銀川市房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價工作初探

郭小寧，余福生

（銀川市環(huán)境監(jiān)測中心站，寧夏銀川750001）

銀川市房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價工作初探

郭小寧，余福生

（銀川市環(huán)境監(jiān)測中心站，寧夏銀川750001）

銀川市房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價具有與工業(yè)建設項目不同的評價特點，通過分析它們對外環(huán)境的影響，以及周邊環(huán)境對它們建設的適宜條件和制約因素，運用銀川市政府批準的環(huán)境功能區(qū)劃標準、項目總圖布置等評價指標，對開發(fā)項目的油煙、異味、施工過程的噪聲和揚塵污染、室內環(huán)境污染、高層建筑景觀、生態(tài)環(huán)境適宜性等進行了分析。

房地產；環(huán)境影響評價；銀川市

隨著我國經濟和社會的發(fā)展，人們物質文化生活的各方面需求越來越豐富，城市房地產建設發(fā)展迅猛。據銀川市統計局數據顯示，2010年銀川市房地產開發(fā)完成投資160.82億元，目前房地產開發(fā)項目已經成為我市經濟發(fā)展中非常突出的一個熱點，它在促進經濟社會發(fā)展的同時，帶來的環(huán)境問題也日益突出，引發(fā)的環(huán)境污染糾紛也時有發(fā)生[1]，作為房地產開發(fā)項目環(huán)境管理的重要制度，房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價顯得尤為重要。因此，積極開展房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價探討，具有十分重要的意義。

1 房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價的特點

房地產開發(fā)項目類型多種多樣，主要包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)等建筑工程以及與之配套的給水、排水、供熱、供氣、通訊、交通、園林綠化等市政公用工程[2]。房地產開發(fā)項目會征用土地，改變土地利用狀況，破壞地表植被，大量消耗建材，改變區(qū)域生態(tài)系統的結構和功能。不同類型的房地產開發(fā)項目雖然使用功能各不相同，但是從其對環(huán)境的影響而言，均具有雙重性。一方面它們在建設過程中和建成后有自身產生的廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等對外環(huán)境產生的不利影響，是一個污染源；另一方面這類建設項目建設完成后，自身是居住、休閑、工作的場所，需要一個舒適、安靜的環(huán)境，又屬于被保護的對象。從房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價分析，屬于非工業(yè)建設項目，評價時不但要評價它們對外環(huán)境的影響，同時還要評價周邊環(huán)境對它們建設的適宜條件和制約因素，并提出相應的保護措施。

2 評價標準的選取

房地產開發(fā)項目評價標準的選取十分重要，因為它既是環(huán)境影響評價工作的依據，又是房地產開發(fā)項目環(huán)保驗收的依據，在選取時應注意掌握以下原則：

2.1 以政府批準的功能區(qū)劃為依據

在標準選取時不能根據建設項目所在地區(qū)環(huán)境現狀劃定標準，而應以政府批準的環(huán)境功能區(qū)劃為依據。隨著城市化步伐的加大，一些過去屬于療養(yǎng)區(qū)、高級賓館區(qū)區(qū)域已發(fā)生改變，成為以居住、文教機關、醫(yī)療衛(wèi)生為主的區(qū)域。如銀川市興慶區(qū)某干休所老干部住房工程項目在噪聲功能區(qū)劃中屬于0類區(qū)，但目前該區(qū)域噪聲現狀符合1類區(qū)的標準。在噪聲標準選取時還應遵循噪聲功能區(qū)劃，執(zhí)行0類標準[3]。這是因為在區(qū)劃未調整前還應執(zhí)行政府部門批準的環(huán)境功能區(qū)劃。

2.2 考慮國家有關《技術規(guī)范》和規(guī)定

在不同功能區(qū)之間的過渡地帶，一般按國家有關《技術規(guī)范》的要求執(zhí)行[4]，對一些未劃定的功能區(qū)域，按現有的環(huán)境現狀確定。

3 房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價中應關注的環(huán)境問題

房地產開發(fā)項目總平面布置圖合理性分析十分重要，體現了從環(huán)評角度考慮各產污環(huán)節(jié)對居住區(qū)的影響，便于建設單位及時調整總平面布置圖，以便采取相應措施，從源頭避免或減緩項目對居住區(qū)的不利影響。

