新型房地產估價師后備人才培養(yǎng)的思考

馬 麗

(天津國土資源與房屋職業(yè)學院,天津市 300270)

新型房地產估價師后備人才培養(yǎng)的思考

馬 麗

(天津國土資源與房屋職業(yè)學院,天津市 300270)

從目前房地產估價師的現(xiàn)狀分析入手,比較前房地產估價師幾種培養(yǎng)方式的優(yōu)缺點,并從新型估價后備人才業(yè)務素質與能力要求及培養(yǎng)的著力點、重點操作能力培養(yǎng)的取向、水平核定方式等方面論述了新型房地產估價師后備人才的培養(yǎng)。

房地產估價師;現(xiàn)狀;培養(yǎng)方式;能力;考核;問題

改革開放后,隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用、房屋商品化的推進和社會經濟的飛速發(fā)展,房地產業(yè)也得到了長足發(fā)展,由此產生的房地產稅收、房地產抵押貸款、房屋拆遷、房地產轉讓和租賃、房地產拍賣和處置等業(yè)務,對房地產估價產生了廣泛的需求。

進入 21世紀,隨著經濟發(fā)展的不斷深入,房地產估價服務領域和內容的更加多元化,并購、資產重組、公司上市、投資分析與咨詢、政府項目決策分析等方面估價業(yè)務的拓展,對房地產估價師執(zhí)業(yè)素質提出了更高的要求。在當前估價師隊伍中,具有較為扎實專業(yè)理論基礎、技術能力和較為豐富實踐經驗的估價師,作為市場拓展和行業(yè)建設的骨干力量發(fā)揮著重要作用,但人數相對較少,且知識技能與新形勢要求還存在不同程度的差距;而從行業(yè)整體平均執(zhí)業(yè)水平來看,則差距更大。盡快提高估價師隊伍的知識和技能水平,實現(xiàn)估價師隊伍質的飛躍,是新時期的要求,也是房地產估價行業(yè)發(fā)展的歷史性要求。作為承擔著向房地產估價行業(yè)輸送高素質估價后備人才任務的高等職業(yè)教育院校,在這方面應該發(fā)揮重要作用。

一、估價人員培養(yǎng)現(xiàn)狀及對估價后備人才的要求

若要向房地產估價行業(yè)輸送高素質估價后備人才,就必須清楚了解和掌握目前培養(yǎng)的估價后備人才與市場需求存在的差距、房地產市場未來發(fā)展對估價人才素質的要求,進而確立新時期估價后備人才的培養(yǎng)方向、目標、模式、手段及措施,并建立起與其相適應的人才考核評價體系,確保培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。

(一)目前行業(yè)估價師能力水平狀況

現(xiàn)有的房地產估價師絕大多數是由房地產相關專業(yè)人員通過房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試取得執(zhí)業(yè)資格,并未接受過專門的評估專業(yè)教育和培訓,他們主要是通過估價操作實踐來提高和完善自己的估價知識和技能水平,其知識與能力的寬度與適應性均有局限。這就使得他們在應付日常房地產估價工作之外,面對較為復雜和高端的房地產估價業(yè)務時,感到知識欠缺,不能準確地進行分析建立恰當的估價思路。

目前估價操作中存在著兩種傾向,一是相當數量的房地產估價師傾向于測算,而忽視對市場成交方式、成交水平的了解,缺乏對市場狀況分析及判斷能力;二是一些機構和房地產估價師比較傾向于估價報告的程序、模塊化編制,在撰寫估價報告時,只在企業(yè)設計的報告模板中填上與該項目有關的文字或測算數據即可,成為報告的機械組裝工。這不僅不利于新型估價業(yè)務的發(fā)展,也不利于估價師估價水平的提高。

(二)估價人員培養(yǎng)的現(xiàn)狀

當前,房地產估價師有幾種培養(yǎng)方式:

1.社會培養(yǎng)。即通過社會上的一些培訓機構來進行估價人才的培養(yǎng)。這種培養(yǎng)方式多是“救急型”的“短、平、快”,即培訓時間短、培訓內容偏重理論化且平鋪直敘、考試效果反饋快。雖內容涉及較廣,但水平不高,能力培養(yǎng)欠缺。

估價機構對內部估價人才進行培養(yǎng)亦是社會培養(yǎng)一個方面。機構往往針對內部某些估價師的不足或結合機構承攬的新項目對估價業(yè)務能力的新要求,聘請專業(yè)技師或專業(yè)顧問對內部人員進行培訓。此培訓方式針對性強,人員在某方面的素質能力提高很快,但屬于臨時抱佛腳型,缺乏系統(tǒng)性和連貫性。

