淺議我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的控制方法

張冬梅

(萬邦集團大連愛邦正通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，遼寧 大連 116023)

一、導論

伴隨我國經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景非常良好。由于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的利潤空間比較大，以致于不少房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了項目開發(fā)的成本控制。隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)市場將面臨更加激烈的競爭，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)忽視項目的成本控制問題，一部分實力較差的小企業(yè)將會被市場所淘汰，故有關(guān)方面應對此給予高度重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的基本理論

(一)開發(fā)成本的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程投資大、周期長。并且由于開發(fā)者的相關(guān)經(jīng)驗與其知識構(gòu)成是有局限的，再加上科技條件的制約，在開發(fā)項目的初始階段很難合理地設(shè)計出一套科學完整的成本控制目標。項目開始階段只能是暫時設(shè)置出一個大致目標，這就是項目投資估算。實際的成本控制目標只有隨著項目建設(shè)的不斷反復實踐才能夠逐漸清晰、準確。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)項目的整個過程中所發(fā)生的各項支出匯總。這些成本通常由管理費用、財務費用、銷售費用、前期費用、土地費用、配套費用、建安成本、以及稅款等支出構(gòu)成。

(二)控制開發(fā)成本的必要性

成本控制是企業(yè)經(jīng)營管理水平的重要標準，是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，良好的成本控制能力可以全面增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力，提升其風險抵御能力與獲利能力。

企業(yè)可以憑借成本低的優(yōu)勢，在激烈的市場環(huán)境競爭中獲得有利地位，不斷擴大其市場占有份額和利潤水平，實現(xiàn)企業(yè)不斷提升盈利水平的目標。較好的成本控制水平可以促進整個行業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，從而提高整個房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)效率。同時對降低目前過高的房價提供一定幫助。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題

(一)對成本控制缺乏應有的重視

在成本控制方面，對設(shè)計、決策、招標等階段的成本控制缺乏應有的重視，更多地重視施工各個階段的成本控制。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)計成本控制的概念，簡單地認為壓低設(shè)計費用就是降低成本，故意壓低設(shè)計費用。或者在決策階段根本不重視進行可行性研究和決策，沒有重視投資的決策管理，很多重要的成本控制措施、方法都經(jīng)常被留于形式。

(二)強調(diào)成本控制忽視工程質(zhì)量

在成本控制過程中，不少企業(yè)盲目強調(diào)降低成本，從而嚴重影響工程的質(zhì)量。部分企業(yè)采取了偷工減料、以次充好等非正常方式來降低造價成本。這些都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際工作中不能恰當處理質(zhì)量和成本的關(guān)系。建設(shè)質(zhì)優(yōu)價低的工程是一個具有難度的目標，也是大多數(shù)企業(yè)向往和追求的目標，但是質(zhì)量與成本的關(guān)系很多時候都是一個反向的關(guān)系。

(三)強調(diào)成本控制，忽視工程進度

在項目開發(fā)過程中，如果不注重項目開發(fā)期限，延期交工將會大大增加成本。應該避免另外一個極端，就是為了過度追求成本控制，對項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的方案反復討論和修改，使項目開發(fā)進度出現(xiàn)反復拖后的情況，導致項目延遲而資金等各方面成本增加。1.目前，項目的土地都是有償使用的，土地開發(fā)成本占整個開發(fā)成本的比例非常大，項目的延遲開發(fā)將會讓土地的利息成本繼續(xù)加大。2.項目的延遲還可能導致錯失市場機會的機會成本產(chǎn)生。目前，房地產(chǎn)市場需求、供給和機遇瞬息萬變，不按預定計劃推向市場，會使項目面臨很大的風險。

(四)招投標實施過程不規(guī)范

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)行業(yè)，對項目真正實施招投標的還不到60%，而且招投標工作的推進和發(fā)展很不理想，其原因很多。從客觀角度來講，是我國的招投標規(guī)章制度有漏洞，在國際招標過程中，往往最具競爭的就是報價過程，然而在我國，各省市有統(tǒng)一的《建筑安裝工程預算定額》，施工單位據(jù)此投標，并不遵照企業(yè)各自的“內(nèi)部單價”。所以對于級別相等的投標單位，如果在報價制定計算上沒有差錯，那么就該報出基本一致的價格，顯然，招標工作已失效。從主觀角度分析，很多招標單位(尤其是國有公司)本身并不傾向于公開進行工程招投標，但是為了響應政府的政策，各個公司采取了自己的應對方法，最后工程項目承包最終還是會落到了“目標客戶”的身上，始終是“上有政策，下有對策”，沒有起到成本控制的作用。

(五)成本控制各環(huán)節(jié)脫節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有建設(shè)周期長、產(chǎn)業(yè)鏈復雜的特點，總體上可以劃分為策劃、建設(shè)和經(jīng)營三個階段?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)公司的情況是各個部門分管自己的任務，很少插手其它階段，例如項目經(jīng)理的職責大多負責監(jiān)管項目的施工階段，故很少注意項目前期和后期，而往往對于控制成本效果最顯著的決策和設(shè)計階段，項目經(jīng)理很少控制，從而造成項目成本控制的各階段分割。項目管理成本控制按總體時間順序可以分為事先預測、事中控制和事后反饋三類，其中最有效、最明顯的是事先預測，項目經(jīng)理不參與事先決策和設(shè)計，就無法了解事先預測的情況，無法從整體上了解總體的成本以及應該分攤各個階段的成本，事先預測的效果不盡人意。

