2011年：全國(guó)保障房建設(shè)推進(jìn)情況及融資渠道分析

今年余下時(shí)間的建筑活動(dòng)將加速。2011年的頭8個(gè)月，經(jīng)濟(jì)適用房（保障性住房的一種，占今年規(guī)劃建筑總量的12%，融資瓶頸較不嚴(yán)重）的房地產(chǎn)投資與去年同期相比僅名義增長(zhǎng)5.5%?？紤]到今年大部分開(kāi)工項(xiàng)目出現(xiàn)在6月到8月之間，預(yù)計(jì)2011年底的建筑活動(dòng)將會(huì)出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

融資負(fù)擔(dān)必須得到緩解。保障性住房的新融資渠道已在2011年推出，但步伐仍然緩慢。如要達(dá)到全年預(yù)算目標(biāo)，保險(xiǎn)資金、住房公積金、保障房融資平臺(tái)和政府渠道的投入必須大幅增加。

“十二五規(guī)劃”目標(biāo)應(yīng)不會(huì)改變，但可能采用模糊定義?？紤]到保障性住房計(jì)劃在政治上的重要性，我們認(rèn)為“十二五規(guī)劃”的3,600萬(wàn)套的目標(biāo)不會(huì)發(fā)生改變。

盡管如此，地方政府仍能通過(guò)模糊的定義來(lái)詮釋保障房建設(shè)安排的進(jìn)展。鑒于大量住房在短短幾個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，有理由相信部分建設(shè)項(xiàng)目會(huì)模糊工程“開(kāi)工”的定義。同樣，未來(lái)“完工”的定義也可能會(huì)出現(xiàn)基準(zhǔn)的問(wèn)題。

中央政府繼續(xù)表現(xiàn)出堅(jiān)定的決心。從最近幾次的聲明來(lái)看，政府增加全國(guó)保障房供應(yīng)的決心沒(méi)有任何動(dòng)搖。住建部強(qiáng)調(diào)，計(jì)劃在2011年開(kāi)工的所有保障房項(xiàng)目均應(yīng)在10月底之前動(dòng)工，地方政府必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管，確保工程質(zhì)量，而提前完工的住建部將會(huì)予以表彰。在近期的文章中，溫家寶總理重申了政府在2011年動(dòng)工建設(shè)1,000萬(wàn)套保障性住房的承諾。

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）已經(jīng)公布的中國(guó)主要省市保障房開(kāi)工率明細(xì)（占目標(biāo)建筑面積的百分比）中顯示，部分北方省市的開(kāi)工率高于平均水平，但在一些人口眾多的南方省市，開(kāi)工率則低于平均水平（廣州66%，上海75%）。中共中央紀(jì)律監(jiān)督委員會(huì)目前正在對(duì)20個(gè)省、市和地區(qū)展開(kāi)調(diào)查，可能有助更清楚地了解全國(guó)范圍內(nèi)的建設(shè)進(jìn)展情況。

保障性住房的分類

保障性住房可以大致分別為4個(gè)類別（各個(gè)分類今年的保障房建設(shè)目標(biāo)見(jiàn)圖表1） ：

經(jīng)濟(jì)適用房：面積限制在60平方米內(nèi)，以低于市價(jià)的價(jià)格（通常比一般可比住房?jī)r(jià)格低20-30%）售給合資格家庭的住房。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率通常在3-4%以內(nèi)。

廉租房：由政府擁有，面積小于50平方米，以低廉的租金租給最困難的城市居民的住房。主要由地方政府預(yù)算提供資金，但中央政府的財(cái)政撥款已在整體融資中占有很大的份額。

限價(jià)房：幫助城市中等收入家庭解決住房問(wèn)題的計(jì)劃，住房面積限制在90平方米以內(nèi)，價(jià)格由地方政府向開(kāi)發(fā)商出售土地時(shí)限定，定價(jià)通常在經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間。

棚戶區(qū)改造房：棚戶區(qū)改造安置在中國(guó)保障性住房規(guī)劃里占重要比重。中國(guó)有大量的棚戶區(qū)位于市區(qū)。在改造過(guò)程中需要拆遷的居民將可獲得經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，或得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

