住房制度建設(shè)理論研究

中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)，是改革開(kāi)放的產(chǎn)物。工業(yè)化、城市化為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了廣闊的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了深厚的體制基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。但是，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度建設(shè)中的一些重大的理論問(wèn)題和實(shí)踐問(wèn)題，還存在著一些不同的認(rèn)識(shí)。這些問(wèn)題如果得不到正確地解決，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，還會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以及居民住房問(wèn)題的合理解決等等。

（一）關(guān)于房地產(chǎn)增值保值的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模大，發(fā)展速度快，原因雖然是多方面的。其中一個(gè)重要原因，就是在理論上或在人們觀念上認(rèn)為：“房地產(chǎn)可以增值保值”。于是許多社會(huì)單位、企業(yè)把資金投向了房地產(chǎn)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)；許多自然人也把資金投向房地產(chǎn)，從事房屋投資或投機(jī)；銀行等金融機(jī)構(gòu)，卻把大量資本貸給房地產(chǎn)企業(yè)或投資投機(jī)者。不僅使房地產(chǎn)集中了過(guò)多的社會(huì)資源，而且推高了房地產(chǎn)價(jià)格，把住房消費(fèi)者排擠出了住房市場(chǎng)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)確實(shí)具有增值保值的性質(zhì)或功能。但是，房地產(chǎn)增值保值性質(zhì)與功能是有條件的，增值了價(jià)值歸屬也是不同的。為了正確地認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題，必須在理論上區(qū)分與把握以下幾個(gè)方面內(nèi)容。

1、必須把房地產(chǎn)保值增值與房地產(chǎn)投資者取得的利潤(rùn)區(qū)別開(kāi)來(lái)。房地產(chǎn)增值保值嚴(yán)格的含義是，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，還是投資投機(jī)購(gòu)房，在他們沒(méi)有或不再投入資本的情況下，房地產(chǎn)在存續(xù)時(shí)期內(nèi)不僅不會(huì)貶值而且可以保值，甚至還會(huì)使價(jià)值增加即增值。所以，房地產(chǎn)增值保值不是由于房地產(chǎn)投資引起的，所以不是房地產(chǎn)利潤(rùn)，即既不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)，也不是房地產(chǎn)流通（房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)）利潤(rùn)或房地產(chǎn)租賃的取得租金價(jià)值（價(jià)格）。

2、房地產(chǎn)增值保值的條件是土地，房地產(chǎn)增值保值的根本原因是土地投資的增加，土地價(jià)值或價(jià)格的增長(zhǎng)。從物質(zhì)上說(shuō)，房地產(chǎn)是由房屋和房屋的地基即土地構(gòu)成的。房地產(chǎn)在物質(zhì)上雖然是不可分的，但在價(jià)值上卻是可以分開(kāi)的。房屋是勞動(dòng)產(chǎn)品，房屋的價(jià)值是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的抽象勞動(dòng)形成的。房屋在使用過(guò)程中會(huì)不斷發(fā)生摩損，隨著房屋使用價(jià)值的喪失，房屋價(jià)值也相應(yīng)的減少。這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)所說(shuō)的房屋折舊。所以，從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律來(lái)說(shuō)，房屋不僅不會(huì)增值，也不會(huì)保值，而且隨著時(shí)間的推移還會(huì)不斷地貶值。土地所以能夠增值保值，主要是由于：第一，在物質(zhì)上，土地使用價(jià)值是永存的，即土地可以永續(xù)利用。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理指出，商品的使用價(jià)值是商品價(jià)值的物質(zhì)承擔(dān)者，只要商品使用價(jià)值存在，商品的價(jià)值就不會(huì)消失。第二，土地在經(jīng)濟(jì)屬性上，除了可以進(jìn)行連續(xù)投資以外，還具有強(qiáng)烈的外部經(jīng)濟(jì)內(nèi)部化的機(jī)能，即隨著周邊地區(qū)（土地）城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施投資的增長(zhǎng)，各類(lèi)設(shè)施條件與性能的改善，土地本身的價(jià)值就會(huì)相應(yīng)地提高，從而使土地本身的價(jià)值實(shí)現(xiàn)了增值。第三，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于土地供給的有限性，隨著城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，對(duì)城市土地的需求不斷增長(zhǎng)，城市土地價(jià)格也會(huì)不斷的提高；同時(shí)由于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不斷提高，即土地資本投資的增加，城市土地本身的價(jià)值與價(jià)格也相應(yīng)增長(zhǎng)，從而使坐落在土地上房地產(chǎn)具有了增值保值的功能。

