王玨林：房地產(chǎn)市場形勢和住房保障

房地產(chǎn)形勢

今年10月份，全國商品房銷售面積是7.97億平方米。在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，前三季度投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長32%。在新建住宅價(jià)格方面，一方面是一線城市的價(jià)格，第二個(gè)方面是漲幅最快的城市，一線城市即北京、上海、深圳、廣州和杭州基本上環(huán)比除了杭州略有下降下降0.1%，其他保持持平。

實(shí)際上同比還有一定的漲幅，北京增長了1.8%，新建住宅商品住宅增長了2.3%，上海是3.1～3.7%。深圳4.5～4.6%，廣 州6.3～6.4%，杭 州1.2～6.4%。漲幅較快的城市基本上都是二三線城市，也就是長沙、昆明、銀川等。而且大部分環(huán)比漲幅都在0.3%左右，烏魯木齊0.2%，其他同比漲幅比較大，有8.1%、8.5%的。所以，就這幾個(gè)數(shù)據(jù)做一個(gè)簡單的分析，房價(jià)漲幅有所放緩，一線城市環(huán)比處在滯停狀態(tài)，二三線城市漲幅還是比較快。

第二，開發(fā)投資保持較快增長，在我們前幾年比較好的市場階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資也就在25%到30%這個(gè)范圍之內(nèi)，現(xiàn)在環(huán)比雖然有點(diǎn)下降，但前三季度還是保持了32%。

第三，房屋銷售量比較平穩(wěn)，今年還算一個(gè)不錯(cuò)的好年頭。

調(diào)控政策

今年，對于房地產(chǎn)市場影響較大的幾項(xiàng)政策有限購、房地產(chǎn)稅、加息。限購是行政行為，通過行政的辦法來管理和組織市場調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，他不是市場行為，如果真正的市場你政府是干預(yù)不了的，所以在這種情況下，政府要不調(diào)整，那對我們國家的經(jīng)濟(jì)，對整個(gè)房地產(chǎn)市場，以及最廣大的城鄉(xiāng)居民傷害非常大。甚至買房全集中在小城市到大城市，大城市往特大城市再集中。而且現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由實(shí)體經(jīng)濟(jì)變成虛擬經(jīng)濟(jì)了，我所知道北京去年買房的50%以上都是投資性的，房地產(chǎn)行業(yè)不是股市，股市這么炒都炒壞了，別說你房市。所以，在市場供求矛盾社會(huì)不和諧這個(gè)階段，政府必須要管。

最近，財(cái)政部在人大會(huì)議上再次提出推進(jìn)房地產(chǎn)稅大家都比較關(guān)注，現(xiàn)在上海重慶已經(jīng)做試點(diǎn)了。上海的房地產(chǎn)稅是新購房按照面積60平方米人均以上納入范圍，另外還打七折，重慶是主城區(qū)新購的高檔房高標(biāo)準(zhǔn)房或者是別墅納入范圍。第一主城區(qū)，第二高檔房，首先分成幾檔，按照前兩年房價(jià)兩倍、三倍、四倍分幾檔納稅。這和我們原先在出臺試點(diǎn)之前和試點(diǎn)之后社會(huì)的反映完全不一樣，在出試點(diǎn)之前大家對于這個(gè)稅非常關(guān)心，因?yàn)榇蠹叶加匈Y產(chǎn)，都怕自己的房子納入交錢行列。我買房交錢，土地交錢了各方面還交錢，最后稅收又宰我一下，大家比較擔(dān)心。出臺之后反映幾乎很小，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在的稅收情況是淺試水，涉及到消費(fèi)人群太少了。但不等于現(xiàn)在淺試水范圍不會(huì)擴(kuò)大，因?yàn)槲覀儜?yīng)該按照市場辦法來管，稅收就是市場，所以稅收必須推進(jìn)，否則如何建立市場？有市場沒有管理這個(gè)市場不就變得混亂嗎？所以稅收需要推進(jìn)，稅收推進(jìn)也就是為我們建立完整的市場做準(zhǔn)備。

