;從住房用途偏好的角度出發(fā),討論不同用途對(duì)住房偏好的影響以及不同住房屬性偏好間的聯(lián)系。

二、 問(wèn)卷設(shè)計(jì)與調(diào)查

1. 指標(biāo)體系與問(wèn)卷設(shè)計(jì)

住房偏好包括住房用途偏好和住房屬性偏好,是一級(jí)指標(biāo)(潛變量);住房用途偏好包括住房消費(fèi)用途偏好和住房投資用途偏好,是二級(jí)指標(biāo)(潛變量);住房屬性偏好包括房屋自身情況偏好、物業(yè)偏好、地理位置偏好和人文與自然環(huán)境偏好,是二級(jí)指標(biāo)(潛變量)。每個(gè)二級(jí)指標(biāo)都設(shè)置了相應(yīng)的題項(xiàng)(觀測(cè)變量)。具體各級(jí)指標(biāo)與題項(xiàng)內(nèi)容見(jiàn)表1。

表1 住房偏好指標(biāo)體系

在表1的基礎(chǔ)上,采用李克特5級(jí)量表測(cè)量住房偏好。要求受訪者按其對(duì)不同因素的偏好程度依次在1～5分之間作出評(píng)價(jià),1分代表非常不重要,2分代表比較不重要,3分代表一般,4分代表比較重要,5分代表非常重要;同時(shí)設(shè)置了“不清楚”選項(xiàng),從而形成了調(diào)查問(wèn)卷。經(jīng)過(guò)105個(gè)樣本的預(yù)調(diào)查,對(duì)問(wèn)卷內(nèi)容進(jìn)行修改后于2011年2—3月對(duì)遼寧省城市居民家庭展開(kāi)正式調(diào)查。

2. 問(wèn)卷調(diào)查與數(shù)據(jù)整理

調(diào)查按《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)2009》中的市轄區(qū)人口規(guī)模進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣,計(jì)劃樣本量1200份。按1%的成功率對(duì)固定電話號(hào)碼抽樣,產(chǎn)生120000個(gè)號(hào)碼。對(duì)這些號(hào)碼進(jìn)行隨機(jī)抽號(hào)撥打,成功調(diào)查1199份有效問(wèn)卷。具體抽樣與實(shí)際調(diào)查情況見(jiàn)表2。

表2 正式調(diào)查實(shí)施情況

2009年末全省總戶數(shù)1473.3萬(wàn),城鄉(xiāng)人口比例1∶0.985*數(shù)據(jù)來(lái)源:《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒2010》。,城市家庭戶數(shù)總體約為742.22萬(wàn)戶。因此,本次調(diào)查隨機(jī)抽樣樣本量1 199個(gè),達(dá)到95%置信水平的容許誤差為2.83%*采用Raosoft公司的samplesize 網(wǎng)頁(yè)計(jì)算程序計(jì)算,參見(jiàn)http:∥www.raosoft.com/samplesize.html.。為了保證調(diào)查數(shù)據(jù)的有效性,筆者對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理。首先,超過(guò)30%的題項(xiàng)作答不清楚或不作答的問(wèn)卷審核作廢,共有1份問(wèn)卷作廢;其次,回答不清楚的,統(tǒng)一設(shè)置缺失值,不參與計(jì)算。最終得到所需要的調(diào)查數(shù)據(jù)。

三、 住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型分析

1. 驗(yàn)證性因子分析

(1) 因子模型擬合度檢驗(yàn)

利用近似誤差均方根(RMSEA)等模型擬合指標(biāo),評(píng)價(jià)因子分析模型的整體擬合度。RMSEA是模型擬合度的常用評(píng)價(jià)指標(biāo)之一。當(dāng)RMSEA≤0.05時(shí),表示“良好擬合”;當(dāng)0.05≤RMSEA≤0.08,視為“擬合較好”;當(dāng)0.08≤RMSEA≤0.10,是則是“中度擬合”;當(dāng)RMSEA≤0.10,表示“不良擬合”。χ2/df是衡量模型擬合度的另一個(gè)指標(biāo),其值越小說(shuō)明模型的擬合效果越好。P-value(概率值)也是衡量模型擬合度的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),其值越小說(shuō)明模型的擬合效果越好。

