中國的房價懸疑

　　中國房價在2009年上演了一出“猶抱琵琶半遮面”的大戲，讓所有人直呼看不懂。由于遭受2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2009年初的房產(chǎn)市場彌漫著一片悲觀情緒，直至5、6月份，仍然低迷不振，但盛夏來臨之際，房價則如同脫韁野馬急速飆升，包括北京、上海，深圳等一線城市以及二、三線城市在內(nèi)，房價幾乎以沖刺的速度一路高歌。
　　盡管“買不起!”幾乎是老百姓面對高房價時的一聲嘆息。但從交易數(shù)據(jù)來看，需求依然高度旺盛。截止到2009年12月27日，北京二手房成交量達(dá)273390套，高出2006年，2007年、2008年三年的總成交量36370套。同時，這個數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房成交量175969套。
　　高成交量的背后，是令人驚呼的高房價。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價格的漲幅驚人，從價格對比來看，2009年累計漲幅已超過58.4％，達(dá)14100元／平方米。這一均價及漲幅都創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。
　　新樓盤的銷售價格更是用“瘋狂”來形容。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的2009年第四季度的成交價格排行榜，排行前30名的樓盤單價全面超過3萬元，最高成交價高達(dá)70156元／平方米，其中CBD區(qū)域的單價更是全面超過了4萬元。據(jù)說，北京CBD內(nèi)的一處超高端公寓社區(qū)，正在以每月8—10％的漲幅調(diào)價，計劃今年五一黃金周，將一舉突破8萬元每平方米!
　　就在房地產(chǎn)市場一片火爆的氣氛下，政府的宏觀調(diào)控政策如同高懸著的“德摩克利斯之劍”，終于落下!
　　2009年12月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢買”，為此輪樓市調(diào)控拉開序幕。直至2010年1月13日，央行宣布于1月18日上調(diào)銀行準(zhǔn)備存款金率——短短一個月時間，樓市調(diào)控政策密集出臺，給瘋狂的房價澆了一盆冷水。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布2009年12月份二手住宅指數(shù)月報，國內(nèi)二手住宅市場出現(xiàn)了微妙變化，一線城市房價繼續(xù)上漲，但成交連急速萎縮，北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20％，上海、廣州下滑幅度相對較小。成交量的下滑說明了市場觀望情緒的急速蔓延。
　　一邊是猛漲之后的高房價，另一邊則是政府重磅出擊的調(diào)控政策，顯然，2010年的房產(chǎn)市場再次走到了岔路口，究竟是向左走還是向右走?人們預(yù)計中的房價拐點(diǎn)是否如期出現(xiàn)?2007年的樓市寒冬能否再次重演?
　　
　　政策救市還是助勢?
　　
　　從2009年6月至11月，全國70個大中城市的房屋銷售價格與去年同期相比，增長累計達(dá)到了25.3％，尤其北京、上海、深圳、三亞等熱門城市的多數(shù)樓盤的價格更是呈現(xiàn)翻番增長。
　　二手房市場更是異?；馃幔虼?009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。隨后，2009年12月1413中央經(jīng)濟(jì)工作會議醞釀出臺樓市的進(jìn)一步調(diào)控政策，并提出增加供給，抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措；緊接著，2009年12月17日，針對2009年不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，國家五部委通知：對開發(fā)商拿地首付至少50％的限制。
　　最受業(yè)內(nèi)重視的就是今年1月10日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(俗稱“國十一條”)，明確增加保障性住房和普通商品住房有效供給的同時，也提出將加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。如對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價；要嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，等等。
　　分析人士指出，此次“國十一條”反映出，有關(guān)部門要加強(qiáng)對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場，這也將有利于抑制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　從“國十一條”看出，政府在這次房價新一輪的瘋狂上漲中似乎啟動了急剎車。一般來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺都在3月份兩會之后。比如2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺的，此次在年末出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次，尤其是距離12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議，房地產(chǎn)調(diào)控政策在短短不到一個月時間里迅速提出，更是令人深思。
