“房東經(jīng)濟(jì) ”現(xiàn)象淺探
——以江蘇昆山為例

【經(jīng)濟(jì)與社會(huì)】

“房東經(jīng)濟(jì) ”現(xiàn)象淺探
——以江蘇昆山為例

何善川
(淮陰師范學(xué)院歷史文化旅游學(xué)院,江蘇淮安 223300)

“房東經(jīng)濟(jì)”是伴隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)而逐漸興起的一種農(nóng)民致富的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它在特定的時(shí)間、特定的地域,滿足了部分農(nóng)民增加收入的要求,具有一定的積極作用,但也僅僅是農(nóng)民生活的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)充,不可視之為農(nóng)民增收的唯一來(lái)源,更不可作為地方各級(jí)政府發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的“亮點(diǎn)”工程,其自身有著無(wú)法克服的發(fā)展瓶頸?？茖W(xué)規(guī)劃、綜合整治、穩(wěn)步發(fā)展無(wú)疑是保證“房東經(jīng)濟(jì)”良性發(fā)展的唯一選擇。

“房東經(jīng)濟(jì)”;昆山;農(nóng)民增收;長(zhǎng)效機(jī)制

近年來(lái)伴隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)而逐漸興起的一種農(nóng)民增加收入的新型載體——“房東經(jīng)濟(jì)”成為時(shí)下各級(jí)政府乃至老百姓的熱門話題。此種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的生命力如何?它在解決“三農(nóng)”問(wèn)題中的地位怎樣?對(duì)其在構(gòu)建社會(huì)主義新農(nóng)村中的作用如何看待?等等,一系列問(wèn)題,皆須方家、學(xué)者們冷靜分析,客觀思考。本文僅以江蘇昆山為例,擬就“房東經(jīng)濟(jì)”問(wèn)題作一簡(jiǎn)單探析,聊作芹曝之獻(xiàn)。

一

昆山地處上海與蘇州之間,作為江蘇的東大門,隸屬于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈,其區(qū)位優(yōu)勢(shì)為昆山的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)提供了絕好的平臺(tái)。改革開(kāi)放以來(lái),伴隨著經(jīng)濟(jì)的急遽發(fā)展,城市空間不斷拓展,外來(lái)商家及務(wù)工人員大量涌入,人口壓力極大地催生了昆山的“房東經(jīng)濟(jì)”。

所謂“房東經(jīng)濟(jì)”,簡(jiǎn)而言之,就是經(jīng)營(yíng)房屋開(kāi)發(fā)與租賃、獲取租金的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài),主要是指在沿江沿海、毗鄰市鎮(zhèn)和交通干線、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) (含工業(yè)園區(qū))企業(yè)較為集中的地方,農(nóng)民將改造后的原居住房或副業(yè)用房,或在自己的宅基地上搭建的房屋,以及村集體包括集資入股所建廠房、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、酒店等出租給商家、外來(lái)務(wù)工人員使用,賺取房屋租金收入的經(jīng)營(yíng)方式。

昆山自 2004年開(kāi)始實(shí)施以“人人有技能、個(gè)個(gè)有工作、家家有物業(yè)”為主要內(nèi)容的“三有工程”,三年來(lái),此項(xiàng)工程不僅為昆山連續(xù)兩年成為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣(市)第一名,而且為江蘇率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)作出了重要貢獻(xiàn),同時(shí)也為構(gòu)建農(nóng)民增收的長(zhǎng)效機(jī)制做了有益的嘗試與探索。2006年,昆山成為全國(guó)第一個(gè)經(jīng)過(guò)量化考核,宣布進(jìn)入“全面小康”的地區(qū),其中“房東經(jīng)濟(jì)”的效用,功不可沒(méi)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2004年全市新增家庭物業(yè)戶11 626戶,全年農(nóng)民私房出租收入達(dá) 1.8億元[1]。

