全國房地產(chǎn)行業(yè)九月政策及市場情況分析

● 整體行業(yè)走勢基本維持謹慎判斷：房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的收緊狀態(tài)短期內仍然不會

出現(xiàn)松動，行業(yè)限購令已經(jīng)擴散至二三線城市；隨著保障性住房提上日程，各地紛紛開始推出公租房管理平臺，房地產(chǎn)行業(yè)短期內將不太可能出現(xiàn)全面回暖。

● 9月份國房景氣指數(shù)為100.41，環(huán)比下降0.71個百分點，同比回落3.11個百分點。未來全國房地產(chǎn)景氣仍將處于回暖階段：現(xiàn)有嚴厲樓市價格控制基本全面攤開，這也意味著房地產(chǎn)市場基本已經(jīng)探底，未來進一步走低的可能性不大。

● 1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44224.84億元，同比增長31.97%。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源61947.18億元，同比增長13.17%。商品房銷售面積71288.75萬平方米，同比增長12.9%，增幅比前8個月的累積增速下降0.7%。商品房銷售額39311.54億元，同比增長23.3%，增幅比前8個月的累積量下降2.7個百分點。

● 一線城市普遍表現(xiàn)不佳，庫存出現(xiàn)不同程度的上升。四大城市成交量有一定回復，但主要是受到大量新樓盤等推手的作用。

● 二線城市成交量總體波動幅度在20%，漲跌參半；三線城市房地產(chǎn)市場比二線城市稍好，但庫存量也出現(xiàn)不同程度上升。

● 主流房企投資戰(zhàn)略出現(xiàn)新趨勢，萬科緊跟保障房政策持續(xù)走強，而招商地產(chǎn)著手依靠網(wǎng)絡推動銷售。環(huán)比上月，主流房企均出現(xiàn)不同程度的大幅度上升，且1-9月的整體業(yè)績將去年同期均有大幅上升。

一、本月房地產(chǎn)政策與行業(yè)要聞

（一）國務院：四項措施推進保障性安居工程建設和管理

國務院總理溫家寶9月19日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作。會議要求，繼續(xù)大力推進保障性安居工程特別是公租房建設，加快實現(xiàn)住有所居的目標。會議研究確定了以下政策措施和工作要求：

1、中央繼續(xù)增加資金補助，地方也要增加財政性資金投入，并加大省級統(tǒng)籌力度。公共預算支出安排不足的地區(qū)，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。規(guī)范和利用企業(yè)債券融資，專項用于公租房等建設。在加強管理、防范風險的基礎上，銀行業(yè)金融機構可以向實行公司化運作并符合信貸條件的公租房項目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。確保用地供應，落實好稅費減免政策。引導企業(yè)、其他機構參與建設運營，多渠道增加公租房供應。公租房項目可以規(guī)劃建設配套商業(yè)服務設施，統(tǒng)一管理經(jīng)營，以實現(xiàn)資金平衡。

2、提高規(guī)劃水平，確保工程質量。貫徹省地、節(jié)能、環(huán)保原則，充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學、出行需要，優(yōu)化規(guī)劃布局和戶型設計，配套建設服務設施。嚴格執(zhí)行抗震設防等強制性標準，嚴格落實工程質量責任，項目法人對住房質量負永久責任，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制。

3、建立健全監(jiān)管機制。規(guī)范準入審核，嚴格租售管理，加強使用管理，健全退出機制，切實防范并嚴厲查處騙購騙租保障性住房、變相福利分房和以權謀私行為，切實糾正將保障性住房違規(guī)出售、轉借、出租或轉租、閑置、改變用途等行為。建立公眾監(jiān)督機制，落實信息公開，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用。

4、堅持因地制宜，科學編制建設規(guī)劃，統(tǒng)籌安排年度建設任務，不搞“一刀切”。各地區(qū)、各有關部門要加強組織領導和督促檢查，周密部署，精心落實，注意總結經(jīng)驗，把保障性安居工程建成廉潔工程、平安工程、放心工程。

