加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及風(fēng)險(xiǎn)防范

杭州鋼鐵集團(tuán)公司 李武衛(wèi)

我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期，在近二十年的探索發(fā)展中迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中起著非常重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿普遍偏大，企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯出來。當(dāng)前，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，以致房地產(chǎn)企業(yè)承受著極大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，具有資金投入量大、回收期長與變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，在發(fā)展中必然存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中急需解決的現(xiàn)實(shí)問題。

一、加強(qiáng)全面預(yù)算的執(zhí)行和考核

建立有效的預(yù)算預(yù)警可減少企業(yè)的損失。預(yù)算可以定量地說明怎樣基于計(jì)劃作業(yè)和短期目標(biāo)向每個(gè)下屬部門分配財(cái)務(wù)資源，同時(shí)使用預(yù)算能夠幫助預(yù)見潛在的問題并可以作為一種工具協(xié)調(diào)解決這些問題。通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷進(jìn)行實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析、制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，可對(duì)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)先的防范。全面預(yù)算能夠細(xì)化公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計(jì)劃，有利于戰(zhàn)略規(guī)劃與年度經(jīng)營計(jì)劃的監(jiān)控執(zhí)行。同時(shí)可以加強(qiáng)對(duì)費(fèi)用支出的控制，有效降低公司的營運(yùn)成本。全面預(yù)算體系可以預(yù)測存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，通過預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。可以為收入水平增長情況下的成本節(jié)約提供較為精確的估計(jì)。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的前期進(jìn)行可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤。資金是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營的源泉，沒有足夠的資金，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也好不起來，在資金預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在資金支付手段和時(shí)間上，按資金急需程度靈活安排，通過科學(xué)的分析預(yù)測，把籌集到的可支配資金有效地組合起來，保持合理的配置結(jié)構(gòu)。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程，需要反復(fù)溝通交流。預(yù)算編制必須要有重點(diǎn)，企業(yè)的不同時(shí)期的預(yù)算重點(diǎn)是不相同的。預(yù)算編制和實(shí)施是對(duì)預(yù)期的財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的一個(gè)全面的估價(jià)，是一個(gè)靜態(tài)過程，在實(shí)際經(jīng)營過程中，會(huì)出現(xiàn)各種變動(dòng)情況，因此需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行實(shí)際狀況不斷地同原預(yù)算進(jìn)行比較，分析差異，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行狀況。預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行；如果不屬于預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說明理由。企業(yè)可以依靠電腦聯(lián)網(wǎng)的先進(jìn)的軟件系統(tǒng)，通過專門的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析，定期地提供各類分析報(bào)告，內(nèi)容包括公司所有的經(jīng)營信息。預(yù)算控制是全面預(yù)算管理的核心階段，這一階段連接著編制和考核，是向評(píng)價(jià)和考核提供依據(jù)的階段。執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。要有效控制和及時(shí)反饋信息，對(duì)各部門完成預(yù)算情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控，不斷調(diào)整偏差，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

全面預(yù)算對(duì)規(guī)范公司的行為、提高公司的整體管理水平有著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)建立以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系。從風(fēng)險(xiǎn)控制來看，預(yù)算體系中可以初步揭示下一年度的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果尋找出其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在并預(yù)先采取防范措施從而達(dá)到規(guī)避與化解的目的。實(shí)行全面預(yù)算管理體系可使企業(yè)管理層能把企業(yè)的組織目標(biāo)通過分解進(jìn)行落實(shí)并提前預(yù)知企業(yè)的經(jīng)營結(jié)果可以采取相應(yīng)的對(duì)策，能使每一個(gè)職能部門有明確量化的工作目標(biāo)和努力方向，使所有的工作有序有目標(biāo)進(jìn)行。企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、考核。制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算考核辦法，提高員工的積極性。預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果是績效考核的重要依據(jù)，合理的績效考核對(duì)預(yù)算的執(zhí)行提供有力的支持，并對(duì)實(shí)行全面預(yù)算管理起到有效的推動(dòng)作用。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)