3、在我國(guó)，房地產(chǎn)增值保值對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)是正確的；房地產(chǎn)增值了價(jià)值應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。在目前的條件下，房地產(chǎn)增值了價(jià)值（價(jià)格）歸各類(lèi)房地產(chǎn)投資投機(jī)者，成為它們暴利的源泉，是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。這是因?yàn)?，我?guó)城市土地是屬于國(guó)家所有的，投資房地產(chǎn)者所取得的只是土地的使用權(quán)，不是土地的所有權(quán)；而且房地產(chǎn)投資者取得的土地使用權(quán)是有期限的，從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律來(lái)說(shuō)，隨著房地產(chǎn)使用期限的延長(zhǎng)，土地使用權(quán)期限相應(yīng)地縮短，土地使用權(quán)的價(jià)值也相應(yīng)的減少；同時(shí)，隨著房屋使用期限延長(zhǎng)，房屋還會(huì)因?yàn)檎叟f而貶值。另外，從投資理論來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所遵循原則是“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”。城市土地增長(zhǎng)主要是來(lái)源于城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的規(guī)模的擴(kuò)大和條件的改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施投資者主要是城市政府（或國(guó)家），而不是房地產(chǎn)投資投機(jī)者。所以，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)增值了價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者與投資投機(jī)購(gòu)房者所有，而應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家或城市政府所有。

4、由于在我國(guó)目前的條件下，無(wú)論是投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，還是投資投機(jī)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資者，只要房地產(chǎn)在他們手中保持一定的期限，然后再賣(mài)出去，都會(huì)不同程度地實(shí)現(xiàn)增值保值，即是說(shuō)房地產(chǎn)增值保值的收益，流失到了房地產(chǎn)投資者手中，成為他們暴利的重要源泉。正是這種狀況，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，支撐了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的局面。

5、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)運(yùn)行中形成的增值保值的價(jià)值，從經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上就是城市土地地租。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式。我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，列寧說(shuō)的很清楚，土地國(guó)有，就是國(guó)家有收取地租的權(quán)利。目前城市土地增值收益，沒(méi)有收歸國(guó)有，反而成為房地產(chǎn)投資者暴利的來(lái)源。這種狀況，不僅造成國(guó)有收益的流失；房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大；而且造成了對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)的否定。馬克思在《資本論》里說(shuō)的很清楚，否認(rèn)地租如果不是在法律上，也是在事實(shí)對(duì)土地所有權(quán)的否定。

6、規(guī)范房地產(chǎn)收益分配，不僅對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有重要的意義，而且對(duì)于維護(hù)城市土地的國(guó)家所有權(quán)也有著重要的意義。要徹底解決這個(gè)問(wèn)題，必須根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革。其中最主要的就是，一方面就是要堅(jiān)持和維護(hù)城市土地的國(guó)家所有制，完善在城市土地國(guó)家所有制基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)；另一方面就是要完善房地產(chǎn)租稅費(fèi)制度的建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)收益分配關(guān)系。

