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    加碼商業(yè)地產(chǎn)TESCO祭出擴(kuò)張利器:特易購地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官霍蘭樂專訪

    2011-09-10 09:19:16黃貞
    中國商論 2011年22期
    關(guān)鍵詞:樂都商業(yè)地產(chǎn)購物中心

    黃貞/文

    “由于本身就是零售商,我們比普通商業(yè)地產(chǎn)商更了解零售商的需求?!碧匾踪彽禺a(chǎn)集團(tuán)(Tesco China Property)首席執(zhí)行官霍蘭樂(REMCO WALLER)如是說。

    霍蘭樂是在特易購地產(chǎn)與國美電器集團(tuán)在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議儀式上,發(fā)表上述言論的。根據(jù)協(xié)議,國美電器及其關(guān)聯(lián)品牌將全線進(jìn)駐特易購地產(chǎn)集團(tuán)旗下“Lifespace樂都匯”購物中心,對特易購地產(chǎn)集團(tuán)來說,國美的加盟無疑增加了樂都匯這一品牌的影響力,而對國美電器來說,這將開辟一條新的門店擴(kuò)張路線。

    由于雙方均意識到此次合作的重大戰(zhàn)略意義,為此,特易購(TESCO)全球首席執(zhí)行官菲利普·克拉克(Philip Clarke)以及中國區(qū)首席執(zhí)行官霍蘭樂、國美電器總裁王俊洲等重量級人物悉數(shù)到場。

    霍蘭樂用“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”來形容雙方的合作。他表示:“選擇與國美合作,是基于雙方在經(jīng)營理念、拓展戰(zhàn)略、品牌背景等方面相一致的前提下,將合作提高到戰(zhàn)略高度,希望通過雙方相互提供優(yōu)勢資源,以‘Lifespace樂都匯’為平臺,發(fā)揮戰(zhàn)略合力,實現(xiàn)‘Lifespace樂都匯一站式生活購物中心’商業(yè)業(yè)態(tài)的快速擴(kuò)張?!?/p>

    自2010年履任特易購地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官一職以來,低調(diào)務(wù)實的霍蘭樂,在眾多媒體密集頻閃地鎂光燈下高調(diào)亮相的次數(shù)屈指可數(shù)。毫無疑問,加碼商業(yè)地產(chǎn),特易購正祭出新一輪擴(kuò)張的殺手锏。

    加碼商業(yè)地產(chǎn)

    進(jìn)駐中國七年,特易購集團(tuán)此前更多的是以零售商的身份被中國消費者所了解。這家全球三大零售巨頭之一的企業(yè),目前在華員工總數(shù)超過30000人,擁有95家“TESCO樂購”大賣場、12家試驗階段便捷店。

    然而實際上,特易購集團(tuán)如今在中國并不只有“TESCO樂購”超市這一個品牌了。種種跡象表明,特易購正在加碼中國的商業(yè)地產(chǎn),發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將成為特易購在中國市場的又一主業(yè)。

    特易購地產(chǎn)集團(tuán)(Tesco China Property),主要負(fù)責(zé)中國商業(yè)地產(chǎn)的購買、開發(fā)、管理和運營,目前正著手幾十個集購物、休閑、娛樂、美食于一體的“Lifespace樂都匯”大型綜合一站式購物廣場綜合商業(yè)項目的開發(fā)。

    “Lifespace樂都匯”購物中心是特易購地產(chǎn)集團(tuán)全力打造的購物中心品牌,零售面積為4-6萬平方米(相當(dāng)于大約250家店鋪),可以滿足顧客80%以上的常規(guī)購物需求。其中“TESCO樂購”大賣場承擔(dān)購物中心主力店的角色,TESCO的戰(zhàn)略合作伙伴,如國美、肯德基、必勝客、好利來、達(dá)芙妮、艾格、米奇、愛樂游園地、金逸院線品牌等相繼引進(jìn),最終形成集合購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合購物業(yè)態(tài)。

    2010年初,特易購地產(chǎn)集團(tuán)在中國首個購地自建的“Lifespace樂都匯”購物中心在青島開業(yè),特易購為這個項目投資約10億元。短短一年多的時間里,特易購地產(chǎn)集團(tuán)投資開發(fā)的“Lifespace樂都匯”便已經(jīng)在青島、秦皇島、撫順、鞍山和福州陸續(xù)開業(yè),此外,還有兩家即將開業(yè),分別位于營口和廈門。同時,還有幾十個“Lifespace樂都匯”項目在籌建中。

