探析常州市保障性住房設(shè)計(jì)

呂 曄

常州市是國內(nèi)較早實(shí)現(xiàn)全面小康的城市之一，也是全國住房制度改革和住房保障制度開拓探索的先行城市之一。全市家庭人均可支配收入23760元，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.9 m2，商品房均價5500元/m2。近幾年隨著房價的不斷攀升，政府對全市中低收入家庭的住房困難非常關(guān)注，提出了“小康常州，居者有其屋”的愿景，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房相結(jié)合，至2010年上半年，全市已有10197戶低收入困難家庭享受了經(jīng)濟(jì)適用房保障，有6666戶享受了廉租房保障，其中1016戶為實(shí)物配租［1］，另外，在中低收入群體中有一部分既不符合廉租住房條件又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”家庭，還有相當(dāng)數(shù)量剛剛從學(xué)校畢業(yè)的新就業(yè)人員，以及大量外來務(wù)工人員，他們收入低、積累少，住房非常困難，決心大力開展公共租賃住房建設(shè)，為這些困難群體提供經(jīng)濟(jì)、便捷、體面的住房保障公共服務(wù)［2］，將“十二五”期間的住房保障重點(diǎn)轉(zhuǎn)向公共租賃住房保障。

1 設(shè)計(jì)實(shí)例

常州市選擇一批“周邊較為便利、環(huán)境較為優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施較為齊全”的地塊，用于建設(shè)保障性住房，其中飛龍新苑、華康家園、華盛家園是比較典型的代表。

1)飛龍新苑。該項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)飛龍居住區(qū)內(nèi)，是集各種類型住房的綜合性小區(qū)?？偨ㄖ娣e23.2萬m2，住宅總建筑面積18.7萬m2，以11層、18層高層住宅為主。其中有經(jīng)濟(jì)適用房382套，公共租賃房274套(見圖1)，拆遷安置房471套，商品房855戶［3］。通過部分商品房的開發(fā)建設(shè)來平衡保障性住房建設(shè)資金。

圖1 飛龍新苑戶型示意圖

2)華康家園。該項(xiàng)目原址為教學(xué)用地，學(xué)校整合后，土地被政府收購后集中新建公共租賃房，投資4600萬元。它的相鄰周邊是建成于20世紀(jì)90年代的麗華三村居住小區(qū)，用地面積1.01 hm2，規(guī)劃多層住宅建筑面積 1.37萬 m2，共237套(見圖2，圖3)。商業(yè)和配套公建建筑面積共798 m2，配備地面機(jī)動車停車39個，住宅下設(shè)半地下停車，按住宅面積每百平方米配置0.3輛標(biāo)準(zhǔn)解決非機(jī)動。這個項(xiàng)目通過部分店鋪的對外出租來平衡平時運(yùn)營管理成本的空缺。

2 問題剖析

2.1 戶型設(shè)計(jì)與問題

在保障性住房設(shè)計(jì)中，按安置方式主要分購買和租賃兩類，購買者為符合享受經(jīng)濟(jì)適用房的購買政策條件，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，固定的收入來源人均比較低，但可以正常維持少量國家貸款還貸的，這種基本上以購買經(jīng)濟(jì)適用房的方式解決住房困難。

租賃對象主要為下列幾種:1)低收入住房困難家庭，具有市區(qū)城市常住戶口且實(shí)際居住三年以上的;或家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的80%;或無房戶;或單身滿35周歲。2)新就業(yè)人員。3)外來務(wù)工人員及家庭，按使用對象分家庭和單身兩類，居家式成套住房建筑面積大量的是在60 m2左右，單身的分單身公寓和集體宿舍兩種，單身公寓控制在50 m2以下(見圖4);集體宿舍建筑面積控制在30 m2以下以四人居占多數(shù)， 另外在租賃小區(qū)內(nèi)配備公共食堂、娛樂用房等。

圖2 華康家園戶型示意圖（一）

圖3 華康家園戶型示意圖（二）

圖4 單身公寓戶型示意圖

從圖4可以看出，要滿足國家和省的住宅標(biāo)準(zhǔn)，有相當(dāng)?shù)碾y度，比如衛(wèi)生間面積和采光通風(fēng)，起居和臥室的窗地比，餐廳和起居合用問題，起居、臥室的最小面寬和面積要求等等這些問題，都需要制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以示推廣。

2.2 開發(fā)建設(shè)成本與交付標(biāo)準(zhǔn)