2.行業(yè)定向培養(yǎng)。這種培養(yǎng)方式往往針對估價發(fā)展趨勢所需的知識、能力點,或當柵操作中的熱點、難點問題,由行業(yè)學 (協(xié))會組織專家來進行為期數天的講座。這種方式對人才的培養(yǎng)可謂立竿見影,但由于時間較短,且多是專題性質,因此,缺乏可持續(xù)性和系統(tǒng)性。且因不同講課人業(yè)務與實踐的局限,可能會影響培訓內容的深度及廣度。

3.專業(yè)院校培養(yǎng)。從當前估價師的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀及估價市場對估價師能力素質需求來看,應該說專業(yè)院校培養(yǎng)的估價后備人才在專業(yè)理論技術掌握方面,還是具有較強優(yōu)勢的。這是因為學?？梢愿鶕I(yè)發(fā)展需要,設置較為系統(tǒng)和全面的專業(yè)基礎課程與專業(yè)課程,為估價人才奠定較為豐厚的專業(yè)理論與技術知識基礎。不可否認的是,在估價實際操作能力培養(yǎng)方面,目前由于院校教學模式、教學計劃和課程設置等方面的限制,造成估價知識理論、估價技能教學與實際脫節(jié)的局面。由于教學計劃中實踐環(huán)節(jié)設置的缺陷,使得在校生很難參加一個完整的估價項目操作過程。學校的實踐課多為模擬估價項目操作訓練,與估價實踐相距較遠,影響了學生估價實際操作能力的培養(yǎng)。另外,教師中雖不乏房地產估價師,但因教學任務繁忙而難于參加一線實踐,也在一定程度上影響了對學生估價操作能力的培養(yǎng)。因此,院校畢業(yè)生進入估價行業(yè)之初,即使通過了執(zhí)業(yè)資格考試,其估價操作能力仍較欠缺,需要經過一段時間的學習、觀摩和實踐鍛煉,才能具備獨立或半獨立進行估價操作的能力。

因此,專業(yè)院校估價后備人才的培養(yǎng),首先應貼近實際、貼近市場需求,從教學模式、教學計劃、課程設置和師資培養(yǎng)上進行調整。一方面要滿足目前估價實際操作的知識技能需求,另一方面也要側重未來估價相關知識、技能的儲備。再有就是適時引入高水平的估價專家介入專業(yè)院校專業(yè)教學,從理論和實踐兩個方面同步培養(yǎng)估價后備人才。

專業(yè)院校培養(yǎng)高素質估價師后備人才,首先應根據當前國家經濟建設與房地產市場發(fā)展需要的合格房地產估價師專業(yè)業(yè)務素質與能力標準,擬定明確的專業(yè)后備人才培養(yǎng)方向與目標,并據此制訂出與之相適應的培養(yǎng)模式、培養(yǎng)手段與措施及考核評價體系,形成完備的專業(yè)教學計劃和實施保障。

(二)新時期房地產估價師專業(yè)素質與能力要求及后備人才培養(yǎng)的著力點

1.誠實守信的職業(yè)道德素質。房地產估價的原則是獨立、客觀、公正,誠實守信及依法執(zhí)業(yè)是估價師的基本素質。專業(yè)院校對估價后備人才的培養(yǎng)不僅應從道德方面進行教育,而且應輔之以相關法律法規(guī)的教育,從道德、法律兩個層面對其未來執(zhí)業(yè)行為加以自我約束。

2.豐富的專業(yè)知識和較強的自我學習能力。房地產估價是一項技術性很突出的專業(yè)業(yè)務,不僅涉及到各方面的專業(yè)知識,而且也涉及很強技術操作與技術分析能力。這就需要學院除滿足教學計劃和課程設置要求外,在教學中盡可能的設置估價知識相關課程的選修課或講座,例如咨詢方法與實踐、建筑預算、經濟評價與分析、估價法律法規(guī)、建筑知識基礎、測繪與房屋鑒定等。教學中應特別注重學生自學能力的培養(yǎng),通過教師講授和教師引導下的自我學習來完善估價后備人才的知識結構體系,奠定堅實的知識基礎,提高其知識拓展能力。

3.高水平執(zhí)業(yè)能力。高水平執(zhí)業(yè)能力需要實事求是、敢于挑戰(zhàn)自我和創(chuàng)新思維的執(zhí)業(yè)精神,它是依托于扎實的理論技術功底之上的,如此才能保障估價操作中調查、分析、判斷的準確、真實、可靠及估價結果的準確性。

目前社會對房地產估價人才的需求主要體現(xiàn)在:房屋拆遷估價、房地產價值司法鑒定估價、房地產個人投資分析、房地產抵押的風險判斷等幾方面。

專業(yè)院校在教學中,應將這些基本的估價業(yè)務與理論教學結合起來,將大量的估價知識貫穿于估價實務,即以估價類型為主線、估價知識貫穿于其中。理論技術知識學習與實務學習相互依存,克服知識學習的盲目性,在實務學習過程中形成知識的系統(tǒng)性,達到雙提高的效果。

