開征物業(yè)稅面臨的問題及應(yīng)對措施＊

鄭貴華，王霞

(湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，湖南株洲412007)

開征物業(yè)稅面臨的問題及應(yīng)對措施＊

鄭貴華，王霞

(湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，湖南株洲412007)

物業(yè)稅的開征有利于國家稅收體制的完善，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。但我國目前開征物業(yè)稅面臨著基礎(chǔ)條件不完善，物業(yè)稅抑制房價難有成效，地方財政困難，以及得不到各階層的認可等問題。對策是建立科學(xué)嚴謹?shù)奈飿I(yè)稅收體系并使其過程公開化、透明化，建立完善的房地產(chǎn)評估體系，做好地方政府的工作，并控制房價和平衡貧富差異等。

房地產(chǎn);物業(yè)稅;稅收體制

2003年10月14日《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》明確指出:“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。在房價快速上漲的大背景下，物業(yè)稅很快就進入了學(xué)者和社會大眾的視線，并引起了熱議。尤其是北京、遼寧、江蘇、深圳等地嘗試開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作，讓人更加期待物業(yè)稅的到來。根據(jù)世界各國經(jīng)驗分析總結(jié)，我國物業(yè)稅開征益處頗多。那么開征物業(yè)稅要面臨哪些問題?物業(yè)稅開征之前，又應(yīng)采取哪些措施解決這些問題呢?

一 發(fā)達國家物業(yè)稅征收現(xiàn)狀

房產(chǎn)稅在美國已經(jīng)有上百年的歷史，其征收制度相當完善。同時房產(chǎn)稅是美國各地方政府財政資金的主要來源，各州都在征收。目前在美國房產(chǎn)稅的稅基是根據(jù)房地產(chǎn)評估價值的一定比例來計算的，具體各州自行規(guī)定。各州及地方政府的平均稅率一般在1%到3%左右。

日本對于物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收固定資源稅和城市規(guī)劃稅，其中固定資源稅是地方財政收入的主要來源。固定資源稅征收的稅基主要依據(jù)土地、房屋等在應(yīng)稅土地清冊上注明的資產(chǎn)價值，稅率在1%到2．1%，并對符合條件的房屋提減免稅收。［1］

英國沒有物業(yè)稅一詞，其家庭稅與物業(yè)稅頗為相似。家庭稅由居住地方政府征收，城市、郡、片區(qū)三級共同分享，是對居民住宅按房產(chǎn)價值征收的一種稅。其計稅依據(jù)為國內(nèi)稅收部門所屬的房產(chǎn)估計部門評估的價值，最低稅率在1．1%左右。該稅實行累退稅制，最高稅率與最低稅率相差幾十倍。

法國房產(chǎn)稅對持有不動產(chǎn)者征稅，每年按3%的公平市場價值納稅。西班牙房產(chǎn)稅按稅務(wù)評估價值的3%征收稅率。新加坡自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他物業(yè)類型的稅率為10%。

綜上所述:(一)物業(yè)稅是大多數(shù)國家主體稅種和地方財政收入的主要來源;(二)世界各國物業(yè)稅的征收主要是針對物業(yè)保有環(huán)節(jié);(三)其物業(yè)稅開征堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則;(四)把房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，征管體系健全。［2］

二 我國開征物業(yè)稅的益處

(一)有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為

現(xiàn)階段我國土地、房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)稅少負輕，因此房地產(chǎn)投機行為主要表現(xiàn)為“炒地”和“炒樓”。無論是“炒樓”還是“炒地”，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系失衡，從而引發(fā)市場混亂畸形。而物業(yè)稅的開征可提高房地產(chǎn)持有者的持有成本，從而促進物業(yè)的市場流通，有利于抑制炒地、炒樓及囤房現(xiàn)象。［3］

(二)為地方政府開辟長期穩(wěn)定的財稅渠道

國外很多國家物業(yè)稅為地方財政收入的主要支柱，但我國現(xiàn)行的土地稅收政策卻刺激地方政府盲目追求短期行為。這種急功近利的做法最終會導(dǎo)致經(jīng)濟危機，引發(fā)社會動蕩。若使物業(yè)稅成為地方政府的主要稅種之一，則地方政府就有了穩(wěn)定的財稅收入，有利于控制地方政府靠土地生財?shù)睦⑿枨?，從長遠利益上保證城市的可持續(xù)發(fā)展。［4］

