國外“合作居住”(Co-Housing)社區(qū)開發(fā)過程解析

張 睿，張玉坤

(天津大學(xué)建筑學(xué)院，天津 300072)

國外“合作居住”(Co-Housing)社區(qū)開發(fā)過程解析

張 睿，張玉坤

(天津大學(xué)建筑學(xué)院，天津 300072)

“合作居住”社區(qū)是20世紀(jì)60年代最早出現(xiàn)在丹麥的一種新型居住模式?？傮w上說，其開發(fā)過程可以歸納為開始階段、編制發(fā)展計劃階段、編制設(shè)計及施工文件階段以及建造階段。文章將介紹“合作居住”社區(qū)開發(fā)的開發(fā)模式、主要流程、居民參與過程、建筑師的職能和開發(fā)過程中通常使用的一些關(guān)鍵性策略，對這些開發(fā)經(jīng)驗加以分析和整理，希望對中國房地產(chǎn)開發(fā)提供一些參考。

合作居住;開發(fā)過程;居民參與;共識決策

“合作居住”社區(qū)是20世紀(jì)60年代開始最早在丹麥出現(xiàn)的一種新型居住模式，社區(qū)通常由20～30戶組成，其布局兼顧社交和私密性兩方面需求，私人住房與傳統(tǒng)住宅模式基本相同，公共設(shè)施(如游樂設(shè)施、院落、廣場、公共用房等)由居民共同所有。在“合作居住”社區(qū)中，居民自覺參與設(shè)計和管理，社區(qū)內(nèi)部定期舉行聚餐等公共活動以加強(qiáng)成員間的交流。“合作居住”的特征歸納為:居民參與設(shè)計過程、社區(qū)規(guī)劃鼓勵居民互動、“公共用房”為各種居民活動提供場所以及強(qiáng)調(diào)居民自我管理。

半個多世紀(jì)以來，“合作居住”理念從北歐地區(qū)逐步傳播至北美、澳洲以及日本和韓國等地，已有數(shù)百個社區(qū)建成，從策劃、開發(fā)、施工，到后續(xù)社區(qū)管理等各方面，“合作居住”都顯示出與普通住房模式的差異性。研究“合作居住”的開發(fā)過程，對于改進(jìn)我國現(xiàn)階段普遍應(yīng)用的自上而下、開發(fā)商為主導(dǎo)的住房開發(fā)模式，建設(shè)居住者切實需要的理想社區(qū)，具有重要的借鑒意義。本文將介紹“合作居住”社區(qū)開發(fā)的主要流程、開發(fā)模式、開發(fā)過程中居民參與過程、建筑師的職能和決策模式等關(guān)鍵策略，希望這種以居民為主導(dǎo)的住房開發(fā)模式可以對我國住房建設(shè)有所啟迪。

一、“合作居住”社區(qū)主要開發(fā)模式

最早關(guān)于“合作居住”社區(qū)的設(shè)想始于20世紀(jì)60年代的丹麥地區(qū)。1964年冬，丹麥建筑師揚·古茲曼霍耶召集一群朋友，討論當(dāng)時的住房問題。他們認(rèn)為，“合作”在家庭生活中是必要的，社區(qū)的規(guī)模應(yīng)該足夠小，以便居民彼此了解，同時還應(yīng)在舒適狀態(tài)下，將公共空間作為起居空間的擴(kuò)展。1964年末，這個團(tuán)體在哥本哈根(Copenhagen)市郊的哈雷斯科(Hareskov)小鎮(zhèn)購買土地，并設(shè)計了社區(qū)(見圖1)。而后，經(jīng)歷了最初的探索、建造過程中的挫折和反復(fù)，至1973年末，分別建成S?ttedammen和Skraplanet兩個社區(qū)。這就是最早的兩個“合作居住”社區(qū)。

