從《物權(quán)法》第74條看小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬

王菁

(四川大學 法學院,四川 成都610065)

從《物權(quán)法》第74條看小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬

王菁

(四川大學 法學院,四川 成都610065)

我國《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了小區(qū)車位、車庫在不同情況下的權(quán)利歸屬,但是仍存在一些爭議:“首先滿足業(yè)主的需要”的“首先”難以界定;權(quán)屬約定難以真正實現(xiàn);共有車庫、車位中“其他場地”不明晰及“共有權(quán)”可能被侵犯。因此,要解決小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題,首先要通過立法明確規(guī)定小區(qū)的法定車位;其次在配置一定數(shù)額的法定車庫的基礎(chǔ)上,制定相關(guān)政策鼓勵開發(fā)商投建增設(shè)車位;最后還應明確《物權(quán)法》中對小區(qū)共有部分的界定。

《物權(quán)法》第74條;車位;車庫;權(quán)屬;法定車位

隨著經(jīng)濟水平的不斷提高,人們對生活品質(zhì)的追求也逐步增強。私家車作為方便人們出行的交通工具,需求量快速增長。小區(qū)車位、車庫因其配置比例不當,供需不協(xié)調(diào),導致小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間各種矛盾與沖突頻發(fā)。2007年,我國《物權(quán)法》正式頒布實施,其中第74條明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！痹摲l對小區(qū)車位、車庫權(quán)屬作了規(guī)制,但尚不足以解決小區(qū)車位不足和權(quán)屬不明的問題,仍然存在繼續(xù)探究的必要。

本文探究的車位,是指住宅小區(qū)內(nèi),以占有小區(qū)共有的道路和其他場所修建的車位,其主要表現(xiàn)形式為“地面車位”;本文探究的車庫,是指在住宅小區(qū)內(nèi),具有獨立空間、以存放車輛為目的的封閉建筑物,其主要表現(xiàn)形式為地下車庫以及部分建筑物內(nèi),地上一層或二層的封閉性車庫。

一、從《物權(quán)法》第74條看小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬

《物權(quán)法》第74條第1款:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！痹摋l規(guī)則明確規(guī)定開發(fā)商在確定規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬時,應該首先滿足本小區(qū)業(yè)主的生活方便與停車需要。若業(yè)主的需要沒有得到滿足,開發(fā)商就與業(yè)主以外的人簽訂了車位、車庫買賣合同,可以認定為無效。由此,《物權(quán)法》本條款對小區(qū)車位、車庫的出售或租賃進行了基本的限制,在一定程度上保障了業(yè)主的權(quán)益。

第74條第2款:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！痹摲l以4種方式來確定車位、車庫的歸屬,即買賣、贈與、出租和其他方式。法律規(guī)定以約定的方式確定小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬,實際上就是給予開發(fā)商或業(yè)主一種保留權(quán)利歸屬的機會[1]82。也就是說,開發(fā)商與購房者在合同訂立過程中,可以通過約定購買車庫,也可以由開發(fā)商將車庫無償附贈業(yè)主,還可以雙方約定租用。

第74條第3款:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”該條款表明,我國《物權(quán)法》對小區(qū)車位、車庫的歸屬并沒有作出統(tǒng)一的劃分,而是區(qū)分情況,分別作出規(guī)定。前款規(guī)定開發(fā)商對建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫享有所有權(quán),而此款則明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有。

二、《物權(quán)法》第74條中的爭議探究

雖然我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了小區(qū)車位、車庫在不同情況下的權(quán)利歸屬,但是法學界對此仍有許多爭議。