3.1 垃圾轉運站對居住區(qū)的影響

銀川市書香門第小區(qū)項目是一個集商業(yè)樓、商住樓、住宅樓為一體的綜合小區(qū)，該項目總占地面積為46691m2，總建筑面積63835m2，其中公建建筑面積11530m2，住宅建筑面積52305m2，項目還建有地下自行車棚及地下停車庫等，公用設施齊全。從該項目總平面布置圖中看，其垃圾轉運站距離最近的一棟住宅樓約8m左右，對居民有一定的影響，評價要求將垃圾轉運站位置重新設置，使其距最近的住宅樓≥15m，以減輕對住宅區(qū)內居民的影響。建設單位采納了環(huán)評單位的意見，根據銀川市污染氣象條件，重新設置了垃圾轉運站的位置。

3.2 車輛行駛對居住區(qū)的影響

近年來小區(qū)內行駛的車輛噪聲和光污染擾民也成為環(huán)保投訴的熱點問題，因此在房地產開發(fā)項目總平面布置圖分析中，優(yōu)先考慮建設地下停車場，并將其出入口設置于不敏感的位置。地面停車位不設在住宅樓正面位置，少量可設在住宅樓側面及位置不敏感地方，在停車場出入口設置禁鳴標志，四周采取綠化降噪和擋光措施，以減輕對住宅內居民的噪聲及光污染影響。

3.3 地下車庫尾氣排放的影響

目前，小區(qū)內一般都設有地下車庫。根據實測，在設計換氣風機正常運行的情況下，地下車庫內環(huán)境空氣中的污染物濃度高出環(huán)境空氣質量標準幾倍，但低于大氣污染物排放標準，廢氣排出后會造成排氣口周圍污染物濃度偏高，一般不會出現超標現象。但由于地下車庫的體積較大，換氣量也較大，設計時為了周圍景觀和平面布局的考慮，通常會設置較少的排放口，存在污染物排放速率超標的可能。因此，地下車庫排氣的大氣環(huán)境影響評價重點不是模式計算，而是合理設置廢氣排放口的個數和高度，合理設置通風換氣次數。

3.4 餐飲油煙、污水等的影響

房地產項目建成后，小區(qū)物業(yè)管理部門由于對商業(yè)樓尤其是商住樓管理不嚴，會造成擾民污染，成為房地產開發(fā)項目產生污染糾紛的重要因素。對其評價按銀川市頒發(fā)的管理辦法從嚴要求，可防止擾民污染的發(fā)生。銀川市尚景世家項目總占地面積為74500m2，總建筑面積為138099m2，是一個集住宅樓和商業(yè)樓于一體的綜合小區(qū)，有商住樓和商業(yè)樓。根據《銀川市飲食娛樂服務業(yè)環(huán)境污染防治條例》，其商住樓底層不得開辦產生油煙、噪聲、異味污染的飲食業(yè)經營場所，對項目商業(yè)樓評價要求距離住宅樓10m內不從事餐飲業(yè)。由于招商不確定，對商業(yè)樓環(huán)評要求預先設置殘渣過濾裝置、隔油池和內置煙道，營業(yè)用房預留天然氣接口，防止發(fā)生污染擾民、餐廚垃圾堵塞下水道及臨時設置的排煙管道影響景觀等現象。

3.5 水泵房、變壓器的布局及其對住宅居民的影響

近年來，不斷有居民投訴設置于住宅樓內的水泵房、變壓器產生的噪聲干擾了居民的生活和休息。這就要求在做住宅項目的環(huán)境影響評價時，應從源頭抓起，要求建設單位不得將水泵房、變壓器等產生結構傳聲的設備布置在居民樓或商住樓內，避免此類噪聲對居民的不良影響。

3.6 內外環(huán)境的相互影響

一些小區(qū)建成后，交通噪聲對小區(qū)產生一定的影響，對其評述是必要的。對項目內部的相互影響和施工過程中噪聲擾民的影響，這也常常是房地產開發(fā)項目產生污染糾紛的重要因素。在考慮項目可能引起的環(huán)境影響是否可以接受的同時，對周圍污染源以及建設場地可能對項目引起的污染進行預測和評價，確定對其項目功能和景觀等影響是否可以接受，綜合考慮兩方面的因素，確定項目建設的環(huán)境可行性。

3.7 關注室內環(huán)境污染，提倡綠色建材

隨著房地產的發(fā)展和人們環(huán)保意識的提高，主要源于建筑、裝飾材料和家具的室內環(huán)境污染也日益突出，由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛日益增多，為了體現以人為本的思想，保護人們的身體健康，房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價應對此予以關注，要求建設單位嚴格執(zhí)行《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》，盡量建設精裝修房，防止二次裝修造成的環(huán)境污染。