圖1 1964年Jan Gudmand-H?yer在Hareskov的“合作居住”社區(qū)設(shè)想示意

早期的“合作居住”社區(qū)建設(shè)主要由居民自主購買土地，在商議過程中逐步推進(jìn)設(shè)計、施工、資金管理等事項。而后，隨著其概念逐漸被主流社會接受，居民組成從中產(chǎn)階層逐步擴(kuò)大到社會各階層(也包括中低收入人群)。不同階層、地域的人群在開發(fā)理念、生活習(xí)慣、融資模式方面有一定差異性，“合作居住”也在演進(jìn)過程中衍生出一些新的開發(fā)模式，居民參與的程度和方法也進(jìn)行了改進(jìn)。對開發(fā)模式的選擇也常會影響居民參與的程度，目前開發(fā)模式主要有以下幾種。

1．項目開發(fā)模式

早期“合作居住”社區(qū)多采用項目開發(fā)模式(Project model，也稱為傳統(tǒng)開發(fā)模式)。這種模式下，由部分社區(qū)成員組成核心團(tuán)體(core group)，參與開發(fā)過程的所有事務(wù)，即從選址、確定目標(biāo)、社區(qū)設(shè)計、項目資金籌措、到營銷和管理各環(huán)節(jié)［1］。高風(fēng)險和對成員能力的高要求是該模式的主要特征。這種模式需要團(tuán)體具備充足的現(xiàn)金和信貸能力、有關(guān)開發(fā)和施工進(jìn)程的知識，并能在適當(dāng)時機(jī)做正確決策。同時，由于開發(fā)過程較長，從項目開始到結(jié)束一般需4年左右，這種模式還需要居民保持對項目一貫的控制力。

通過這種開發(fā)過程，成員間開始有可分享的共同經(jīng)歷，居民在參與開發(fā)過程中學(xué)習(xí)到了團(tuán)體溝通技巧，鍛煉了決策能力，在彼此溝通和解決問題的過程中發(fā)展出一種“集體凝聚力”，這些都有助于居民在未來的生活中更好的管理社區(qū)。從某種意義上說，項目開發(fā)模式是最符合“合作居住”概念初衷的開發(fā)模式，早期北歐地區(qū)的社區(qū)大多采用這種策略。然而，由于它涉及內(nèi)容的復(fù)雜性，現(xiàn)今采用這種方法的社區(qū)比例正逐漸減少。

2．地塊開發(fā)模式

項目開發(fā)模式往往耗時較長，反復(fù)召開會議討論選址、資金、設(shè)計等問題。為降低金融風(fēng)險、縮短建造時間，人們在此基礎(chǔ)上，逐漸摸索出“地塊開發(fā)模式”(Lot model)。

地塊開發(fā)模式是由非營利性開發(fā)團(tuán)隊來負(fù)責(zé)購買土地、選擇建筑師并建造房屋。土地被劃分為若干地塊，預(yù)留其中幾塊為公共設(shè)施用地，歸全體社區(qū)成員共有。其余地塊分別銷售給成員個人，由個人承擔(dān)建造資金，并需按一定比例支付用于公共設(shè)施建設(shè)的建造資金。社區(qū)的選址、設(shè)計等事項由核心團(tuán)體承擔(dān)，居民根據(jù)個人技能和項目約定自愿參與社區(qū)建設(shè)。這種模式允許一些居民在較晚開發(fā)階段參與進(jìn)來，此時單獨的地塊已經(jīng)準(zhǔn)備好出售或進(jìn)行進(jìn)一步開發(fā)。Swan’s Market“合作居住”社區(qū)就采用了這種開發(fā)模式。該模式下，成員放棄一部分決策權(quán)，但可加快進(jìn)程、減輕金融風(fēng)險，并往往能建造出更多個性化住宅［2］。但這種方式也會導(dǎo)致居民過度專注于私人住宅建設(shè)而忽略公共用房，成員在搬入社區(qū)后，相互了解度和團(tuán)體凝聚力比項目開發(fā)模式稍遜。