據(jù)資料顯示,陸家鎮(zhèn)神童涇村計(jì) 567戶,2 333人,其中勞動(dòng)力1 366人,該村憑借近鎮(zhèn)、工廠企業(yè)密集、外來(lái)打工人員多的優(yōu)勢(shì),著力拓寬自主房舍空間,放手發(fā)展“房東經(jīng)濟(jì)”,2003年,全村已有 299戶農(nóng)民涉足“房東經(jīng)濟(jì)”,占總戶數(shù)的 65.4℅;出租房屋面積20 787平方米,年房租收入 210.8萬(wàn)元,戶均房租金收入7 051元,在農(nóng)戶年均家庭收入中所占比例僅次于外出務(wù)工,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出種植、養(yǎng)殖及集體補(bǔ)償?shù)绕渌T類的收入[2];周市鎮(zhèn) 17個(gè)行政村,454個(gè)村民小組,8 827戶人家,33 354人,房屋出租戶達(dá)4 700余戶,占總戶數(shù)的 53.3℅,出租面積達(dá) 18.5萬(wàn)平方米,吸納外來(lái)人口25 073人,年收入近1 755萬(wàn)元,平均每出租戶收入達(dá)3 734元[3]。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì),昆山私房出租的農(nóng)戶近27 000戶,占全市農(nóng)戶總數(shù)的 22℅,年租金1.4億元,戶均收入達(dá)5 000多元,可為全市農(nóng)民人均增收 480多元,占人均純收入的 7.7℅?？偟膩?lái)看,昆山農(nóng)民房屋出租面積呈逐年遞增的趨勢(shì) (見(jiàn)表 1):

表 1 昆山市 2004—2007房屋出租面積統(tǒng)計(jì)

可見(jiàn),“房東經(jīng)濟(jì)”的確給農(nóng)民帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益,它不僅為農(nóng)村居民提供了穩(wěn)定的收入來(lái)源,還為失土村民解決了就業(yè)出路問(wèn)題,促進(jìn)了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,儼然成為農(nóng)民的“聚寶盆”。不唯如此,它還解決了外來(lái)務(wù)工人員安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題,拉動(dòng)了超市、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)的跟進(jìn)。如此利好的行情,不僅農(nóng)民希望自己的土地被開(kāi)發(fā),“睡夢(mèng)中都要笑出聲來(lái)”,所謂“征地一片,開(kāi)發(fā)一片,建成一片,帶動(dòng)一片,致富一片”,各級(jí)政府也把發(fā)展“房東經(jīng)濟(jì)”視為富民強(qiáng)村的一項(xiàng)重要舉措乃至“政績(jī)工程”。

二

“房東經(jīng)濟(jì)”可說(shuō)是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)下一種客觀存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,它在特定的時(shí)間、地域及范圍內(nèi)的確增加了農(nóng)民和村集體的收入,通過(guò)優(yōu)化資源配置,緩解了企業(yè)發(fā)展的壓力,解決了外來(lái)務(wù)工人員的居住困難,實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民、村集體、企業(yè)及外來(lái)人員的共贏,可謂是一舉多得。昆山市政府也是把“房東經(jīng)濟(jì)”作為其“三有工程”中“家家有物業(yè)”的重要指標(biāo)來(lái)考量的,但是,在迅速發(fā)展的同時(shí),“房東經(jīng)濟(jì)”的許多消極乃至負(fù)面的影響也漸漸凸現(xiàn)。

首先,缺乏科學(xué)規(guī)劃、管理,服務(wù)、治安狀況堪憂。一方面,村級(jí)集體土地使用權(quán)得不到落實(shí),宏觀調(diào)控使用地指標(biāo)十分緊張,一些村莊的水電設(shè)施也跟不上“房東經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的需要,菜市場(chǎng)、幼兒園、衛(wèi)生所、公廁及其他公用服務(wù)設(shè)施不健全,以致“房東經(jīng)濟(jì)”不能充分生長(zhǎng),環(huán)境污染日益嚴(yán)重;另一方面,村民趨利就便,亂搭建現(xiàn)象較為普遍,甚至擠占道路,嚴(yán)重影響了投資與居住環(huán)境。而且,外來(lái)人口流動(dòng)性大,他們的大量涌入,不僅增加了管理難度,也使當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)治安問(wèn)題更為嚴(yán)峻。打架偷盜、制假造劣、開(kāi)黑網(wǎng)吧、非法行醫(yī)等一系列不法行為,嚴(yán)重干擾了市場(chǎng)的秩序、社會(huì)的穩(wěn)定,威脅著人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。