（二）關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格性質(zhì)的問(wèn)題

現(xiàn)在許多人把房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，比如他們說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格完全是由市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)決定的市場(chǎng)價(jià)格；宏觀調(diào)控以來(lái)，在房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的情況下，有的人就說(shuō)，這是由于供求不平衡引起的，所以要求國(guó)家加大對(duì)土地和資金的供給，通過(guò)增加房地產(chǎn)供給，達(dá)到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下降的目的。增加土地供應(yīng)的結(jié)果是，土地出讓價(jià)格不斷上漲，大量土地壓在開(kāi)發(fā)商手中等待開(kāi)發(fā)，空房面積不斷增加，房地產(chǎn)價(jià)格不僅沒(méi)有下降，而且還在不斷上漲。只是目前在限政策的作用下，一些城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)量?jī)r(jià)止?jié)q或稍微下降的格局。事實(shí)清楚地說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)或寡頭壟斷市場(chǎng)，不是自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；房地產(chǎn)價(jià)格不是自由市場(chǎng)價(jià)格，而是壟斷價(jià)格。單靠調(diào)節(jié)供求關(guān)系，即增加房地產(chǎn)供給，無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下降的目的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性，是由房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)特性決定的，進(jìn)一步說(shuō)是由土地經(jīng)濟(jì)的一些經(jīng)濟(jì)特性決定的。

1、土地的有限性，決定了土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性。土地的有限性，不僅是說(shuō)，土地是自然生成物，數(shù)量是一定的，是人力無(wú)法增加的。而且在特定的地域上，是絕對(duì)地有限的。在這種情況下，誰(shuí)取得了土地開(kāi)發(fā)權(quán)，誰(shuí)就取得在這個(gè)特定地域上的土地排它性的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，也就是說(shuō)，其他人無(wú)法再在這塊土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，由此形成了經(jīng)營(yíng)壟斷。馬克思所說(shuō)的土地經(jīng)營(yíng)壟斷，說(shuō)的就是這種情況。

2、土地的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)的地域性，以及房地產(chǎn)在全國(guó)或全世界不可調(diào)劑性。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的一個(gè)條件是，產(chǎn)品是可以任意移動(dòng)的，即可以在全國(guó)甚至在全世界進(jìn)行移動(dòng)，通過(guò)產(chǎn)品的移動(dòng)，企業(yè)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)供求的調(diào)節(jié)，達(dá)到供求的平衡。房地產(chǎn)產(chǎn)品位置的不可以移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性，即房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種區(qū)域性市場(chǎng)。

3、產(chǎn)品的差別性，決定了房地產(chǎn)的壟斷性。房地產(chǎn)的產(chǎn)品差別性主要是由以下原因決定的：第一，產(chǎn)品的物理差別，就是說(shuō)，即使使用價(jià)值相同的商品，比如住宅商品，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、戶型的不同，引起了產(chǎn)品的異質(zhì)化；第二，地理位置的差別，以及由此引起的交通費(fèi)用、時(shí)間支出等方面的差別，也構(gòu)成了產(chǎn)品的差異；第三，環(huán)境的差別，環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的有著重要的影響。這種影響也構(gòu)成了房地產(chǎn)商品的差別性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，一方面削弱了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面即使生產(chǎn)者將產(chǎn)品的價(jià)格提高到高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手水平，也不會(huì)失去他的客戶。

4、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入與退出的壁壘，也是形成壟斷的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和退出壁壘，主要是由以下原因決定的：第一，結(jié)構(gòu)性的壁壘，要求規(guī)模經(jīng)濟(jì)或必要的資本量。房地產(chǎn)投資，無(wú)論是從事土地開(kāi)發(fā)，還是從事房屋建設(shè)，或者對(duì)土地和房屋建設(shè)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，都需要投資大量的資本。即使是一個(gè)單體項(xiàng)目，也得上百萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的投資。所以，進(jìn)入房地產(chǎn)的門(mén)檻比較高。第二，行為性進(jìn)入壁壘，主要是由國(guó)家管制、許可證制度、審批等形成的壁壘。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目都需要經(jīng)過(guò)主管部門(mén)審批，都需要取得幾種有效證件等。第三，退出壁壘，主要是沉沒(méi)成本太大等原因造成的。房地產(chǎn)投資動(dòng)輒就上百、上千、上億元，一旦投下去，由于種種原因無(wú)法收回，就形成了沉沒(méi)成本?？紤]到沉沒(méi)成本太大，影響了企業(yè)的進(jìn)入。企業(yè)進(jìn)入與退出壁壘較高，減少了企業(yè)進(jìn)入數(shù)量，削弱了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，從而形成了壟斷。