3．?dāng)U充模式

“合作居住”沒有局限于新社區(qū)的建設(shè)，在發(fā)展完善過程中，除新建社區(qū)外(含對現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的改造/重新使用)，還出現(xiàn)了在原址改造或翻新的社區(qū)，即“改建合作居住”(Retrofit Cohousing)。就是在遠(yuǎn)郊區(qū)域，鄰里間建設(shè)社區(qū)時，并不搬遷或重新建造住房，而是有意購買相鄰物業(yè)，將住宅間既有圍欄拆除，共享庭院，并建造公共設(shè)施［3］。美國加州戴維斯的N Street社區(qū)為該模式典型實例。圖2表明N Street社區(qū)中每戶居民的加入年份。1988年幾戶居民率先拆除圍欄，組成合作團(tuán)體，在看到該團(tuán)體生活優(yōu)勢不斷凸現(xiàn)后，周圍居民隨后相繼加入。這種模式已在美國、加拿大地區(qū)一些回收舊的工業(yè)和商業(yè)樓宇的計劃中發(fā)揮了有效作用，為市區(qū)和近郊的破舊景象注入了新的活力［4］。同時也為不具備建設(shè)新社區(qū)條件的“合作居住”團(tuán)體開辟了新思路，是“合作居住”開發(fā)模式的一種拓展。

圖2 N Street社區(qū)布局及加入社區(qū)年份示意

4．簡化模式

簡化模式(Streamlined model)是隨著“合作居住”現(xiàn)象日益普及而出現(xiàn)的一種盈利性開發(fā)模式，由開發(fā)商來負(fù)責(zé)項目的開發(fā)、資金、場地和單元設(shè)計。與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，此開發(fā)過程一定程度上減少了居民參與，使居民“社區(qū)感”程度有所減弱。北加利福尼亞Pleasant Hill社區(qū)開發(fā)就采用了此模式。

在“合作居住”概念嘗試階段，非營利性開發(fā)商并不愿參與這類項目。而后幾十年的開發(fā)實踐證明，“合作居住”項目比普通住房項目成功率更高，因此吸引了許多開發(fā)商加入其中。在簡化模式下，專業(yè)顧問和開發(fā)商與核心團(tuán)體(core group)一起工作，在開發(fā)過程中降低融資風(fēng)險并縮短開發(fā)時間。現(xiàn)在，在一些關(guān)鍵步驟如團(tuán)體建立和組織、商定總體目標(biāo)、項目選址、資金預(yù)算及設(shè)計方案發(fā)展等，一些傳統(tǒng)模式中本該由居民參與進(jìn)行的事務(wù)，由開發(fā)商完成。例如:Pleasant Hill社區(qū)的開發(fā)商——The Wonderland Hill開發(fā)公司的業(yè)務(wù)范圍被公布在其網(wǎng)站上，即基于“合作居住”理念，結(jié)合個人價值觀、社區(qū)理念、有機(jī)設(shè)計(organic design)及可持續(xù)建筑的方法和原則，建造可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)［5］。現(xiàn)在美國“合作居住”團(tuán)體中，約50%雇傭開發(fā)顧問，約30%同盈利性開發(fā)商或私人開發(fā)者合作，只有約20%應(yīng)用傳統(tǒng)開發(fā)模式，完全依賴居民本身進(jìn)行開發(fā)建設(shè)［2］。

二、“合作居住”社區(qū)開發(fā)主要流程

社區(qū)開發(fā)通常是昂貴、復(fù)雜而充滿未知因素的過程。盡管目前許多“合作居住”團(tuán)體聘請開發(fā)顧問或與經(jīng)驗豐富的開發(fā)商建立一定程度的合作關(guān)系，但大部分項目仍由那些幾乎沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的團(tuán)體來進(jìn)行構(gòu)想和實施。無論采用前述哪種模式，“合作居住”的開發(fā)進(jìn)程和社區(qū)設(shè)計都強(qiáng)調(diào)參與、合作、共享的價值觀，并將這些融入鄰里生活之中［6］。根據(jù)凱瑟琳·麥卡曼特和查爾斯·杜雷特的調(diào)查，“合作居住”的開發(fā)流程主要包括以下內(nèi)容(見表1)，根據(jù)不同社區(qū)的具體情況，居民團(tuán)體和開發(fā)顧問所承擔(dān)的任務(wù)范圍有所調(diào)整［7］。

