房地產(chǎn)泡沫成因及對策

謝 恒

(蘭州大學經(jīng)濟學院,蘭州 730000)

房地產(chǎn)泡沫成因及對策

謝 恒

(蘭州大學經(jīng)濟學院,蘭州 730000)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)泡沫容易造成經(jīng)濟的虛假繁榮。如果房地產(chǎn)泡沫不加控制任其膨脹,則會給金融業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟帶來嚴重危害。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)高度關聯(lián),研究和關注房地產(chǎn)泡沫的成因,對于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及金融風險的規(guī)避都有重要借鑒意義。本文通過分析探討我國房地產(chǎn)泡沫的成因,提出如何規(guī)避和防范因房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的金融風險的對策。

房地產(chǎn);泡沫經(jīng)濟;金融風險

房地產(chǎn)的供給在短期內缺乏彈性,而且很難達到供求平衡。在發(fā)達的市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)市場又是投機炒作最為頻繁的市場之一,價格的波動也很頻繁。因此,房地產(chǎn)業(yè)含有一些特定的經(jīng)濟泡沫成分,因而最容易形成泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴重背離,市場價格脫離了實際使用者的支撐,雖然賬面上的價值增長很高,但實際上不具備穩(wěn)定實現(xiàn)的基礎,形成一種表面上的虛假繁榮。房地產(chǎn)業(yè)也與諸多產(chǎn)業(yè)高度關聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時,會帶動諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)過熱產(chǎn)生泡沫時,若不加以調控,泡沫破滅會對諸行業(yè)造成災難性的損失,尤其是對金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟。20世紀80年代以來,日本、美國以及愛爾蘭等發(fā)達國家房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的教訓,應使我國房地產(chǎn)業(yè)警醒。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的成因

(一)房地產(chǎn)投機炒作是引起房地產(chǎn)泡沫的直接原因

土地資源的稀缺性造成一些城市土地價格狂漲,房地產(chǎn)開發(fā)商不惜一切代價從政府拿地、捂地、炒地、捂房等投機情形嚴重。一些地方政府為了拉動地方經(jīng)濟發(fā)展,盲目追逐政績,明里暗里通過拍賣拉高土地價格,以期獲得更高的土地轉讓金和地方財政收入的增長,使得房地產(chǎn)開發(fā)成本上升。開發(fā)商采取種種手段故意制造房源短缺氛圍,使購房者盲目從眾,于是類似多米諾骨牌效應的連鎖反應就產(chǎn)生了。一些以炒房為目的的投機者炒高房價,賺取暴利,溫州“炒房團”就是個典型的例子。一些銀行及銀行工作人員對“假按揭”不加管制;房地中介發(fā)布一些虛假信息欺騙公眾,壟斷房源,炒高房價。部分政府機構官員、高校學者、新聞媒體也被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用。境外熱錢大量流入房地產(chǎn)市場,刺激了房價的高漲。跨地區(qū)、跨區(qū)域投資投機性購房行為比較普遍,房地產(chǎn)投機行為扭曲了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,哄抬了房價,導致房地產(chǎn)泡沫日益嚴重。

(二)房地產(chǎn)市場失衡和開發(fā)結構失衡

目前,在利潤動機的驅使下,開發(fā)商大批量開發(fā)大面積大戶型的高檔住房,而這些高檔住房的價格明顯高出了其實際價值,超出了大多數(shù)居民的經(jīng)濟承受能力,導致大量高檔住房閑置。而開發(fā)中低檔住房所帶來的利潤低,所以開發(fā)商都不愿意涉及,雖然政府已經(jīng)積極地承擔這項任務,但目前我國經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房建設依舊相對滯后。而且,我國貧富差距逐年拉大,相對貧困人口也逐年增加,貧困人口及相對貧困人口購買力低下致使房地產(chǎn)市場有效需求不足。房屋租賃市場發(fā)展尚不完善,租賃價格漲幅較大,無法通過提供良好的租賃服務來降低購房者尤其是中低收入者的購房需求。這同時也就把公眾的購房需求壓力轉移到房地產(chǎn)市場上來,導致房價不斷攀升。

