《物權(quán)法》的實(shí)施對(duì)武漢市房產(chǎn)測(cè)繪的影響及應(yīng)對(duì)策略

鄭舉漢，張 鵬，2，彭金輝

(1.武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心，湖北武漢430015;2.武漢大學(xué)測(cè)繪學(xué)院，湖北武漢400079)

《物權(quán)法》的實(shí)施對(duì)武漢市房產(chǎn)測(cè)繪的影響及應(yīng)對(duì)策略

鄭舉漢1，張 鵬1，2，彭金輝1

(1.武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心，湖北武漢430015;2.武漢大學(xué)測(cè)繪學(xué)院，湖北武漢400079)

結(jié)合《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容，深入分析貫徹《物權(quán)法》與房產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)系和要求，對(duì)武漢市房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)隊(duì)伍和現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出應(yīng)對(duì)的策略，以期促進(jìn)武漢市房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的健康快速發(fā)展。

物權(quán)法;房產(chǎn)測(cè)繪;策略

一、引 言

房屋是人民生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，而這一要素信息的采集和表達(dá)一般是通過(guò)房產(chǎn)測(cè)量獲取的。房產(chǎn)是建筑物財(cái)產(chǎn)的簡(jiǎn)稱(chēng)，分為房屋財(cái)產(chǎn)和構(gòu)筑物財(cái)產(chǎn)，它具有實(shí)物性、經(jīng)濟(jì)性、不動(dòng)性，并具有價(jià)值，屬不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)測(cè)繪的目的是為房產(chǎn)管理服務(wù)以及為評(píng)估、征稅、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字等資料和相關(guān)的信息，還為城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，所以房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的具有政府行為的測(cè)繪技術(shù)工作。

2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)建立了由所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)構(gòu)成的物權(quán)體系，體現(xiàn)了對(duì)不同物權(quán)主體實(shí)行平等保護(hù)的原則，既尊重國(guó)有財(cái)產(chǎn)，又保障城市居民和農(nóng)村農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益?！段餀?quán)法》的頌布實(shí)施在全國(guó)范圍內(nèi)造成了巨大的震動(dòng)，并產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，《物權(quán)法》的深入實(shí)施使老百姓維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)歸屬和依法保護(hù)成為廣大人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。無(wú)論是房屋還是房屋用地等的使用權(quán)，以及其位置、面積等基本屬性均和房產(chǎn)測(cè)繪直接相關(guān)，因此《物權(quán)法》的實(shí)施給房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，也勢(shì)必對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作提出更高的要求。本文結(jié)合《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容，分析了《物權(quán)法》的實(shí)施給房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)帶來(lái)的新要求，并就武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心在當(dāng)前形勢(shì)下應(yīng)采取的策略進(jìn)行了探討。

二、《物權(quán)法》與房產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)系和要求

1)《物權(quán)法》第2章、第1節(jié)的有關(guān)條目確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記生效原則，明確了登記賠償責(zé)任等。因此不動(dòng)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)，其位置、面積、權(quán)屬信息均需通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪和調(diào)查所得，所以《物權(quán)法》與房產(chǎn)測(cè)繪有著非常直接的關(guān)系。

《物權(quán)法》第18條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”。這要求房產(chǎn)測(cè)繪成果(如分丘圖、分層分戶(hù)圖等)可供權(quán)利相關(guān)單位與個(gè)人查詢(xún)，為市場(chǎng)交易服務(wù)。

2)《物權(quán)法》第21條規(guī)定了登記錯(cuò)誤的責(zé)任和賠償。造成登記錯(cuò)誤的原因一般是登記機(jī)構(gòu)本應(yīng)實(shí)地查看(測(cè)量)而未查看造成的，也包括當(dāng)事人提供虛假材料(不合格的測(cè)繪成果)欺騙了登記機(jī)構(gòu)。但無(wú)論是何種原因造成的登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。由于房屋的界址、面積等和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值直接相關(guān)，因此房產(chǎn)測(cè)繪成果的正確與否使測(cè)繪機(jī)構(gòu)有可能面臨訴訟，這就要求房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)者應(yīng)努力確保測(cè)繪成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，以降低訴訟和賠償風(fēng)險(xiǎn)。

3)《物權(quán)法》的實(shí)施，凸顯出了以往城市規(guī)劃、征地拆遷不重視物權(quán)的問(wèn)題?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定:“為了公共利益的需要，政府可以采取征收方式收回土地使用權(quán)和拆除房屋，并按照規(guī)則給予補(bǔ)償。非公共利益則不能采取征收程序，甚至不能借口城市建設(shè)需要而強(qiáng)制拆遷”。這里的公共利益是指不特定主體的利益，營(yíng)利法人利益就不屬于公共利益，政府實(shí)施征收，應(yīng)當(dāng)證明該行為所涉及的是不特定主體的利益?！段餀?quán)法》將個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)納入到私有財(cái)產(chǎn)的范疇，這對(duì)城鎮(zhèn)房屋拆遷制度產(chǎn)生了重大影響，如果操作程序不當(dāng)，在某種程度上將會(huì)造成社會(huì)不和諧因素。因此為了減少城市建設(shè)和發(fā)展的成本，就必須獲取真實(shí)、準(zhǔn)確且現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)的房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪信息，以便科學(xué)、合理地進(jìn)行城市規(guī)劃，