二、估價后備人才操作能力培養(yǎng)的重點

為了適應未來創(chuàng)新型社會經濟及房地產市場發(fā)展的需求,房地產估價后備人才業(yè)務能力的培養(yǎng),應注重以下方面:

1.高層次估價業(yè)務能力。除常見房地產價格評估業(yè)務的能力外,后備人才培養(yǎng)應關注一些高層次、特殊的社會經濟活動的房地產估價能力培養(yǎng)。如企業(yè)在并購、重組的房地產估價能力、上市公司發(fā)行股票的房地產價值評估能力、特殊司法裁決估價能力、土地糾紛估價能力等。

2.咨詢能力。咨詢能力主要包括投資咨詢和城市建設發(fā)展咨詢。具體為選擇投資地點時,需要估價師從規(guī)劃、市場、經濟、風險等角度進行分析;開發(fā)企業(yè)在已有地塊上開發(fā)投資時,需要估價師進行項目經營策劃;外商或其他城市投資者擬將在本市進行房地產項目投資時,需要估價師給予本城市的市場調研報告、市場前景分析;規(guī)劃、城建、房管部門在決定進行城市建設前需要估價師從拆遷量、建設量,市場、城市發(fā)展,未來經濟效益等角度進行分析等。

3.估價報告審核、評判能力。這里的估價報告審核、評判能力,并非指房地產估價師能夠按照行業(yè)學會或地方協(xié)會下發(fā)的報告審核標準給報告打分并說明扣分原因這一類似估價報告糾錯、改錯的能力,而是指房地產估價師進行實地查看后對估價對象的價值進行分析、測算、判斷,然后給出對他人出具估價報告的意見和建議。

要完成上述估價工作,需要較強的思維或分析、判斷,建立適用的估價思路的能力。因此專業(yè)院校對估價后備人才還應注重思維方式和分析方法的培養(yǎng),以案例分析、討論為手段,逐步培養(yǎng)出具有較高能力、水平的房地產估價師。

三、新型估價人才水平的核定

1.知識考核。對新型估價人才知識的考核應注重全面性、系統(tǒng)性。應主要考核估價基本理論、方法知識;估價基本制度政策知識;建筑、規(guī)劃、環(huán)境、測量、造價、經濟、金融、保險、證券、會計、統(tǒng)計、法律、拍賣、營銷等知識。在考核時可采用筆試、計算機題庫隨機組卷機考、口試應答等多種方式。

2.技能考核。新型估價人才的技能考核要圍繞其應具有的素質能力進行,主要包括估價技能考核、分析技能考核、咨詢技能考核等內容。該部分的考核方式可采用實際項目或虛擬項目真題真做的方式。

3.配合未來估價師個人評定體系進行考核。未來行業(yè)主管部門或行業(yè)學會應結合估價師在職業(yè)道德、個人誠信、業(yè)務素質等方面進行綜合分級評定,并將評定結果定期向社會公布。對新型估價人才的考核可配合該體系的評定要求來進行。

四、估價后備人才培養(yǎng)亟需解決的問題

1.完善專業(yè)系列教材體系。專業(yè)院校應根據估價實務,編寫新型估價人才培養(yǎng)所需成體系的教材,它是既有主干又有分支的完整體系。應涵蓋如建筑、測量、預算、財務分析、經濟分析、估價實務指南等相關內容。且這些教材應以估價實務工作為導向,突出實際估價技能介紹。當然,如果能夠按照技能體系編成一部部估價情景劇制作成音像教材,使大家在觀看劇情的同時學到知識,寓教于樂,就更好了。編寫系列教材可走專業(yè)教師與一線估價師相結合的路子。

2.建立優(yōu)秀一支教師隊伍。新型估價人才的培養(yǎng)需要組建一支優(yōu)秀教師隊伍,他們不必是估價

? 1994-2013 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net所需各相關專業(yè)的專家或權威,但應具有相應專業(yè)知識和估價思路,優(yōu)秀的房地產估價師當然也是教師隊伍中必不可少的。

新型估價人才是社會經濟發(fā)展對房地產估價行業(yè)從業(yè)人員提出的新要求,對他們的培養(yǎng)要集估價機構、行業(yè)學會、地方主管部門及全社會的共同配合與努力,并爭取在最短的時間內打造出高標準的新興估價人才,為房地產估價行業(yè)譜寫出新篇章。

[1]中國房地產估價師與房地產經紀人學會.全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試用書[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2010.

A b s tra c t:The article com pares the strong and w eak po in ts o f the p revailing train ingm odes fo r real estate app raisers,and specifies its ow n train ing ob ject.

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M A L i

(Tianjin Land Resources and House Vocationa l Co llege,Tianjin 300270 China)

F293.332

A

1673-582X(2011)04-0080-04

2011-01-10

馬麗 (1976-),女,天津市人,天津國土資源和房屋職業(yè)學院講師,從事房地產估價與房地產經紀研究。