（二）國土資源部：將取消土地供應雙軌制

國土資源部在9月19日透露，我國將逐步擴大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標是取消土地供應雙軌制，提高土地供應和調控能力。目前我國土地資源配置的非市場程度依然很高。經(jīng)過近30年的改革創(chuàng)新實踐，城市國有土地基本實現(xiàn)了有償、有限期、有流轉的使用制度，但目前國有土地供應仍然保留著雙軌制。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國最終將取消土地供應雙軌制。

（三）國家統(tǒng)計局：房地產(chǎn)企業(yè)景氣連續(xù)三季回落

國家統(tǒng)計局10月13日的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)三季度企業(yè)景氣指數(shù)環(huán)比繼續(xù)回落，自2009年三季度以來首次回落至了120以下，連續(xù)三個季度環(huán)比、同比回落；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)已連續(xù)六個季度位于行業(yè)最低，三季度跌破臨界值到99.9，環(huán)比大幅回落7.6個點。

（四）國務院發(fā)展研究中心：2012年一季度樓價將會出現(xiàn)下滑

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松近日在世紀清華珠江論壇上指出，樓價在明年一季度應該會出現(xiàn)下滑。假定明年一季度所有政策變量不變，仍維持當前的緊縮力度和經(jīng)濟環(huán)境，2009年、2010年開工的房地產(chǎn)項目，到明年一季度竣工面積和銷售面積的缺口會達到峰值。若政策不作變化，那個時候房市應該會出現(xiàn)價格調整。

巴曙松表示，這一輪緊縮持續(xù)的時間會比想象的長，因為保障房建設對沖了樓市下滑對經(jīng)濟的負面影響，所以緊縮力度可以一直保持。目前很多房地產(chǎn)上市公司銷售業(yè)績開始下滑，但房地產(chǎn)調整表現(xiàn)出的很可能不是價格大幅下調，而是行業(yè)內的整合。

（五）房地產(chǎn)協(xié)會：房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”風光不再

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，中國樓市的傳統(tǒng)旺季“金九”已歸于平淡，而剛剛過去的“十一”黃金周的銷售情況似乎也預示著“銀十”風光不再。上海房地產(chǎn)秋季展示會人氣雖旺，但觀望者居多；深圳等地的房地產(chǎn)交易會甚至出現(xiàn)了客流下滑、看多買少的局面；北京市國慶期間成交量比去年同期明顯下降。優(yōu)惠不明顯，房價仍堅挺是許多意向購房者的看法。

從目前走勢來看，多地樓市成交量的同比下跌已成定局，成交價格也開始顯露出下探趨勢。從目前政策釋放出來的信號看，樓市調控從緊的方向不會改變，控制高房價的預期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢。

（六）國際物業(yè)公司DTZ：中國商業(yè)地產(chǎn)將進入黃金十年

國際物業(yè)公司DTZ戴德梁行10月12日發(fā)布的最新研究表明，中國商業(yè)地產(chǎn)將進入黃金十年，其中城鎮(zhèn)化與服務將是兩大助推劑。

戴德梁行高級助理董事王玉珂表示，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長，以及國家擴大內需所帶動城市基礎設施建設和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，中國經(jīng)濟結構的轉型強化了對內需的支持，與此同時國內外產(chǎn)業(yè)轉移趨勢有利于中國服務業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為服務業(yè)的發(fā)展平臺，對其的需求量也將隨之增加。此外，以經(jīng)營為目標的商業(yè)地產(chǎn)在促進城市可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展方面比住宅有明顯優(yōu)勢，因而其發(fā)展也更容易得到國家政策的支持。

二、全國房地產(chǎn)分析

（一）全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)

1.先行指數(shù)構成指標：

*1.商品房新開工面積

*2.土地購置費投資總額

*3.自籌資金

*4.自有資金

*5.商品房房地產(chǎn)總投資

注：指標名前有“*”號的是逆轉指標

如圖1所示：（2010=100）（領先7個月）

從圖上可以看出，全國房地產(chǎn)景氣先行指數(shù)自2010年3月達到最高點以來，然后開始回調，并于2010年年底達到階段性最低點，此后在中位進行震蕩。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)政策負向預期與整個房地產(chǎn)行業(yè)的基礎定位判斷所決定的。具體而言，宏觀房地產(chǎn)調控對開發(fā)商和購房真實需求的預期效應：一方面，宏觀緊縮性調控政策收緊了開發(fā)商的資金來源，而以治理通脹為目的的全面緊縮政策導致整體消費的收縮，而且短期內房地產(chǎn)政策不太可能出現(xiàn)松動；另一方面，購房需求因為價格預期將會出現(xiàn)跨期的替代效應，而即將推出的二三線城市限購令與潛在的房產(chǎn)稅政策則加速了這種預期的形成。