　　結(jié)合中國房價的走勢來看，2005年至2007年是上漲的黃金期，而這一時期恰恰也是政府出臺樓市調(diào)控政策的密集期。2005年至2006年，國家針對房地產(chǎn)市場制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密，堪稱前所未有。然而，密集的調(diào)控并未給快速上漲的樓市以實(shí)質(zhì)性的遏制，正是調(diào)控政策的出臺，抑制了樓市背后的旺盛需求，房價只能是愈調(diào)愈高。
　　分析指出，前幾次抑制性房地產(chǎn)調(diào)控過程中，都是從抑制需求入手。比如，對普通住宅和非普通住宅實(shí)行有差別的稅收政策和房地產(chǎn)金融政策等，但在抑制需求的同時也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個閘門”。在供不應(yīng)求的格局下，壓縮供給的結(jié)果當(dāng)然是價格繼續(xù)上漲了。這就是2005年至2007年間房價越調(diào)越高的重要原因之一。
　　而“國十一條”的第一條就提出“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”，顯然吸取了2005至2007年壓縮供給的教訓(xùn)。結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)大背景來看，“國十一條”透露出的是樓市“穩(wěn)定”和“健康”的主旋律，因此，盡管遭遇2010年初的樓市調(diào)控“寒流”，但長期而言，中國大部分城市的房產(chǎn)價格仍然會趨于平穩(wěn)，這顯然是一個不爭的事實(shí)。
　　
　　信貸規(guī)模仍很樂觀
　　
　　2010年1月份第一周，銀行信貸再次爆出天量一一超過6000億，日均近1000億!一般來說，年初的信貸投放量增加較多大部分是上一年第四季度積壓下來的，由于額度限制，銀行信貸往往會在1月初突擊釋放。
　　但從整體來看，2009年新增信貸規(guī)模達(dá)到近10萬億元，相當(dāng)于過去三四年的新增量，比如2008年，僅為4.9萬億。輿論質(zhì)疑，大部分的新增貸款變成了投機(jī)性資金流入了房地產(chǎn)市場，推升房價不斷攀升。
　　于是，新增信貸的天量現(xiàn)象成為引發(fā)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策的導(dǎo)火索，2010年1月13日，央行宣布：從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。上調(diào)準(zhǔn)備金率，銀行會被迫將錢存入中央銀行，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，預(yù)計提高0.5個百分點(diǎn)能夠收縮3000億的廣義貨幣。比如在2007年，由于貨幣過剩現(xiàn)象嚴(yán)重，央行全年宣布10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，那一年，中國樓市迎來了寒冬期。
　　曾有學(xué)者指出，如果2010年新增信貸在6—7萬億的規(guī)模，房價漲幅不僅明顯放慢，而且有望進(jìn)入第二波良性調(diào)整，但至于房價是否會出現(xiàn)大幅下滑，只能等待市場的考驗(yàn)。
　　事實(shí)上，貨幣政策在2009年下半年便走向微調(diào)之路，但到目前為止仍保持寬松狀態(tài)。一位央行高官在采訪時闡釋貨幣政策走向時強(qiáng)調(diào)，2010年會回到“真正意義上的適度寬松”：而監(jiān)管部門對銀行的解釋更為形象：所謂適度寬松，可以理解為“如果2009年寬松，2010年就是適度”。
　　記者接觸的建設(shè)銀行的一名負(fù)責(zé)個貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理判斷，2010年初出臺的樓市調(diào)控政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)暫時盤整，但是中長期來看，需求仍然很旺盛，房價不會出現(xiàn)下滑，依然保持上漲趨勢。
　　目前，金融界對于2010年新增信貸規(guī)模顯得尤為樂觀，有權(quán)威人士表示，2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右。而交通銀行預(yù)計：目前市場預(yù)期2010年全年新增貸款在7.8萬億元左右，對應(yīng)貸款余額增速為17.5％—20％。由此推出2010年的新增貸款規(guī)模大幅度回落的概率不大，有些擔(dān)心的是，由于“在管理層的調(diào)控下，實(shí)際的新增貸款規(guī)?？赡軐⒌陀谑袌鲱A(yù)期，與此同時，信貸投向也會出現(xiàn)較大幅度的結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！?br/>　　鑒于2008年全球金融危機(jī)的陰影，“調(diào)結(jié)構(gòu)”將在2010年顯現(xiàn)，因此2010年國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)政策主要側(cè)重于“調(diào)結(jié)構(gòu)”，對于新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)來說，政策扶持與資金支持的力度將得到加強(qiáng)，而房地產(chǎn)行業(yè)由此可能遭受些許影響。
