歐洲城市土地多功能集約利用簡(jiǎn)介及其啟示

□喻 鋒

歐洲城市土地多功能集約利用簡(jiǎn)介及其啟示

□喻 鋒

當(dāng)今，城市已經(jīng)成為歐洲社會(huì)的多功能中心，它不僅帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也承載著超過(guò)80%以上的社會(huì)人口，通過(guò)提供居住和工作空間、學(xué)習(xí)場(chǎng)所、生產(chǎn)基地、醫(yī)療中心、休閑設(shè)施、交通樞紐等，使得人口、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)等高度集中并融為一體。可以說(shuō)，不僅是歐洲，城市在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占據(jù)的地位和發(fā)揮的作用在整個(gè)世界范圍內(nèi)都越來(lái)越重要，各地城市化水平都呈上升趨勢(shì)。預(yù)計(jì)到2030年，城市人口將高達(dá)50億，這不可避免地對(duì)水、能源、原材料以及相關(guān)服務(wù)等產(chǎn)生更大需求，城市垃圾和社會(huì)沖突也將伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步增長(zhǎng)和加劇。因此，作為人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集的城市，在未來(lái)幾十年內(nèi)都將面臨如何可持續(xù)發(fā)展的巨大挑戰(zhàn)。

許多歐洲城市已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，無(wú)論是大都市還是小城鎮(zhèn)，無(wú)論從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展抑或從保護(hù)環(huán)境的視角來(lái)看，還是考慮到土地利用自然規(guī)律的限制，城市過(guò)度增長(zhǎng)、無(wú)節(jié)制擴(kuò)張都是行不通的。對(duì)于采用什么樣的土地利用形式來(lái)實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展，更為傳統(tǒng)的“歐洲模式”似乎越來(lái)越得到人們的認(rèn)可?！皻W洲模式”的特點(diǎn)就是強(qiáng)調(diào)“緊湊城市”理念，具體表現(xiàn)在控制一定的人口規(guī)模、大力發(fā)展公共交通、鼓勵(lì)人們盡量采用騎自行車(chē)或步行的方式出行等方面，它為城市基礎(chǔ)設(shè)施和自身資源的高效利用提供了可能，同時(shí)也減少了城市對(duì)周邊地區(qū)及其生態(tài)環(huán)境的負(fù)面影響。因此，土地多功能集約利用才是城市發(fā)展的未來(lái)方向。

城市土地多功能集約利用簡(jiǎn)介

城市土地多功能集約利用，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是在不同時(shí)段、對(duì)大量用于滿(mǎn)足不同功能需求的城市土地進(jìn)行集約配置和高效使用，為城市居民、工作者和旅游者提供高質(zhì)量服務(wù)和適宜的區(qū)域環(huán)境。它包含多功能利用和集約利用兩大內(nèi)涵，既有聯(lián)系又有區(qū)別，是一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的整體。

土地多功能利用。土地多功能利用，即同一塊土地具有不同的功能，是通過(guò)土地利用的多功能化來(lái)滿(mǎn)足人們對(duì)有限土地的無(wú)限需求。就城市土地利用而言，其多功能性體現(xiàn)在辦公、居住、休閑和商業(yè)等功能融為一體的綜合性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)上。土地多功能利用可分為相互聯(lián)系的3種類(lèi)型：①土地混合利用，它的涵義最廣，即用于不同功能土地的混合利用開(kāi)發(fā)，通常都暗示了帶有多功能土地利用的理念，這在眾多歷史名城的中心區(qū)域均有普遍反映；②土地空間多功能利用，它是在土地混合利用的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的更高級(jí)的開(kāi)發(fā)模式，不同的功能在同一土地空間上疊加，即就功能而言同一塊土地被多次利用，當(dāng)然，它也是有前提的，即不同的功能能夠獨(dú)立、互不干擾地得到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)它們相互之間能否形成協(xié)同從而發(fā)揮系統(tǒng)效應(yīng)和整體優(yōu)勢(shì)也是成功的關(guān)鍵因素；③土地時(shí)間多功能利用，即建筑物或公共空間在不同時(shí)段具有不同功能，由于受城市功能規(guī)劃的限制，它在目前城市土地利用方式中的應(yīng)用還很有限。