圖1

圖2

2.一致指數(shù)構成指標：

1.商品房銷售額

2.商品房銷售面積

3.其他資金

4.定金及預收款

5.M1

如圖2所示：（2010=100）

全國房地產(chǎn)景氣一致指數(shù)于2010年年初封頂后增速回落，6月跌至低位，此后景氣指數(shù)一直處于低位盤整期。究其原因，這主要是緊縮性房貸政策對需求泡沫的打壓，以及真實消費需求的跨期替代效應。從先行指數(shù)來看，目前的政策大環(huán)境還不會出現(xiàn)松動，這與治理通脹的理性邏輯相背離。隨著保障房被提上日程，這種低位調整的態(tài)勢將會繼續(xù)延續(xù)明年。

（二）國房景氣指數(shù)

本月國房景氣指數(shù)為100.41，環(huán)比下降0.71個百分點，同比回落3.11個百分點。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況

1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44224.84億元，同比增長31.97%。其中，住宅投資31787.74億元，環(huán)比增長17.22%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.88%。本月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6444.01億元，環(huán)比上升9.08%，同比增長24.96%。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源

1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源61947.18億元，同比增長13.17%。其中，國內貸款9749.25億元，增長3.7%；利用外資678.55億元，增長50.1%；自籌資金25534.82億元，增長33.5%；其他資金25984.56億元，增長20.7%。在其他資金中，定金及預收款15761.05億元，增長29.3%；個人按揭貸款6185.77億元，下降3.2%。

（五）商品房銷售面積和銷售額增長情況

1-9月份，全國商品房銷售面積71288.75萬平方米，同比增長12.9%，增幅比前8個月的累積增速下降0.7%。其中，住宅銷售面積增長12.1%，辦公樓增長17%，商業(yè)營業(yè)用房增長19.3%。本月全國商品房銷售面積11434.57萬平方米，同比上升9.47%。

1-9月份，全國商品房銷售額39311.54億元，同比增長23.3%，增幅比前8個月的累積量下降2.7個百分點。其中，住宅銷售額增長21.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長35.1%和33.8%。本月全國商品房銷售額6047.14億元，同比增加9.98%。

（六）全國房屋銷售價格分析

9月份，全國房屋平均銷售價格5514.41元/平方米，環(huán)比上月的5557.57元/平方米上下跌0.78%，同比上升9.11%。住宅平均銷售價格為5140.23元/平方米，環(huán)比上月的5184.0元/平方米下降了0.84%，同比上升8.11%。

三、品牌房企本月經(jīng)營情況

（一）企業(yè)動態(tài)

1、2011年前三季度的房企股權交易額逾250億元

北京中原的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，9月份，全國房地產(chǎn)市場成規(guī)模的股權交易為7宗，成交金額達到27.95億元。前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)累計股權并購數(shù)量已經(jīng)達到87宗，總交易金額已經(jīng)達到256.65億元；同比分別增長42.6%和105%。今年以來，房企股權單宗交易額達到2.95億元，同比增長49.75%。

業(yè)內人士指出，本輪調控政策主要落實在一二線城市的限購和全國性的限貸，中小房企的土地和在售項目儲備都有限，而且周轉率相比大企業(yè)要低很多。目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)因為資金壓力而被迫出售項目的案例。

2、2011年9月一線房企銷售額跳水

《中國證券報》10月14日報道，9月份的房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)全國性萎縮，本來是開發(fā)商沖擊全年銷售目標的“金九”明顯褪色。繼8月份銷售金額年內首現(xiàn)同比下降之后，國內住宅開發(fā)龍頭萬科9月銷售額再次出現(xiàn)同比下降。而中國海外、富力、碧桂園、雅居樂、合景泰富等一線房企在9月份均出現(xiàn)了銷售額下滑的現(xiàn)象。其中同比降幅最高達到了25.3%。