　　但在政策執(zhí)行層面，由于GDP仍然被納入地方政府的績效考核體系，因此地方政府有動力抬升地價、推漲房價，畢竟在當(dāng)前政府官員績效評價體系中，GDP及其增長率占很大的比重，出于政績的考慮，地方政府官員有動力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價格，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對值和增長額。可見，在地方政府的政策與資金保障下，房地產(chǎn)并不會立即遭遇寒流。
　　
　　“擊鼓傳花”
　　
　　房價的瘋狂，讓人聯(lián)想到上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫的警示。根據(jù)現(xiàn)任SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹的回憶，當(dāng)時在海南的所有房地產(chǎn)開發(fā)商都在玩一個“擊鼓傳花”的古老游戲，樓盤還在設(shè)計階段，地皮已經(jīng)被倒賣了無數(shù)遍，房價亦是瘋狂上漲。
　　據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計，1988年，海南商品房平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達(dá)到7500元／平方米的頂峰。短短三年，增長超過5倍。
　　目前，隨著國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌，海南的房地產(chǎn)市場再次迎來了新一輪的上漲周期。尤其三亞的房價更是“一天一變”，樓盤均價在9000多元／平方米，海景一線房每平方米售價至少在1萬元以上。位于北端的?？冢績r也是向上急竄，自2007年下半年開始，?？诘暮＞耙痪€房至今翻了三倍，均在一萬元以上。根據(jù)本刊記者的走訪，?？诘亩址康膬r格從2006年至今，大部分樓盤的房價都增長了3—5倍，而且?guī)缀鯚o房可賣!按照多數(shù)購房者的說法：盡管海南的房價迅速上漲，但與北京、上海、深圳和廣州等一線城市的房價相比，“還有很大的升值空間!”
　　關(guān)鍵問題是，高房價的參照坐標(biāo)一一北京的房價到底會有多高?按照地產(chǎn)名人任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，仍然“是個無法猜到的迷!”——任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：“一個國家的首都、政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，毫無疑問的會集中全國和世界的購買力，讓首都或經(jīng)濟(jì)中心地區(qū)的房價升高，并可能超越當(dāng)?shù)鼐用裰形皇杖氲南M(fèi)能力，讓房價成為與人均GDP不成比例的地步……”
　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，北京房價2009年12月單月均價較1月份上漲79.5％，較2008年12月增長111％，較此前最高的2007年12月，增長41％。深圳的漲幅最為突出，其2009年12月較1月增長101％，較2008年12月增長100％，較此前2007年頂峰水平，仍增長36％。
　　從目前的樓盤銷售情況來看，新盤的銷售價格仍處于上漲的趨勢，比如上述的北京CBD某處高端公寓，即將突破令人乍舌的8萬元每平米，單套小二居公寓的總價將達(dá)到600萬——這顯然已經(jīng)不是中國任何一個中產(chǎn)階級所能承受的價格。
　　但根據(jù)《2009年亞太區(qū)財富報告》，富裕人士的標(biāo)準(zhǔn)被劃定為“擁有100萬美元以上的可投資資產(chǎn)，其中不包括主要住宅和消耗品。”2007年亞太區(qū)富裕人士的總數(shù)達(dá)到280萬人，這些人共掌握了9.5萬億美元的財富，而中國的富裕人士占據(jù)了絕大多數(shù)的比例?？梢?，即使房產(chǎn)價格再高，買得起的大有人在。
　　此外，《麥肯錫—2009年度中國消費(fèi)者調(diào)查報告》顯示：從現(xiàn)在到2015年，中國新增的富裕家庭將有3／4來自干二級城市與其他城市(從110萬戶增加到320萬戶)，而在一級城市只從50萬戶增加到70萬戶。
　　這意味著，二線城市的中產(chǎn)們，將成為未來中國消費(fèi)的主力軍。這也暗示了：2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升一一因?yàn)槟壳岸?、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內(nèi)，但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延，并逐漸形成全民“擊鼓傳花”的買賣房游戲，至于所謂的房價泡沫何時被捅破，顯然還很遙