    雖然不便透露更進(jìn)一步的建店數(shù)量,但霍蘭樂坦言:“特易購地產(chǎn)集團(tuán)是一個成立不久的公司,但是我們的增長很快,另外在籌備開發(fā)中的項目也在不斷增多,相信不久的將來,會有更多的‘Lifespace樂都匯’購物中心呈現(xiàn)在消費者面前?!?/p>

    此外,記者還從霍蘭樂口中獲悉其一個“好消息”:“我們在北京已經(jīng)選址找到一塊適合做樂都匯購物中心的地塊。”霍蘭樂表示,在北京這樣的城市,可能找到合適的地點花的時間會比較長一些。具體的開業(yè)時間目前尚“不方便透露”,“需要在政府規(guī)劃等方面進(jìn)一步確定之后才能夠公開”。

    “就我本人而言,肯定希望速度能夠加快?!被籼m樂笑稱,在特易購工作已經(jīng)超過十年的他發(fā)現(xiàn),“特易購從來沒有對速度滿意的時候,總是希望更快?!彪S后他補(bǔ)充強(qiáng)調(diào):“但是有一個前提,質(zhì)量必須保證。這對于零售業(yè),以及我們開發(fā)的項目尤其重要?!?/p>

    全球模式落地中國

    2004年,特易購正式進(jìn)入中國,業(yè)務(wù)主要覆蓋華北、華東及華南三大區(qū)域。

    “特易購認(rèn)為想要在中國有更長足的發(fā)展,必須注重投資,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、開設(shè)更多的賣場,以及注重我們的盈利?!?霍蘭樂在采訪中對記者說。

    自2004年進(jìn)入中國以后,特易購起初一直是采取租賃場地的方式進(jìn)行超市賣場業(yè)務(wù)的經(jīng)營?!爱?dāng)時這種租賃的方式對于TESCO而言也是比較特殊的。因為特易購在世界其他的地方經(jīng)營,包括英國在內(nèi),都是希望擁有大部分的物業(yè)?!被籼m樂告訴記者,“因為這樣第一比較好控制,另一方面從長期來看,物業(yè)的增值也會為集團(tuán)帶來利潤。”

    據(jù)悉,在大本營英國,特易購的業(yè)務(wù)主要包括三方面:零售門店運營、商業(yè)房地產(chǎn)以及銀行業(yè)務(wù)。特易購甚至還涉足財經(jīng)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)及電信業(yè)務(wù)等。其中,地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其提供了穩(wěn)固的資金來源。

    在華購地自建購物中心,對于TESCO全球模式在中國的落地?zé)o疑是一個利好。

    霍蘭樂回憶說:“從中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商手里租賃場地,我們漸漸地發(fā)現(xiàn)有一個問題凸顯出來:租賃物業(yè)的質(zhì)量沒有保證,例如項目布局、超市的位置、導(dǎo)示是否清晰,包括停車場是否配套等等。因為房地產(chǎn)開發(fā)商都更加注重短期的利潤,所以我們覺得這方面還是有一定的欠缺?!?/p>

    特易購最終決定在中國進(jìn)行地產(chǎn)的開發(fā),啟動其引以為傲的商業(yè)地產(chǎn)項目。

    “開發(fā)我們的購物中心,一方面可以為TESCO大賣場提供很好的場地,另一方面也是看好中國商業(yè)地產(chǎn),中國物業(yè)的增值,特別是長期來看擁有一個非常好的前景?!被籼m樂說?!八援?dāng)2007年特易購地產(chǎn)集團(tuán)成立,其任務(wù)就是在中國開發(fā)購物中心。”

    當(dāng)被問到“Lifespace樂都匯”的選址標(biāo)準(zhǔn),霍蘭樂告訴記者:“我們戰(zhàn)略省份是東部沿海省份,一二線城市,以及發(fā)展速度比較快的三線城市,都有可能建‘Lifespace樂都匯’購物中心?!?/p>

    據(jù)悉,特易購地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)有超過25人的專事市場調(diào)查的團(tuán)隊,在做店址的調(diào)研,對于中國各個城市、不同地段的商圈氛圍和人口數(shù)量進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計,尤其會對已確定的戰(zhàn)略省份進(jìn)行比較細(xì)致的調(diào)研,并最終將信息匯總上報。

