銀行加息后房貸增加 三類人不宜提前還貸

□任 文

中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

本次加息后，五年以上貸款利率升至6.80%，如果是100萬的房貸款，按基準利率20年按揭的話，每月月供7783元，增加了150元，而利息總額將由83.2萬元增加到86.8萬元。

遭遇加息之后，不少人思忖著提前還貸，畢竟加息后房貸實際成本增加了，提前還貸能節(jié)省不少購房經(jīng)濟成本。

是否提前還貸應該根據(jù)房貸購房者的兩個重要條件來判斷：

一是購房者目前的經(jīng)濟狀況，盡管加息了，但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢，即使遭遇加息，那也沒有必要提前還貸，因為借貸的利率比房貸只高不低。對于那種購房后，經(jīng)濟狀況明顯好轉，手頭有一些閑置資金且無更好的投資途徑消化的購房者，這個時候可以考慮提前還貸，因為在通脹背景下，這些錢存在銀行或者放在家里都是貶值的，提前還貸既可以節(jié)省房貸利息成本，又能防止貨幣貶值帶來的損失。

二是購房者選擇的具體房貸類型，出于不同的考慮，購房者在申請房貸時會根據(jù)自身的實際經(jīng)濟情況從眾多的房貸類型當中選擇一款適合自己的房貸品種。在申請房貸的時候是按照正常的個人和社會經(jīng)濟狀況的發(fā)展趨勢作出判斷的，現(xiàn)在經(jīng)濟狀況有變，在加息的背景下，則需要重新作出一個判斷，那就是提前還貸是否合算。這就需要根據(jù)房貸具體類型、已經(jīng)還貸的時間、剩余利息支出、違約金支出等綜合衡量提前還貸的成本，若是不合算那就還是算了吧。

提前還貸固然能節(jié)省房貸利息，但是也有一些情況是并不適合提前還貸的，購房者必須謹慎思考，仔細核算，不要看見加息就以為提前還貸合算，比如說有以下三種房貸情況的借款人就不適宜提前還貸。

情況一：享受優(yōu)惠利率的首套房貸。在過去政府救市期間，實施樓市房貸7折優(yōu)惠利率，不少客戶在申請首套房貸時就是享受的這種優(yōu)惠利率，在加息后現(xiàn)在的利率也僅僅為4.158%，考慮到通脹的大背景，這樣的利率實際上是很低了，貨幣的貶值速度遠超出了銀行的利率，所以根本沒有必要提前還貸，不如此時選擇做一些具體的投資，收益或更高。

情況二：等額本息房貸類型的客戶，已經(jīng)到了還貸中期。在等額本息房貸產品的設計當中，銀行為了迅速收回房貸資金，到了還貸中期時，大部分的房貸本金都已經(jīng)還完，剩下的房貸利息支出較少，這個時候再提前還貸意義不大。

情況三：擁有優(yōu)質投資渠道，年收益率超過7%的也不必急于還貸。不管是投資實業(yè)，還是投資股票基金，甚至外匯，只要綜合收益率超過7%，也就超過了加息后的住宅利率6.84%，這樣的話，投資的資金收益比利息支出多，而且還能保證資金周轉的靈活性，那也就沒有必要提前還貸了。