(三)有效調(diào)節(jié)貧富差距

物業(yè)稅可以起到重新分配社會財富、調(diào)節(jié)貧富差距的作用。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段之一，物業(yè)稅通過制定不同的稅率對高檔住房征收高稅，對普通住房征收低稅或免稅。國家對富人征收的高額物業(yè)稅，通過再分配等方式將財富分配到窮人手中，在一定程度上可以調(diào)節(jié)貧富差距。因此開征物業(yè)稅可以促進社會公平，緩和社會矛盾，保持社會穩(wěn)定。

三 開征物業(yè)稅面臨的問題

(一)物業(yè)稅開征基礎(chǔ)條件不完善

各國或不同地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展和政治文化上的差異，導(dǎo)致其物業(yè)稅收制度也大不一樣。在經(jīng)濟和文化等條件還不成熟的情況下決不可冒然開征物業(yè)稅，否則必將遭受失敗。有關(guān)物業(yè)稅開征的先進經(jīng)驗和教訓(xùn)，我國可以借鑒，但不可以全盤照抄。我國現(xiàn)在經(jīng)濟并不發(fā)達，制度也不是很完備，開征物業(yè)稅基本條件還不完善。那么，我國物業(yè)稅開征還欠缺哪些基本條件呢?

1．物業(yè)及土地歸屬權(quán)問題。眾所周知，我國的土地所有權(quán)是國有的，購房者只能購買土地幾十年的使用權(quán)。這就使得我們購買的物業(yè)，隨著時間的增長而逐漸貶值。但物業(yè)稅本質(zhì)上是一種財產(chǎn)稅，其立稅依據(jù)就是納稅人所保有的物業(yè)持續(xù)增值。正因為如此，納稅人才可能心甘情愿的繳納稅款。所以，這就造成了在國內(nèi)物業(yè)稅開征難以解決的矛盾。只有處理好這個問題，才能再談物業(yè)稅的開征。

2．土地出讓金的處理難題。土地出讓金是物業(yè)稅開征無論如何也繞不過去的一個難題。［5］土地出讓金，是指縣級以上的人民政府代表國家以所有者的身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的金額?？梢娡恋爻鲎尳鸷臀飿I(yè)稅的性質(zhì)和作用是不同的。土地出讓金是一種費用，而物業(yè)稅是一種稅種。如果把土地出讓金直接并入物業(yè)稅，理論上行不通。但如果開征物業(yè)稅直接繞過土地出讓金，又有可能會導(dǎo)致經(jīng)濟理念上的不合理性——納稅人的物業(yè)權(quán)竟然不包括地權(quán)。調(diào)和好土地出讓金和物業(yè)稅之間的矛盾，也是物業(yè)稅開征的一個先決條件。

3．現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費龐大復(fù)雜。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)稅費主要有土地使用稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、各項稅收附加等大大小小十幾種稅費，這其中還不包括地方政府額外的附加費用。每個稅種費用的開立都有一定的出發(fā)點，覆蓋了整個房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的三大環(huán)節(jié)。稅種的繁多使我國的房地產(chǎn)稅制體系結(jié)構(gòu)混亂，甚至重復(fù)設(shè)置征稅，其利益相關(guān)更是盤根錯節(jié)。若要開征物業(yè)稅，就要取消相關(guān)稅費;需要考慮物業(yè)稅如何開征才能與現(xiàn)行的財稅制度銜接;需要考慮如何把各種稅費合并歸一，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收的物業(yè)稅?這些如果處理不當，物業(yè)稅開征只會流于形式。

4．我國現(xiàn)階段的技術(shù)條件不夠。對物業(yè)進行征收的首要步驟就是對物業(yè)的價值有一個正確的估計，也就是要有一個完善的房地產(chǎn)價值評估體系作為計稅依據(jù)。目前，我國只有3萬多名房地產(chǎn)評估師，注冊評估師更是不到1/3。單單我國的城市房地產(chǎn)就有幾百萬億平方米，只憑這些人評估是力不從心的。另一方面物業(yè)稅的征收對象是持有者擁有的不動產(chǎn)，但我國目前仍然缺乏相對完善的個人財產(chǎn)登記制度。這就使得高收入者、多房產(chǎn)者可能虛報或者不報自己的財產(chǎn)，從而使得稅收公平原則流于形式。如何改善房地產(chǎn)稅收管理，完善制度，減少稅款的流失，從技術(shù)上說也是一個難以解決的問題。