總之，由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)具有經(jīng)營(yíng)壟斷性；房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性；產(chǎn)品的差別性；進(jìn)入和退出壁壘；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)信息不完善和不對(duì)稱(chēng)；住房的社會(huì)保障性或公共產(chǎn)品性等原因，使房地產(chǎn)業(yè)成為自然壟斷與經(jīng)濟(jì)壟斷相結(jié)合的壟斷產(chǎn)業(yè)部門(mén)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)或寡頭壟斷市場(chǎng)。

壟斷競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)，決定了房地產(chǎn)價(jià)格是壟斷價(jià)格，不是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的自由價(jià)格，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格不是由供求和競(jìng)爭(zhēng)決定的。壟斷排斥競(jìng)爭(zhēng)，使供求和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮作用。因?yàn)橥恋厥怯邢薜?，始終是供不應(yīng)求的。而且，經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)，主要不是買(mǎi)者與賣(mài)者，或供給者與需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)，具有決定性作用的是在買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)；在賣(mài)方市場(chǎng)情況下，買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)汽車(chē)、家電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下降，主要是由于汽車(chē)、家電企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，主要不是汽車(chē)、家電企業(yè)與消費(fèi)者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)之間基本上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，如果說(shuō)有競(jìng)爭(zhēng)，只是發(fā)生在取得土地時(shí)可能通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)土地使用權(quán)形成的競(jìng)爭(zhēng)，以及開(kāi)發(fā)建設(shè)中形成的少數(shù)企業(yè)之間的環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)壟斷價(jià)格，是通過(guò)價(jià)格跟進(jìn)的形式或價(jià)格合謀的方式形成的。所謂價(jià)格跟進(jìn)的方式，就是首先進(jìn)入某個(gè)地域進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，事先確定一種房地產(chǎn)價(jià)格，其他后來(lái)進(jìn)入該地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，就參考已經(jīng)確定了房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)決定自己產(chǎn)品（房地產(chǎn)）的價(jià)格。所謂價(jià)格合謀，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)是環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)數(shù)量少，容易達(dá)成協(xié)議，不管是有形的協(xié)議，還是無(wú)形的協(xié)議，本質(zhì)上都是一樣的。另外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性，產(chǎn)品相互之間缺乏替代性等原因，使房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)成為非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。由少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)價(jià)格合謀形成的房地產(chǎn)價(jià)格，就是房地產(chǎn)壟斷價(jià)格。價(jià)格合謀，就是房地產(chǎn)壟斷價(jià)格實(shí)現(xiàn)的形式。

在我國(guó)目前的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)重要原因，是投資和投機(jī)需求維持著和推動(dòng)著房地產(chǎn)上漲的局面。在這里，體現(xiàn)著四個(gè)方面利益的一致性：地方政府希望房地產(chǎn)高價(jià)，以便取得更多的稅收收入；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（供給）希望通過(guò)壟斷價(jià)格取得高額利潤(rùn)（暴利）；銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)，也希望維持房地產(chǎn)高價(jià)，以降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)投資者和投機(jī)者，也希望維持高價(jià)或價(jià)格繼續(xù)走高，以便取得買(mǎi)賣(mài)的差價(jià)。因?yàn)樗麄兺顿Y購(gòu)房與投機(jī)購(gòu)房與股民投資股市一樣，遵循著“買(mǎi)高不買(mǎi)落”的原則。這就是我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的狀況，以及房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根本原因。

