空置房成樓市短板

張 芬

最近，關(guān)于“全國有高達(dá)6500萬套空置房可供2億人居住”的報道引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界的熱議。有消息說，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管國家電網(wǎng)公司作出了否認(rèn)，一些人心中的疑惑依然難以消解。

官方、媒體、專家、網(wǎng)民等對此作了無數(shù)的評論，有反對的，有相信的，也有質(zhì)疑并尋求求證的。數(shù)據(jù)的真?zhèn)嗡坪跻央y以求證，不過，在這樣一個樓市調(diào)控的“膠著時刻”，如此令人咂舌的新聞自然會引起公眾的關(guān)注。一場由“空置房”引發(fā)的“口水戰(zhàn)”正在持續(xù)。

投資只是原因之一

對于空置房的概念，官方的定義是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是市場上賣不出去的房子。這與不少民眾所認(rèn)為的售出一年以上無人居住的房子有很大的差別。加之，目前通過夜晚黑燈率或電表讀數(shù)調(diào)查“空房子”數(shù)量，由于很難區(qū)分房子是無人居住還是未售出，國家統(tǒng)計局暫時還無法給出空置房的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

盡管多方證據(jù)顯示，空置房的實際數(shù)量遠(yuǎn)沒有傳言中那么離譜，但在購房者看來，無論用哪一種統(tǒng)計方法都無關(guān)緊要，客觀事實就是，有些人確實同時擁有幾套住宅，空置房的存在根本無可爭議。

一位福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，炒房確實是導(dǎo)致空閑住宅增多的原因之一。隨著這幾年房地產(chǎn)投資的持續(xù)火熱，溫州、山西等地的炒房團(tuán)集結(jié)大量民間資金，在全國范圍內(nèi)出手驚人，然而，這些投資客的主業(yè)多數(shù)都在老家，他們又想等待價更高時再賣出，不得不讓外地的房子閑置。

“以福州為例，在城市化進(jìn)程如火如荼的當(dāng)下，像長樂、閩清等郊縣的居民為了享受更好的城市服務(wù)，他們基本都是集體購房，打算將來一起搬到福州。另外，還有一些人群出于工作交通不便或等待周邊配套完善的考慮而暫時空置新房子?！备Ｖ莘慨a(chǎn)專家劉福泉對此表示，近兩年交付使用的樓盤的空置率相對比較高肯定是有房地產(chǎn)市場投資過熱、投機(jī)過多的因素，但將投資或投機(jī)行為認(rèn)定成是空置率升高的唯一原因并不準(zhǔn)確，從某種程度上說，購買改善型住房或?qū)W區(qū)房等也造成空置房的增多，但這些還屬于剛性需求的范圍。如何看待空置率?

根據(jù)福州的抽樣調(diào)查，以交付后未裝修也沒有人人住為“空置標(biāo)準(zhǔn)”，福州市中心區(qū)域的空置率基本保持在5％左右，而從近10年來住宅密集開發(fā)的金山、北區(qū)、東區(qū)板塊中抽取的18個樣本樓盤看，交付5年以上的，空置率低于10％；交付3～4年的，空置率在15％～35％；交付1～2年的，空置率則位于21％～55％。通過估算，福州的平均空置率在22％左右。

住房空置率的國際警戒線為10％左右，假如單從這一標(biāo)準(zhǔn)來看，福州兩成多的空置率已存在風(fēng)險。然而，有業(yè)內(nèi)人士分析，高空置率的背后是中國快速增長的城市化進(jìn)程，國內(nèi)許多大中城市的空置率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10％，與北京、上海等地的住宅空置率已經(jīng)超過40％相比，福州的22％還算是“相對合理”的。

劉福泉告訴記者，空置率得從動態(tài)角度分析。新開發(fā)區(qū)域出現(xiàn)3％以上的空置率也是可以理解的，畢竟每一個新區(qū)都需要時間培育，由于市政配套、生活設(shè)施還不盡齊全，必然會出現(xiàn)空置率短期偏高的問題。一般而言，一個樓盤和所處區(qū)域的成熟期大致在3～5年，等將來人住率提高后，空置率肯定會逐漸下降的。

“從更深一層分析，空置房大多出現(xiàn)在城市的新區(qū)，也折射出地產(chǎn)開發(fā)以住宅先行的模式存在不足，政府的管理、規(guī)劃行為滯后于開發(fā)商的市場行為，造成配套跟不上，空置率由此而產(chǎn)生。在一個新住宅區(qū)的形成過程中，政府的政策扶持相當(dāng)重要，如公交的覆蓋、教育資源的投入等，才能避免唱出‘空城計?！眲⒏Ｈf。

對房價變動影響不大

當(dāng)空置房大量存在的消息傳出時，不少無奈于高房價的購房者通過網(wǎng)絡(luò)表示了極大的不滿。零距離地產(chǎn)營銷副總經(jīng)理楊臻表示，他們的憤怒來源于對住宅的強(qiáng)烈渴望得不到滿足，這是客觀存在且不容忽視的，但并不能把高房價的直接原因歸結(jié)在那些造成空置率升高的因素上。當(dāng)然，空置率之所以引發(fā)了廣泛的關(guān)注，正是因為其與一、二手房市場存在密切的聯(lián)系，與租金、房價互相制約。

最近一段時間，全國樓市呈量跌價穩(wěn)的態(tài)勢，購房者普遍持幣觀望，租房需求顯著增加，于是，不少空置房業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，隨著大量空置房入市求租，租金上漲勢頭得到遏制。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、深圳的住宅租金指數(shù)均出現(xiàn)小幅下跌，上海的上漲幅度也明顯收窄，在經(jīng)歷上半年連續(xù)上漲之后。租金市場目前已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

對于大量空置房人市是否會引起房價下跌，業(yè)界的爭論也十分激烈，但不少人還是認(rèn)為短期內(nèi)對房價的影響不大。楊臻認(rèn)為，這些空置房的業(yè)主或者為了資產(chǎn)增值，介于目前市場成交量低迷，寧愿空置房屋；或者為了改善居住條件，趁價格合適時先買下一套，過兩三年再裝修。雖然從數(shù)字上看，空置率較高，但真正會進(jìn)入市場的空置房卻不多，因此也不會引起房價的大波動。