(二)物業(yè)稅抑制房價難有成效

物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。開征物業(yè)稅最重要的目的是提高房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費者理性消費，從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為。而我國在2003年提出物業(yè)稅概念后，卻屢屢與房價聯(lián)系在一起。很多知名學(xué)者也認為物業(yè)稅的開征能夠抑制房價，因為我國房價虛高有很大一部分原因是投機性炒房。如若征收物業(yè)稅，會增加炒房者的成本，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為。全國政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李慶云就表示:“物業(yè)稅對打擊高房價是一個非常有力的舉措，政府應(yīng)該盡快推出?！?/p>

對此，也有很多專家學(xué)者持不同意見。中國人民大學(xué)民商法研究所所長劉俊海認為開征物業(yè)稅，對房價而言是開錯了藥方。他說，開發(fā)商并不會因為開征物業(yè)稅而壓低房價。況且地方政府在土地買賣中嘗到了甜頭，再征收物業(yè)稅豈不是要再收一次錢?最終利益受損的還是普通購房者。

物業(yè)稅開征究竟能不能大幅度降低房價?我們可以用土地價格公式簡單推算一下。眾所周知，土地價格的總值等于土地出讓金、拆遷安置費和稅費之和。拆遷安置費和稅費變化不大，可暫時忽略不計。若要征收物業(yè)稅，那么開發(fā)商再也不必一次性支付土地出讓金，這個費用轉(zhuǎn)而由政府和百姓逐年上交。根據(jù)國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，出讓金一般占土地價格的10%－30%，而土地價格占房地產(chǎn)價格的20%－40%。最后出讓金也就占房地產(chǎn)價格的2%到12%，也就是說房價降價的極限是12%。但實際上，開發(fā)商不可能把房價降12%，只將房價降低4%至5%就已經(jīng)可以使老百姓踴躍購房了，而開發(fā)商則可獲得7%以上的超額暴利。另一方面，由于開發(fā)商不用一次性支付土地出讓金，也就有了更充足的資金去維護房地產(chǎn)的資金鏈，自然，房價就不可能下跌了。也就是說，在短期內(nèi)看來，物業(yè)稅的征收對房價的影響并不是很大。［6］如果只是為了抑制房價而開征物業(yè)稅，是有一定難度的。

(三)地方政府財政問題

從1994年我國實行分稅制以來，中央與地方的財政收入比重有了顯著的變化。從近幾年的報表中，可以得知地方財政收入所占的比重就已從20世紀90年代的78%逐漸下降到了50%以下，而地方財政支出的比重卻一直在70%以上?？梢钥闯?，地方財政收支明顯不平衡。

地方政府財政收支存在的矛盾，迫使地方政府另尋其他措施開辟可自主支配的經(jīng)濟收入來源，而土地出讓金就成為地方政府的一塊大“蛋糕”。由國家發(fā)布的統(tǒng)計年鑒中，可以看到很多地方政府土地出讓金占地方財政資金一半以上，甚至超過80%。2008年全國土地出讓金總收入高達9 600多億元，2009年更是超過一萬億元。如此龐大的數(shù)字，地方政府自然不愿改變現(xiàn)狀導(dǎo)致土地財政大幅縮水，影響政績。

雖然地方政府的這種“賣地”收入不可能維持長久，但是地方政府卻對土地出讓收入已經(jīng)有了普遍的依賴性。若短期內(nèi)開征物業(yè)稅，必定會對土地出讓金這塊“蛋糕”產(chǎn)生很大的影響，那么地方政府的財政必定岌岌可危。

(四)物業(yè)稅開征得不到各階層的認可

任何稅種只有在得到民眾的廣泛認可和支持后，才能順利開征，物業(yè)稅更應(yīng)如此。因為物業(yè)稅征收針對的是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，其有效繳納需要民眾登記個人財產(chǎn)等自覺行為。若民眾不支持甚至反對，那么物業(yè)稅開征就只能是空談。

為什么開征物業(yè)稅得不到各階層的支持呢?