1.“首先滿足業(yè)主的需要”的“首先”難以界定

《物權(quán)法》本著“和諧社會,以人為本”的精神,在確定小區(qū)車位、車庫權(quán)屬時,明確規(guī)定“應當首先滿足業(yè)主的需要”,期望以此保障業(yè)主基本權(quán)益。但是“首先”是時間概念還是實質(zhì)權(quán)利概念,在法學理論和實務界存在不同理解[2]。第一種觀點認為“首先”是指在同等條件下,業(yè)主享有本小區(qū)車位、車庫的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。也就是說,開發(fā)商對于建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫在出售或者出租時,應當通知業(yè)主,并且在同等條件下,業(yè)主優(yōu)先于本小區(qū)外的第三人購買或租賃[3]。第二種觀點則認為“首先滿足業(yè)主的需要”,是指小區(qū)內(nèi)的業(yè)主購買或者租賃車位、車庫的優(yōu)先權(quán)是絕對的,而不是同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)或者承租權(quán),也就是說,開發(fā)商在修建了車位、車庫之后,應當首先將其出售、出租給業(yè)主,而不能高價賣給第三人。如果業(yè)主有能力購買,則應當予以出售;如果業(yè)主沒有能力購買,則應當予以出租[4]604。非小區(qū)業(yè)主不得取得小區(qū)車位、車庫的所有權(quán)或租賃權(quán)。

第一種觀點認為在同等條件下,開發(fā)商應優(yōu)先考慮業(yè)主的購買權(quán)和承租權(quán),保障業(yè)主的基本權(quán)益。但在實踐中,開發(fā)商作為投資方,理所當然希望用最小的成本獲得相對最大的收益。小區(qū)車位、車庫作為住房必備的配套設(shè)施,其經(jīng)濟價值不言而喻。同時,針對小區(qū)車位、車庫配置嚴重不足的現(xiàn)狀,開發(fā)商作為合同訂立一方當事人享有當然的優(yōu)勢地位。即使是在“同等條件”的限制下,開發(fā)商為獲取更多利潤也可以采取許多規(guī)避法律的行為。例如,開發(fā)商可以制定高額的車位、車庫價格,迫使業(yè)主不得不放棄優(yōu)先購買權(quán),將小區(qū)車位、車庫賣給出價更高的非業(yè)主。同理,開發(fā)商也可以利用“同等條件”,使那些真正有需要而不得不購買車位、車庫的小區(qū)業(yè)主承擔高昂的對價。第二種觀點則更加嚴格地限制了開發(fā)商的權(quán)力,最大限度地保障了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。但是,這是否對開發(fā)商苛責過重?眾所周知,房地產(chǎn)投資巨大,風險很高。若小區(qū)業(yè)主一味堅持車位、車庫開發(fā)成本過高,不與開發(fā)商達成購買或租賃協(xié)定,開發(fā)商就只能將車庫空置,或以低價拋售或租賃給業(yè)主。如此,開發(fā)商不僅不能取得預期收益,更有可能陷入與業(yè)主無休無止的紛爭中。這不僅違反了效率原則,更侵害了市場交易的公平性。

筆者認為,關(guān)于“應當首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定,應該從以下兩個方面去理解。一方面,對于小區(qū)業(yè)主,其優(yōu)先購買權(quán)是絕對的,即開發(fā)商在沒有滿足小區(qū)業(yè)主需要(包括潛在需要)的前提下,不得將車庫賣與非本小區(qū)的人。同時,小區(qū)業(yè)主的權(quán)利也不是無限制的,應在一定時間內(nèi),對自己的合理需要負有舉證責任。一般認為,車位、車庫應按“一戶一位”來分配,但是確有證據(jù)證明家庭自用必須兩個車位的,可以允許。若大于兩個車位,則認為其超過合理需要的范疇。另一方面,開發(fā)商根據(jù)維護各方利益平衡的原則,可以適當考慮市場定價,但是必須以首先滿足小區(qū)業(yè)主需要為前提。這就是說,開發(fā)商出售車位時,允許其有合理利潤,但不得惡意抬高價位,不得超過普通消費者的正常承受水平。另外,該條款還給開發(fā)商提出了一個要求,就是“在整體規(guī)劃時,要認真細致地充分做好車位的規(guī)劃工作,要規(guī)劃出足夠的停車位”[5]。如果開發(fā)商具有長遠的眼光,開發(fā)了足夠的停車位,就能有效減少糾紛的發(fā)生。