表1“合作居住”社區(qū)開發(fā)過程主要內(nèi)容

三、“合作居住”社區(qū)開發(fā)過程中關(guān)鍵性策略

1．居民參與策略

“合作居住”社區(qū)顯著的特征之一是參與過程，社區(qū)鼓勵并需要居民直接參與社區(qū)規(guī)劃、運營(如日常打掃、烹飪、托幼)、維護(hù)保養(yǎng)(維修房屋、保養(yǎng)綠地等)和管理。通常居民也負(fù)責(zé)開發(fā)策略并解決一些足以影響整個社區(qū)的問題［8］，例如，審查施工文件和實地觀測常會被大部分社區(qū)納入職責(zé)范圍。由于此策略，項目規(guī)劃開發(fā)往往需要一定時間，并且執(zhí)行開發(fā)日程是最大的挑戰(zhàn)，但通常團(tuán)體最終會找到有效方式來進(jìn)行參與過程。早期“合作居住”開發(fā)時間長達(dá)4～6年，現(xiàn)在由于參與方法的有效性，縮短到2～3年。通過未來居民的協(xié)商過程，讓居民有機(jī)會彼此熟悉、溝通，彼此建立社區(qū)精神會更加容易［9］。

以Muir commons社區(qū)為例，居民在參與過程中，相互了解、熟悉社區(qū)生活，參與范圍貫穿設(shè)計過程和社區(qū)建設(shè)過程。成員采用義務(wù)工作方式，負(fù)擔(dān)起所有景觀設(shè)計工作，將分配在景觀設(shè)計上的5萬美金全部用于購置植物、工具和其他材料［10］。場地從一片荒蕪，到如今擁有果園、花園，步行路兩側(cè)還建造了門廊、天井、兒童活動場等個性化設(shè)施。此外，社區(qū)居民還共同建造了一座約500平方英尺的工作間(由木材加工車間、小型汽車修理店、儲物間、及自行車棚構(gòu)成)。建筑承包商負(fù)責(zé)建設(shè)主要結(jié)構(gòu)，居民們自己完成其它的建造工作，包括油漆、裝飾磨光面和墻板等工序［10］。

“合作居住”開發(fā)無論是設(shè)計、規(guī)劃還是管理都具有很高居民參與程度。參與設(shè)計過程可使居民考慮到社區(qū)生活各種可能性，確保最終用戶的意見明確清晰的表達(dá)出來，通過幫助設(shè)計決策來滿足居民對社區(qū)的需要。許多“合作居住”居民都具有生態(tài)意識，希望在房屋建設(shè)和后續(xù)日常生活中減少對環(huán)境影響［6］，當(dāng)居民有效加入居住環(huán)境的創(chuàng)造經(jīng)營，可使環(huán)境運作、維護(hù)的更好，更有效的運用財務(wù)、土地、材料資源;也增強(qiáng)了居民的滿足感與歸屬感(self-identity);參與過程強(qiáng)化居民的社區(qū)意識，可以降低犯罪、心理壓力等潛在威脅，并創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會。“合作居住”社區(qū)模式對于缺乏安全感的城市環(huán)境是很好的解決方式，并且居民對于可以影響社區(qū)設(shè)計感到非常自豪［11］。另外，協(xié)助創(chuàng)造未來社區(qū)的機(jī)會往往會吸引一些具有設(shè)計和施工經(jīng)驗的居民。比如Eastern Village社區(qū)小組成員中就包括美國環(huán)保局、勞倫斯伯克利國家實驗室以及美國綠色建筑委員會的工作人員(見圖3)［12］。

圖3 Eastern Village社區(qū)召開居民會議

2．共識決策模式

“合作居住”社區(qū)是一種平等的社區(qū)，不論成員之間在年齡、背景、教育和能力方面有多大的差異［13］。盡管居民不共享經(jīng)濟(jì)且不必?fù)碛泄餐淖诮绦叛?這是“合作居住”與一些理念社區(qū)，即intentional communities的主要區(qū)別)，但卻可以創(chuàng)造出具有豐富社交聯(lián)系和互動的投資模式?！昂献骶幼　本用駞⑴c社區(qū)建設(shè)和管理全過程，大多數(shù)社區(qū)的選址、平面規(guī)劃和建筑風(fēng)格的確定都需要經(jīng)歷長期而艱巨的決策過程，在此期間，小組成員間不可避免的會出現(xiàn)一些難以調(diào)和的不同意見。使用共識決策模式的非等級結(jié)構(gòu)在“合作居住”社區(qū)建設(shè)和管理中非常普遍，許多重要策略都通過這種決策程序做出，許多指導(dǎo)社區(qū)選址、規(guī)劃、建筑和景觀設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)也在這種決策模式下建立(見圖4)［3］。以Wild Sage社區(qū)為例，為了使社區(qū)在預(yù)算范圍內(nèi)盡量環(huán)保，在施工開始前，建筑設(shè)計師(也是社區(qū)居民)布賴恩·鮑恩與社區(qū)居民進(jìn)行長達(dá)兩年的商議，運用共識決策模式商定出許多解決方法，這些解決方法中包括主動和被動式太陽能設(shè)計、氣密性住房建設(shè)以及無機(jī)動車的內(nèi)部庭院模式等［14］。

