淺析我國房地產泡沫的產生原因及防范措施

劉慶珍

房地產業(yè)與國民經(jīng)濟有著緊密的聯(lián)系，它既是基礎產業(yè)，又在一定時期扮演先導產業(yè)、支柱產業(yè)的角色。房地產市場波動會對經(jīng)濟產生非常大的影響。而作為房地產市場波動主要表象之一的房地產泡沫同樣對經(jīng)濟起著重要的作用。本文對我國房地產泡沫的危害及產生的原因進行了分析，并提出幾點防范措施。

1 房地產泡沫的含義及危害

所謂房地產泡沫，是指由房地產投機等因素引起的房地產商品的市場價格嚴重偏離市場基礎決定的合理價格并且持續(xù)上漲，由此造成房地產經(jīng)濟的虛假繁榮現(xiàn)象。這種價格難以長期維持，最終會像泡沫一樣破滅。房地產業(yè)是一個高投入的行業(yè)，而高投入在帶來高收益的同時，必然會有高風險。正是這種高投入、高風險的行業(yè)特性，決定了房地產業(yè)與金融業(yè)之間如漆似膠的關系。金融作為市場經(jīng)濟的“加速器”，是一個國家(或地區(qū))的經(jīng)濟命脈，一旦金融鏈條斷裂，整個經(jīng)濟將會陷入癱瘓甚至崩潰。所以從房地產業(yè)與金融之間的緊密聯(lián)系，我們可以推斷，如果一個國家(或地區(qū))的房地產泡沫破滅，很可能會導致金融危機乃至社會危機。因此，從深層次分析我國房地產泡沫形成的原因，并探討相應的解決辦法或措施非常必要。

2 房地產泡沫形成的原因分析

1)土地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的;而與企事業(yè)發(fā)展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。2)投機需求膨脹。投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。3)過度放貸。金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經(jīng)濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發(fā)放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業(yè)的擴張。

3 房地產泡沫的防范措施

1)大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用住房的作用:a.通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買;b.平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規(guī)模建設經(jīng)濟適用房的計劃，曾令眾多房地產開發(fā)商驚嘆不已。經(jīng)濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經(jīng)顯現(xiàn)。如果大規(guī)模建設經(jīng)濟適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。2)強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。3)建立全國統(tǒng)一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。4)整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，防范住房貸款風險。a.嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30%，開發(fā)項目必須具備“四證”。b.強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過 80%。商業(yè)銀行應認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險。c.規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房。5)研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步是:a.要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策;b.進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策;c.繼續(xù)加大清理住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。

總之，預防房地產泡沫，必須要編制一套切實有效的預警機制，包括統(tǒng)計基礎、指標的科學設置、可預見風險的應對措施等尤其重要。在現(xiàn)時經(jīng)濟環(huán)境下，政策性調節(jié)是行之有效的，但不能盲目采用原始一刀切的方式進行調整。應充分考慮到房地產市場區(qū)域性的特點，采取引導性消費的政策進行推進，才能使房地產業(yè)健康成長。合理的房價上升是正常的，是國民經(jīng)濟增長的重要標志。

[1] 李慧強，韓曉斌.中國房地產業(yè)的現(xiàn)狀分析[J].山西建筑，2009，35(27):229-230.