保障性住房項(xiàng)目中，開發(fā)建設(shè)成本與交付標(biāo)準(zhǔn)有直接的關(guān)系，交付標(biāo)準(zhǔn)主要包含:建筑自身的用材用料，小區(qū)的停車配套指標(biāo)，公建配套指標(biāo)，市政綠化標(biāo)準(zhǔn)。這些涉及國家投資的具體體現(xiàn)，我們在設(shè)計(jì)中基本上重點(diǎn)考慮的是以下幾方面:

1)建筑自身的用材用料。a.建筑內(nèi)配備消火栓系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志。每戶設(shè)置一個數(shù)字電視、寬帶、電話接口。b.小區(qū)設(shè)置周邊電子監(jiān)控設(shè)施，每個單元設(shè)置電子對講門，戶門為甲級安全防衛(wèi)門。c.公共租賃房:廚衛(wèi)間墻地面為耐擦洗淺色墻地磚，塑扣板吊頂，廚房有操作案臺和不銹鋼雙槽水池及龍頭;衛(wèi)生間配備坐便器、立式洗臉盆和龍頭、淋浴龍頭和拉簾。其他室內(nèi)樓地磚面層和踢腳，墻面和平頂為白色乳膠，內(nèi)門采用成品免漆木門、門套和窗簾桿，陽臺封閉處理并且安裝成品不銹鋼活動曬衣架。保障性住房:除廚衛(wèi)間墻地為水泥面層，僅提供上下水接口，給用戶個性裝修留有余地，其他室內(nèi)墻面平頂均為白色乳膠漆，內(nèi)門為雙面夾板材料，調(diào)和漆面層。d.外墻采用彩色外墻涂料，外門窗為灰色塑鋼框料配中空玻璃。e.每戶設(shè)置太陽能管道井，水電到達(dá)屋頂，屋面上預(yù)留太陽能熱水器的安裝位置。2)小區(qū)的停車配套指標(biāo)。針對保障性住房為大量的低收入家庭入住，擁車率不高，主要以地面解決停車，適當(dāng)配備地下車庫(100輛以下)，所以，常州市在停車指標(biāo)上適當(dāng)放寬。目前此類項(xiàng)目還沒有具體規(guī)定，視具體地塊情況酌情處理。3)市政公用設(shè)施。市政配套完全按照居住區(qū)運(yùn)行的要求實(shí)施，有雨污水、電信電纜、管道煤氣、消防等綜合管線設(shè)計(jì)，配套小區(qū)變開閉所、煤氣調(diào)壓站、給水加壓站、消防水泵房和控制室、通信機(jī)房等等。這些投資大約占總投入的15%，合每平方米建筑面積400元。4)綠化設(shè)計(jì)。綠化投資大約占總投入的2%，合每平方米建筑面積60元。5)公建配套指標(biāo)。常州的做法是，位于成熟社區(qū)的小地塊，除物管用房其他項(xiàng)目盡量安排地塊外配套增建(繳費(fèi)補(bǔ)償)，或者組合建設(shè)統(tǒng)一使用，彌補(bǔ)租賃管理成本。

3 結(jié)語

黨的十七大提出“住有所居”。意即要讓每個人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是并非強(qiáng)調(diào)每個人都擁有自己所有權(quán)的住房。美國1974年擁有所有權(quán)住房的居民只占63.3%，我國人均GDP只有美國的1/4，要實(shí)現(xiàn)人人擁有所有權(quán)的住房實(shí)在為時尚早。所以，有必要大力發(fā)展公共租賃住房民生建設(shè)工程，緩解中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房困難，在制度設(shè)計(jì)上考慮老百姓的承受能力，逐步形成梯度消費(fèi)的住房模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

［1］ 周瑾亮.我市10197戶困難家庭享受經(jīng)濟(jì)適用房保障［N］.常州日報，2010-07-27(A).

［2］ 周瑾亮.起步早 考慮全 成效好［N］.常州日報，2010-07-28(A).

［3］ 常州市住房保障和房產(chǎn)管理局.常州市市區(qū)公共租賃住房建設(shè)情況簡介［Z］.2010.

［4］ 姜小莉.探索住房保障金融合作新模式［N］.常州日報，2010-07-30(A).

［5］ 瑾 亮，思 思.大力發(fā)展公共租賃住房 加快實(shí)現(xiàn)“住有所居”［N］.常州日報，2010-07-28(A).