第一，基本決策能力。單位負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本單位的財(cái)務(wù)管理工作負(fù)責(zé)。作為決策者要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力。要不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法，提高自身的政治素質(zhì)修養(yǎng)。決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)要能夠讀懂資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表三種主要財(cái)務(wù)報(bào)表。通過經(jīng)驗(yàn)和自身能力進(jìn)行科學(xué)的判斷決策，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理是圍繞資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內(nèi)容的管理活動(dòng)。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制，確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與控制。為適應(yīng)不斷改革和發(fā)展的新形勢，必須培養(yǎng)一支有素質(zhì)、懂管理、善于開拓創(chuàng)新的財(cái)會(huì)隊(duì)伍。企業(yè)負(fù)責(zé)人要積極鼓勵(lì)和支持財(cái)會(huì)人員參加各種類型的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，一方面選派思想素質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，能力高的財(cái)務(wù)人員到企業(yè)來；另一方面加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)制度等內(nèi)容培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)的財(cái)務(wù)工作。同時(shí)，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財(cái)務(wù)管理的陳舊管理方式。不斷提高其理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高其處理和解決實(shí)際問題的能力。建立財(cái)會(huì)人員繼續(xù)教育檢查和考核制度，從制度上保證財(cái)會(huì)人員素質(zhì)的不斷提高。注重對(duì)在職財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)職業(yè)道德教育，增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員的監(jiān)管意識(shí)，督促財(cái)會(huì)人員依法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)監(jiān)督。

第二，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略能力。資金是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。財(cái)務(wù)管理的職能是預(yù)測公司資金的需要量和籌集公司所需要的資金。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)策劃常常以增加財(cái)務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn)，采用積極的籌資策略，大量提高債務(wù)比重，要加強(qiáng)資金管理，降低資金成本，減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。但不能僅滿足企業(yè)當(dāng)時(shí)的資金需求，應(yīng)該以科學(xué)的戰(zhàn)略管理眼光來設(shè)計(jì)、保持和拓展籌資渠道，使企業(yè)不斷獲得穩(wěn)定、可靠、低成本和低風(fēng)險(xiǎn)的資金。

三、完善內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制與企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)精密相連。通過對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的梳理，評(píng)估經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從而設(shè)計(jì)控制措施，建立起符合企業(yè)發(fā)展實(shí)際的內(nèi)部控制制度。每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)要有兩個(gè)或以上的具有互相制約關(guān)系的控制環(huán)節(jié)，在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、提供擔(dān)保和對(duì)外投資等方面，明確決策人員和執(zhí)行人員及會(huì)計(jì)人員、經(jīng)辦人員與保管人員之間的職責(zé)權(quán)限和工作程序。職責(zé)權(quán)限必須得到授權(quán)，業(yè)務(wù)授權(quán)制度貫穿于整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的全過程，與業(yè)務(wù)流程緊密相連，對(duì)企業(yè)管理的控制方式和控制程度有直接影響。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可分為可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和不可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制主要是對(duì)可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，通過構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，科學(xué)地進(jìn)行事前控制，減少經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣泛應(yīng)用現(xiàn)代化信息技術(shù)，不僅可利用企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)使企業(yè)資源得到充分的利用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)可減少人為因素在風(fēng)險(xiǎn)控制的作用。因此，要明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，實(shí)施規(guī)范化企業(yè)內(nèi)部控制，來提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

四、完善資金管理系統(tǒng)

完善資金管理才能保證資金結(jié)構(gòu)合理，提高資金使用效率，為企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)、創(chuàng)造最大效益。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。并建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。完善資金管理須從以下幾方面進(jìn)行：（1）注重現(xiàn)金的管理?，F(xiàn)金是評(píng)價(jià)企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)發(fā)展?jié)摿推髽I(yè)價(jià)值評(píng)估的重要指標(biāo)。制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，嚴(yán)格企業(yè)收款責(zé)任制，加快個(gè)人首付及銀行按揭貸款資金的回流。延遲現(xiàn)金的流出，加快現(xiàn)金的流入，保證現(xiàn)金收支平衡，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效。（2）加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)管理。加強(qiáng)資金的使用風(fēng)險(xiǎn)管理，資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，它是一種事先可控制的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)要加強(qiáng)事先控制，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評(píng)審做到科學(xué)化、專業(yè)化、盡量把預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率控制在最低程度。在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機(jī)制，規(guī)范決策流程，減少因決策失誤帶來的決策風(fēng)險(xiǎn)。（3）積極關(guān)注政策與稅收帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。