房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，不僅把普通居民排擠出了住房市場(chǎng)，居民住房問(wèn)題得不到解決，造成了社會(huì)的不和諧。而且房地產(chǎn)高價(jià)也給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了嚴(yán)重的后果。第一，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格是配置資源的重要杠桿。房地產(chǎn)壟斷價(jià)格和壟斷利潤(rùn)，把許多企業(yè)與資本吸引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)發(fā)展的不協(xié)調(diào)。國(guó)家不得對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。第二，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，使各類(lèi)企業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)成本增高，削弱了城市企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，從而影響了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三，住房?jī)r(jià)格過(guò)高，不僅影響居民購(gòu)房，而且壟斷價(jià)格，也是一種調(diào)節(jié)收入分配的機(jī)制，或國(guó)民收入再分配的手段，使居民收入過(guò)多地流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資投機(jī)購(gòu)房手中，也是形成社會(huì)分配不公的一個(gè)重要原因。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的壟斷性，以及房地產(chǎn)壟斷價(jià)格，造成房地產(chǎn)“市場(chǎng)失靈”?！笆袌?chǎng)失靈”要求國(guó)家進(jìn)行干預(yù)，以便彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的狀況。

(三)關(guān)于建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度問(wèn)題

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著住房制度改革的深入進(jìn)行，不僅房地產(chǎn)業(yè)得到了巨大的發(fā)展，居民住房條件也得到了很大的改善。但是，無(wú)論是住房建設(shè)，還是住房消費(fèi)，都存在著一些問(wèn)題。其中主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)扭曲、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下、住房保障制度不完善、中低收入家庭住房困難、住房分配不公等問(wèn)題。這些問(wèn)題存在，嚴(yán)重地影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、住房小康水平的實(shí)現(xiàn)以及社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。

1、深化住房制度改革，加快建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和住房消費(fèi)模式

溫家寶總理在2008年政府工作報(bào)告中，針對(duì)目前住房建設(shè)和住房消費(fèi)中存在的問(wèn)題，提出了建立科學(xué)合理的住房建設(shè)模式和住房消費(fèi)模式。

建立科學(xué)合理的住房建設(shè)模式，必須從我國(guó)具體國(guó)情出發(fā)，正確處理人地關(guān)系。房地關(guān)系，實(shí)際上就是人地關(guān)系。住房是建立在土地上的，建設(shè)住房必須占用土地。我國(guó)基本國(guó)情或重要特征之一，就是人多地少。人多地少就決定了住房建設(shè)不能夠占用過(guò)多土地。我國(guó)有13億人口，現(xiàn)在耕地只有18.27億畝，人均耕地只有1.39畝。由此決定了我國(guó)住宅建設(shè)模式及其政策只能是：第一，必須貫徹執(zhí)行建設(shè)節(jié)地節(jié)能環(huán)保型的住宅建設(shè)政策。節(jié)地體現(xiàn)了正確處理人多地少的原則；節(jié)能堅(jiān)持了國(guó)家實(shí)行的節(jié)能減排的政策，同時(shí)也是建設(shè)環(huán)保型住房的要求。第二，必須堅(jiān)持以中小套型為主的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策。增加中小套型住房供給結(jié)構(gòu)政策，不僅貫徹了節(jié)地原則和適度消費(fèi)政策，而且是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下居民家庭收入構(gòu)成結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的。第三，在人多地少的情況下，提高住房消費(fèi)水平的重點(diǎn)，不是住房面積，而是住房的工程質(zhì)量、完善的住房功能和合理的住房空間布局、住房設(shè)施設(shè)備的科技含量、住房的環(huán)境質(zhì)量、以及高質(zhì)量的物業(yè)管理水平等。通過(guò)提高住宅的質(zhì)量、品質(zhì)和完善的住房功能，力求滿足居民對(duì)住房消費(fèi)各方面的需要，同時(shí)也有利于把城市建設(shè)成為宜居城市的要求。

