住宅投資對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)效應(yīng)

浙江在線網(wǎng)絡(luò)傳媒有限公司 項(xiàng)建娜

一、引言

金融危機(jī)住房價(jià)格經(jīng)濟(jì)衰退受房地產(chǎn)市場持續(xù)萎靡和金融危機(jī)惡化等不利因素的影響，2007年美國家庭消費(fèi)和住宅投資受到抑制，出口成為美國經(jīng)濟(jì)中一個(gè)難得的亮點(diǎn)，但依然無法彌補(bǔ)內(nèi)需不足所造成的缺口，經(jīng)濟(jì)增長明顯減速，到了2009年全年GDP下降2.4%，與我們?cè)谏弦荒甓鹊念A(yù)測(cè)結(jié)果較為接近。同時(shí)，隨著危機(jī)的蔓延，很多國家尤其是新興的市場經(jīng)濟(jì)國家的地產(chǎn)市場也受到了極大的沖擊，我國也不例外。那么經(jīng)過危機(jī)的洗禮，我們應(yīng)該如何來處理住宅投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系呢？住宅投資對(duì)我國GDP的貢獻(xiàn)到底有多大？美國多位經(jīng)濟(jì)高官曾表示，什么時(shí)候房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和復(fù)蘇了，美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)就到頭了。中國也同理。

二、住宅投資對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)效應(yīng)

住宅投資包括對(duì)單個(gè)家庭住宅和對(duì)公寓(簡稱住房)的投資。住房以其使用壽命的長期性而被劃分為資產(chǎn)，是任何財(cái)富擁有者都能夠擁有的財(cái)富之一。也正因此，每年新增的住房投資僅占既有住房存量的很小比例約3%。住宅投資的決策涉及企業(yè)、家庭甚至政府，因而住宅投資有其特殊性。在所有投資需求中，住宅投資對(duì)實(shí)際利率最為敏感，這是由于住宅的折舊速度非常慢，因此折舊費(fèi)微乎其微。這樣實(shí)際利率對(duì)住房投資決定顯然十分重要。由于貨幣政策較之財(cái)政政策對(duì)利率的影響更大，所以住宅投資與貨幣政策的關(guān)系就比它與財(cái)政政策的關(guān)系更為密切。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重在未來相當(dāng)長一段時(shí)期，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的三大因素沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，房地產(chǎn)未來發(fā)展前景廣闊。第一個(gè)因素是經(jīng)濟(jì)增長，盡管我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著來自國際國內(nèi)的嚴(yán)重困難和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面和長期趨勢(shì)沒有改變，中國的GDP在中期內(nèi)仍然有望保持8%左右的增長速度，居民可支配收入將較快增長，這是房地產(chǎn)未來實(shí)現(xiàn)較快增長的基礎(chǔ)和前提。第二個(gè)因素是城市化，中國城市化率將繼續(xù)以每年超過1%的速度增長，每年新增城鎮(zhèn)人口將產(chǎn)生約4億平方米的房地產(chǎn)新增需求，再加上舊城改造、新城建設(shè)、居民改善居住條件帶來的需求，市場空間依然十分廣闊。第三個(gè)因素是人口結(jié)構(gòu)，當(dāng)前我國正處于人口結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕化時(shí)期，每年新增勞動(dòng)力總量約1000萬，社會(huì)財(cái)富快速積累，適齡勞動(dòng)人口的房地產(chǎn)需求旺盛，這也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了較強(qiáng)的支撐。這三大因素決定了未來一段時(shí)期我國房地產(chǎn)市場空間依然比較廣闊。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前透露，明年政府將鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年，以擴(kuò)大內(nèi)需。他強(qiáng)調(diào)，這個(gè)鼓勵(lì)住房消費(fèi)指的是鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)，尤其是鼓勵(lì)自主型的住房消費(fèi)。他認(rèn)為，從中國近年來的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，鼓勵(lì)住宅消費(fèi)是大勢(shì)所趨。國家發(fā)改委投資研究所所長張漢亞分析，目前正在制定“十一五”計(jì)劃居民人均面積的標(biāo)準(zhǔn)，今年居民人均建筑面積已經(jīng)達(dá)到25平方米了。因此，很可能制定的目標(biāo)是，明年將達(dá)到30平方米。