2.權(quán)屬約定難以真正實現(xiàn)

我國《物權(quán)法》第74條第2款在確定車位、車庫的歸屬時,規(guī)定由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該規(guī)定遵守了“誰開發(fā),誰受益”的市場調(diào)節(jié)原則。依據(jù)開發(fā)商與業(yè)主之間的約定來確定車位、車庫的權(quán)利歸屬,具有以下幾個優(yōu)點:

第一,尊重當事人的意思自治。民法遵循私法自治的原則,公民有權(quán)就自身利益進行判斷,他人不得干涉。小區(qū)車位、車庫通過約定確立權(quán)屬正是私法自治原則的體現(xiàn),充分尊重當事人的意思自治。開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主通過雙方協(xié)商,自主自愿地確定小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬,有利于快速有效地解決爭議,符合自治與效率有機結(jié)合的特征。第二,符合市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求。通過約定解決歸屬,實質(zhì)上是通過市場機制解決糾紛。在市場經(jīng)濟條件下,通過市場交易,在車庫的歸屬上實現(xiàn)各方利益的最大化[1]82。第三,有利于對車位、車庫進行有效利用和管理。開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主通過約定小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬,使得龐大的作為一個整體的車庫被劃分成了許多有權(quán)限的小部分,每個業(yè)主都對自己的車位、車庫負有相應的權(quán)利與義務,這樣就更有利于管理和利用。第四,有利于鼓勵開發(fā)商修建車庫。我國經(jīng)濟快速發(fā)展,人們對汽車的需求量與日俱增,而小區(qū)車位、車庫嚴重不足,停車難問題十分嚴峻?！罢l開發(fā),誰受益”的市場經(jīng)濟原則,可以刺激開發(fā)商多修車庫,實現(xiàn)更大的經(jīng)濟利益,同時也有利于緩解廣大人民群眾的停車難問題。

然而,該條立法也還存在許多值得探討之處。第一,該法條第2款雖然明確規(guī)定當事人可以約定車位、車庫歸屬,但事實上,在屬于賣方市場的房地產(chǎn)市場中,購房合同多為格式條款,作為獨立購房者的小區(qū)業(yè)主缺乏話語權(quán),往往只能被動接受開發(fā)商在格式條款中早已列好的事項,幾乎沒有平等協(xié)商的權(quán)利。第二,在我國,小區(qū)車位、車庫屬于稀缺資源,供需極不平衡。開發(fā)商利用“約定”,行使自己的意思自治,可以做出對小區(qū)業(yè)主不利的約定。例如,開發(fā)商約定小區(qū)車位、車庫歸其所有,或者將小區(qū)車位、車庫作為購房合同的附加條款,變相強制要求小區(qū)業(yè)主購買。第三,針對前一論述,若小區(qū)業(yè)主接受合同條款,即承認開發(fā)商的所有權(quán)。此時開發(fā)商作為壟斷小區(qū)車位、車庫的所有者,既可以向小區(qū)業(yè)主收取高額的租賃費用,也可以高于市價向小區(qū)業(yè)主出售,從而以“約定”為合法外衣,牟取暴利。第四,國家和地方政府并沒有制定相應的小區(qū)車位、車庫價格管制,若開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主約定車位、車庫歸開發(fā)商所有,而開發(fā)商制定的價格過高,導致小區(qū)業(yè)主無力購買或者租賃,那么,開發(fā)商是否能將本小區(qū)車位、車庫出售或者出租給非小區(qū)的人?