2、正確處理政府與市場(chǎng)關(guān)系，加快建立健全住房保障制度

把住房納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌道，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，并不要求把所有居民的住房問(wèn)題都交給市場(chǎng)，通過(guò)住房市場(chǎng)自發(fā)地配置住房資源。住房“市場(chǎng)失靈”，國(guó)家進(jìn)行干預(yù)或彌補(bǔ)，是住房市場(chǎng)運(yùn)行本身的要求。住房保障制度，是國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)或彌補(bǔ)的重要形式。所以，住房保障制度的建立，不是對(duì)住房商品化和住房市場(chǎng)的否定，而且是住房市場(chǎng)體制的有機(jī)構(gòu)成部分。把住房市場(chǎng)與住房保障制度對(duì)立起來(lái)，以住房市場(chǎng)否定住房保障制度，或者以住房保障制度否定住房市場(chǎng)，都是不正確的。只有正確處理住房市場(chǎng)與住房保障制度的關(guān)系，即國(guó)家與市場(chǎng)的關(guān)系，或者確切地說(shuō)，只有建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)與住房保障制度相結(jié)合的住房體制模式，才能把住房制度建立在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上。

根據(jù)我國(guó)土地資源狀況，住房功能和住房梯度消費(fèi)發(fā)展規(guī)律，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，居民的收入水平和消費(fèi)水平，以及居民住房消費(fèi)的支付能力，建立健全住房保障制度，必須做好以下幾個(gè)方面工作。

第一，建立多渠道融資機(jī)制，擴(kuò)大住房保障制度的資金來(lái)源。住房保障程度和保障水平，最終決定于住房保障資金的多少。無(wú)論是保障性住房的實(shí)物供給，還是保障性住房的貨幣補(bǔ)貼，都要以住房保障資金支出為基礎(chǔ)。國(guó)家雖然明確地確定了幾種住房保障資金來(lái)源的渠道，但是從總體上說(shuō)，規(guī)模還不夠大。而且轉(zhuǎn)移支付資金和土地出讓金按比例提取的部分，都會(huì)隨著國(guó)家財(cái)政收入和土地出讓規(guī)模與出讓價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)，所以，應(yīng)當(dāng)加快建立多渠道的融資機(jī)制。在這方面，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的政策，充分發(fā)揮民間機(jī)構(gòu)（組織）融資的作用。比如加強(qiáng)住房合作社的建設(shè)，建立各種類(lèi)型的住房保障基金等，發(fā)展和規(guī)范住房保障資金的供給。

第二，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，優(yōu)化存量住房資源配置，增加保障性住房有效供給。住房保障制度建設(shè)，必須有一定數(shù)量的保障性住房供給。增加保障性住房供給，由于各個(gè)城市住房的數(shù)量規(guī)模和住房結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)當(dāng)采取不同的政策措施。大體來(lái)說(shuō)，在房源短缺的城市，增加保障性住房的供給，主要是加大新房的建設(shè)規(guī)模。對(duì)于哪些存量住房規(guī)模較大的城市，除了適當(dāng)增加新房建設(shè)外，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮存量住房資源的作用。通過(guò)加大存量住房市場(chǎng)開(kāi)放的力度，優(yōu)化存量住房資源配置，不僅可以擴(kuò)大保障性住房的供給，而且還有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，同時(shí)也為“以小換大，以舊換新”的居民，實(shí)現(xiàn)住房梯度消費(fèi)，滿足城市各類(lèi)居民不斷提高住房消費(fèi)水平的要求。

第三，根據(jù)居民住房支付承受能力，確立合理的保障住房供應(yīng)方式。目前在保障性住房供給方式上，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用住房，還是限價(jià)商品房，基本上都通過(guò)購(gòu)買(mǎi)形式實(shí)現(xiàn)的。但是，由于房?jī)r(jià)較高，即使小戶型的住房，首付款都是一筆不小的支出，相當(dāng)部分居民沒(méi)有這樣大的承受能力。為了適應(yīng)居民住房支付承受能力，更好地解決居民的住房問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)加大保障性住房的租賃供給方式。以租賃方式供給住房，從某個(gè)方面說(shuō)，更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)行的要求。