共識(consensus)決策模式，主要有以下兩點優(yōu)勢。

首先，社區(qū)團(tuán)體利益最大化，鞏固社區(qū)協(xié)議。共識決策的目的就是用最強(qiáng)有力的手段來鞏固社區(qū)協(xié)議。達(dá)成共識意味著每位參與成員對決定或行動表示許可，即使差強(qiáng)人意，也可在建設(shè)過程中成功執(zhí)行。這會對成員產(chǎn)生一種自我約束力，出于對團(tuán)體關(guān)系的尊重，盡可能遵循他們商議的決定，而不需額外提醒，以免破壞人際關(guān)系和社區(qū)感［15］。

圖4 達(dá)成共識的決策步驟流程

其次，激發(fā)更多創(chuàng)意，獲得更合理解決方案。投票模式的側(cè)重點往往是盡快游說成員支持某一提議獲得半數(shù)以上選票，而一旦獲得支持，就不會討論其他解決的可能性。而在共識決策模式下，團(tuán)體成員經(jīng)常會就某問題從不同角度進(jìn)行反復(fù)考慮、商議，直到尋找到最佳解決方案為止(見圖5)。例如，某社區(qū)會議上，一位居民提出兒童玩具擺放在步行街道上影響使用的問題，運用共識決策模式，最后團(tuán)體把各種建議匯總，決定成立一個由兒童組成的小組，小組成員輪流負(fù)責(zé)收拾這些玩具。這種方式既解決了玩具散落的問題，又培養(yǎng)了孩子們的主人翁意識和責(zé)任感，獲得家長們的一致贊同［15］。

圖5 Sydney Co-housing居民討論社區(qū)事務(wù)

經(jīng)過大量社區(qū)的探索，通常在“合作居住”社區(qū)中，運用達(dá)成共識決策時會遵循以下原則:一是成員需充分努力聽取并了解每個人的想法;二是成員公開表明所有分歧并研究所有選擇可能之后，才能達(dá)成共識;三是以具體問題的形式達(dá)成初步共識，并且保證成員真正同意，而不是僅保持沉默;四是應(yīng)給予保持沉默的與會者發(fā)言機(jī)會，防止決策壟斷;五是留意較大的分歧，這些往往導(dǎo)致創(chuàng)造性的解決方案;六是協(xié)議達(dá)成的過于容易時，需特別注意是否每個人都真正參與了決策;七是協(xié)商決策并不意味著必須每個人都完全同意，而是找到一種解決辦法，令所有參加者可以接受或至少愿意嘗試［13］。

通過這種方式，每個居民的意見都能以某種形式得到反映。社區(qū)決策和內(nèi)部沖突的解決程序預(yù)先由居民共同商討決定，并以社區(qū)契約的形式被明確下來，遷入的居民也必須接受這一契約。由于能夠直接參與社區(qū)建設(shè)決策制定，居民有義務(wù)監(jiān)督社區(qū)的發(fā)展方向，而不是把責(zé)任一味推卸給開發(fā)商。社區(qū)業(yè)主委員會擁有公共土地所有權(quán)，居民自己可以決定設(shè)施的更新、經(jīng)濟(jì)作物收成的分配、以及社區(qū)公建的出租等事務(wù)［16］。

