對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思考

□文/李 萍 張艷麗

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思考

□文/李 萍 張艷麗

自上世紀(jì)九十年代以來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)顯現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)。如何有效地規(guī)避、降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的劃分；對(duì)策

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念最先出現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點(diǎn)是基于企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策活動(dòng)過(guò)程中的不確定性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)中最為常見(jiàn)的一種，其強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)主體是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者和競(jìng)爭(zhēng)者。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的表現(xiàn)不同，可以分為狹義的和廣義兩種。

（一）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也稱籌資或融資風(fēng)險(xiǎn)，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒(méi)有債務(wù)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。所以廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是指在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于各種難以或無(wú)法預(yù)料和控制的因素的影響，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)收益和預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生背離，因而有蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過(guò)程中的某一方面或環(huán)節(jié)的問(wèn)題，都有可能使得風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為損失。這種對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的界定方式，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度，以企業(yè)的價(jià)值或資金運(yùn)動(dòng)為主線，來(lái)辨識(shí)、衡量、評(píng)價(jià)和處置所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅限于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不當(dāng)?shù)耐顿Y活動(dòng)、營(yíng)運(yùn)活動(dòng)、分配活動(dòng)同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文認(rèn)為，廣義觀體現(xiàn)出了財(cái)務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。因而本文將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為：企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生各種難以預(yù)料或控制的變化，而導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的惡化和經(jīng)營(yíng)成果的降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的劃分

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來(lái)源劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)因籌資活動(dòng)而引起的收益不確定性以及到期不能償付債務(wù)本息和投資者報(bào)酬的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的自由資金比例較低，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)基金主要來(lái)源于貸款。經(jīng)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)負(fù)債率水平普遍超過(guò)了七成，有的甚至達(dá)到了九成以上。房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來(lái)的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險(xiǎn)，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：債務(wù)規(guī)模過(guò)大、利率過(guò)高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過(guò)高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過(guò)度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)因投資活動(dòng)而給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的選擇與決策分析是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否主要取決于這一階段的工作。投資機(jī)會(huì)的選擇由投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)過(guò)程組成?？梢?jiàn)，不論是尋找投資機(jī)會(huì)還是對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，都與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解、調(diào)查和分析有關(guān)，是在對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析和市場(chǎng)供求關(guān)系的分析等基礎(chǔ)上完成的。而在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中忽略了對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目等的可行性分析評(píng)價(jià)，從而表現(xiàn)為：投資項(xiàng)目在技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場(chǎng)調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)大或過(guò)小，行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張或無(wú)力控制管理；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的負(fù)債率過(guò)高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過(guò)大。

（三）資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)在銷售實(shí)現(xiàn)過(guò)程中由于賒銷的原因，在成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金時(shí)，轉(zhuǎn)化過(guò)程中時(shí)間和金額的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)自由資金比例低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的資金基本上依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債水平高，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的過(guò)程中并不都是一次性能收回產(chǎn)品的投入的。此時(shí)，企業(yè)因債務(wù)規(guī)模過(guò)大或債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，可能會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）制定合理的財(cái)務(wù)預(yù)算并有效實(shí)施。由于財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，這直接關(guān)系了企業(yè)所投資項(xiàng)目的成功與否，也會(huì)給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為前提條件，對(duì)企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整做出合理、具體的安排。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門在制定前期預(yù)算的過(guò)程中，應(yīng)該積極、詳細(xì)地考慮建設(shè)的可行性、消耗費(fèi)用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容，并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策過(guò)程能夠起到良好的市場(chǎng)效應(yīng)，讓企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)制定投資決策，避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。同時(shí)，企業(yè)資金預(yù)算的制定，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃，建立一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來(lái)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)使用做好檢查、考核工作，合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，讓自己的財(cái)務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。

（二）融資渠道多元化，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例低，資產(chǎn)負(fù)債率水平高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制負(fù)債規(guī)模，在充分估算企業(yè)償債能力下，通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金，以不斷完善、優(yōu)化自己的資金結(jié)構(gòu)。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲(chǔ)備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，對(duì)企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就需要有關(guān)部門對(duì)預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理，還要確保資金的回收能按時(shí)到位，這樣就能避免資金的浪費(fèi)；企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運(yùn)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備，讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣，能夠吸引到很多投資者與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。這對(duì)于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助，同時(shí)能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，對(duì)于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠發(fā)揮良好的作用。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)

1、決策能力。單位負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本單位的財(cái)務(wù)管理工作負(fù)責(zé)。作為決策者要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法，提高自身的政治素質(zhì)修養(yǎng)。決策者通過(guò)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)要能夠讀懂資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表三種主要財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)經(jīng)驗(yàn)和自身能力進(jìn)行科學(xué)的判斷決策，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理是圍繞資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行的融資、投資、資金回收和利潤(rùn)分配等內(nèi)容的管理活動(dòng)。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制，確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與控制。為適應(yīng)不斷改革和發(fā)展的新形勢(shì)，必須培養(yǎng)一支有素質(zhì)、懂管理、善于開(kāi)拓創(chuàng)新的財(cái)會(huì)隊(duì)伍。企業(yè)負(fù)責(zé)人要積極鼓勵(lì)和支持財(cái)會(huì)人員參加各種類型的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，一方面選派思想素質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，能力高的財(cái)務(wù)人員到企業(yè)來(lái)；另一方面加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)制度等內(nèi)容培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作。同時(shí)，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過(guò)去重視樓盤銷售輕視財(cái)務(wù)管理的陳舊管理方式。不斷提高其理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高其處理和解決實(shí)際問(wèn)題的能力。建立財(cái)會(huì)人員繼續(xù)教育檢查和考核制度，從制度上保證財(cái)會(huì)人員素質(zhì)的不斷提高，注重對(duì)在職財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)職業(yè)道德教育，增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員的監(jiān)管意識(shí)，督促財(cái)會(huì)人員依法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)監(jiān)督。

2、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略能力。資金是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。財(cái)務(wù)管理的職能是預(yù)測(cè)公司資金的需要量和籌集公司所需要的資金。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)策劃常常以增加財(cái)務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn)，采用積極的籌資策略，合理控制債務(wù)比重，要加強(qiáng)資金管理，盡可能地降低資金成本，減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。但不能僅滿足企業(yè)當(dāng)時(shí)的資金需求，應(yīng)該以科學(xué)的戰(zhàn)略管理眼光來(lái)設(shè)計(jì)、保持和拓展籌資渠道，使企業(yè)不斷獲得穩(wěn)定、可靠、低成本和低風(fēng)險(xiǎn)的資金。

（四）開(kāi)支節(jié)源，重視成本控制。成本管理也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。一是確定開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目和成本開(kāi)發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開(kāi)支范圍，提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；二是建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營(yíng)部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)，明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級(jí)成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身投資金額大、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政府政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)又是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資必然伴隨著投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目投資方案是否合理可行?？傊谌找婕ち业氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須綜合提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以獲得最大的收益。

（作者單位：石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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