(三)政府自利行為及體制制度缺陷

政府“非理性”投資行為以及政府的政策在一定程度上助長了房地產(chǎn)泡沫的形成。因為考核各級地方政府官員政績的核心指標是國內生產(chǎn)總值(GDP),在這一考核指標的指引下,各級地方政府把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為促進經(jīng)濟增長、增加財政收入的支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展,并且與有利于城市面貌迅速改善的城市建設聯(lián)系在一起。因此,在房地產(chǎn)市場中,政府干預過多,并在干預過程中通過權力實現(xiàn)自身利益。對于中央政府的調控政策執(zhí)行不力,使得中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的調控政策未能達到預期效果,甚至產(chǎn)生一定程度的偏差。1998年住房制度改革以來,處于過渡期的住房保障制度尚不成熟,房地產(chǎn)發(fā)展失衡與房價失控在一定程度上可以歸結為政府經(jīng)濟和社會發(fā)展政策與宏觀調控的失誤及失效。而且,在我國房地產(chǎn)業(yè)上稅收制度不完善,房產(chǎn)持有者環(huán)節(jié)上的稅費少,而開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費反而較多,這一方面增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本,另一方面刺激了住房的投機行為。

(四)銀行信貸刺激房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越來越大,僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金是遠遠不夠的,其大部分的開發(fā)資金來源于銀行貸款。相關數(shù)據(jù)顯示,截止2010年年末,全國主要金融機構房地產(chǎn)貸款余額9.35萬億元,同比增長27.5%。在2010年1～11月的開發(fā)資金中,國內貸款11245億元,同比增長25%。金融制度的改革帶來了金融創(chuàng)新、金融競爭和信貸產(chǎn)品的增加,銀行之間的競爭導致貸款乘數(shù)很高,使得個人住房貸款規(guī)模擴大。由于房地產(chǎn)業(yè)的盈利性及保值增殖性,部分銀行違反信貸相關規(guī)定,又向開發(fā)商大量貸款,造成銀行的資本充足率大幅下降,房地產(chǎn)業(yè)的資本負債率大幅上升。房地產(chǎn)開發(fā)中大部分資金是通過銀行信貸得到的,房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一,并且過度依賴銀行,在宏觀經(jīng)濟形勢一片大好的情況下,銀行盲目追求對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模,致使一些商業(yè)銀行承受大量風險,為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

三、抑制房地產(chǎn)泡沫的對策

(一)建立房地產(chǎn)泡沫風險的預警機制

導致金融風險的因素是多方面的,而房地產(chǎn)泡沫引起的金融危機則主要是由于貨幣市場資金供求失衡引發(fā)的。由于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間有很強的依賴關系,一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,必定首先殃及金融業(yè),并會對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生重大消極影響。20世紀80年代日本房地產(chǎn)泡沫的破滅,致使日本經(jīng)濟至今低迷;2007年爆發(fā)的美國次貸危機給世界金融體系的穩(wěn)定發(fā)展和全球經(jīng)濟增長帶來嚴重破壞,也為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)出了預警;2010年開始的愛爾蘭債務危機甚至拖垮整個歐元區(qū)經(jīng)濟,更是為我國房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘。而當前我國房地產(chǎn)業(yè)部分泡沫化的特征已十分明顯,若得不到有效遏制,我國金融業(yè)的穩(wěn)定、經(jīng)濟健康發(fā)展將遭受重創(chuàng)。有泡沫堆積就有泡沫破滅,資產(chǎn)泡沫尤其是房地產(chǎn)泡沫危害很大,會使很多人受到傷害。必須在泡沫生成過程中就進行防控,否則會鑄成大錯(吉姆·羅杰斯,2010)。建立房地產(chǎn)泡沫風險預警機制,增強宏觀調控部門對房地產(chǎn)泡沫的憂患意識,采用多種政策工具調控和引導房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以此有力抑制房地產(chǎn)泡沫的積聚和破滅,避免金融風險的發(fā)生以及對國民經(jīng)濟的影響。

