淺析新形勢下城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

李玉石 朱永亮 大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計院

淺析新形勢下城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

李玉石 朱永亮 大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計院

解讀城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵及行為特點，以及新形勢下城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系。并針對城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導和調(diào)控作用進行淺顯的分析。

城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；指導和調(diào)控

城市規(guī)劃是城市建設(shè)的指南，是創(chuàng)造良好的生活環(huán)境、工作環(huán)境的前提條件。政府必須依靠規(guī)劃的權(quán)威，對社會經(jīng)濟建設(shè)進行管理和控制，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，配套建設(shè)，維護和提高公眾利益，保證社會經(jīng)濟的順利發(fā)展。

現(xiàn)如今，打開報紙、雜志、電視網(wǎng)絡(luò)，隨處都可見到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無所不在的廣告。到處都是樓盤分析，樓價趨勢預測，房屋買賣中介，不知不覺房地產(chǎn)開發(fā)日益成為社會的經(jīng)濟龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)，是社會城市化進程的一個重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市這個主體環(huán)境。它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市這個環(huán)境中體現(xiàn)出來的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系，與城市規(guī)劃有著密切的聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差等種種原因與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展存在著不和諧之處。從最開始的長期的滯后到后來的短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍有一些矛盾存在。該如何采取措施，發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導和調(diào)控作用，促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。試圖就這一問題，進行一點淺顯的分析。

一、什么是城市規(guī)劃

城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設(shè)條件布置城市體系、確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

二 、什么是房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。

三、城市規(guī)劃的行為特點

城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益。要建設(shè)好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項政策性、科學性、區(qū)域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預測和評價，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)，使整個城市的建設(shè)和發(fā)展，達到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、環(huán)境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。

四 、房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。

五 、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

最近20多年來，我國各地都已全面進行了多輪次的城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，各大城市普遍開展過分區(qū)規(guī)劃，許多地方還編制過區(qū)域規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)、商品房建設(shè)，當然也要接受城市規(guī)劃的指導，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃，后二者又統(tǒng)稱為詳細規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導作用是不同力度的。一般來說，城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導主要體現(xiàn)在三方面：

(1)指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；

(2)確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；

(3)安排房地產(chǎn)項目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。

分區(qū)規(guī)劃的指導作用更加具體，尤其是在如下二方面要更加明確：

(1)確定居住區(qū)、片區(qū)、組團的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團的用地范圍和人口規(guī)模；

(2)指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團的建筑及用地的容量控制指標。

詳細規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導性、控制性更強，體現(xiàn)在：

(1)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；

(2)提出各地塊的建筑體量、體形、色彩等要求。

因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細規(guī)劃那樣來指導房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際，也無法做到。

那么，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系究竟是怎樣的呢？

首先，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。

其次，城市規(guī)劃指導和促進房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細調(diào)查和科學論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點”。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

六、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和指導作用

目前全國各地在建的商品房規(guī)模很大。去年全省在建商品房施工面積突破1億平方米，可見控制商品房開發(fā)總體規(guī)模已經(jīng)很有必要了。

1、控制土地供應量

控制土地供應量，應該做到四個方面：

①端正城鄉(xiāng)建設(shè)指導思想。城市建設(shè)要堅持走內(nèi)涵發(fā)展與外延發(fā)展相結(jié)合，以內(nèi)涵發(fā)展為主的道路，嚴格控制土地供應總量。

②加強城鄉(xiāng)建設(shè)的綜合調(diào)控。城市的各類建設(shè)用地，如各類開發(fā)區(qū)、科學城、大學城、工業(yè)區(qū)、科技園、度假區(qū)都要納入城市統(tǒng)一規(guī)劃，作為城市建設(shè)用地，納入統(tǒng)一管理。

③嚴格控制建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模。糾正貪大浮夸，盲目擴大城市占地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模的現(xiàn)象。

④政府要嚴格執(zhí)行國家的法規(guī)、政策。在占用耕地上不能化大為小、弄虛作假，違規(guī)批地占地。不應為了地方局部利益而置國家整體利益而不顧。

2、控制商品房的開發(fā)用地，堅持節(jié)約用地

我國人多地少，山地多、平原少，土地后備資源極為有限。中國這個特殊的國情，決定了人均居地面積、城市人均道路面積不能太寬綽，要合理控制每個家庭住宅的占地面積和建筑面積。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導和促進。且規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者增強城市規(guī)劃意識，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導下更有效地從事開發(fā)工作。從而更有效的發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控指導的促進作用，讓房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)跟隨城市規(guī)劃的發(fā)展而健康有序的發(fā)展。

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.07.187