五、完善成本管理

成本管理是企業(yè)管理中的一個(gè)重要方面，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作。成本管理工作做得好壞不僅影響企業(yè)自身利益，也影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品價(jià)格。開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，就要了解市場需求，確定開發(fā)項(xiàng)目成本和開發(fā)項(xiàng)目范圍，不要盲目提高開支費(fèi)用，對(duì)成本要嚴(yán)格、細(xì)致科學(xué)的進(jìn)行管理，準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目成本。信息化技術(shù)應(yīng)用于成本管理，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測、決策、對(duì)控制過程實(shí)施監(jiān)控分析，可起到良好的作用。實(shí)行成本責(zé)任制，梳理工作流程，企業(yè)必須認(rèn)真研究，撤銷不相關(guān)的環(huán)節(jié)，減少不必要的管理層級(jí)并加以改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本費(fèi)用控制重點(diǎn)是：

第一，立項(xiàng)階段。該階段受制于國家法規(guī)政策，運(yùn)作靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。成本控制的主體是工程部。企業(yè)應(yīng)充分考慮各種制約因素，做好項(xiàng)目成本費(fèi)用—收益預(yù)算，并考慮投資過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。做好項(xiàng)目可行性研究工作，對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和評(píng)估，并制定相應(yīng)的措施。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，可組織各部門參與研討會(huì)，碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)目標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)和施工方案從合理性、安全性和經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行全面評(píng)估與審核。這樣不僅避免不必要費(fèi)用多支，還能縮短設(shè)計(jì)時(shí)間，保證設(shè)計(jì)方案有效進(jìn)行。完善和嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)的各項(xiàng)制度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)投標(biāo)、議標(biāo)、開標(biāo)的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過程都嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)招投標(biāo)的監(jiān)督管理，公開招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目，招標(biāo)人要按照示范文本進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)中標(biāo)工程項(xiàng)目要加強(qiáng)跟蹤監(jiān)督。

第二，施工階段。施工階段可能發(fā)生設(shè)計(jì)圖樣更正、施工進(jìn)度和施工條件變更等問題，企業(yè)要預(yù)先對(duì)施工圖進(jìn)行審查，以免在變更中出現(xiàn)額外費(fèi)用。在工程項(xiàng)目中，要對(duì)工程成本進(jìn)行控制，對(duì)工程項(xiàng)目變更要實(shí)行有效控制，工程的施工一般都是以施工圖紙和相關(guān)承包合同為依據(jù)。企業(yè)應(yīng)與承包商在合同中明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理要詳細(xì)地編制好施工組織設(shè)計(jì)。

第三，竣工結(jié)算階段。房產(chǎn)開發(fā)商成本管理人員對(duì)竣工結(jié)算進(jìn)行審查，這是竣工結(jié)算階段的一項(xiàng)重要工作，應(yīng)重視竣工結(jié)算的審核把關(guān)。只有符合合同規(guī)定要求，并已驗(yàn)收合格的工程才能列入竣工結(jié)算計(jì)劃。應(yīng)有設(shè)計(jì)變更單和設(shè)計(jì)圖紙，設(shè)計(jì)、校審人員簽字并蓋公章，經(jīng)甲方和監(jiān)理工程師審查同意、簽證；有重大設(shè)計(jì)變更的還應(yīng)經(jīng)原審批部門審批，否則不應(yīng)列入結(jié)算。結(jié)算工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證單等進(jìn)行核算，并按規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

[1]任書芳，高樹嶺，張行貴.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議.時(shí)代金融，2006；4

[2]沈國金.如何促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展.統(tǒng)計(jì)與決策，2007；15

[3]姚杰.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.商場現(xiàn)代化，2008；14