(二)深化管理體制改革

改革開放30多年以來,我國城市化進程加快,尤其是近幾年來,城市化進程處于加速發(fā)展階段,房地產(chǎn)加快發(fā)展并成為拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。歷史經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)市場一度的繁榮發(fā)展有利于帶動國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和國民財富的積聚,但同時也表明了依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長并不具有可持續(xù)性,反而給本國經(jīng)濟體以及全球經(jīng)濟以致命打擊。因此,要真正遏制房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的金融風險,還需放棄實現(xiàn)國民經(jīng)濟高增長對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的過度依賴。政府不僅要注重房地產(chǎn)業(yè)的住房投資功能和經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)地位,還應重視其商品屬性和社會保障功能、維護社會秩序穩(wěn)定的作用。政府應該適當增加財政支出構建經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房,提高居民尤其是中低收入者的住房水平。當然,政府不能僅從改善房地產(chǎn)供需失衡的角度來解決房地產(chǎn)泡沫問題,應該以科學發(fā)展觀為指導,深化對房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)調控的管理體制改革。根據(jù)住房供求和房價運行情況,科學合理地調節(jié)房地產(chǎn)用地供應量,把土地供應作為對房地產(chǎn)市場調控的重要手段,積極探索一線城市城鄉(xiāng)結合部集體土地的供給機制,增加有效供給。中央政府應加大對各級地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)調控政策的監(jiān)控力度,深化整蠱各級領導績效考核機制,使其更關注于經(jīng)濟長遠、可持續(xù)發(fā)展,而不是一味地盲目追求GDP的增長。如果政府考核機制不完善,只能加劇房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化。

(三)完善金融市場體制改革,強化商業(yè)銀行信貸監(jiān)管

金融機構應深化金融體制改革,實施金融創(chuàng)新工程,開發(fā)新的金融產(chǎn)品來分散金融風險。建立房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場,努力拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道。由于房地產(chǎn)泡沫的形成很大程度上依賴于銀行存款,因此,合理調整商業(yè)銀行信貸規(guī)模和結構是優(yōu)化銀行資金配置、調整銀行資產(chǎn)結構、提高資金質量、降低金融風險的關鍵。銀行部門應適當縮減對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模,嚴格按照貸款審批流程,嚴格審查房地產(chǎn)信貸發(fā)放條件,加強房地產(chǎn)貸款管理,嚴厲打擊通過“假按揭”等形式獲取銀行信貸。我們建議銀行積極參與政府保障性住房建設,城中村改造等項目。同時,加強中央銀行與金融監(jiān)管部門、中央銀行與商業(yè)銀行以及商業(yè)銀行之間的溝通與合作,共同化解房地產(chǎn)泡沫引起的金融風險。加強對個人住房貸款管理,提高購買第二套住房的首付比例,禁購第三套住房,嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款,對于目前部分城市實施的限購政策進行適當推廣。規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理,以減少金融風險隱患,抑制信貸過度和金融風險。

(四)加強宏觀調控,調整產(chǎn)業(yè)政策

2010年以來中央的房地產(chǎn)調控,從年初的“國十一條”,到4月的“新國十條”,再到9月的“新國五條”,一系列政策措施的出臺,密集程度和嚴厲程度都可以稱為史上之最,凸顯出政府對房地產(chǎn)市場調控的決心。中央政府應該加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控力度和效力,將房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模限定在可控范圍內,逐步消除房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)宏觀調控應該轉向長效機制的建設,使用行政、經(jīng)濟和法律等多種手段進行調控,使房地產(chǎn)調控機制化,盡量避免行政手段對房地產(chǎn)市場短期造成過強的沖擊,繼續(xù)推行差別化住房信貸政策,提高第二套商品房首付款比例,明確暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等相關規(guī)定,強化貸款利率執(zhí)行力度。建設房地產(chǎn)信息系統(tǒng),強化中央政府個職能部門之間的協(xié)調互動,提高個地方政府對中央房價調控政策的執(zhí)行力度和支持力度,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,凈化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境,加快房地產(chǎn)法制建設,全面推進相關行政執(zhí)法和司法配套建設,加快制定《住房保障法》,加大對房地產(chǎn)領域違規(guī)和貪污腐敗行為的打擊懲治力度。優(yōu)化住房供給結構,要加快推進住房保障體系建設,建立相應的地方考核機制,強化政府責任,調動社會個方面力量,加大保障性安居工程建設力度,加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造,大力發(fā)展公共租賃住房,保障性住房建設與商品房建設并重,逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系,打擊虛假需求,開征房地產(chǎn)稅,減少住房投資者的收益所得,繼續(xù)堅定不移地遏制投機性需求,徹底整治房地產(chǎn)市場,調控房地產(chǎn)價格向正常軌道上發(fā)展。

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[3]林躍勤.房價失控與政府調控[J].宏觀經(jīng)濟研究, 2010(5).

(責任編輯張佑法)

F293.3

A

1007-7111(2011)03-0051-03

2011-03-01

謝恒(1987—),男,碩士研究生,研究方向:金融學。