用LISREL 8.80對(duì)因子模型進(jìn)行檢驗(yàn),得出驗(yàn)證性因子分析模型RMSEA=0.053,整體擬合效果較好;χ2/df=3.84,P-value=0.00,也標(biāo)志著該模型達(dá)到了較好的擬合。這表明模型建構(gòu)效度良好。

(2) 因子模型因子載荷系數(shù)及其檢驗(yàn)

住房用途偏好的各指標(biāo)(住房消費(fèi)用途和住房投資用途)的因子載荷系數(shù)分別為0.37和0.79。住房屬性偏好的各指標(biāo)(房屋自身情況、物業(yè)、地理位置、人文與自然環(huán)境)的因子載荷系數(shù)分別為0.71、0.63、0.78、0.93。說(shuō)明住房消費(fèi)用途、住房投資用途對(duì)住房用途偏好以及房屋自身情況、物業(yè)、地理位置、人文與自然環(huán)境對(duì)住房屬性偏好有很好的解釋作用。住房用途偏好和住房屬性偏好之間的因子載荷系數(shù)為0.40,說(shuō)明二者有較密切的關(guān)系,共同構(gòu)成了住房偏好。15個(gè)題項(xiàng)中只有房?jī)r(jià)和基本居住需求的因子載荷系數(shù)不足0.5?？傮w上,該因子分析模型中的各級(jí)指標(biāo)與題項(xiàng)間的關(guān)系較為密切且符合邏輯,統(tǒng)計(jì)學(xué)意義較強(qiáng)。

對(duì)各項(xiàng)因子載荷系數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn),結(jié)果顯示:各變量的t值均大于1.96,P值均小于0.05。所以,該因子分析模型中各項(xiàng)因子載荷系數(shù)統(tǒng)計(jì)顯著,說(shuō)明各題項(xiàng)對(duì)指標(biāo)的解釋能力較強(qiáng)。

2. 住房偏好結(jié)構(gòu)模型分析

(1) 研究假設(shè)與住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型的構(gòu)建

為了探討住房偏好模型中住房消費(fèi)用途偏好、住房投資用途偏好、物業(yè)偏好、地理位置偏好、人文與自然環(huán)境偏好、房屋自身情況偏好之間的影響關(guān)系,需要對(duì)它們的關(guān)系作出事先判斷,共提出11個(gè)研究假設(shè),構(gòu)建住房偏好初始模型。

假設(shè)1:住房消費(fèi)用途偏好直接正向影響人文與自然環(huán)境偏好(γ1>0);假設(shè)2:住房消費(fèi)用途偏好直接正向影響物業(yè)偏好(γ2>0);假設(shè)3:住房消費(fèi)用途偏好直接正向影響地理位置偏好(γ3>0);假設(shè)4:住房消費(fèi)用途偏好直接正向影響房屋自身情況偏好(γ4>0);假設(shè)5:住房投資用途偏好直接正向影響人文與自然環(huán)境偏好(γ5>0);假設(shè)6:住房投資用途偏好直接正向影響物業(yè)偏好(γ6>0);假設(shè)7:住房投資用途偏好直接正向影響地理位置偏好(γ7>0);假設(shè)8:住房投資用途偏好直接正向影響房屋自身情況偏好(γ8>0);假設(shè)9:人文與自然環(huán)境偏好直接正向影響物業(yè)偏好(β1>0);假設(shè)10:人文與自然環(huán)境偏好直接正向影響地理位置偏好(β2>0);假設(shè)11:房屋自身情況偏好直接正向影響地理位置偏好(β3>0)。

住房偏好初始模型的矩陣方程式*外因潛在變量用ξ表示,內(nèi)因潛在變量用η表示,潛在干擾用ζ表示;內(nèi)因潛在變量與內(nèi)因潛在變量的回歸系數(shù)為β,其結(jié)構(gòu)系數(shù)矩陣為B;外因潛在變量與內(nèi)因潛在變量的回歸系數(shù)為γ,其結(jié)構(gòu)系數(shù)矩陣為Γ。見(jiàn)式(1)。

η=Bη+Γξ+ζ

(1)