保障性住房和商品房市場(chǎng)的相互影響

考慮到政府保障性住房計(jì)劃的規(guī)模，以及商品房和保障房建設(shè)所需建材幾乎相同的情況下，預(yù)期保障房建設(shè)或許能在當(dāng)商品房市場(chǎng)放緩時(shí)為房地產(chǎn)投資帶來(lái)支持。事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)投資在今年前7個(gè)月一直在強(qiáng)勁增長(zhǎng)，但主要?jiǎng)恿?lái)自于商品房市場(chǎng)的投資（見(jiàn)圖表2），而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房（唯一可以查獲每月數(shù)據(jù)的保障房類別）的投資則在2011年前8個(gè)月僅錄得5.7%的同比名義增長(zhǎng)。

由于地產(chǎn)滯銷和信貸環(huán)境緊張影響投資意欲，預(yù)期未來(lái)開(kāi)發(fā)商將會(huì)放緩擴(kuò)張步伐。從全國(guó)范圍來(lái)看，8月份住房?jī)r(jià)格較上個(gè)月略微上升0.07%，但其中44個(gè)城市的價(jià)格出現(xiàn)下跌，錄得按月價(jià)格增長(zhǎng)的城市則有56個(gè)。同時(shí)，預(yù)計(jì)中國(guó)的住房監(jiān)管部門會(huì)將住房限購(gòu)范圍拓展到部分二三線城市。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加供應(yīng)并采取更為靈活的定價(jià)，預(yù)期房地產(chǎn)銷售將會(huì)回升。但開(kāi)發(fā)商仍有可能面對(duì)大量商品房庫(kù)存的問(wèn)題。

中央政府預(yù)計(jì)，到“十二五規(guī)劃”結(jié)束前，3,600萬(wàn)套保障房的建設(shè)將使保障房的覆蓋率由目前的11%提高到20%。

假設(shè)每套房的平均面積為60平方米，每平方米建筑面積的建設(shè)成本為人民幣2,200元，則1,000萬(wàn)套保障房將帶來(lái)人民幣1.32萬(wàn)億元的房地產(chǎn)投資。相比之下，2010年中國(guó)各類房地產(chǎn)的投資總額為人民幣4.8萬(wàn)億元。

據(jù)政府表示，590萬(wàn)套保障房的建設(shè)已于2010年開(kāi)始，其中370萬(wàn)套已經(jīng)完工。意味著按樓面面積計(jì)算，去年的保障房開(kāi)工量相當(dāng)于全國(guó)商品房開(kāi)工總量的37.6%?？紤]到今年政府開(kāi)工建設(shè)1,000萬(wàn)套保障房的目標(biāo)，和去年的商品房建設(shè)總量（約1,050萬(wàn)套）大致相當(dāng)，這個(gè)比例只會(huì)更高。

保障性住房計(jì)劃的資金來(lái)源

資金來(lái)源一直是實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)的最大障礙，在2011年預(yù)計(jì)所需的人民幣1.3-1.4萬(wàn)億元資金中（住建部預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)），只有5,000億元將來(lái)自各級(jí)政府。在巨大的資金缺口下，許多省市政府紛紛把目光投向各種社會(huì)融資渠道。

自去年保障性住房建設(shè)的擴(kuò)大及今年首次公布目標(biāo)以來(lái)，政府已經(jīng)推出了多項(xiàng)支持性政策，希望開(kāi)拓保障性住房建設(shè)的融資渠道。為實(shí)現(xiàn)全年預(yù)算目標(biāo)，保險(xiǎn)資金、住房公積金、保障房住房建設(shè)投資中心和政府渠道的投入必須大幅增加。（見(jiàn)圖表3）。

目前，主要的融資渠道包括以下幾種：

銀行貸款

根據(jù)中國(guó)人民銀行的年中報(bào)告，2011年上半年投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新增貸款為人民幣2,098億元，余額同比增長(zhǎng)13.7%。投向保障性住房建設(shè)的新增貸款則從第1季度的人民幣651億元，增加到人民幣908億元。新增貸款金額在年內(nèi)表現(xiàn)出前重后輕的趨勢(shì)，從過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，第1季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款約為第2季度的兩倍，此后則在年底前逐步減少。假設(shè)上述趨勢(shì)不變，全年投向保障性住房的銀行貸款將為人民幣1,000億元左右。

