物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營管理方式的探討

摘 要：物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業(yè)，這些企業(yè)采用統(tǒng)一的名稱與標(biāo)記，使用統(tǒng)一的管理規(guī)范與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)合經(jīng)營形成的系統(tǒng)。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，物業(yè)管理集團(tuán)化經(jīng)營將作為物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中擴(kuò)大自身優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高自身競爭能力的一種重要方式。通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，發(fā)揮企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、管理、服務(wù)等方面的優(yōu)勢，提高企業(yè)競爭力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；企業(yè)集團(tuán)化；經(jīng)營管理模式

就定義而言，物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業(yè)，這些企業(yè)采用統(tǒng)一的名稱與標(biāo)記，使用統(tǒng)一的管理規(guī)范與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)合經(jīng)營形成的系統(tǒng)。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，物業(yè)管理集團(tuán)化經(jīng)營將作為物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中擴(kuò)大自身優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高自身競爭能力的一種重要方式，這一點已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)同。

一、物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展的動因

（一）追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)

規(guī)模經(jīng)濟(jì)（eco～icofscale）是指企業(yè)的單位產(chǎn)品成本隨生產(chǎn)量的擴(kuò)大而呈逐漸下降的趨勢。由于物業(yè)管理的服務(wù)屬性，其提供的產(chǎn)品具有普遍性、需求的多樣性、服務(wù)對象的穩(wěn)定性、服務(wù)的提供與消費的同時性的特點，使得物業(yè)管理具有很強(qiáng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特征，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)集中體現(xiàn)在管理規(guī)模的擴(kuò)大將導(dǎo)致單位服務(wù)成本的降低。

（二）降低交易成本

經(jīng)濟(jì)學(xué)家科斯認(rèn)為企業(yè)存在的原因是為了節(jié)約交易成本（TrarlsactionCbsts），作為與市場機(jī)制并存的另一種制度安排，企業(yè)存在的合理性正在于它可以減少外部市場交易所須承擔(dān)的交易成本。市場交易內(nèi)部化的過程產(chǎn)生了企業(yè)，而當(dāng)這種內(nèi)部化過程跨越企業(yè)時，便產(chǎn)生了企業(yè)集團(tuán)和各種集團(tuán)化的形式。

（三） 優(yōu)化配置資源

集團(tuán)化發(fā)展將分散的物業(yè)管理企業(yè)和分散的生產(chǎn)要素積聚起來，可以更好地實現(xiàn)優(yōu)化重組，使資源獲得最優(yōu)的配置。它使物業(yè)管理更具計劃性、更具前瞻性和預(yù)測預(yù)見性，更能減少物業(yè)管理過程中的盲目性、無效性；更能使管理人員、資本、勞動力及各種物資獲得合理利用。集團(tuán)化可以將不同行業(yè)、不同地區(qū)、分屬不同物業(yè)管理企業(yè)的存量資本迅速轉(zhuǎn)化為增量資本，可以避免重新購置設(shè)備、重新投資所帶來的時間周期影響，也可以利用集團(tuán)化后獲得的資源迅速擴(kuò)大管理能力，從而大大縮短投人產(chǎn)出周期。

二、物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化的實現(xiàn)方式

（一）資本運營

資本經(jīng)營是指物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、合資等方式來實現(xiàn)以資本為紐帶的集團(tuán)經(jīng)營。在物業(yè)管理行業(yè)，既有物業(yè)管理企業(yè)之間實現(xiàn)自身擴(kuò)張的并購，也有物業(yè)管理企業(yè)兼并、收購物業(yè)管理行業(yè)外的企業(yè)，使物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了同業(yè)擴(kuò)張和多樣化經(jīng)營為主要特征的集團(tuán)化方式。

（二）特許經(jīng)營

特許經(jīng)營就是特許方企業(yè)通過契約的方式，將特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給被特許方，讓其銷售自己的商品或使用自己的經(jīng)營方式，提供各種服務(wù)。被特許方加人連鎖系統(tǒng)后，要使用特許方統(tǒng)一的商標(biāo)、商號、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式等，并要向特許方交納一定的轉(zhuǎn)讓費及營業(yè)利潤。物業(yè)管理特許經(jīng)營是以物業(yè)管理服務(wù)品牌與管理標(biāo)準(zhǔn)等無形資產(chǎn)的投人實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；砷L，其特點是有形資產(chǎn)投人少、擴(kuò)張速度快、成本低。因此，特許經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)集團(tuán)化經(jīng)營的一種合適選擇。

三、物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展的路徑選擇

不管是通過資本方式還是契約方式實現(xiàn)集團(tuán)化發(fā)展，具體實施的路徑有：

（一） 通過委托管理占領(lǐng)市場

這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：通過委托方式接管上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，稱為自建自管模式；另一種方式就是通過委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，稱為委托管理模式。企業(yè)可以通過購并其他項目管理公司從而擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。有許多物業(yè)管理企業(yè)都是中小型開發(fā)商有了項目才根據(jù)需要而組建的，這些企業(yè)主要是服務(wù)于開發(fā)商開發(fā)的項目，當(dāng)開發(fā)商沒有新的項目時，它便無法得以發(fā)展，技術(shù)及服務(wù)水平提升受到了限制。在這種情況下，通過具有規(guī)模的企業(yè)進(jìn)行購并，有效利用企業(yè)的品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，以輸入管理模式、實施品牌運作，以大帶小形成規(guī)模優(yōu)勢達(dá)到共贏。

（二）通過招投標(biāo)占領(lǐng)市場

這種方式就是通過招投標(biāo)的途徑獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的途徑。但目前通過招投標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)和新建住宅小區(qū)。

（三）企業(yè)兼并、重組

兼并、重組是物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)集團(tuán)化發(fā)展的主要道路，是企業(yè)尋求自身發(fā)展，增加自身實力的一種重要途徑，也是企業(yè)占領(lǐng)市場的一種方式。組建和發(fā)展物業(yè)企業(yè)集團(tuán)的目的是發(fā)揮物業(yè)企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的弊端，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。企業(yè)之間的合并應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補(bǔ)，比如不同的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)之間的合并可以迅速的實現(xiàn)企業(yè)的資源共享并形成綜合管理能力。與此同時，企業(yè)之間的收購還能夠加強(qiáng)或者形成企業(yè)的核心競爭力，相互彌補(bǔ)企業(yè)的業(yè)務(wù)空白。企業(yè)可以通過購并其他專業(yè)化服務(wù)公司而擴(kuò)大自己的服務(wù)范圍。也可以將現(xiàn)有的一些技術(shù)工作獨立出來，組建諸如電梯公司、清掃保潔公司，保安公司等專業(yè)技術(shù)公司，如深圳長城物業(yè)管理公司，其成立了長城電梯工程修維公司，承擔(dān)了長城物業(yè)管理的各個小區(qū)的電梯修保業(yè)務(wù)，還通過自己的技術(shù)優(yōu)勢對外拓展，實現(xiàn)了資源共享及最大化發(fā)展。

綜上所述單個物業(yè)管理企業(yè)單槍匹馬，勢必勢單力薄。因此，要想在市場競爭中取勝，必須盡快結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，而要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團(tuán)隊的整體實力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。要組建這樣的企業(yè)集團(tuán)，則可以通過兼并、收購、控股等方式，對一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進(jìn)行科學(xué)重組、優(yōu)勢整合。總之，通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，發(fā)揮企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、管理、服務(wù)等方面的優(yōu)勢，提高企業(yè)競爭力。

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作者簡介：束慧敏（1965—），女，漢族，吉林省吉林市人，吉林建筑大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副教授，碩士研究生。endprint