精細(xì)化提升住宅品質(zhì)

樓市調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)入冬，地產(chǎn)商如何敲開(kāi)冰封的大門？

2011博洛尼精裝研究院成果發(fā)布”活動(dòng)上，博洛尼精裝研究院用自己的研究成果給出了答案：用精細(xì)化、人性化的設(shè)計(jì)提高住宅的品質(zhì)。

近日，博洛尼精裝研究院宣布了一項(xiàng)為期3年的戰(zhàn)略計(jì)劃，并設(shè)立專項(xiàng)研究基金，用于精細(xì)化設(shè)計(jì)研究，其中最重要的一項(xiàng)內(nèi)容是進(jìn)行入戶調(diào)查，大量收集數(shù)據(jù)，研究中國(guó)人的居住習(xí)慣和收納方式。此專項(xiàng)研究基金除了用于博洛尼精裝研究院自身的研究項(xiàng)目外，還將資助其他科研機(jī)構(gòu)的研究項(xiàng)目，并聯(lián)手開(kāi)發(fā)企業(yè)共同進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)的研究與實(shí)踐。

住宅功能要突破

由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，樓市陷入低迷，近日，關(guān)于房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向的探討成為熱點(diǎn)。

對(duì)此，萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為，“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷由資源競(jìng)爭(zhēng)向創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)渡階段，這將是一個(gè)淘汰與再生的大洗牌時(shí)期。未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)要不斷向住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能環(huán)保、綠色生態(tài)的方向不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造新的贏利模式，才能贏得未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

這與一直以住宅產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化精裝為研究重點(diǎn)的博洛尼精裝研究院觀點(diǎn)不謀而合。

該研究院在此次發(fā)布會(huì)上發(fā)布的2011年度研究成果及觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)將回歸居住本質(zhì)，在下一階段將以滿足購(gòu)房者的理性需求為主，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和內(nèi)裝產(chǎn)品提供者應(yīng)著力提高產(chǎn)品的品質(zhì)，在住宅的功能上實(shí)現(xiàn)突破。

博洛尼精裝研究院發(fā)布的觀點(diǎn)認(rèn)為，在幾次房地產(chǎn)調(diào)控之后，房地產(chǎn)樓盤的屬性發(fā)生了變化，從過(guò)去的自住和投資需求各占相當(dāng)比例變?yōu)樽宰⌒枨鬄橹鳎≌_(kāi)始“去金融化”，使得購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)從看重地段、升值潛力等因素轉(zhuǎn)變?yōu)楦粗胤孔拥钠焚|(zhì)和功能，這就給住宅產(chǎn)品提供者提出了更高的要求。

博洛尼將購(gòu)房者的需求歸納為剛性需求、感性需求和理性需求三個(gè)層次。剛性需求指的是能滿足購(gòu)房者基本生活的產(chǎn)品配置，表現(xiàn)為購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感。感性需求指的是購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格和視覺(jué)感受的重視，但過(guò)度追求感性需求的滿足往往容易忽略產(chǎn)品的功能性和實(shí)用性。理性需求則是指購(gòu)房者回歸理性，對(duì)產(chǎn)品的功能和品質(zhì)更為看重，這就需要產(chǎn)品提供者對(duì)居住者的生活方式進(jìn)行精細(xì)化的研究，為居住者創(chuàng)造真正舒適、便利的生活環(huán)境。

博洛尼之所以投入大量的財(cái)力、人力和精力來(lái)進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)的研究，正是希望徹底了解中國(guó)人的居住方式，并以此為基礎(chǔ)，通過(guò)精細(xì)化和人性化的設(shè)計(jì)，真正滿足居住者的需求。

而這只是博洛尼精裝研究院對(duì)精細(xì)化設(shè)計(jì)研究的深入，而非起點(diǎn)。

取經(jīng)日本

早在幾年前，博洛尼就和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊萬(wàn)科集團(tuán)在眾多項(xiàng)目上有深度的合作，尤其是在參與了萬(wàn)科松山湖產(chǎn)業(yè)園萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地的工業(yè)化內(nèi)裝研發(fā)項(xiàng)目后，博洛尼對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的研究不斷深入。

由于日本早在1970年即進(jìn)入老齡化社會(huì)，歷經(jīng)近四十年老齡化社會(huì)的居住研究與實(shí)踐，在老年住宅和適老型住宅設(shè)計(jì)方面積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)。

日本的住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化程度很高，設(shè)計(jì)非常人性化，品質(zhì)也非常精細(xì)，博洛尼精裝研究院團(tuán)隊(duì)頻繁地赴日考察，參與各種中日技術(shù)交流，對(duì)日本的小空間收納、SI工業(yè)化建筑技術(shù)、精細(xì)化設(shè)計(jì)等加以研究和吸納，并且在中國(guó)第一個(gè)工業(yè)化建筑技術(shù)的集成示范工程項(xiàng)目——雅世合金公寓中付諸實(shí)踐。

也正是在向日本學(xué)習(xí)工業(yè)化建筑技術(shù)和精細(xì)化設(shè)計(jì)的過(guò)程中，博洛尼精裝研究院領(lǐng)悟了日本老年住宅在設(shè)計(jì)上的精妙之處。日本的老年住宅無(wú)論是在整體規(guī)劃上，還是建筑設(shè)計(jì)上都能體現(xiàn)對(duì)生命的尊重和人文的關(guān)懷，這是基于日本的精細(xì)化設(shè)計(jì)理念及精湛的工業(yè)化住宅技術(shù)基礎(chǔ)之上的。

