安居工程的資金保障途徑

保障性安居工程是政府得民心、百姓得實(shí)惠、經(jīng)濟(jì)得發(fā)展的德政工程、民心工程。加快保障性安居工程建設(shè)，不僅有利于保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧，而且有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，需要?jiǎng)?chuàng)新思路，完善政策，進(jìn)一步拓展融資渠道，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)資金來(lái)源。

“十二五”時(shí)期，我國(guó)將建設(shè)保障性住房3600萬(wàn)套，其中2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套。據(jù)估計(jì)，1000萬(wàn)套保障性安居工程，年度投資約1.3萬(wàn)億元至1.4萬(wàn)億元。按照今年保障性住房建設(shè)的資金籌集方案，在1.3萬(wàn)億的總投資中，中央、省、市、縣級(jí)政府拿5000個(gè)億，另外8000個(gè)億將通過(guò)社會(huì)渠道來(lái)籌措。以我國(guó)中央政府的財(cái)力來(lái)看，中央負(fù)責(zé)的資金到位應(yīng)該問(wèn)題不會(huì)很大，目前主要是地方政府的配套資金以及通過(guò)社會(huì)渠道籌集的資金到位存在較大的不確定性，成為保障性住房建設(shè)的制約因素。

今年建設(shè)1000萬(wàn)套，未來(lái)5年建設(shè)3600萬(wàn)套，保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%以上?？梢哉f(shuō)，未來(lái)保障性住房建設(shè)規(guī)模、建設(shè)速度都將是前所未有的。那么，資金從哪里來(lái)呢？建設(shè)資金不夠或者建設(shè)資金不能及時(shí)到位，如何建設(shè)？又如何按期交付使用？

要讓保障性住房建設(shè)資金足額到位，首先必須提高各級(jí)地方政府的認(rèn)識(shí)。只要各級(jí)政府對(duì)建設(shè)保障性住房的認(rèn)識(shí)上去了，積極性激發(fā)出來(lái)了，地方政府絕對(duì)有能力、有辦法來(lái)籌足建設(shè)資金。一項(xiàng)好的政策，只要地方政府堅(jiān)決落實(shí)，困難一般都能夠克服；只要地方政府不落實(shí)、不執(zhí)行，小困難也可能變成大困難。其次，一定要把保障性住房當(dāng)成產(chǎn)業(yè)來(lái)看待、來(lái)經(jīng)營(yíng)。保障性住房是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)、長(zhǎng)期項(xiàng)目，其建設(shè)、分配，而且今后物業(yè)管理、修繕、維護(hù)等都是長(zhǎng)期性的。因此，保障性住房必須當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，實(shí)行“政府主導(dǎo)、商業(yè)運(yùn)作”。政府需要做的是，牽頭建設(shè)、監(jiān)督監(jiān)理、保證質(zhì)量，給予土地、稅收、信貸等優(yōu)惠，公平合理分配等。而具體施工建設(shè)、維護(hù)管理等必須交由開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理根據(jù)商業(yè)運(yùn)作進(jìn)行，政府必須盡快建立保障性住房在土地、稅費(fèi)、信貸等優(yōu)惠政策，這是確保保障性住房建設(shè)順利進(jìn)行的關(guān)鍵一步。

具體就今年1000萬(wàn)套保障性住房的資金缺口問(wèn)題，如此巨大的資金需求，單靠政府的財(cái)政投入顯然是不夠的。在中央財(cái)政加大對(duì)地方的資金支持力度、各地集中財(cái)力用于保障房建設(shè)的同時(shí)，還需要?jiǎng)?chuàng)新方式，完善融資機(jī)制，吸引社會(huì)力量參與投資，形成合力加快建設(shè)。

除資金缺口外，還出現(xiàn)了建設(shè)瓶頸。有報(bào)道稱，中國(guó)最大的100家房地產(chǎn)企業(yè)中還有70家未參與保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。相對(duì)而言，保障房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)基本處于保本或微利，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上一些商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“高利潤(rùn)”。保障房建設(shè)投入大、賺錢(qián)少，企業(yè)參與投入的熱情不高。特別是今年以來(lái)，銀行持續(xù)加息并收緊信貸，很多企業(yè)融資困難、成本上升。在這種情況下，企業(yè)如果靠貸款資金投入保障房建設(shè)，需要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。而建設(shè)項(xiàng)目能不能盈利，投資回報(bào)究竟有多少，企業(yè)心里卻沒(méi)底。