    “零售+地產(chǎn)”擴(kuò)張路線

    當(dāng)被問及對于未來發(fā)展的規(guī)劃,霍蘭樂表示“有信心”,他說:“在過去幾年中,我們學(xué)到了一些經(jīng)驗,包括租賃場地、經(jīng)營賣場等等。這些經(jīng)驗都會應(yīng)用到我們?nèi)蘸蟮墓ぷ髦腥ァR虼宋磥頃涌扉_設(shè)‘Lifespace樂都匯’購物中心的進(jìn)度?!?/p>

    “零售+地產(chǎn)”——兩條腿走路的特易購集團(tuán)在中國勾勒出的擴(kuò)張路線顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。

    作為由零售商為零售商打造的零售項目,“Lifespace樂都匯”購物中心戰(zhàn)略性地選擇主要的增長型城市,位于繁華主干道上最顯著和最醒目的位置。

    對于Lifespace樂都匯購物廣場項目,特易購從中扮演的角色不再是單純依靠銷售商品賺錢的零售商,儼然成為涉及地產(chǎn)開發(fā)、運營、招商、物業(yè)管理的地產(chǎn)商。

    據(jù)知情人士透露,在拿地環(huán)節(jié)上,特易購采取了直接參與土地招拍掛、與開發(fā)商合作拿地開發(fā)、房企代建完成之后回購等多種方式。

    中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的一份“2010中國連鎖百強(qiáng)”調(diào)查顯示,2010年,百強(qiáng)企業(yè)面臨的最大困難是經(jīng)營成本的提高,包括租金成本和人工成本。其中,連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%。根據(jù)連鎖百強(qiáng)的調(diào)查,租金上漲的原因有兩點:一是連鎖企業(yè)之間對優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點資源的競爭,二是近年來房地產(chǎn)價格飆升。

    租金成本高居不下,行業(yè)利潤日漸微薄,選址擴(kuò)展困難重重。如此背景下,零售商想要保持業(yè)績增長,采用“零售+地產(chǎn)”兩條腿走路的方式,顯然更勝單一的經(jīng)營零售業(yè)務(wù)一籌。

    購地自建商業(yè)地產(chǎn)不僅可以為綜超零售業(yè)務(wù)的發(fā)展提供便利的物業(yè)條件,降低內(nèi)部運營成本,同時,也可以享受中國商業(yè)地產(chǎn)升值得到的財務(wù)回報。

    2004年,通過與鼎新集團(tuán)合資的形式,特易購開始進(jìn)入中國零售市場。對于中國的零售市場而言,2004年是一個轉(zhuǎn)折年,已經(jīng)在中國扎根的零售巨頭沃爾瑪、家樂福盼來了中國政府對零售業(yè)的開放,因而大肆跑馬圈地。此時,同為全球零售三甲巨頭的特易購作為后來者,以并購的進(jìn)入,同樣被看作是迅速搶占市場的一條捷徑。

    三年后,通過股權(quán)收購,特易購于2006年底取得企業(yè)主導(dǎo)權(quán),正式以特易購名義運營。彼時,外資零售業(yè)在中國市場正迎來“黃金十年”,當(dāng)業(yè)內(nèi)對于特易購全面收購之后的擴(kuò)展步伐拭目以待之時,特易購的表現(xiàn)似乎更為“穩(wěn)扎穩(wěn)打”。與大多數(shù)更為強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金為王”、“速度為王”的零售企業(yè)不同,特易購始終沒有放棄對商業(yè)地產(chǎn)的重視。而購地自建,由于占用資金數(shù)額大、周期長,零售商們往往傾向于選擇租賃的模式,開始更多的門店以便規(guī)模經(jīng)營,從而更快地獲利。

    在商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)開發(fā)上,特易購是國際零售商中首個吃螃蟹的。成立于2007年的特易購地產(chǎn)集團(tuán),其主要任務(wù)就是在中國開發(fā)購物中心。

    又一個三年之后,在一系列樓市的調(diào)控嚴(yán)打、新政下的各大知名房企紛紛把眼光投向商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)一片春意盎然之時,當(dāng)面對租金成本壓力高企,零售商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)之際,一早就加碼商業(yè)地產(chǎn)、全面負(fù)責(zé)購物廣場的購買、開發(fā)、管理和運營的特易購地產(chǎn)集團(tuán),無疑占盡先機(jī),無論從時間上還是經(jīng)驗上,都具有更大的自主權(quán)。