全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)

首個(gè)以全國(guó)社?；疬M(jìn)行投資的保障房項(xiàng)目在2月26日簽訂協(xié)議，通過(guò)信托貸款的方式，向南京4個(gè)保障房項(xiàng)目投資人民幣30億元。貸款期限為2年11個(gè)月，利率為6.05%（社保利率5.45%按季節(jié)浮動(dòng)，信托費(fèi)用率0.18%和擔(dān)保費(fèi)率0.42%）。貸款由江蘇省國(guó)際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供擔(dān)保。全國(guó)社?；鹄硎麻L(zhǎng)表示，2011年通過(guò)這種渠道為保障性住房提供的資金可望達(dá)到人民幣500億元。其他投資項(xiàng)目包括在重慶投資的100億元，在南京投資的30億元，以及在天津投資的30億元

保險(xiǎn)資金

去年9月3日，保險(xiǎn)公司獲準(zhǔn)能將總資產(chǎn)中不超過(guò)10%的金額，投資于房地產(chǎn)。根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的數(shù)據(jù)，截至第1季度末保險(xiǎn)資產(chǎn)的總額為人民幣5.4萬(wàn)億元，這意味著理論上將有最高達(dá)人民幣5,400億元左右的資金可以投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。 通過(guò)這個(gè)融資渠道，北京市土地儲(chǔ)備整理中心和7家保險(xiǎn)公司的合同簽訂為此計(jì)劃帶來(lái)重大的發(fā)展，為北京市的保障房建設(shè)提供資金。7家保險(xiǎn)公司以中國(guó)太平洋保險(xiǎn)牽頭，向該中心貸款人民幣700-800億元，資金將由北京市政府管理，并以該市的土地儲(chǔ)備作為抵押。保險(xiǎn)公司所要求的利率通常低于銀行貸款基準(zhǔn)利率（有消息稱折讓10-15%）。保險(xiǎn)資金為保障房建設(shè)提供資金的其他案例還包括：中國(guó)太平洋保險(xiǎn)在上海投資40億元后，又在北京投資50億元；平安保險(xiǎn)也在上海的保障房項(xiàng)目投資30億元。

此外，重慶市長(zhǎng)在今年較早時(shí)間表示，中國(guó)人民保險(xiǎn)公司和中國(guó)人壽已同意在該市的項(xiàng)目中分別投資100億元。5月17日，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳副主任蔡基譜表示，保監(jiān)會(huì)正在總結(jié)先期進(jìn)行的項(xiàng)目，以便制定相關(guān)政策，更好地監(jiān)管保險(xiǎn)資本對(duì)保障房的投資。如果投資流程能夠簡(jiǎn)化，保險(xiǎn)資本將有望為縮小長(zhǎng)期資金缺口發(fā)揮重要作用。但就短期而言，保險(xiǎn)資金的投入必須迅速增長(zhǎng)，才能有效地縮減資金缺口。

住房公積金

住房公積金在1994年設(shè)立，是為普通收入人群提供補(bǔ)貼性按揭貸款的強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃。公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)計(jì)劃已在28個(gè)城市啟動(dòng)，預(yù)計(jì)可獲批貸款總計(jì)500億元。截至6月30日，投入資金已達(dá)59.3億元。上海獲得15億元，西安獲得35.3億元，而江蘇則獲得9億元。據(jù)住建部表示，截至2008年底住房公積金的盈余資金為3,193億元。在住房公積金擁有大量閑置資金的情況下，盈余資本可用于投資政策性住房建設(shè)，獲得更有效的利用，并可通過(guò)貸款安排，以利息的形式獲得更多回報(bào)。

保障性住房融資平臺(tái)