如何實(shí)現(xiàn)這種住宅消費(fèi)的擴(kuò)大呢？陳淮認(rèn)為，“促進(jìn)收入增長肯定是擴(kuò)大內(nèi)需的第一位”，而這一點(diǎn)將在明年的政策上有所體現(xiàn)。趙曉認(rèn)為，控制消費(fèi)信貸的政策應(yīng)該有所改變，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為不能打壓小額信貸，更何況住宅消費(fèi)還是擴(kuò)大內(nèi)需的重頭。因此明年在住房信貸方面，政府會(huì)有更多的鼓勵(lì)。

三、我國住宅投資的區(qū)域特征以及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響

城市化水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的正相關(guān)關(guān)系，不僅適用于世界各國的情況，而且也適用于一個(gè)國家內(nèi)各地區(qū)的情況。王維國認(rèn)為，“我國人口城市化水平區(qū)域差異是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，區(qū)域開發(fā)的歷史基礎(chǔ)不一致，以及自然環(huán)境、區(qū)位條件不同等多因素的綜合作用而形成的。但總體而言，經(jīng)濟(jì)因素始終是制約地區(qū)城市化發(fā)展的關(guān)鍵因素?！彼麖膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)區(qū)域城市化的影響和區(qū)域城市化對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，兩個(gè)方面推導(dǎo)出了城市化水平與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間關(guān)系的數(shù)理模型得出：人均收入每增加100元，使得城市化水平提高0.04個(gè)百分點(diǎn)，城市化水平每增加一個(gè)百分點(diǎn)使得人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增加425.27元。由此做出推論：推進(jìn)落后地區(qū)的城市化，將成為縮小它們與發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距的必經(jīng)路徑。

2004年全國地區(qū)級(jí)城市達(dá)到268座，而1979年地區(qū)級(jí)城市只有64座，25年間上升了319%。這表明，從整體上看地區(qū)級(jí)城市數(shù)量增長的速度很快，中國地區(qū)級(jí)城市在數(shù)量上的擴(kuò)張已基本完成。但由于受綜合地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口分布、交通條件等影響，中國中心城市發(fā)展水平的地域差異十分明顯，發(fā)達(dá)地區(qū)與落后地區(qū)相比差別很大，發(fā)展極不平衡。從而住宅市場也表現(xiàn)出很強(qiáng)的地域性。若這種現(xiàn)象不能得到改善，那么我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展東中西的差距將會(huì)愈來愈大，最終不利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展。

四、結(jié)論

在當(dāng)前形勢(shì)下，一方面，我們要通過完善住房保障制度來調(diào)節(jié)供需矛盾。如加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)力度，面向中低收入家庭出租或出售由政府投資興建的公共住房，通過增加住房供給來抑制房價(jià)上漲，從而控制房地產(chǎn)投資的惡性增長；另一方面，政府要制定一系列政策合理引導(dǎo)住宅投資，使住宅投資充分發(fā)揮其關(guān)聯(lián)效應(yīng)以及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)住宅市場與整個(gè)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。

[1]張清勇.中國住宅投資波動(dòng)的長期趨勢(shì)與區(qū)域差異[J].建筑經(jīng)濟(jì),2008(10)

[2]王峰,王要武.經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)住宅市場結(jié)構(gòu)的影響分析[J].遼寧大學(xué)學(xué)報(bào).2006(6)

[3]何大安.投資運(yùn)行機(jī)理分析引論[M].上海:上海三聯(lián)書店,上海人民出版社,2005