這需要一個(gè)過程，不是說收就收那么簡單。別的可以變，這個(gè)不能說今天收明天就不收，尤其收錢這個(gè)事要謹(jǐn)慎而且做好充分性的準(zhǔn)備，沒有技術(shù)準(zhǔn)備收誰錢，有收到有收不到就產(chǎn)生不公平，所以房地產(chǎn)稅目前來講對于市場影響非常有限。

加息，不是針對房地產(chǎn)市場的，他是由于我國通貨膨脹的壓力，而且作為國家的首要任務(wù)，今年的任務(wù)就是抑制通貨膨脹。抑制通貨膨脹的辦法一是提息，一個(gè)就是凍結(jié)存款準(zhǔn)備金，也就是把社會(huì)的資金減少縮小銀根。市場的錢太多了，那能不膨脹嗎？這對于房地產(chǎn)的影響最大，搞房地產(chǎn)開發(fā)的人都知道，開發(fā)主要兩個(gè)方面的能力，一個(gè)就是吸納資金的能力，即能不能找到錢，第二個(gè)能力就是能夠把你的房子賣得最好。

趨勢判斷

目前從國家政策趨勢來判斷，調(diào)控不會(huì)放松。國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)還少嗎？這次世界金融危機(jī)不就是因?yàn)槊绹姆抠J才演變成世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)嗎？日本出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫十年，日本的當(dāng)時(shí)狂妄地要把美國全部的土地買過來租給美國人，結(jié)果造成重摔。我們也出現(xiàn)過三亞、北海、貴州炒地皮那個(gè)時(shí)候。目前我們國家的錢大部分不管是國家的錢銀行的錢還是老百姓的錢，都在土地上，可以說諸位一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫你們的資產(chǎn)一文錢沒有了。

今年的市場趨勢，整個(gè)市場不錯(cuò)。從2009年、2010年房地產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)來看，2009年下半年好于上半年，2010年第四季度爆發(fā)好于前三季度，雖然現(xiàn)在還不知道今年第四季度情況，我估計(jì)屬于2009年的水平，如果第四季度稍微好一點(diǎn)會(huì)超過2009年的水平。

企業(yè)消費(fèi)貸款趨緊，開發(fā)企業(yè)融資壓力加大，消費(fèi)者貸款增加困難，這是我們企業(yè)最大的壓力。對于資金的問題，現(xiàn)在的五大銀行存款準(zhǔn)備金凍結(jié)20%以上，凍結(jié)資金以后，各個(gè)銀行不像以前貸款指標(biāo)那么寬松了，所以銀行要把這些錢用在大工程大項(xiàng)目，長期的項(xiàng)目上，是風(fēng)險(xiǎn)最安全利潤最高的。過去，我們都是銀行找企業(yè)貸款，現(xiàn)在是企業(yè)找銀行。

今年住房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的一大特點(diǎn)就是，中小戶型成為未來市場的主流。

保障房建設(shè)計(jì)劃

2011年我國計(jì)劃建設(shè)保障性住房1000萬套，這是我國有史以來最大規(guī)模的保障性安居工程。這些保障房建設(shè)分類計(jì)劃和預(yù)計(jì)需要的資金情況如下：

棚戶區(qū)改造，400萬套，需建設(shè)資金5000億（中央400億、地方1200億、改造者3400億）；經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房共200萬套，需建設(shè)資金5000億（市場解決）。廉租房160萬套，公共租賃房220萬套，共需建設(shè)資金3000～4000億，這些建設(shè)資金中中央出資600億、公積金收益全部（去年50億）、土地轉(zhuǎn)讓金10%（290億）和貸款。

目前，中國保障房建設(shè)實(shí)施中有三難：一是認(rèn)識和重視到位難；二是資金籌措難；三是分配和管理難。

保障房建設(shè)方式有多種選擇方式：一是獨(dú)建；二是配建；三是BTO；四是租賃；五是配地。

解決保障房建設(shè)問題的關(guān)鍵，要從法制、制度和體系上突破：一是從制度上解決好全民住房分配問題；二是從法制上解決好地方政府的執(zhí)行力問題；三是從體系上解決好保障房建設(shè)難的問題。