式(1)中,結(jié)構(gòu)系數(shù)矩陣B和Γ中,βi>0,γj>0(i=0,1,2,3;j=1,2,3,…,8)。

加入各項(xiàng)觀察項(xiàng)的矩陣方程:x=Λxξ+δ;y=Λyη+ε*觀察變量分別用x和y表示,觀察變量潛在干擾項(xiàng)用δ和ε表示;外因潛在變量與觀察變量間的回歸系數(shù)用λx表示,其結(jié)構(gòu)系數(shù)矩陣為Λx;內(nèi)因潛在變量與觀察變量間的回歸系數(shù)用λy表示,其結(jié)構(gòu)系數(shù)矩陣為Λy。。從而得到該結(jié)構(gòu)方程的完整形式。

(2) 住房偏好模型參數(shù)與檢驗(yàn)

按照初始模型的結(jié)構(gòu)與指向關(guān)系,使用最大似然法進(jìn)行參數(shù)估計(jì),得出模型的各項(xiàng)路徑系數(shù)、t檢驗(yàn)結(jié)果和整體擬合度,從而得到初始模型的驗(yàn)證結(jié)果,見(jiàn)表3。

表3 假設(shè)驗(yàn)證結(jié)果

從表3可知,假設(shè)3、6、8沒(méi)得到支持,它們的作用關(guān)系均為負(fù)向,但統(tǒng)計(jì)不顯著(|t|<1.96)。假設(shè)5被否定,因?yàn)樗鼈兊淖饔藐P(guān)系不但為負(fù),且有較強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)顯著性。

住房投資用途偏好直接負(fù)向影響人文與自然環(huán)境偏好,且統(tǒng)計(jì)顯著;住房投資用途偏好直接負(fù)向影響房屋自身情況偏好,但統(tǒng)計(jì)不顯著;住房消費(fèi)用途偏好直接負(fù)向影響地理位置偏好,但統(tǒng)計(jì)不顯著;住房投資用途偏好直接負(fù)向影響物業(yè)偏好,但統(tǒng)計(jì)不顯著;住房投資用途偏好直接正向影響地理位置偏好,但統(tǒng)計(jì)不顯著;房屋自身情況偏好直接正向影響地理位置偏好,但統(tǒng)計(jì)不顯著。

從模型的整體擬合度看,住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型的RMSEA=0.049,說(shuō)明住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型整體擬合效果很好。

(3) 初始模型的修正

由于住房投資用途偏好直接負(fù)向影響人文與自然環(huán)境偏好,且統(tǒng)計(jì)顯著。這與基本常識(shí)不符合,考慮將假設(shè)5剔除,再進(jìn)行路徑分析和t檢驗(yàn)。驗(yàn)證結(jié)果顯示:住房投資用途偏好直接負(fù)向影響房屋自身情況偏好,且統(tǒng)計(jì)顯著性較高。這也與基本常識(shí)不符合,考慮將假設(shè)8剔除,再進(jìn)行路徑分析和t檢驗(yàn)。驗(yàn)證結(jié)果顯示模型整體無(wú)法識(shí)別。

由于模型各變量都是相互關(guān)聯(lián)的,筆者猜測(cè)可能是γ8(假設(shè)8)對(duì)其他路徑系數(shù)產(chǎn)生影響。因此,將假設(shè)8去除,再進(jìn)行分析和檢驗(yàn)。驗(yàn)證結(jié)果顯示:RMSEA=0.052,模型整體擬合效果較好。路徑系數(shù)、t檢驗(yàn)值和10項(xiàng)假設(shè)的驗(yàn)證結(jié)果見(jiàn)表4。

表4 修正模型的驗(yàn)證結(jié)果

從表4可知,假設(shè)3沒(méi)得到支持,其作用關(guān)系為負(fù)向,其他假設(shè)均得到支持。住房消費(fèi)用途偏好直接負(fù)向影響地理位置偏好,但統(tǒng)計(jì)不顯著;房屋自身情況偏好直接正向影響地理位置偏好,但統(tǒng)計(jì)不顯著;住房投資用途偏好直接正向影響地理位置偏好,統(tǒng)計(jì)顯著性較差。

雖然修正模型RMSEA值略高于初始模型,但路徑系數(shù)顯著性檢驗(yàn)結(jié)果優(yōu)于初始模型,10項(xiàng)假設(shè)只有1項(xiàng)不被支持,2項(xiàng)顯著性不理想,其余假設(shè)均得到支持,且具有較強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)顯著性,因此該結(jié)構(gòu)方程模型修正合理,即為住房偏好結(jié)構(gòu)方程最終模型。