其次,“房東經(jīng)濟(jì)”缺乏內(nèi)在張力,局限于特定區(qū)域、人群?！胺繓|經(jīng)濟(jì)”主要靠租金維持,內(nèi)部缺少造血功能,受制于外界諸多因素的制約。2008年開(kāi)始的全球金融風(fēng)暴,便使得大大小小的房東們感受到了切膚之痛,農(nóng)民的房租收入大大縮水;即便房租可能隨著行市轉(zhuǎn)好逐年攀升,但畢竟是有限度的,且不斷攀升的房租也是一把雙刃劍,亦會(huì)造成入住率的回落,最終導(dǎo)致市場(chǎng)的凋零與“房東經(jīng)濟(jì)”的衰竭。此外,“房東經(jīng)濟(jì)”主要發(fā)展于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) (含工業(yè)園區(qū))及交通便利之所,相較廣大的農(nóng)村而言,僅僅局限于特定的區(qū)域。村與村甚至戶與戶之間的貧富差距,隱含著農(nóng)村諸多社會(huì)矛盾,同樣也影響社會(huì)主義新農(nóng)村的和諧架構(gòu),這也充分表明“農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式還沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變,尚未走出一條新型農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展道路”[4]。

最后,“房東經(jīng)濟(jì)”容易導(dǎo)致“惰性經(jīng)濟(jì)”。城市化的推進(jìn)、市場(chǎng)的發(fā)展以及舊村的改造,“孵化”出一批“房東”階層,形成了新時(shí)期特有的“房東經(jīng)濟(jì)”。也正是由于“房東經(jīng)濟(jì)”局限于特定區(qū)域、人群,至少在其初期的發(fā)展過(guò)程中,有著較大的抬升空間,所謂“省力高收入”。媒體報(bào)道,浙江義烏“房東經(jīng)濟(jì)”所產(chǎn)生的財(cái)富滾雪球效應(yīng),造就了眾多的“百萬(wàn)”“千萬(wàn)”甚至“億萬(wàn)”富翁,他們甘做“甩手掌柜”,成為食利一族,據(jù)義烏市統(tǒng)計(jì)局普查,2005年僅房租收入就有 50億元。另從 2007年 12月底義烏金融機(jī)構(gòu)年末存款達(dá) 855.6億元,其中儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 428億中亦可窺見(jiàn)一斑。一些“房東”年房租收入就有好幾萬(wàn),他們上班嫌累,投資又怕?lián)L(fēng)險(xiǎn),不愿就業(yè)、創(chuàng)業(yè),中國(guó)農(nóng)民吃苦耐勞、勤于稼穡的傳統(tǒng)美德束之高閣,安于現(xiàn)狀、小富即安的劣根性凸顯無(wú)遺,整日坐吃租息,天天搓麻不斷,成為名副其實(shí)的“啃房族”,甚而吃喝嫖賭,道德淪喪。此種“惰性經(jīng)濟(jì)”,不僅無(wú)補(bǔ)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更距社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、新農(nóng)民素質(zhì)養(yǎng)成的目標(biāo),遙遙不可及也。

三

“三農(nóng)”問(wèn)題的核心問(wèn)題就是增加農(nóng)民的收入問(wèn)題,它不僅需要尋求和拓展農(nóng)民增收的途徑,更需以科學(xué)發(fā)展觀為引領(lǐng),構(gòu)建農(nóng)民增收的長(zhǎng)效機(jī)制。昆山市委、市政府在著力發(fā)展“房東經(jīng)濟(jì)”、統(tǒng)籌安排、科學(xué)規(guī)劃、合理整治方面做了許多有益的探索,“房東經(jīng)濟(jì)”的消極乃至負(fù)面效應(yīng)有所減輕。如何進(jìn)一步解放思想,堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀,確?！胺繓|經(jīng)濟(jì)”的良性循環(huán),這不僅涉及穩(wěn)定農(nóng)民增收的實(shí)際問(wèn)題,而且對(duì)構(gòu)建社會(huì)主義和諧新農(nóng)村亦至關(guān)重要,必須下大力氣進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、科學(xué)研究,以求探索出一條真正富民強(qiáng)村的新路徑。

第一,科學(xué)規(guī)劃,綜合整治,規(guī)范“房東經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)。