首先是房地產(chǎn)開發(fā)商及炒房者。開發(fā)商是絕對反對物業(yè)稅開征的，因為物業(yè)稅的開征就意味著房地產(chǎn)行業(yè)失去了獲取暴利的機會。房地產(chǎn)行業(yè)一向是以暴利著稱的，若失去暴利誰也無法預(yù)測對房地產(chǎn)造成什么樣的影響。同樣，對于炒房者也是如此。

其次是普通有房者。這一類有房者基本是生活水平一般，辛辛苦苦工作終于有了一到兩套房子。若開征物業(yè)稅，從無稅到有稅，必然會增加其負稅水平，降低其生活質(zhì)量?；谧约旱睦嫠伎?，這類有房者也肯定是反對開征物業(yè)稅的。

在現(xiàn)實生活中，擁有物業(yè)的人往往較之不擁有物業(yè)的人，擁有更多的話語權(quán)。而可能或潛在的納稅人的利益傾向，顯然會在很大程度上影響著有關(guān)物業(yè)稅開征問題的抉擇。至于擁有房產(chǎn)或房地產(chǎn)的居民對物業(yè)稅開征持何種態(tài)度，經(jīng)上述分析也就不言而喻了。

四 開征物業(yè)稅前的對策

從我國國情來看，當前房地產(chǎn)稅費錯綜復(fù)雜、地方稅制不完善，所以物業(yè)稅的開征具有重大意義。應(yīng)對上文提出的一些問題，政府應(yīng)當采取以下措施:

1．設(shè)計一個科學(xué)嚴謹?shù)奈飿I(yè)稅收體系。古語說:“萬事開頭難”。物業(yè)稅不能因為面臨諸多的困難，就知難而退，或者是采取妥協(xié)的方式開征，這樣只會使物業(yè)稅的開征失去意義，流于形式。眾所周知，稅收具有無償性、強制性和穩(wěn)定性的特點，物業(yè)稅肯定也不例外。若其征收體系設(shè)置不合理的話，就有可能導(dǎo)致政策朝令夕改，對政府的公信力可能會造成一定的負面影響。我們要做的就是面對困難，迎難而上，建立起科學(xué)嚴謹?shù)恼鞴荏w系。

在設(shè)計物業(yè)稅收體系的過程中，應(yīng)該使其公開化、透明化?，F(xiàn)在關(guān)于物業(yè)稅的很多概念都是模糊不清，各方辯解也是各執(zhí)一詞，比較片面。究其原因，是政府在提出物業(yè)稅時就比較模糊，沒有給出明確的定義。但仔細看來，物業(yè)稅只是一個普通的稅種，其征管體制設(shè)計沒有必要保持神秘。加上我國是社會主義國家，其土地政策應(yīng)有別于其他國家。若將其稅制設(shè)計過程公開化、透明化，并公開征求大眾的意見，集思廣益，肯定能收到較好的效果。這種方法也算是一種廣義的德爾菲法。通過這種方法，一方面能使物業(yè)稅稅制設(shè)計體系更加科學(xué)合理，另一方面也能促使大多數(shù)人理解并且接受這一稅種。

2．建立完善的房地產(chǎn)評估體系?！肮び破涫拢叵壤淦鳌?，完善的房地產(chǎn)評估體系是順利開征物業(yè)稅的依據(jù)。前文說過，我國現(xiàn)從事房地產(chǎn)行業(yè)評估的人數(shù)僅3萬多人，評估行業(yè)乃至整個評估體系存在不足?？v觀歐美等發(fā)達國家，各國都建立了完善而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度，包括專門人員和專業(yè)機構(gòu)及完善的法律體系保障，并引入高科技以提高估價質(zhì)量。所以我國應(yīng)當全面提高對房地產(chǎn)評估人員的資格認證和管理，并加強對評估機構(gòu)的資質(zhì)評定和管理，使我國房地產(chǎn)評估體系健康完善地發(fā)展。［7］

3．做好地方政府的工作。地方政府之所以反對物業(yè)稅的開征，一為地方財政，二為GDP指標。前文中已經(jīng)指出很多地方政府的財政都靠房地產(chǎn)支撐，若要開征物業(yè)稅，地方財政就要面臨赤字的危險。所以在開征物業(yè)稅前，就應(yīng)當解決地方政府的這個憂慮。地方政府財政面臨窘境的很大原因是其承擔的財權(quán)與事權(quán)不相匹配。財權(quán)按政府級次層層上移，而事權(quán)則逐漸被下放。針對此問題的主要措施是完善“分稅制”財政體系，明確中央與地方在財政財權(quán)與事權(quán)的劃分界限，力爭做到財權(quán)與事權(quán)的相對平衡。同時，還可以根據(jù)各個地方的財政實力采取差異化的稅收分享機制，以便地方政府應(yīng)對可能發(fā)生的財政危機。