4)《物權(quán)法》第6章明確規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán);第73條還規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)共有的范圍。因此應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及區(qū)內(nèi)所有的專(zhuān)有部分建(構(gòu))筑物和共有部分建(構(gòu))筑物分別進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)繪。當(dāng)前房產(chǎn)面積爭(zhēng)議之所以成為廣大民眾消費(fèi)的投訴熱點(diǎn)，很大一部分原因就是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者、業(yè)主之間的信息不對(duì)稱(chēng)，對(duì)共有面積的分?jǐn)倻y(cè)算不明確、不具體，產(chǎn)生了很多關(guān)于面積分?jǐn)偟募m紛。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)制度設(shè)計(jì)完善對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)，依照《物權(quán)法》的原則，按照本地情況，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪。

三、武漢市房產(chǎn)測(cè)繪的從業(yè)隊(duì)伍和現(xiàn)狀

自2005年起武漢市已備案且具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的單位有16家，其中企業(yè)性質(zhì)的有4家、事業(yè)性質(zhì)的有12家;具有乙級(jí)資質(zhì)等級(jí)的有2家、丙級(jí)為5家、丁級(jí)為9家。武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心是市局直屬處級(jí)事業(yè)單位，全面負(fù)責(zé)武漢市房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和項(xiàng)目測(cè)繪，以及房屋面積測(cè)量鑒定，并協(xié)助市局開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪管理及技術(shù)工作。其他單位則具體從事房產(chǎn)測(cè)繪工作。

為規(guī)范測(cè)繪單位市場(chǎng)行為，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)行半市場(chǎng)化準(zhǔn)入制管理模式，由市局實(shí)施資質(zhì)、合同、成果等備案制度。

上述16家測(cè)繪單位由于隸屬關(guān)系不同，不同程度上存在著質(zhì)量管理體系建立欠完善、測(cè)繪項(xiàng)目資料整理不夠標(biāo)準(zhǔn)等的情況。另外，由于房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)只能對(duì)測(cè)繪單位的資質(zhì)情況進(jìn)行認(rèn)定，而對(duì)技術(shù)層面的內(nèi)容無(wú)法審驗(yàn)，如何對(duì)16家的測(cè)繪成果進(jìn)行監(jiān)督檢驗(yàn)也是需要認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題。

武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心作為本市房產(chǎn)測(cè)繪的直屬單位，在數(shù)字化、信息化迅速發(fā)展的近10年間，由于資源的配置和投入不足以及隸屬關(guān)系的轉(zhuǎn)換，本該作為武漢市房產(chǎn)管理重要技術(shù)支撐部門(mén)的地位沒(méi)有得到體現(xiàn)，因此當(dāng)前武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心要樹(shù)立改革創(chuàng)新、技術(shù)發(fā)展的理念，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪架構(gòu)體系科學(xué)化、管理手段信息化的目標(biāo)。

四、新形勢(shì)下采取的應(yīng)對(duì)策略和措施

1.加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍的建設(shè)

房產(chǎn)測(cè)繪的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)突出，它與傳統(tǒng)意義上的測(cè)量有很大區(qū)別。它要求測(cè)繪人員必須掌握產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和房屋面積計(jì)算等方面的知識(shí)，還要熟練使用現(xiàn)代測(cè)繪儀器及測(cè)繪技術(shù)、熟練地掌握測(cè)量規(guī)范等。因此，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍的建設(shè)有以下幾個(gè)要求:①加強(qiáng)宣傳和學(xué)習(xí)，思想上引起高度重視，堅(jiān)持認(rèn)真的工作態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng);② 學(xué)習(xí)政策法規(guī)，嚴(yán)格按照規(guī)章和程序辦事，做知法、懂法、依法的房產(chǎn)測(cè)繪人;③加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪人員的技術(shù)培訓(xùn)和后續(xù)技術(shù)教育，以此來(lái)不斷提高政策和業(yè)務(wù)水平，做到規(guī)范化、制度化。管理人員要加強(qiáng)研討和調(diào)研，解決新問(wèn)題、處理新情況。

