榕城高端物業(yè)投資法則

呂 甜

今年前三季度中小戶(hù)型打天下，第四季度福州市將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐源髴?hù)型和別墅為主的高端物業(yè)。自去年以來(lái)，高端住宅總體銷(xiāo)售數(shù)字呈直線上行態(tài)勢(shì)，但并不是所有房源都有“高端價(jià)值”。

在所謂“高端住宅”并不一定會(huì)保值升值的迷惑下，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州的高端物業(yè)市場(chǎng)潛力較大。只要是真正的高品質(zhì)產(chǎn)品，就不怕無(wú)人識(shí)貨。

黃金地段最有價(jià)值

正榮(福州)量業(yè)發(fā)展有限公司策劃部經(jīng)理潘璟

地段地段還是地段，是李嘉誠(chéng)的至理名言。核心地段房產(chǎn)品升值前景明顯好于其它地段，這一規(guī)律已經(jīng)成為共識(shí)。如果從房產(chǎn)保值增值的角度考慮，往往良好地段的物業(yè)，其升值能力更強(qiáng)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在樓市跌宕的2008年，福州市中心的房?jī)r(jià)下跌僅10％。在城市中，市中心的房子又較郊區(qū)的房子抗跌能力強(qiáng)。這種地段的房子，交通方便、商業(yè)發(fā)達(dá)，且治安情況很好，應(yīng)該是最受歡迎的居住區(qū)域。

豪宅也遵循物以類(lèi)聚，入以群分的原則。周邊物業(yè)的檔次、區(qū)域居住人群層次等決定了個(gè)體物業(yè)在市場(chǎng)中的價(jià)值，因此一些距離感適中、高端物業(yè)聚集、品牌開(kāi)發(fā)商率先入駐的區(qū)域就成為豪宅扎堆的地方。

資源稀缺貴人獨(dú)事世歐地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)蘇小斌

“很多房子賣(mài)了就買(mǎi)不回來(lái)了”，許多房產(chǎn)投資者都有這樣的體會(huì)。這種感受，用來(lái)形容擁有稀缺資源的高端物業(yè)，再形象不過(guò)。

在資源匱乏、自然景觀無(wú)法復(fù)制的現(xiàn)實(shí)面前，享受獨(dú)有的稀缺自然資源產(chǎn)品，堪稱(chēng)良好的資產(chǎn)避風(fēng)港。而隨著海西戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，福州城市化進(jìn)程的不斷深入，擁有稀缺資源的高端物業(yè)的升值速度必將加快。

建筑工藝方面的優(yōu)勢(shì)，終會(huì)隨著時(shí)間而拉近，只有自然資源的價(jià)值才是與日俱增的。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入波動(dòng)期，對(duì)房產(chǎn)的投資購(gòu)買(mǎi)并不會(huì)戛然而止，剛性需求和一些具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的客戶(hù)仍會(huì)出手。對(duì)福州市場(chǎng)而言，大規(guī)模社區(qū)和區(qū)域規(guī)劃的社區(qū)、具有稀缺性的社區(qū)都在此范圍之內(nèi)。

品牌名企高端品質(zhì)

福建心家泊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃經(jīng)理邱公浩

房子的終極作用是居住，購(gòu)房者最應(yīng)關(guān)注的是房子的品質(zhì)。雖然建筑品質(zhì)也許不是高端住宅物業(yè)的最大特色，但肯定是最牢靠的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商花了多大的心力在這個(gè)項(xiàng)目上，所用的設(shè)計(jì)、施工、材料等，這些先天條件的優(yōu)劣決定了住宅的品質(zhì)。

真正的豪宅物業(yè)通常更注重建筑的設(shè)計(jì)和各種細(xì)節(jié)，比如經(jīng)久耐磨的外立面、高出市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的建筑質(zhì)量、大量?jī)?yōu)質(zhì)材料的運(yùn)用等。而入住后以什么樣的物業(yè)維系，則決定了產(chǎn)品后續(xù)運(yùn)營(yíng)的成本以及保值增埴的能力。越來(lái)越多的實(shí)力開(kāi)發(fā)商，在做一個(gè)高端物業(yè)的時(shí)候，首先會(huì)傾向于搭建自我品牌。因?yàn)槠放朴A著更高的溢價(jià)和更強(qiáng)的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性。

題材板塊潛力更大

融信(福建)投資集團(tuán)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)吳昊

細(xì)數(shù)福州的高端住宅，特別是別墅，多是位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，要說(shuō)交通和居家生活配套，如購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療等，遠(yuǎn)不及二環(huán)路內(nèi)方便。高端物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)在那里?

在一線城市，一些思維超前的投資者為高端物業(yè)投資路徑提供了新的參考樣本：他們挑選豪宅時(shí)不再是一味地追求地段，轉(zhuǎn)向更大范圍內(nèi)的所謂題材地段或板塊。

在這個(gè)過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，福州的購(gòu)房者也越來(lái)越看重小區(qū)自身的環(huán)境和戶(hù)型，也就是說(shuō)，小環(huán)境造就了高端樓盤(pán)的大行情。這些真正選擇近郊的高端物業(yè)者，絕大多數(shù)是為了住宅升級(jí)，改善和提升現(xiàn)有居住條件。他們往往是擁有實(shí)力的群體，更看重居住細(xì)節(jié)和未來(lái)升值潛力。他們對(duì)城市化進(jìn)程比較有信心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間看得更遠(yuǎn)。這樣的投資者，此時(shí)低價(jià)出手，享受在兩三年后整個(gè)市場(chǎng)的整體價(jià)值提升帶來(lái)的巨大收益。

長(zhǎng)期持有更勝一籌

福州房產(chǎn)專(zhuān)索林祥

高端物業(yè)是房子的品質(zhì)高不是價(jià)錢(qián)高。通常我們說(shuō)，投資越大，收益越大，但是承受風(fēng)險(xiǎn)的可能性也在加大。投資高端物業(yè)，除了分析其升值空間，還要考慮對(duì)于物業(yè)投資的方式，是短期炒作還是中長(zhǎng)期投資。

首先，物業(yè)本身規(guī)模大小、價(jià)格位置都是需要衡量的關(guān)鍵因素。有的高端項(xiàng)目規(guī)模，只開(kāi)發(fā)一期，由于沒(méi)有后期價(jià)格參考又受到高額稅收的影響，短期炒作可能面臨變現(xiàn)困難。對(duì)于追求資金變現(xiàn)的投資者，高端物業(yè)選擇一定規(guī)模的項(xiàng)目可能更合適，項(xiàng)目后期銷(xiāo)售價(jià)格將成為前期物業(yè)價(jià)值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。

此外，衡量一個(gè)投資產(chǎn)品的好壞，回報(bào)率是一個(gè)很重要的指標(biāo)，不能僅看回報(bào)率，但也不能不看回報(bào)率，一般情況下，資產(chǎn)越升值可能回報(bào)率就會(huì)越低。

物業(yè)投資永恒不變的定律是，“中低端產(chǎn)品輪軸轉(zhuǎn)，高端產(chǎn)品長(zhǎng)期持有”。投資高端物業(yè)，還必須衡量自己的資金周轉(zhuǎn)能力，必須有對(duì)大筆金額投入后無(wú)法在短期內(nèi)變現(xiàn)的心理準(zhǔn)備。