3.共有車庫、車位中“其他場地”不明晰及“共有權(quán)”可能被侵犯

第74條第3款:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！痹摋l款明確規(guī)定,小區(qū)車位、車庫的歸屬不僅可以由開發(fā)商所有,而且“占用業(yè)主共有的道路和其他場地用于停放汽車的車位”屬于小區(qū)業(yè)主共同所有。但是,這里規(guī)定的“其他場地”究竟包括哪些?有學者認為,“其他場地”主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地[4]602。還有學者認為,“其他場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標準,不應局限于“土地”,在解釋上與“土地”同其意義者,亦在之列,包括首層架空層、結(jié)建人防工程等[6]。

筆者認為,“其他場地”中建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位均不計入建筑面積,因此,建筑物權(quán)利人無需向國家支付土地使用費,其權(quán)利只能依附于計算容積率的建筑物之上,當房地產(chǎn)開發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋單元全部出售之后,這些不計算容積率的建筑物部分(面積)的權(quán)利將全部移轉(zhuǎn)并歸屬于全體業(yè)主[7]。因此,全體業(yè)主應取得首層架空層車位和屋頂平臺車位的所有權(quán)。

另外,占有小區(qū)公共道路或者其他地面公共場地修建的停放汽車的車位,由于占據(jù)著業(yè)主共有的建設(shè)用地,因此當然屬于小區(qū)業(yè)主共有。這些車位可以由小區(qū)業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司協(xié)助管理,收益屬于全體業(yè)主。而不少物業(yè)公司在具體實踐中,經(jīng)常違規(guī)操作,與小區(qū)業(yè)主發(fā)生糾紛。如某小區(qū)物業(yè)公司在毀壞的綠化帶、健身場所以及便道等公共用地,安裝了400多個車位鎖。業(yè)主必須交600元服務年費,才能開車進入小區(qū)[8]。在現(xiàn)實生活中,物業(yè)公司擅自管理屬于業(yè)主共有車位的情況還很多。筆者認為,為維護小區(qū)的正常秩序,物業(yè)公司進行車輛管理是必要的,但是物業(yè)公司必須首先明確,其只具備管理的執(zhí)行職能,且該職能必須首先經(jīng)過小區(qū)業(yè)主(即車位的共有權(quán)人)授權(quán)。物業(yè)公司收取的臨時停車費等,必須歸全體業(yè)主,不得自收自用。

三、完善《物權(quán)法》小區(qū)車位、車庫權(quán)屬規(guī)則的建議

人權(quán)的獨立和物權(quán)的清晰界定、充分行使和有效保護是市場經(jīng)濟和法制社會共同的基礎(chǔ)[9]。我國《物權(quán)法》的出臺,明確物的歸屬,解決實際爭議,對于推動社會經(jīng)濟和法制建設(shè)具有重要意義?！段餀?quán)法》關(guān)于小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬規(guī)定,是解決日益突出的車庫矛盾的重要法律依據(jù)。其中,立法者關(guān)于“車位、車庫應該首先滿足業(yè)主需要”的立法宗旨,值得贊揚。通過上述探討,筆者提出以下幾點建議以完善《物權(quán)法》小區(qū)車位、車庫權(quán)屬的規(guī)則。

1.通過立法明確規(guī)定法定車位

小區(qū)車位、車庫作為小區(qū)整體環(huán)境內(nèi)容的有機組成部分,作為方便業(yè)主居住建立的配套設(shè)施,其歸屬涉及廣大業(yè)主的利益。由此,筆者認為,為了更加有效地保障業(yè)主的權(quán)益,應立法明確規(guī)定“法定車位”。法定車位是指,由國家法律強制規(guī)定,開發(fā)商在修建小區(qū)時必須依法強制配建的小區(qū)車位、車庫。由國家制定統(tǒng)一的配置標準(建議達到1:1的比例,即每戶至少配備一個車位或者車庫),但是可以允許各地根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展和生活實際的不同等制定具體的標準。法定車位是為了保障業(yè)主最基本的停車權(quán)利,應明確規(guī)定為業(yè)主共同所有。小區(qū)業(yè)主委員會可以根據(jù)本小區(qū)自身情況的不同,通過合理協(xié)商,在法定車位上分別設(shè)定全體業(yè)主所有的共用權(quán),或者特定業(yè)主所有的專用權(quán)。筆者認為,特定業(yè)主的專用權(quán)可以在本小區(qū)業(yè)主之間流轉(zhuǎn),也可以隨房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn),但應該禁止將該專用權(quán)單獨轉(zhuǎn)移給非本小區(qū)業(yè)主。這樣不僅可以最大限度保障小區(qū)業(yè)主的權(quán)益,也能使小區(qū)車位、車庫資源得到最充分的利用。