“房東經(jīng)濟(jì)”既是一種客觀存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,各級(jí)政府就應(yīng)該予以正確的疏導(dǎo)與引領(lǐng),把它納入正常的發(fā)展軌道,在科學(xué)規(guī)范的框架內(nèi),使其更多地發(fā)揮正面效應(yīng),規(guī)避其消極、負(fù)面的影響。2008年 5月,《蘇州市居住房屋出租管理辦法》正式實(shí)施,較為詳細(xì)地規(guī)定了房東和租客的多項(xiàng)權(quán)利和義務(wù),這對(duì)規(guī)范租賃市場(chǎng)、正確引導(dǎo)“房東經(jīng)濟(jì)”的有序發(fā)展,起到了積極的作用。昆山市的相關(guān)舉措也值得借鑒。諸如成立由村書(shū)記任組長(zhǎng)的外來(lái)人口管理領(lǐng)導(dǎo)小組及聯(lián)防隊(duì),加大對(duì)外來(lái)人口的管理力度;建立各項(xiàng)管理外來(lái)人員的規(guī)章制度包括外來(lái)人員管理制度、暫住人口協(xié)管員職責(zé)、出租須知、婚育須知、衛(wèi)生須知等;各租戶統(tǒng)一實(shí)行編號(hào)登記的“卡片式管理”,為各類“房客”建檔造冊(cè),責(zé)任到戶,群防群治,規(guī)范管理;有的鄉(xiāng)村還專門成立一支保潔隊(duì)伍,監(jiān)督租戶環(huán)境衛(wèi)生,清理垃圾,極大地改變了村容村貌;同時(shí),在舊村改造過(guò)程中,綜合整治,合理建構(gòu),營(yíng)建了一批菜場(chǎng)、幼兒園、超市、公廁等公共服務(wù)設(shè)施,極大地改善了居住環(huán)境。

此外,允許非耕地的農(nóng)村集體土地在規(guī)劃審批的前提下由村集體或農(nóng)民入股建造標(biāo)準(zhǔn)化廠房,從而搭建招商引資的新平臺(tái);允許將農(nóng)村公共用地包括廢棄的學(xué)校、會(huì)堂等由村集體或農(nóng)民入股的形式改建為外來(lái)務(wù)工人員公寓,等等,這些舉措既增加了集體與農(nóng)民的收入,又保證了居住環(huán)境的安寧、整潔,使“房東經(jīng)濟(jì)”步入了規(guī)范發(fā)展的軌道。

第二,急思進(jìn)取,勤勉自為,抬升“房東經(jīng)濟(jì)”平臺(tái)。

隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)一體化的急遽發(fā)展,“房東經(jīng)濟(jì)”蔚然成風(fēng)?！胺繓|經(jīng)濟(jì)”的養(yǎng)成,對(duì)那些失地又失業(yè)的村民而言,無(wú)疑是一劑鎮(zhèn)靜劑甚而成為“聚寶盆”,給農(nóng)村居民帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)收入,解決了諸多實(shí)際的問(wèn)題與困難,這對(duì)保障農(nóng)民生計(jì)、開(kāi)源增收乃至社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì),一定程度上起了極好的推動(dòng)和示范作用。但是,“房東經(jīng)濟(jì)”從理論與實(shí)際上觀照,只能視之為農(nóng)村居民生活的一種補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)。如果單純地將之作為村民增收的主體經(jīng)濟(jì)甚或唯一經(jīng)濟(jì)形態(tài),則不僅制約了“房東經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展,而且易于扼殺農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)精神,孳生眾多的“啃房一族”,坐收房租,安于現(xiàn)狀,慵懶無(wú)為,不思進(jìn)取。相反,若以“房東經(jīng)濟(jì)”作為一個(gè)生長(zhǎng)平臺(tái),急思進(jìn)取,勇于創(chuàng)業(yè),開(kāi)拓更多的增收渠道,這不僅于城鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了較好的驅(qū)動(dòng)作用,而且在更為廣闊的平臺(tái)上,放大了“房東經(jīng)濟(jì)”的效應(yīng),實(shí)現(xiàn)了“房東經(jīng)濟(jì)”的良性循環(huán)。