四、房地產(chǎn)開發(fā)過程成本控制的方法

(一)項目決策階段的成本控制

為了實現(xiàn)合理的成本控制目標，就要事先保證項目決策的正確性。一是要事先做好市場調(diào)研。分析影響開發(fā)項目的整體因素和細微環(huán)境因素，并且對市場的供給需求進行調(diào)查，分析影響供求關(guān)系的各個因素，以便準確預測項目的市場前景，知己知彼才能百戰(zhàn)不殆。二是要做好項目規(guī)劃。考慮項目的容積率、建筑密度、可使用土地面積等各個因素，并逐個分析各個因素對項目成本的影響，然后按照計劃進行分別規(guī)劃。三是要精準進行項目定位。結(jié)合項目地域、項目將來的租售對象、租售價格和租售率等因素進行分析，準確做好房地產(chǎn)的市場定位，項目定位以及客戶定位。

(二)項目設(shè)計階段的成本控制

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目測算數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，設(shè)計費在開發(fā)項目建設(shè)全過程的費用中一般只占建安成本的2%～3%，比占較少，而投資的大部分花銷都在施工階段，這誤導了大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們認為只要加強此階段的成本控制，就能大量節(jié)約成本。但事實恰恰相反，規(guī)劃設(shè)計方案的作用是具有決定性的，因為后期的成本費用等都是按照規(guī)劃案進行的，規(guī)劃設(shè)計方案質(zhì)量的高低，決定了項目施工成本、建設(shè)成本、項目建設(shè)周期、項目質(zhì)量以及項目將來是否具有銷售市場并獲得較好的經(jīng)濟效益。因此，規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制是必要且高效的，同時在此階段控制造價成本也能起到事半功倍的效果。應著重考慮以下工作:1.做好設(shè)計前的投資估算控制。2.初步設(shè)計要重視方案的選擇。3.縱向控制，就是隨著不同設(shè)計階段的深入，從可行性研究、初步市場調(diào)查、技術(shù)設(shè)計直到施工圖設(shè)計、限額設(shè)計每一個階段著手，層層遞進。

(三)項目招投標階段的成本控制

1.編制正規(guī)的招標文件。造價管理人員應負責廣泛收集各類數(shù)據(jù)資料，然后利用技術(shù)手段對其進行篩選和分析，甄別出對影響工程造價的重要因素然后對其研究、預測以及評價，最后再著手編制合乎規(guī)范的招標文件。另外對招標文件中涉及費用和相關(guān)責任的條款要慎重列明、反復敲定，要保證沒有紕漏，以利于日后的造價控制和責任歸屬確定。

2.嚴格審查標底價格。對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，標底審查工作中的投資和成本控制主要體現(xiàn)在招投標過程中，必須保證標底價格的準確、科學、合理，否則標底價格將無法控制。審查標底價格的目的在于檢查標底價格的編制情況，從而達到降低工程成本的效果。

3.選擇適合具體情況的施工單位。頂級施工單位不一定是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最優(yōu)選擇。如果一個工程項目三級施工企業(yè)就可以完成并保證施工質(zhì)量，就沒有必要高額的尋找特級企業(yè)，因為特級施工企業(yè)往往比三級施工企業(yè)的收費標準高很多，需要大量的人力和物力，無形中就會增加開發(fā)商的成本，不符合成本效益原則。

(四)項目實施階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目實施是指依據(jù)前幾個階段設(shè)計好的規(guī)劃方案和圖紙，利用工程物資、人力、建筑設(shè)施來建造房屋的過程，是整個項目過程中資金投入最大，周期最長的階段，因此此階段的成本控制是重要而復雜的。這個階段要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個方面著手執(zhí)行:1.認真執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部財務管理和財經(jīng)法規(guī)的各項規(guī)定。2.加強工程費用計劃的控制。3.加強現(xiàn)場簽證管理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。4.加強合同管理，嚴格控制合同變更。5.正確應對工程索賠。

(五)項目銷售階段的成本控制

控制銷售階段成本的關(guān)鍵取決于如何進行銷售策劃。在深入理解項目內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，可以結(jié)合項目規(guī)模、層次以及所在地的社會經(jīng)濟人文等因素尋找專業(yè)的廣告設(shè)計公司設(shè)計，專業(yè)人員往往對廣告費用投放的時間、內(nèi)容、形式等使廣告表現(xiàn)等方面更勝一籌，能更好地與項目定位銜接，有針對性地采取推廣手段，這樣才能夠令廣告燈推廣費的效用最大化，避免事倍功半，影響銷售費用的成本控制。

五、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制是一項復雜的系統(tǒng)工程，需要各個部門及外部的分工合作，并結(jié)合自身特點來實施。只有加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，才能提高房產(chǎn)開發(fā)商的利潤水平和市場競爭力，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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