2.在配置一定數(shù)額的法定車庫下,鼓勵投建增設(shè)車位

筆者認為,開發(fā)商依法在區(qū)分所有建筑物的共有部分(如法定空地)上增設(shè)的車位,符合建筑規(guī)劃,計入容積率,分攤了相應的土地使用權(quán)面積份額,則可以認為開發(fā)商對此享有獨立權(quán)屬。開發(fā)商可以通過出售、出租等方式行使其所有權(quán)。此時,應本著私法自治原則,允許開發(fā)商將車庫出售或者出租給非本小區(qū)業(yè)主的人。但是應該明確立法規(guī)定,小區(qū)業(yè)主在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán)或者優(yōu)先承租權(quán)。鼓勵增設(shè)車位的建立,不僅符合開發(fā)商對經(jīng)濟利益的追求,也能在一定程度上緩解“停車難”問題。

3.明確《物權(quán)法》中對小區(qū)共有部分的界定

《物權(quán)法》74條第3款僅僅了規(guī)定了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”,并沒有對“其他場地”進行明確規(guī)定。筆者認為小區(qū)內(nèi)的土地的共有部分,主要包括建筑物之間的空地、小區(qū)的綠地、小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和場所占用的用地等。這樣用明確的內(nèi)容將“其他場地”界定下來,就代表業(yè)主擁有共有土地的使用權(quán),其車位當然就屬于業(yè)主共有。當然,這些地方也應當限制任意停車,例如禁止將車停在綠地上,破壞綠地、影響小區(qū)生態(tài)環(huán)境。需要指出的是,如果共有場地建了車位,其收益應當為全體業(yè)主共有。

[1]王利明.論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題[J].現(xiàn)代法學,2006,(9).

[2]閔敢.車位、車庫沒有“首先滿足業(yè)主的需要”法律責任相關(guān)問題[J].政治與法律,2010,(6).

[3]雷斌.住宅小區(qū)停車庫(位)若干問題研究[J].現(xiàn)代物業(yè),2007,(8).

[4]王利明.物權(quán)法研究(修訂版,上卷)[M].北京:中國人民大學出版社,2007.

[5]徐海燕.捍衛(wèi)“車位主權(quán)”:詳解《物權(quán)法》第74條[J].民主與法制,2007,(10).

[6]高圣平.解釋論視野下的車庫、車位權(quán)利歸屬規(guī)則[J].政治與法律,2008,(10).

[7]高圣平.住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評《物權(quán)法》第74條[J].法學家,2008, (6).

[8]滄州一小區(qū)物業(yè)私占公共用地設(shè)車位出租遭抵制[EB/OL].http://heb.hebei.com.cn/system/2011/05/23/ 011157309.shtml,2011-05-23.

[9]菲呂博騰,佩杰威齊.產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟理論:近期文獻的一個綜述[A].科斯.財產(chǎn)權(quán)利與制度變遷[C].上海:三聯(lián)書店,1994.

DF521

A

1008-6382(2011)05-0058-04

10.3969/j.issn.1008-6382.2011.05.013

2011-08-08

王菁(1988-),女,四川成都人,四川大學碩士研究生,主要從事民商法研究。

(責任編輯 侯海燕)