土地集約利用。當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊面積過(guò)小或建設(shè)用地短缺時(shí)，通過(guò)土地集約利用以實(shí)現(xiàn)城市高密度可以滿(mǎn)足上述要求。但是，什么才是土地集約利用呢？對(duì)它的理解由于個(gè)人認(rèn)識(shí)及文化背景的不同而有差異。如美國(guó)人眼中的土地集約利用在歐洲也許僅達(dá)到一般利用水平，同理，歐洲人所認(rèn)為的土地集約利用在日本可能也只達(dá)到一般利用強(qiáng)度，上述土地利用集約標(biāo)準(zhǔn)的差異完全取決于城市有多少空間可以利用以及有多少人來(lái)使用這些空間。

容積率是目前判斷一個(gè)城市地塊或區(qū)域是否集約利用的客觀、有效途徑，可以用來(lái)對(duì)城市內(nèi)部或城市之間的開(kāi)發(fā)地利用強(qiáng)度進(jìn)行比較。容積率用總建筑樓面積與土地面積的比率來(lái)表示，如容積率為2意味在10000平方米的土地上實(shí)現(xiàn)了20000平方米的建筑樓面空間。從世界范圍來(lái)看，2000年左右曼哈頓地區(qū)的容積率接近6，而日本東京的部分地區(qū)早在1965年其容積率就已經(jīng)達(dá)到了10，比較而言歐洲絕大多數(shù)城市的容積率就更低了。

土地集約利用也有時(shí)間維度。簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果一個(gè)地區(qū)每天自始至終、而不是僅在白天有限的一段時(shí)間有人類(lèi)活動(dòng)在進(jìn)行，那么它將得到更集約地利用。例如，學(xué)校在白天是教學(xué)中心，但在晚上或者周末用來(lái)滿(mǎn)足其他功能。隨著城市“24小時(shí)經(jīng)濟(jì)”的興起上述現(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越頻繁。

土地多功能集約利用。土地多功能集約利用是“多功能利用”和“集約利用”這兩種理念的融合，它有如下四種實(shí)現(xiàn)途徑：復(fù)合多種功能，即單一功能分別需要大量土地，通過(guò)在一定量、可利用土地上對(duì)多種功能進(jìn)行組合，達(dá)到節(jié)約土地利用總面積的目的；加大服務(wù)于單一功能土地的空間利用強(qiáng)度；空間多層利用，即從土地的三維空間出發(fā)（包括地下部分），在盡可能小的地塊上實(shí)現(xiàn)盡可能多的利用目的；時(shí)間集約，即每一個(gè)時(shí)期土地利用都要盡可能為多個(gè)目標(biāo)服務(wù)，同時(shí)在每天的不同時(shí)段土地利用也應(yīng)該有不同的用途。

城市土地多功能集約利用可以有多種具體的表現(xiàn)形式。在很多城市，最為普遍的做法就是對(duì)城市內(nèi)部的廢棄地（尤其是廢棄工業(yè)用地等）進(jìn)行改造或再開(kāi)發(fā)而不是單純地在城市邊緣不斷往外新開(kāi)發(fā)土地，如可以通過(guò)重新利用來(lái)獲得比當(dāng)前項(xiàng)目更高的建筑密度。另一條更集約利用空間的途徑就是通過(guò)不同功能層的空間上下疊加來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域多功能化，大家所熟悉的在城市中心地帶低層商業(yè)、中高層居住和辦公、底層車(chē)庫(kù)的土地利用模式就是最好的例證。當(dāng)然，僅這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能夠也應(yīng)該做到通過(guò)復(fù)合多樣化的城市功能，不僅更集約地利用城市土地，而且收獲多功能土地利用帶給經(jīng)濟(jì)社會(huì)的好處。

城市土地多功能集約利用的利與弊

土地多功能集約利用給城市內(nèi)部管理乃至整個(gè)城市發(fā)展所帶來(lái)的好處是顯而易見(jiàn)的，如節(jié)約資源能源、節(jié)省不必要交通成本、增強(qiáng)社會(huì)包容等，這些都可以通過(guò)融合居住、購(gòu)物、工作、交通、休閑、文化和社會(huì)功能等得以實(shí)現(xiàn)。

然而，當(dāng)前的土地多功能集約利用所遇到的限制也不少。一是多功能土地利用需要不同級(jí)政府部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一的綜合規(guī)劃。在制定國(guó)家、區(qū)域和地方性規(guī)劃的多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家里，高度制度化的規(guī)劃體系要做到這一點(diǎn)還是可能的，盡管有時(shí)會(huì)有困難。二是從技術(shù)角度來(lái)評(píng)價(jià)，并不是所有的土地復(fù)合利用都是可行、安全的。三是有可能會(huì)引起建筑、法律、財(cái)政等方面一系列問(wèn)題和糾紛。