第四，建立健全住房保障制度法律法規(guī)體系和管理機(jī)構(gòu)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是通過(guò)法律規(guī)范的。所以，完善住房保障制度，必須加強(qiáng)住房保障制度法律法規(guī)的建設(shè)。國(guó)家應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)以《住宅法》為核心的住房保障法律法規(guī)體系，使住房保障制度在法律上得到保障。同時(shí)，為了使住房保障資金能夠穩(wěn)定有序的籌集和使用，規(guī)范保障性住房的供給，加強(qiáng)保障性住房管理，除了建立健全住房保障領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)外，還必須建立健全保障性住房的具體建設(shè)機(jī)構(gòu)或管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

第五，完善住房公積金制度。住房公積金制度，是住房保障制度的重要組成部分。我國(guó)住房公積金制度雖然已經(jīng)建立了起來(lái)，并且在住房保障方面發(fā)揮了一定的作用。但是，我國(guó)住房公積制度還存在著一些問(wèn)題。除了住房公積金在管理和使用方面存在的問(wèn)題以外，住房公積金覆蓋面還比較小，公積金繳存比例等方面也都還存在著一定問(wèn)題。由于這些問(wèn)題存在，不僅影響了住房公積金在住房保障方面作用的發(fā)揮，而且還形成了住房分配不公，甚至收入分配不公等問(wèn)題。

3、加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控和管理，確立住房適度消費(fèi)模式

住房保障制度的建立，使建立在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基礎(chǔ)上的統(tǒng)一住房市場(chǎng)，大體上分割成了兩個(gè)構(gòu)成部分。一部分由政府管理或調(diào)控的住房市場(chǎng)，即通過(guò)建立住房保障制度，彌補(bǔ)了住房“市場(chǎng)失靈”，解決了市場(chǎng)不能解決的中低收入家庭的住房問(wèn)題；另一部分住房市場(chǎng)，即高收入家庭的住房，完全交給了住房市場(chǎng)，由住房市場(chǎng)配置住房資源，解決高收入群體的住房問(wèn)題。由于這一部分住房市場(chǎng)也具有經(jīng)營(yíng)壟斷性，也存在著“市場(chǎng)失靈”的問(wèn)題，所以也需要國(guó)家進(jìn)行調(diào)控和管理。

第一，正確認(rèn)識(shí)住房市場(chǎng)的性質(zhì)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控和管理。住房市場(chǎng)是消費(fèi)市場(chǎng)，不是投資市場(chǎng)。或者說(shuō)，住房市場(chǎng)主要是消費(fèi)品市場(chǎng)，主要不是投資品市場(chǎng)。近年來(lái)我國(guó)住房?jī)r(jià)格不斷上漲的一個(gè)重要原因，就是許多人把住房當(dāng)作投資品，把住房市場(chǎng)當(dāng)作投資市場(chǎng)。把住房作為投資品，把住房市場(chǎng)作為投資投機(jī)的領(lǐng)域，不僅扭曲了住房市場(chǎng)的性質(zhì)，推高了住房?jī)r(jià)格，而且把廣大住房消費(fèi)者排擠出了住房市場(chǎng)，造成居民住房的困難。所以，國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控或規(guī)范住房市場(chǎng)行為的重要任務(wù)，就是維護(hù)住房消費(fèi)市場(chǎng)的性質(zhì)，抑制住房市場(chǎng)上投資特別是投機(jī)行為。