分析稱，單個房企的單月銷售業(yè)績可能受供應量變化的影響而出現(xiàn)波動，但是一線房企集中發(fā)生銷售額同比萎縮的情況則是2009年以來第一次出現(xiàn)。

3、106家上市房企債務突破萬億

中國廣播網(wǎng)9月25日報道稱，106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報已經(jīng)披露完畢。上半年，上市房企整體資產(chǎn)負債率達到了72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經(jīng)占到負債總額的70.6%，同比上漲54%。

與持續(xù)走高的負債總額相對應的卻是，銀行貸款的不斷收縮。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1到8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5.4萬億，同比增速為23%，比去年同期下滑11.6個百分點。與此同時，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到9640億元。也就是說，房地產(chǎn)全行業(yè)存貨總值遠超流動負債總額，只要出貨就可以套現(xiàn)還債。但是如果隨著資產(chǎn)負債率的攀升，開發(fā)商不得不降價，存貨就會縮水，房地產(chǎn)業(yè)便會資不抵債了。

4、萬科：2011年1-9月銷售額同比增長35.9%

萬科公布的9月份銷售及新增項目情況表明，9月份萬科實現(xiàn)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，環(huán)比8月分別上升12.5%和19.4%，同比2010年9月分別下降4.9%和12%。今年前九個月萬科累計實現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%。

萬科董事會秘書譚華杰表示，9月公司的新推盤量和去年同期基本持平，銷售則略有下降，說明一年以來市場環(huán)境的巨大變化對萬科的銷售也產(chǎn)生了一定影響。憑借在產(chǎn)品定位以及裝修房上的優(yōu)勢，公司的銷售情況仍明顯好于市場整體水平，9月份萬科的新推盤銷售率仍繼續(xù)保持在60%以上。

5、保利地產(chǎn)：2011年9月份簽約金額同比下降26%

地產(chǎn)龍頭保利公布了9月份銷售情況。公告顯示，雖然近期受調控影響較大，但前三季度保利地產(chǎn)還是實現(xiàn)了良好的業(yè)績增長。2011年1-9月，公司共實現(xiàn)簽約面積499.28萬平方米，同比增長3.41%；實現(xiàn)簽約金額572.75億元，同比增長38.36%。不過，9月份的單月銷售卻出現(xiàn)了同比下滑。2011年9月公司實現(xiàn)簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14%；實現(xiàn)簽約金額67.36億元，同比下降26.21%，連續(xù)2個月出現(xiàn)銷售金額的同比下滑。

單月銷售下滑的情況并沒有影響保利地產(chǎn)在土地市場上的表現(xiàn)。根據(jù)公告，保利地產(chǎn)總共斥資49.5億元分別在重慶、東莞、天津三地獲得了超過53萬平方米的商住用地。

6、招商地產(chǎn)與萬科各出奇招

招商地產(chǎn)：啟動深圳首例房產(chǎn)電子商務

招商地產(chǎn)旗下招商果嶺聯(lián)手新浪樂居于9月17日正式啟動深圳房產(chǎn)電子商務第一案。此次招商果嶺與新浪樂居合作的電子商務平臺，在傳統(tǒng)的廣告宣傳推廣、信息搜索等功能以外，還給購房者提供全方位的網(wǎng)上看房、選房、下定認購等功能，基本上全程實現(xiàn)網(wǎng)上購房，打破了房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)模式。

萬科：借力保障房拿地迅猛

上半年在土地市場出手謹慎的萬科，從8月中旬到9月初，20天的時間內，萬科集團接連在北京拿下4塊地，總出讓金為61.14億元，總建面達99.5萬平方米。此外還在廣州和廣佛交接處各拿地一幅。相較于上半年在一線城市拿地冷靜，第三季度萬科如此集中在北京拿地的背后，是萬科拿地策略的積極轉向，以及“緊跟政策走”的戰(zhàn)略選擇。在北京所拿的4幅地塊中，3塊地要求配建限價房。

（二）本月部分品牌房企的經(jīng)營情況（如表1）

表1 本月部分主流房企經(jīng)營情況