調(diào)動(dòng)企業(yè)參與保障房建設(shè)的積極性，關(guān)鍵在于完善政府各項(xiàng)優(yōu)惠支持政策，讓企業(yè)在參與中有“利”可圖，心中有數(shù)。目前，在廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房以及城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)上，國(guó)家分別從營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅等方面給予了稅收優(yōu)惠；同時(shí)，還有免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金、免交土地出讓金等非稅收優(yōu)惠政策。應(yīng)該說(shuō)，這些政策的出臺(tái)，對(duì)企業(yè)參與投資保障房建設(shè)具有相當(dāng)大的吸引力。

對(duì)于大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的資金缺口問(wèn)題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)專家表示，中央將會(huì)給予保障性安居工程建設(shè)很多配套政策優(yōu)惠，這種配套政策將會(huì)一直延續(xù)下去。2011年出臺(tái)的更多支持保障性安居工程建設(shè)的政策，例如保障房投資信托基金等；而2010年，為了確保地方政府建設(shè)保障性安居工程的融資途徑，國(guó)務(wù)院在清理整頓地方融資平臺(tái)中，也對(duì)涉及保障性住房的融資平臺(tái)進(jìn)行了特別處理；財(cái)政部等部委發(fā)出通知，將中央財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓純收益和公積金增值收益部分所產(chǎn)生的資金進(jìn)行統(tǒng)籌使用，允許地方政府建設(shè)公共租賃房也可以使用此筆資金；2010年以來(lái)，中央已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了公積金建設(shè)保障房試點(diǎn)政策、保障性安居工程資金使用政策等數(shù)條利好保障性安居工程的政策。甚至在國(guó)務(wù)院發(fā)出“19號(hào)文”以后，也將地方政府用于保障房建設(shè)的地方融資平臺(tái)特別照顧，不將其列入清理整頓范圍之內(nèi)；2011年，保障性安居工程建設(shè)迎來(lái)更多政策“禮包”。例如，保障房信托投資基金試點(diǎn)批準(zhǔn)、政策性銀行貸款、土地優(yōu)先供應(yīng)等。另外，養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)資金也將逐漸獲得進(jìn)入保障性安居工程建設(shè)的資格。

無(wú)論是銀行等金融機(jī)構(gòu)，還是資本市場(chǎng)，都是保障性住房建設(shè)資金的重要來(lái)源，并且隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，金融對(duì)保障性住房的支撐作用將日趨增大。地方政府要拓寬金融支持渠道，首先，可以進(jìn)一步尋找資本市場(chǎng)的支持。對(duì)于上市房地產(chǎn)公司，可以鼓勵(lì)其實(shí)施定向增發(fā)、發(fā)行債券等方式來(lái)融資，對(duì)于有實(shí)力的非上市公司，則可以將投資于保障性住房作為實(shí)施上市的重要條件，鼓勵(lì)他們投資與保障房市場(chǎng)。其次，可以進(jìn)一步尋找債券市場(chǎng)的支持。通過(guò)發(fā)行債券，可以籌集大量的社會(huì)資金，但必須保障這些資金的?？顚Ｓ茫⒆龊眠€款安排。再次,要積極的爭(zhēng)取住房公積金、社保資金、保險(xiǎn)資金的支持。地方政府可以在有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管下，有條件的使用這些資金投資于保障性住房建設(shè)。地方政府還需要進(jìn)一步完善金融支持的配套政策，首先，要對(duì)融資還款做出科學(xué)的安排。地方政府要通過(guò)全面科學(xué)的規(guī)劃來(lái)確定保障性住房的投資收益，特別是租金收益，并結(jié)合政府的財(cái)政支持等對(duì)還款計(jì)劃做出安排，并保證政策的落實(shí)，從而為長(zhǎng)期獲取金融機(jī)構(gòu)的支持奠定基礎(chǔ)。其次，要對(duì)資金的監(jiān)管做出嚴(yán)密的制度安排。根據(jù)保障性住房資金來(lái)源渠道多、使用方面廣的特征，可以設(shè)計(jì)一個(gè)專門(mén)的賬戶，并委托銀行進(jìn)行專業(yè)化的管理，所有資金的使用與支出必須由專用賬戶進(jìn)行劃撥，從而確保資金的安全。

保險(xiǎn)、基金資金或其他資金投入到保障性住房的建設(shè)是一種市場(chǎng)行為，只要有保障性住房能夠取得一定收益，就勢(shì)必會(huì)吸引大量資金進(jìn)入，從而推動(dòng)保障性安居工程的建設(shè)。加快保障性安居工程建設(shè)能夠在抑制房?jī)r(jià)、讓中低收入群體住有所居的同時(shí)，最大限度降低房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能帶來(lái)的不利影響。保障房建設(shè)不僅能改善中低收入群體的居住條件，增加中低端住宅的供應(yīng)，同時(shí)也能緩解對(duì)高端住宅調(diào)控的壓力。我們相信，只要用好、管好保障房建設(shè)的資金，將資金用到實(shí)處，就能穩(wěn)步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。