3．咨詢機(jī)構(gòu)與居民互動

由于社區(qū)開發(fā)是一個繁雜而巨大的工程，普通居民由于缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識，進(jìn)行開發(fā)將會耗費過多的時間精力及金錢。長期“合作居住”開發(fā)經(jīng)驗表明，成功的創(chuàng)造與經(jīng)營人造環(huán)境需要各式各樣的專業(yè)技巧，需要專家與使用者之間親密、有創(chuàng)造力的聯(lián)盟和有效的合作。“合作居住”成功的“居民參與”策略需要建筑師有突破和跨越學(xué)科界限的能力，掌握從社區(qū)組織到規(guī)劃設(shè)計，從專業(yè)知識到社會交際的內(nèi)容，推動“居民參與”策略向前發(fā)展(見圖6)［17］。因此，在長期發(fā)展過程中衍生出專業(yè)化的咨詢公司進(jìn)行“合作居住”的建造和管理。這些公司可以提供從成立團(tuán)體到建成入住整個過程的服務(wù)。這些公司精通社區(qū)開發(fā)的各環(huán)節(jié)，可提供整套社區(qū)開發(fā)服務(wù)或者根據(jù)社區(qū)居民的需要提供其中一些特定環(huán)節(jié)的服務(wù)，但社區(qū)開發(fā)的主體仍是社區(qū)居民本身，咨詢公司只提供專業(yè)技術(shù)和施工服務(wù)，這與我們的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)的開發(fā)模式有本質(zhì)區(qū)別。

圖6“合作居住”社區(qū)居民在建筑師的指導(dǎo)下參與社區(qū)施工

這些咨詢公司的業(yè)務(wù)范圍包括通過協(xié)商和購買過程，幫助居民團(tuán)體獲得土地，協(xié)助團(tuán)體評估潛在選址的可行性，并在總體規(guī)劃的社區(qū)中進(jìn)行選址。從項目進(jìn)行開始，管理每日開發(fā)進(jìn)程，將需要進(jìn)行重大決策的事項反饋給“合作居住”團(tuán)體。通過最佳途徑，向領(lǐng)導(dǎo)委員會成員提供建議，以滿足居民團(tuán)體的需要。咨詢公司還可以對項目成本進(jìn)行估算，以確保項目按時完成，預(yù)算使團(tuán)體能夠做出正確的財務(wù)決定?；谧稍児镜拈_發(fā)經(jīng)驗以及客戶需要的優(yōu)先事項，還可以制定適合客戶的關(guān)鍵程序、基本任務(wù)以及完成時間等。幾乎涵蓋了社區(qū)建設(shè)的全過程(見表2)［18］。

表2“合作居住”咨詢機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)范圍

續(xù)表

四、結(jié) 語

“合作居住”社區(qū)作為歐美及環(huán)太平洋地區(qū)經(jīng)過半個多世紀(jì)以來探索實踐而逐步發(fā)展起來的一種先鋒社區(qū)，采用了以居民為主體，政府、咨詢公司、建筑師開展輔助工作的開發(fā)模式。這類社區(qū)的開發(fā)已經(jīng)形成了從選址、設(shè)計、施工到入住管理等社區(qū)建設(shè)各環(huán)節(jié)的幾種基本開發(fā)策略，在社區(qū)的資金監(jiān)管、項目運營、沖突處理等方面也已經(jīng)積累了足夠的經(jīng)驗，國外一些國家和地區(qū)也針對這種自下而上的開發(fā)模式出臺了相應(yīng)的政策法規(guī)，幫助、扶植這種新興社區(qū)的建設(shè)和運行。目前我國住房主要采用自上而下的開發(fā)模式，開發(fā)商作為開發(fā)的主體，針對市場需求，提供相應(yīng)的住房產(chǎn)品。而自下而上，居民為主體的開發(fā)模式在我國尚處于嘗試階段，沒有形成完整體系，但應(yīng)成為房地產(chǎn)建設(shè)的有益補充。通過研究國外"合作居住"社區(qū)，可以在我國居民為主導(dǎo)的住房開發(fā)中嘗試以下策略。