(4) 住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型的初步應(yīng)用

從結(jié)構(gòu)方程最終模型中的變量指向和路徑系數(shù)值的對(duì)比, 不難發(fā)現(xiàn): 如果市民購(gòu)房用途是滿足住房消費(fèi)用途, 則首先考慮房屋自身情況, 人文與自然環(huán)境是考慮的次重要因素, 物業(yè)的重要程度排第三。 因此,建設(shè)住房, 其房?jī)r(jià)、戶型結(jié)構(gòu)、基本生活設(shè)施等應(yīng)該重點(diǎn)考慮, 做好民意調(diào)查, 開(kāi)發(fā)的商品房才能熱賣(mài)。 相反,如果市民購(gòu)房用途是滿足住房投資用途, 也會(huì)考慮人文與自然環(huán)境、物業(yè)和地理位置這些因素, 但是其考慮重要性程度不如滿足住房消費(fèi)用途時(shí)高。 此外,人文與自然環(huán)境偏好直接正向影響地理位置偏好。 也就是為了獲得較好的人文與自然環(huán)境, 人們會(huì)重點(diǎn)考慮住房的地理位置; 選擇治安較好,自然環(huán)境較好, 社區(qū)居民素質(zhì)較高的樓盤(pán)。 人文與自然環(huán)境的偏好直接正向影響物業(yè)偏好, 為了獲得一個(gè)較好的居住環(huán)境, 人們更傾向于考慮物業(yè)水平較高的樓盤(pán)。

四、 結(jié)論與建議

1. 研究結(jié)論

通過(guò)以上分析可知:如果市民購(gòu)房用途是滿足住房消費(fèi)用途,則首先考慮房屋自身情況,人文與自然環(huán)境次之。如果市民購(gòu)房用途是滿足住房投資用途,也會(huì)考慮人文與自然環(huán)境、物業(yè)和地理位置這些因素,但是其考慮重要性程度不如滿足住房消費(fèi)用途時(shí)高。人文與自然環(huán)境偏好直接正向影響地理位置偏好。也就是為了獲得較好的人文與自然環(huán)境,人們會(huì)重點(diǎn)考慮住房的地理位置;選擇治安較好,自然環(huán)境較好,社區(qū)居民素質(zhì)較高的樓盤(pán)。人文與自然環(huán)境的偏好直接正向影響物業(yè)偏好,為了獲得一個(gè)較好的居住環(huán)境,人們更傾向于考慮物業(yè)水平較高的樓盤(pán)。

2. 建設(shè)滿足市民住房偏好的住房的建議

根據(jù)研究結(jié)論可知不同的住房用途偏好將導(dǎo)致不同的住房屬性偏好。為了建設(shè)滿足市民住房偏好的住房,這里提出以下建議:

(1) 準(zhǔn)確定位樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)客戶

由于不同的購(gòu)房用途將導(dǎo)致不同的住房屬性偏好,因此在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)之前就應(yīng)該對(duì)目標(biāo)客戶有所定位。如果是面向中低端客戶,則目標(biāo)客戶的住房用途偏好以住房消費(fèi)用途偏好居多,那么就應(yīng)該將房?jī)r(jià)、戶型結(jié)構(gòu)、基本生活設(shè)施等重點(diǎn)考慮。定位合理的房?jī)r(jià),做好市場(chǎng)調(diào)查,設(shè)計(jì)客戶滿意度較高的戶型結(jié)構(gòu),完善煤氣水電等基本生活設(shè)施。

(2) 重視物業(yè)和地理位置

人文與自然環(huán)境偏好直接正向影響地理位置偏好;人文與自然環(huán)境的偏好直接正向影響物業(yè)偏好。因此,如果市民重視人文與自然環(huán)境,那么很自然也會(huì)重視物業(yè)和地理位置。所以,應(yīng)該重視物業(yè)服務(wù)、物業(yè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)地段的選擇,這樣不但能滿足重視物業(yè)和地理位置購(gòu)房者的住房偏好,還能較大程度上滿足重視人文與自然環(huán)境的購(gòu)房者的住房偏好。

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