2.依法編制本地房產(chǎn)測(cè)繪新規(guī)則

《物權(quán)法》關(guān)乎民眾方方面面，隨著其實(shí)施的過(guò)程還要依據(jù)法律法規(guī)調(diào)整現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，修改不符合《物權(quán)法》原則的方面。因此為適應(yīng)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，統(tǒng)一房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理中的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，減少房屋面積糾紛，切實(shí)保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，市局根據(jù)國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.1—2000)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、湖北省相關(guān)文件精神，重新組織了以武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心為主的單位，修訂了《武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》(2010版試行)，并以武房發(fā)(2010)3號(hào)文規(guī)定，于2010年2月1日起開(kāi)始實(shí)施，原2004版《武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》同時(shí)廢止。

3.建立多要素信息數(shù)據(jù)庫(kù)，推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪信息化進(jìn)程

《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中涉及了基礎(chǔ)地形圖、地籍圖和房產(chǎn)圖的使用。而在實(shí)際中由于這3種圖因服務(wù)目的不同，圖上要素的采集和選擇上側(cè)重點(diǎn)有所不同，但它們之間很多的共同要素，如測(cè)量的原理、方法、精度指標(biāo)則基本相同。國(guó)外已出現(xiàn)了在融合房產(chǎn)信息、土地權(quán)屬、變更登記、估價(jià)等信息的基礎(chǔ)上建立的多要素不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，它可以將不同來(lái)源的數(shù)據(jù)信息分層、分庫(kù)置于同一個(gè)地理信息系統(tǒng)中進(jìn)行統(tǒng)一管理，這實(shí)際上也是一種數(shù)據(jù)共享的方式。當(dāng)前，福州市等城市通過(guò)市政府的統(tǒng)一組織和實(shí)施，以相應(yīng)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范整合了上述3種圖并建立起基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，它的建設(shè)對(duì)進(jìn)一步提高城市信息化水平具有十分重要的意義。目前本中心全面恢復(fù)展開(kāi)分幅、分丘平面圖測(cè)繪而實(shí)現(xiàn)房屋“落地”，因而可借鑒上述做法，實(shí)施3種圖的整合，編繪成多要素房產(chǎn)基礎(chǔ)平面圖，進(jìn)而逐步建立數(shù)據(jù)庫(kù)，形成自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的多要素不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

4.盡快實(shí)施武漢市房產(chǎn)調(diào)查

房產(chǎn)調(diào)查是房產(chǎn)測(cè)繪的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它分為房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查兩項(xiàng)。調(diào)查的目的是獲取房地產(chǎn)各要素資料，并通過(guò)確權(quán)審查、實(shí)物定質(zhì)定量，認(rèn)定房地產(chǎn)權(quán)界及歸屬，最終充實(shí)完善房產(chǎn)測(cè)繪的各種資料，為房地產(chǎn)管理提供可靠并能直接服務(wù)的基礎(chǔ)資料。武漢市自1987年在全市范圍內(nèi)展開(kāi)房地產(chǎn)登記發(fā)證工作(即“雙登”)以來(lái)，至今一直未進(jìn)行過(guò)這項(xiàng)工作。利用房產(chǎn)分幅圖、分丘圖盡快實(shí)施全市范圍的房屋調(diào)查將是一種可行也是必要的措施。

五、結(jié)束語(yǔ)

《物權(quán)法》是一部對(duì)國(guó)家、集體和私人的物權(quán)實(shí)行平等保護(hù)的法律，它符合完善社會(huì)主義基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)制度，實(shí)現(xiàn)憲法原則，以及構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。房產(chǎn)測(cè)繪在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中處于基礎(chǔ)性、服務(wù)性地位，為《物權(quán)法》的貫徹實(shí)施起保障作用。本文從房產(chǎn)測(cè)繪及我測(cè)繪中心的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，分析實(shí)施《物權(quán)法》中出現(xiàn)的新問(wèn)題，探討房產(chǎn)測(cè)繪今后應(yīng)采取的策略，以期促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的健康快速發(fā)展。

［1］ 國(guó)務(wù)院法制辦.中華人民共和國(guó)物權(quán)法注解與配套［M］.北京:中國(guó)法制出版社，2008.

［2］ 李保平.房地產(chǎn)測(cè)繪［M］.鄭州:黃河水利出版社，2007.

［3］ 王辛之，江文祥，劉瑤.武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則修編要點(diǎn)及思考［J］.地理空間信息，2010(4):137-139.

［4］ 李莉.福州市“三圖”整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)實(shí)踐［J］.城市勘測(cè)，2010(4):31-33.

［5］ 建設(shè)部政策法規(guī)司，國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司.住宅與房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)知識(shí)讀本［M］.北京:知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2007.

［6］ 國(guó)家測(cè)繪局.GB/T 17986.1—2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］.北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

The Impact of Property Law on Wuhan Housing Surveying and Mapping and Strategies in Response

ZHENG Juhan，ZHANG Peng，PENG Jinhui

0494-0911(2011)06-0080-02

P273

B

2011-04-14

鄭舉漢(1964—)，男，湖北武漢人，高級(jí)工程師，主要從事房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)管理工作。