    “在中國開發(fā)購物中心,需要一個相對長的周期。從我們獲取買下這塊地,到所有的證照辦理齊全,以及建設(shè)施工、招商的時間,雖然有比較復(fù)雜的流程,但值得欣慰的是,第一家‘Lifespace樂都匯’在2010年年初的時候終于開業(yè)了。在過去的幾年中,我們學(xué)到了一些經(jīng)驗,我們有信心將這些經(jīng)驗應(yīng)用到日后的工作中去,因此,我們有信心未來會加快開設(shè)‘Lifespace樂都匯’購物中心的速度?!?/p>

    注重長遠(yuǎn)發(fā)展

    在全球,一半以上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是零售企業(yè)。但在中國,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展十年來,真正的主力都是房地產(chǎn)商。

    “對我們而言,要做就要做最好的。”霍蘭樂坦言,“為了支持中國業(yè)務(wù)增長,特易購地產(chǎn)集團(tuán)作為設(shè)計、開發(fā)、招商和運營樂都匯購物廣場的獨立公司,這是為了確?!甃ifespace樂都匯’購物廣場的規(guī)模、地點和設(shè)計,能夠同時滿足現(xiàn)代中國消費者和零售商的需求。通過建立我們自己的購物廣場,我們也能夠提供世界級設(shè)施(例如大型室內(nèi)停車場),從而在未來規(guī)劃方面具有更大的自主權(quán)。”

    當(dāng)被問及,當(dāng)前掀起的這股商業(yè)地產(chǎn)熱潮是否會給特易購地產(chǎn)集團(tuán)的拿地、經(jīng)營及招商帶來相應(yīng)的壓力時,霍蘭樂認(rèn)為:“盡管現(xiàn)在市場中有更多的競爭者開始更為注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),甚至很多開發(fā)商高喊口號要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),但如果其背景主要是以開發(fā)住宅為主的話,這里面還是會有一些區(qū)別?!?/p>

    相對而言,住宅開發(fā)的資金回籠會比較快,短期收益較高。但是作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言,零售部分的項目,一般需要自己持有而不能急于回收資金。因為通常開發(fā)住宅,自有資金出資額是很少的,但是商業(yè)地產(chǎn)就不一樣。“特別是在中國目前銀行貸款處于緊縮的狀態(tài),在銀行融資方面,背景不夠雄厚的公司也會有一定的困難。”霍蘭樂分析說,“從這一角度而言,可能很多開發(fā)商本身有非常良好的愿望,試圖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。但是從資金、融資而言,大規(guī)模地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),也并非易事?!?/p>

    言外之意則是,得益于跨國集團(tuán)的雄厚資金實力,“Lifespace樂都匯”有實力在中國的擴(kuò)展方式全部采用購地自建。

    據(jù)悉,“Lifespace樂都匯”的資金來源中,特易購集團(tuán)自有資金是比較重要的一部分,根據(jù)特易購集團(tuán)2010-2011年度全球財報顯示,集團(tuán)銷售總額突破676億英鎊。

    “從長期來看,大概有30%左右來自投資集團(tuán)。剩下一部分來自合作企業(yè)的伙伴以及銀行貸款。”霍蘭樂表示,從長期來看“Lifespace樂都匯”并不需要全部由特易購集團(tuán)投入現(xiàn)金。不過,擁有特易購集團(tuán)母公司的雄厚資金支持,假如一個項目在早期階段需要特易購集團(tuán)百分之百地投入,則“可以靈活地選擇這種方式?!?/p>

    “特易購進(jìn)入中國要長遠(yuǎn)發(fā)展,物業(yè)期限要運營30-40年時間。為此,我們勢必要考慮物業(yè)設(shè)計、質(zhì)量是否適合長遠(yuǎn)發(fā)展?!被籼m樂如是說。

    霍蘭樂(REMCO WALLER)

    現(xiàn)任特易購地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官,特易購地產(chǎn)集團(tuán)是特易購集團(tuán)擁有的全資子公司。

    霍蘭樂已在特易購工作10年,此前曾服務(wù)于聯(lián)合利華。

    霍蘭樂在特易購的職業(yè)生涯中曾先后在不同的國家擔(dān)任一系列重要職務(wù),其中包括特易購英國總部 (2001-2002), 韓國三星TESCO (2002-2006) 和美國Fresh & Easy (2006-2010)。

    霍蘭樂是美國Fresh & Easy創(chuàng)始團(tuán)隊的一份子,在其任職財務(wù)長期間第一家Fresh & Easy成功地在2007年11月開業(yè),在其后的兩年半的時間里有超過150家Fresh & Easy開業(yè)。

    霍蘭樂于2010年開始擔(dān)任特易購地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官一職。

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