7月27日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)在年中工作報(bào)告中表示，支持設(shè)立省級(jí)和市級(jí)的保障性住房融資平臺(tái)，并將鼓勵(lì)銀行和金融機(jī)構(gòu)根據(jù)年度目標(biāo)，向保障性住房項(xiàng)目提供貸款。這是個(gè)針對(duì)公租房融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的平臺(tái)。北京市保障性住房建設(shè)投資中心在成立2個(gè)月后，于北京市海淀區(qū)進(jìn)行首次投資。協(xié)議涉及3個(gè)公租房項(xiàng)目的收購(gòu)和1個(gè)公租房項(xiàng)目的建設(shè)投資，涉及住房共5,200套，投資額為17億元。作為市級(jí)和區(qū)級(jí)政府之間的首次協(xié)議，這項(xiàng)投資是解決資金問(wèn)題的一個(gè)新發(fā)展，可以使市政府更有效地將資金分配到有需要的地區(qū)。到目前為止，投資中心已經(jīng)籌集了200億元的資金，并計(jì)劃通過(guò)各種渠道籌集500億元。

地方政府債券：7月11日，11個(gè)省份首次發(fā)行地方政府債券。有關(guān)債券分為兩期，分別為5年期票據(jù)254億元和3年期票據(jù)250億元。8月23日，財(cái)政部宣布另外6個(gè)省份發(fā)行5年期票據(jù)，分別為：河北（37億元）、江西（35億元）、廣西（30億元）、四川（68億元）、貴州（27億元）、甘肅（30億元）和天津（13億元），總計(jì)達(dá)人民幣240億元。根據(jù)報(bào)告指出，河北財(cái)政廳表示資金將主要用于保障房建設(shè)。

廣西發(fā)行了總值60億元的債券，其中30億元為息率4.01%的3年期票據(jù)，30億為息率4.3%的5年期票據(jù)。市級(jí)發(fā)行的票據(jù)（30億元）將優(yōu)先用于支持保障房建設(shè)，省級(jí)發(fā)行的票據(jù)（30億元）將主要投入相同用途（26億元），另外4億元?jiǎng)t用于鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)財(cái)政部預(yù)計(jì)，年內(nèi)發(fā)行的債券總計(jì)將達(dá)人民幣2,000億元，可對(duì)保障房融資產(chǎn)生重大作用。

企業(yè)債券：6月份，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)（發(fā)改委）授權(quán)地方政府融資平臺(tái)和建筑公司發(fā)行企業(yè)債券，為保障房項(xiàng)目提供資金。6月28日，發(fā)改委發(fā)文授權(quán)地方政府融資平臺(tái)優(yōu)先為保障房項(xiàng)目提供資金。只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于其他項(xiàng)目的建設(shè)。發(fā)改委表示，企業(yè)債券具有利率低、期限長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，是保障性住房項(xiàng)目市場(chǎng)融資較好的工具。

自7月底以來(lái)，4家A股上市開(kāi)發(fā)商 — 保利地產(chǎn)、北京首都開(kāi)發(fā)、棲霞建設(shè)和信達(dá)地產(chǎn)分別宣布將共同籌資130億元，用于開(kāi)發(fā)保障性住房。摩根大通房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)的資料顯示，保障性住房的融資限制遠(yuǎn)低于商品房，許多面臨資金短缺的開(kāi)發(fā)商未來(lái)可能會(huì)透過(guò)這個(gè)渠道來(lái)籌集資金。

中央政府撥款：今年較早時(shí)候，中央政府承諾撥款人民幣1,030億元幫助建設(shè)保障房。到目前為止，計(jì)劃中所有的資金已全部投入，并追加394億元，以及從2010年的余款中轉(zhuǎn)撥280億元。中央政府的投入總額已達(dá)1,705億元。

土地出讓所得款項(xiàng)：土地出讓凈收益的10%將用于投資保障性住房建設(shè)。雖然今年土地出讓面積與2010年相近，但價(jià)格已經(jīng)大幅下滑，部分主要城市更出現(xiàn)嚴(yán)重下挫，例如2011年上半年北京市的土地出讓收益同比下降48.2%。2010年的土地出讓收益達(dá)2.7萬(wàn)億元，考慮到房地產(chǎn)的整體環(huán)境走弱，今年最多可有2,700億土地出讓資金用于保障房建設(shè)。