3.8 房地產開發(fā)項目景觀分析

房地產開發(fā)項目通常會引起城市局部景觀的變化，而以水泥地面為控制組分的城市景觀系統生態(tài)效率不高。因此，房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價應加強景觀生態(tài)環(huán)境影響分析[5]，考慮自身的建筑效果和與周邊環(huán)境的協調性，以便采取相應措施避免或減緩項目建設對城市生態(tài)景觀的不利影響。

3.8.1 景觀環(huán)境可接受性分析

景觀環(huán)境可接受性分析包括對景觀環(huán)境現狀的描述、擬開發(fā)的建設項目景觀設計的描述以及擬開發(fā)建設項目與周邊建筑的協調性分析等。

景觀環(huán)境現狀描述包括開發(fā)建設項目用地原有景觀描述和評價區(qū)域現狀景觀描述。開發(fā)建設項目景觀設計描述主要包括設計理念描述與建筑外觀描述。開發(fā)建設項目與周邊建筑的協調性分析主要是從建筑高度、建筑造型、建筑色彩等諸方面分析與周邊建筑的協調性，分析評價項目的建設對景觀的有利和不利影響。

3.8.2 陽光照射適度性分析

陽光對人們身心健康會產生極大影響，人們生活在背陰面的環(huán)境中，心情總有不悅的感覺。因此居住項目在規(guī)劃設計和環(huán)境影響評價時均要考慮光遮擋的影響，根據《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）的規(guī)定，居民白天日照時間在大寒日滿足兩個小時要求。在現代大城市建設中，由于高層建筑物密度過大，需要特別重視這個問題。

3.8.3 生態(tài)環(huán)境適宜性分析

適宜的生態(tài)環(huán)境就是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，即綜合系統效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。生態(tài)環(huán)境適宜程度的評價涉及到區(qū)域的舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面，可建立一個綜合指標體系進行評價。

4 結語

房地產開發(fā)項目屬于非工業(yè)建設項目，環(huán)境影響評價應與工業(yè)項目環(huán)境影響評價有所側重和區(qū)別，對項目選址和總圖布置、油煙、異味、施工過程的噪聲污染、揚塵污染、室內環(huán)境污染、外環(huán)境交通噪聲以及高層建筑環(huán)境問題等應當予以特別關注，突出項目的景觀生態(tài)環(huán)境影響分析。

[1]崔楊，華德尊，李春艷.房地產建設項目環(huán)境影響評價淺析[J].中國科技信息，2009，（24）：165，168.

[2]鐘甦，陳曉冰，王蕊，等.淺談房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價[J].環(huán)境保護科學，2006，32（5）：66-68.

[3]國家環(huán)境保護總局環(huán)境工程評估中心.環(huán)境影響評價相關法律法規(guī)匯編[M].北京：中國環(huán)境科學出版社，2005.

[4]國家環(huán)境保護總局環(huán)境工程評估中心.環(huán)境影響評價技術導則與標準匯編[M].北京：中國環(huán)境科學出版社，2005.

[5]國家環(huán)境保護總局環(huán)境影響評價職業(yè)資格登記管理辦公室.社會區(qū)域類環(huán)境影響評價[M].北京：中國環(huán)境科學出版社，2007.

Environmental Impact Assessment of Real Estate Development Projects of Yinchuan

Guo Xiaoning，Yu Fusheng
（Yinchuan Environmental Monitoring Center Station,Yinchuan Ningxia 750001）

Environmental impact assessment of real estate development projects of Yinchuan differs from environmental impact assessment of industrial construction projects,have their own characteristics.By analyzing the impaction on the outside surroundings,suitable conditions and restricting elements of the outside surroundings,the paper expounded the lampblack,peculiar smell of the projects,noise and dust caused by its building,indoor environmental pollution,tall buildings landscape of the projects,ecological environmental adaptability by using evaluating indicators,such as standards,division of environmental functional zones that Yinchuan municipal government approved,layout plans of the projects,etc.

real estate；environmental impact assessment；Yinchuan

X828

A

1008-813（2011）03-0007-03

10.3969/j.issn.1008-813X.2011.03.003

2011-03-22

郭小寧（1964—），男，寧夏銀川人，畢業(yè)于西北農業(yè)大學土壤農化系，高級工程師，注冊環(huán)評工程師，現從事環(huán)境監(jiān)測及管理工作。