1．采用分塊開發(fā)的方式

可以逐步引入地塊模式和簡化模式的經(jīng)驗，將整塊待開發(fā)土地劃整為零，分期分批按步驟進(jìn)行建設(shè)，或?qū)⑵鋭澐譃楦〉慕M團(tuán)，分塊進(jìn)行開發(fā)。這樣項目可以以較少的資金啟動并以更快的速度開發(fā)，并令房屋的種類和規(guī)模更加多樣化。適應(yīng)了民間力量開發(fā)活動小而靈活的特點。同時也降低了大規(guī)模開發(fā)融資困難，工程量大的問題。

2．聘請專業(yè)化建設(shè)公司

房地產(chǎn)建造領(lǐng)域?qū)I(yè)化程度高，流程復(fù)雜，個人的住房建造管理、住房建造的成本及質(zhì)量控制等能力十分有限，由此容易導(dǎo)致個人合作建造的不經(jīng)濟(jì)。因此有必要借鑒一些“合作居住”社區(qū)建造的經(jīng)驗。聘請房地產(chǎn)建設(shè)公司，這些建設(shè)公司精通社區(qū)開發(fā)的一系列環(huán)節(jié)，可提供一整套社區(qū)開發(fā)服務(wù)或者根據(jù)社區(qū)居民的需要提供其中某些特定環(huán)節(jié)的服務(wù)，此外，還可提供一些針對合作開發(fā)中出現(xiàn)的諸如協(xié)商、糾紛的解決服務(wù)。但社區(qū)開發(fā)的主體仍是社區(qū)居民本身，建設(shè)公司只提供專業(yè)技術(shù)和施工服務(wù)，這是與我們的房地產(chǎn)公司模式有本質(zhì)區(qū)別的。這種形式實際上相當(dāng)于開發(fā)者與投資者的角色實現(xiàn)明顯分離，開發(fā)者專注于組織和協(xié)調(diào)開發(fā)環(huán)節(jié)的各種關(guān)系，消費者直接跟建筑商打交道，直接購買建筑商的建筑勞務(wù)。

3．實行新的設(shè)計機(jī)制

自下而上開發(fā)方式的出色之處在于居民具有完全的決策權(quán)，設(shè)計師不再僅僅同占有絕對決策權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商溝通，而改為面向真正了解居住區(qū)的使用者—居民直接交流。這就需要設(shè)計師運用一種更加適合直接與居民溝通的設(shè)計機(jī)制，發(fā)展新的溝通技術(shù)和分析技術(shù)。我們可以借鑒"合作居住"的經(jīng)驗，以社區(qū)團(tuán)體為單位組織設(shè)計師進(jìn)行公眾環(huán)境教育、激發(fā)公眾參與意識、開展社會調(diào)查、了解使用者需求，放棄一次性方案，代之以持續(xù)的階段性設(shè)計和定期進(jìn)行檢查修改，決策方式也應(yīng)更趨近于以達(dá)成大多數(shù)居民的共同意愿為目標(biāo)。同時，對于建設(shè)方案的表達(dá)應(yīng)該更加直觀生動，方便非專業(yè)人員的了解。

對于我國以開發(fā)商為主體，商品房為主導(dǎo)的這種開發(fā)模式來說，“合作居住”這類新興社區(qū)的建造過程和特點，或許不能夠成為社區(qū)建設(shè)的主流，但也是對我國房地產(chǎn)建設(shè)的一種有益補充。學(xué)習(xí)這類社區(qū)的建設(shè)過程，有助于建設(shè)出符合居民深層次居住心理需要、社區(qū)居民間形成穩(wěn)固的社會關(guān)系、社區(qū)運營呈良性循環(huán)的理想住區(qū)。

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Analysis of Co-housing Development Process

ZHANG Rui，ZHANG Yu-kun
(School of Architecture，Tianjin University，Tianjin 300072，China)

Co-housing is a new kind of living model which originated form Denmark in the 1960s．Generally speaking，its development process can be summarized as four stages，which are getting started，preparing a development plan，preparing design and construction documents，and constructing．This paper analyzes the development model，main flow，resident participation process，responsibilities of architects，and some key strategies about co-housing development process．And it is expected to provide some reference for real estate development in China．

co-housing;development process;resident participation;consensus decision-making

TU241．99

A

1008-4339(2011)04-0327-07

2010-09-20．

張 睿(1981— )，女，博士研究生．

張 睿，zhangrui tianjin@hotmail．com．