荷蘭代夫特市人口稠密，每平方米土地都受到規(guī)劃控制。在代夫特市，通過(guò)對(duì)有機(jī)乳品業(yè)、休閑活動(dòng)、自然發(fā)展（有限的）天然水處理、增強(qiáng)意識(shí)和教育等土地使用功能進(jìn)行規(guī)劃配置。上畢斯蘭（Upper Bieslandse)低田的混合土地使用規(guī)劃提供了一個(gè)將土地使用功能與政策目標(biāo)相結(jié)合的典范：首先，政府延長(zhǎng)農(nóng)民租賃土地的租期以增強(qiáng)農(nóng)民的穩(wěn)定感；其次，農(nóng)民在適度增加土地有機(jī)耕作面積、提高經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，種植一些傳統(tǒng)的低田作物以維持所經(jīng)營(yíng)土地的生態(tài)功能（如地下水位不斷浮動(dòng)的水草地、蘆葦和沼澤地等），不僅為野生動(dòng)植物提供了棲息地，也給游人提供了休閑的場(chǎng)所，再加上自行車(chē)道和馬車(chē)道也在規(guī)劃范圍內(nèi)，充分體現(xiàn)了城郊地區(qū)農(nóng)業(yè)用地集約利用的多功能性；最后，政府還會(huì)對(duì)進(jìn)行土地管理的農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)貼（占總收入的10%左右），因?yàn)樗麄兊膭趧?dòng)不僅有助于自然環(huán)境的恢復(fù)和重建，而且緩解了政府公共管理的壓力。

上畢斯蘭低田的案例表明，都市農(nóng)業(yè)對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家的貢獻(xiàn)不僅是食物生產(chǎn)，還可以提供頗具吸引力的休閑場(chǎng)所、保護(hù)城市邊緣的野生動(dòng)植物、為農(nóng)民創(chuàng)造額外收入以及為城市居民提供環(huán)境教育的好機(jī)會(huì)。

城市土地多功能集約利用帶來(lái)的啟示

啟示一：多功能集約有利于土地利用的“多營(yíng)”和“多贏”,是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必由之路。在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家城市，人均用地指標(biāo)及人均資源占有比中國(guó)要高得多，他們都意識(shí)到集約利用、緊湊發(fā)展的重要，對(duì)中國(guó)來(lái)講就更應(yīng)如此。我們的土地規(guī)劃者、城市規(guī)劃者要努力尋求和創(chuàng)新土地利用的多功能性，通過(guò)土地利用時(shí)空配置的“多營(yíng)”，來(lái)滿(mǎn)足人口增長(zhǎng)和行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)少量土地的大量需求，達(dá)到城市土地利用結(jié)構(gòu)、效益、效率的“多贏”，最終實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

啟示二：多功能利用是城市土地集約利用的重要內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)途徑，能滿(mǎn)足多樣化服務(wù)需求。城市土地集約利用不僅僅是提高單位土地面積人口的承載能力、增加城市建筑密度和容積率，也要注重以城市服務(wù)功能為導(dǎo)向、通過(guò)多種功能的復(fù)合配置來(lái)引導(dǎo)土地的科學(xué)規(guī)劃和集約使用，從而滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)、形式多樣的城市服務(wù)需求，真正實(shí)現(xiàn)城市集約發(fā)展在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益上的統(tǒng)一。

啟示三：土地多功能集約利用強(qiáng)調(diào)因地制宜、因時(shí)制宜，思路、模式、技術(shù)創(chuàng)新是關(guān)鍵。由于城市的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其發(fā)展階段各不相同，具體在什么時(shí)候、采取什么樣的土地多功能集約利用方式和技術(shù)必然有所差異，同時(shí)多功能集約利用的思路創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新就顯得非常重要。此外，雖然因地制宜、因時(shí)制宜是實(shí)行城市多功能集約發(fā)展的總體原則，但在一些基本的利用理念和思路上國(guó)內(nèi)外都是可以相互借鑒的，如將水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)與水資源存儲(chǔ)和休閑活動(dòng)相結(jié)合、將城市林業(yè)（提供微氣候環(huán)境、增進(jìn)公眾健康）與能源作物種植和休閑活動(dòng)相結(jié)合，等等。（摘自《國(guó)土資源情報(bào)》）