第二，規(guī)范高收入者占有住房資源數(shù)量，“抑制不合理需求”，“引導(dǎo)居民適度消費(fèi)”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的條件下，對(duì)于高收入群體的住房消費(fèi)，是通過(guò)住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的。但是，為了“建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”，以及“引導(dǎo)居民適度消費(fèi)”，對(duì)于這部分住房市場(chǎng)，即高收入者的住房消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)控和管理的重點(diǎn)，不是住房的價(jià)格，而是每個(gè)家庭占有的住房數(shù)量。所謂調(diào)控占有住房的數(shù)量，就是規(guī)定每個(gè)家庭只能占有一套住房，而且對(duì)住房的面積，也必須規(guī)定一個(gè)最高的數(shù)量界限。這是因?yàn)?，隨著住房的數(shù)量（多套住房）或住房套型面積的擴(kuò)大，必然會(huì)占用較多的城市土地面積。土地是有限的資源，城市土地更加有限。不能因?yàn)檫@些人有錢(qián)，就可以大量地占有城市稀缺的土地資源和住房資源。這是由土地的性質(zhì)，以及我國(guó)人多地少的國(guó)情決定的。在農(nóng)村，農(nóng)民的宅基地，都是有一定的限度的。在城市，只有規(guī)定每個(gè)家庭占有土地與房地產(chǎn)資源的數(shù)量，才能實(shí)現(xiàn)居民在土地資源占有和住房資源占有上的公平和平等。由此也可以說(shuō)，目前實(shí)行的限購(gòu)政策，不應(yīng)當(dāng)只理解為是為遏制住房投資投機(jī)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的臨時(shí)措施，應(yīng)當(dāng)理解為是由我國(guó)地少人多情況決定的一項(xiàng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的政策。

調(diào)控城市家庭占有住房的數(shù)量的方法，一是采取行政的方式，就是通過(guò)行政手段，規(guī)定每個(gè)家庭在城市只能有一處住房，或者規(guī)定城市家庭占有房屋面積的最高數(shù)量。二是在規(guī)定占有住房數(shù)量的基礎(chǔ)上，對(duì)于占有多套或者占有超過(guò)一定住房面積的家庭，再用稅收等方法加以調(diào)節(jié)，比如對(duì)于哪些超標(biāo)占有住房資源的家庭征收高額累進(jìn)物業(yè)稅等。通過(guò)對(duì)占用城市大量房地產(chǎn)的家庭，收取高額累進(jìn)的物業(yè)稅，不僅可以調(diào)控城市房地產(chǎn)資源的分配，還可以調(diào)節(jié)居民收入分配和房地產(chǎn)收益分配，同時(shí)還可以把這部分稅收，作為住房保障資金的一個(gè)來(lái)源。

第三，充分利用住房市場(chǎng)機(jī)制，完善住房保障制度和實(shí)現(xiàn)居民住房梯度消費(fèi)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，居民收入水平也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。當(dāng)居民收入超過(guò)一定水平時(shí)，他們就不再屬于住房保障對(duì)象，這部分居民必須退出住房保障領(lǐng)域，進(jìn)入商品住房市場(chǎng)，通過(guò)商品房市場(chǎng)，解決他們的住房需求。這就是說(shuō)，住房市場(chǎng)為住房保障制度提供了退出機(jī)制和條件。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，收入水平的提高，居民還可以通過(guò)“賣(mài)小買(mǎi)大，賣(mài)舊買(mǎi)新”的住房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房梯度消費(fèi)。為了支持居民住房消費(fèi)，對(duì)于“賣(mài)小買(mǎi)大，賣(mài)舊買(mǎi)新”的住房消費(fèi)者，再購(gòu)房自住房時(shí)，實(shí)行退還在住房置換過(guò)程中繳納的有關(guān)稅費(fèi)。采取這些措施，一方面為居民改善住房條件，提供了轉(zhuǎn)換的機(jī)制，滿足了居民住房梯度消費(fèi)的要求，另一方面，維護(hù)了住房消費(fèi)市場(chǎng)的性質(zhì)，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資特別是投機(jī)行為。

在住房制度改革與住房制度建設(shè)中，我們雖然走過(guò)一些彎路，但是也取得巨大的住房建設(shè)成就和寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。認(rèn)真貫徹執(zhí)行溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》提出的關(guān)于住房建設(shè)和住房消費(fèi)問(wèn)題的“總的原則”和“措施”，進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房保障制度的建設(shè)，完善的與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，一定會(huì)建立健全起來(lái)。