第三,解放思想,拓展空間,突破“房東經(jīng)濟(jì)”瓶頸。

“房東經(jīng)濟(jì)”是城鄉(xiāng)一體化的產(chǎn)物,是以犧牲部分耕地為代價(jià)的。我國(guó)向以農(nóng)立國(guó),作為一個(gè)擁有 13億人口的大國(guó),耕地資源非常緊缺。據(jù)國(guó)土資源部公布的 2006年度全國(guó)土地利用調(diào)查報(bào)告顯示,截至 2006年 10月 31日,全國(guó)耕地面積為 18.27億畝,全國(guó)人均耕地面積 1.39畝。根據(jù)“十一五”規(guī)劃綱要,到 2010年末全國(guó)耕地面積必須確保不低于 18億畝,這就意味著“十一五”期間我國(guó)年均凈減少耕地面積不可超過(guò) 650萬(wàn)畝。而江蘇歷來(lái)人多地少,人地矛盾長(zhǎng)期制約著江蘇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,政府對(duì)耕地的開(kāi)發(fā)與利用更是慎之又慎,嚴(yán)格把關(guān),對(duì)于違規(guī)圈占農(nóng)村耕地的行為,加大了處罰力度,這就從根本上否定了“房東經(jīng)濟(jì)”的規(guī)模效應(yīng),不可能把“房東經(jīng)濟(jì)”作為農(nóng)民增收的一個(gè)亮點(diǎn),在全省范圍內(nèi)推廣,這就從政策決策層面遏制了“房東經(jīng)濟(jì)”的無(wú)限拓展,科學(xué)調(diào)控在特定的區(qū)域范圍內(nèi)。

而且,隨著城鄉(xiāng)一體化的飛速發(fā)展,蘇南一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始步入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整階段。昆山市委、市政府明確指出:昆山正處于建設(shè)高水平小康社會(huì)向基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化邁進(jìn)的發(fā)展階段,正處于優(yōu)化發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,必須加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),著力向兩端即研發(fā)與物流、服務(wù)外包業(yè)等方面發(fā)展。這就意味著原以制造業(yè)等為主的第二產(chǎn)業(yè),將逐步淡出經(jīng)濟(jì)的主流形態(tài),由此導(dǎo)致大批素質(zhì)較低、服務(wù)于二產(chǎn)的外來(lái)務(wù)工人員,不得不轉(zhuǎn)移他處,另謀生計(jì)。人口的流失自然弱化了“房東經(jīng)濟(jì)”,可以預(yù)見(jiàn),不久的將來(lái),“房東經(jīng)濟(jì)”必將呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì),這同樣也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所使然。因此,“房東經(jīng)濟(jì)”要想突破自身發(fā)展的瓶頸,就不能故步自封,困守一隅,必須要解放思想,強(qiáng)化內(nèi)驅(qū)力,拓展外部生長(zhǎng)空間。在健全、規(guī)范、穩(wěn)定“房東經(jīng)濟(jì)”的基礎(chǔ)上,充分發(fā)揮閑散租金的作用,實(shí)施再就業(yè)、再創(chuàng)業(yè)工程,以期建構(gòu)農(nóng)民自身增收的長(zhǎng)效機(jī)制。

總之,“房東經(jīng)濟(jì)”是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)一體化過(guò)程中出現(xiàn)的一種新潮流,如何科學(xué)地發(fā)展、調(diào)控、定位,儼然是擺在各級(jí)政府、各類專家面前的一個(gè)新課題。解決好這樣一個(gè)新課題,對(duì)于實(shí)踐黨的十七大主題——“高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟,以鄧小平理論和‘三個(gè)代表’重要思想為指導(dǎo),深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,堅(jiān)持改革開(kāi)放,推動(dòng)科學(xué)發(fā)展,促進(jìn)社會(huì)和諧,為奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利而奮斗”,無(wú)疑大有裨益。

[1] “三有工程”鋪筑“和諧之基”[N].昆山日?qǐng)?bào),2005-03-18.

[2] 龐建明.鼓勵(lì)發(fā)展 完善管理——昆山市陸家鎮(zhèn)神童涇村“房東經(jīng)濟(jì)”情況調(diào)查 [M]//朱洪才.昆山“三有工程”:構(gòu)建農(nóng)民增收長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)踐與探索.蘇州:古吳軒出版社,2007:100.

[3] 侯小茍.“房東經(jīng)濟(jì)”應(yīng)在發(fā)展中規(guī)范 在規(guī)范中發(fā)展[M]//朱洪才.昆山“三有工程”:構(gòu)建農(nóng)民增收長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)踐與探索.蘇州:古吳軒出版社,2007:120-121.

[4] 中共江蘇省委宣傳部.幸福江蘇 [M].南京:江蘇人民出版社,2008:69.

F127

A

1007-8444(2010)06-0818-04

2010-08-30

何善川 (1965-),男,江蘇鹽城人,副教授,華東師范大學(xué)歷史系博士研究生,主要從事中國(guó)近現(xiàn)代史及區(qū)域經(jīng)濟(jì)教學(xué)與研究工作。

責(zé)任編輯:仇海燕