從另一方面來說，房地產(chǎn)現(xiàn)在是不折不扣的拉動GDP增長的主要行業(yè)。若開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)造成影響，從而影響地方GDP的下降，這是任何地方政府都不愿看到的事情。國家相關(guān)文件中指出，僅憑房地產(chǎn)之類的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏競爭力，必須立刻轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，提升結(jié)構(gòu)競爭力。這就需要中央和地方共同努力，大力發(fā)展高科技等新興產(chǎn)業(yè)，逐步提升房地產(chǎn)以外的行業(yè)對GDP增長的貢獻份額。但房地產(chǎn)在相當長的一段時間內(nèi)肯定還是拉動GDP增長的一大行業(yè)，除了上述努力外，地方政府還需要改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式，尋找可持續(xù)綠色發(fā)展的房地產(chǎn)模式，繼續(xù)發(fā)揮其對GDP的健康貢獻。

4．提高廣大民眾的接受度。實際上，很多人尤其是中產(chǎn)階級反對物業(yè)稅最根本的原因還是房價太高。雖然物業(yè)稅的開征對房價無根本性的影響，但是房價卻對物業(yè)稅開征有很大的影響。從普通購房者的角度來說，買一套房子可能就已經(jīng)是節(jié)衣縮食了。如果再去繳納物業(yè)稅，無疑是雪上加霜。而現(xiàn)在任何有關(guān)物業(yè)稅的政策還都沒有提及物業(yè)稅如何征收，有何優(yōu)惠措施，自然會使很多人有抵觸心理。所以，若要提高廣大民眾對物業(yè)稅的接受度，就要從兩方面著手:一方面是使房價控制在可以接受的范圍內(nèi)。若要開征物業(yè)稅，房價控制在合理范圍內(nèi)是必要的條件。另一方面就是推出物業(yè)稅征收的一些優(yōu)惠政策。各國關(guān)于物業(yè)稅征收都有相應(yīng)的一套優(yōu)惠措施，我國應(yīng)當也不例外。適當推出征收優(yōu)惠政策，如個人第一套房子不征稅，第二套房子征較低稅率，都是可行的。通過此種方式，可有效提高廣大民眾對物業(yè)稅開征的接受程度，促使物業(yè)稅順利開征。

總之，物業(yè)稅的開征有利于完善房地產(chǎn)稅收體制，并能早日實現(xiàn)我國與世界經(jīng)濟的接軌。因此，面對種種困難，我們應(yīng)當迎難而上，結(jié)合我國國情，不斷實踐和探索，早日實現(xiàn)物業(yè)稅的開征。

［1］趙瑾璐，卜婧怡．國際物業(yè)稅征收的制度概況和經(jīng)驗借鑒［J］．中國特色社會主義研究，2009(6):73－77．

［2］馬克和．我國開征物業(yè)稅的難點及現(xiàn)實選擇［J］．稅務(wù)研究，2004(4):44－47．

［3］安體富，金亮．關(guān)于開征物業(yè)稅的幾個理論問題［J］．稅務(wù)研究，2010(6):38－46．

［4］蔡曉琪．中國開征物業(yè)稅的利弊分析［J］．社科縱橫(新理論版)，2009(2):77－78．

［5］王建偉．物業(yè)稅開征的三大難點及其破解［J］．寧夏社會科學(xué)，2010(1):58－61．

［6］吳曉宇．開征物業(yè)稅對房價的影響［J］．經(jīng)濟與管理，2004(4):15．

［7］高雪輝．對開征物業(yè)稅有關(guān)問題的思考［N］．財會信報，2010－7－12(12)．

Problems and Countermeasures for Property Tax

ZHENG Guihua，WANG Xia
(School of Business，Hunan University of Technology，Zhuzhou，Hunan 412007，China)

The imposition of property tax is conductive to the improvement of national tax system and the healthy development of the real estate industry．Currently，based on imperfect conditions，some problems，such as the ineffective measures on housing price，local financial difficulties and lack of recognition at all levels，are still exists．However，some feasible measures，including the establishment of open and transparent rigorous scientific process of the property tax system，improvement the property assessment system，controlling the housing price and balance between poor and rich people，which are benefit for the local government，are put forward．

real estate;property tax;tax system

F293．33

A

1674－117X(2011)03－0007－04

2010－12－18

鄭貴華(1964－)，男，湖南寧鄉(xiāng)人，現(xiàn)任湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院教授，主要從事包裝經(jīng)濟與稅收管理研究;

王霞(1988－)，女，山東濟寧人，湖南工業(yè)大學(xué)碩士研究生，主要從事企業(yè)和財務(wù)管理研究。

責任編輯:駱曉會