博洛尼精裝研究院認(rèn)為，中國(guó)社會(huì)的人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻，要解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，必定需要大量能滿足老年人身體機(jī)能和心理需求的住宅。從去年開(kāi)始，養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)興起，萬(wàn)科集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、首創(chuàng)置地等多家知名開(kāi)發(fā)商均宣布了進(jìn)軍老年地產(chǎn)的消息。但總體而言，國(guó)內(nèi)在老年住宅相關(guān)領(lǐng)域的積累和規(guī)范都非常欠缺。如果將日本老年住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)引入中國(guó)，將對(duì)國(guó)內(nèi)老年住宅及更廣泛意義上的適老住宅的開(kāi)發(fā)起到實(shí)際的促進(jìn)作用。

因此，博洛尼精裝研究院聯(lián)合日本市浦設(shè)計(jì)、日本高齡者財(cái)團(tuán)和中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院共同引進(jìn)了《老年住宅設(shè)計(jì)手冊(cè)》的中文版。

據(jù)悉，由日本國(guó)土交通省住宅局住宅綜合整備課監(jiān)修、財(cái)團(tuán)法人高齡者住宅財(cái)團(tuán)編纂的《老年住宅設(shè)計(jì)手冊(cè)》一書是一本在日本得到廣泛遵循的、具有前瞻性和針對(duì)性的、適應(yīng)老齡化社會(huì)的居住設(shè)計(jì)通則，它針對(duì)適應(yīng)人口老齡化的措施和老齡化社會(huì)住宅的設(shè)計(jì)理念及操作從整體到細(xì)節(jié)的系統(tǒng)闡述，具有極強(qiáng)的實(shí)用性和指導(dǎo)性。

人性化：地產(chǎn)發(fā)展路徑

最近幾年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從當(dāng)前的大盤時(shí)代向精品時(shí)代過(guò)渡，住宅品質(zhì)和社區(qū)和諧性不斷提升，尤其在物業(yè)管理、綠化景觀、建筑細(xì)節(jié)等方面。

相關(guān)專家表示，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，以前在買房時(shí)只注重價(jià)錢，只要價(jià)格合適就會(huì)出手，而現(xiàn)在買房則考慮的更為細(xì)致，從戶型設(shè)計(jì)到園林營(yíng)造，從開(kāi)發(fā)商的施工質(zhì)量到精裝修等各個(gè)方面都是考慮的范疇。如今，越來(lái)越多的購(gòu)房者在心理預(yù)期方面，希望能買到物有所值的產(chǎn)品，而相當(dāng)一些樓盤的價(jià)格與其品質(zhì)并不匹配。在發(fā)布會(huì)上，一位在政府部門上班的王小姐表示，有許多消費(fèi)者往往為了改善居住環(huán)境或是為父母子女購(gòu)房，而且并非第一次置業(yè)，所以，對(duì)房屋的品質(zhì)也就更加挑剔。她認(rèn)為，在住宅品質(zhì)上開(kāi)發(fā)商應(yīng)從百姓需求來(lái)尋找答案。樓房本身的質(zhì)量、樓盤的整體規(guī)劃、小區(qū)環(huán)境甚至外立面的設(shè)計(jì)等等都需要開(kāi)發(fā)商更加認(rèn)真考慮。

路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹表示：“養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一方面是基于人口老齡化的趨勢(shì)，另一方面也是宏觀調(diào)控下出現(xiàn)的細(xì)分化開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，無(wú)論從哪個(gè)角度而言，博洛尼在此時(shí)引進(jìn)日本的老年住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，都是應(yīng)開(kāi)發(fā)商和社會(huì)之需，是有遠(yuǎn)見(jiàn)、功德無(wú)量的事情?！?/p>

中國(guó)是全球惟一老年人口超1億的國(guó)家，60周歲以上人口已超過(guò)1.7億，超過(guò)德國(guó)和法國(guó)全國(guó)人口的總和。更有預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)指出，2014年中國(guó)老年人口將超過(guò)2億。

嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)使中國(guó)社會(huì)面臨巨大挑戰(zhàn)，但同時(shí)也可能成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的契機(jī)。

事實(shí)上，適老化設(shè)計(jì)的研究也是博洛尼此次啟動(dòng)的研究項(xiàng)目中重要的一部分。適老住宅的核心是精細(xì)化研究，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要考慮到老人的身體機(jī)能和心理需求。而如果著眼于未來(lái)，每個(gè)人都有變老的一天，適老化設(shè)計(jì)非常具有普適性。博洛尼提出，無(wú)論在哪一個(gè)階段，住宅都應(yīng)該賦予人舒適、便利的體驗(yàn)和感受。這是當(dāng)前的住宅產(chǎn)品最欠缺也是最急需實(shí)現(xiàn)突破的。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰分析指出，面對(duì)調(diào)控不斷、房產(chǎn)稅開(kāi)征的住宅市場(chǎng)，購(gòu)房客戶對(duì)房子的選擇更加苛刻，作為開(kāi)發(fā)商，如果不將樓盤品質(zhì)作為重點(diǎn)，勢(shì)必將被市場(chǎng)淘汰。征收房產(chǎn)稅等一系列政策調(diào)控是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保障，在當(dāng)前環(huán)境下，住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該將項(xiàng)目品質(zhì)提升到一個(gè)新的高度。

對(duì)于進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)一事，萬(wàn)科地產(chǎn)表示，為了順應(yīng)城市發(fā)展和市場(chǎng)的需求，萬(wàn)科將推動(dòng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，積極開(kāi)拓新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。