房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探究

山東濰坊向陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周愛霞

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探究

山東濰坊向陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周愛霞

文章首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性，繼而分別從營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等四個主要稅種提出了稅收籌劃策略，最后對全文進(jìn)行了總結(jié)，以期能夠?qū)ξ覈?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題提供一點(diǎn)可借鑒之處。

房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈，稅收是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要組成部分，為了能夠更大限度的降低企業(yè)成本，如何進(jìn)行科學(xué)有效的稅收籌劃引起了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，因此，本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題展開論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析

（一）涉及稅種范圍較廣，在開發(fā)成本中所占比例較大

就我國當(dāng)前的稅收體制來看，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國的稅收體制發(fā)生變化，面對各項(xiàng)繁多的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過科學(xué)有效的稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力。

（二）房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國的起步較晚，因此，我國關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對不是十分健全，這在一定程度上為我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓住我國當(dāng)前稅收政策的不完善之處，將會極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃的水平。

（三）我國稅收環(huán)境不斷改善

伴隨著我國稅收法制的不斷健全，我國正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范，各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國當(dāng)前各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ)，也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的稅收籌劃措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能。

基于以上分析可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國當(dāng)前的稅收制度來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅種主要有以下八個類別：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及印花稅。其中，營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額的主要組成部分，因此，本文就這四種主要稅種的籌劃措施進(jìn)行分別論述與分析：

（一）營業(yè)稅

營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的一個主要稅種，房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅的稅收籌劃策略應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面進(jìn)行：

首先，有效運(yùn)用企業(yè)相關(guān)合同。由于房地產(chǎn)企業(yè)同建筑施工單位之間簽訂的合同性質(zhì)不同，因此也會產(chǎn)生不同的稅收結(jié)果。如果簽訂的是服務(wù)業(yè)的合同，其營業(yè)稅稅率為5%，如果簽訂的是建筑類合同，其營業(yè)稅稅率則為3%。這一差異為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如：甲企業(yè)有一個在2010年進(jìn)行的建筑項(xiàng)目，工程價(jià)款為2000萬元，但是由于某種原因需將該項(xiàng)目全部外包給乙建筑單位實(shí)施，甲企業(yè)負(fù)責(zé)其技術(shù)咨詢服務(wù)，乙企業(yè)支付給甲企業(yè)200萬元的服務(wù)費(fèi)?；谶@一事實(shí)，在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時(shí)候，倘若簽訂的是技術(shù)服務(wù)性質(zhì)的合同，那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅額為200*5%=10萬元；倘若簽訂的是工程承包合同的話，那么甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅額則為200*3%=6萬元。

其次，科學(xué)確定納稅主體。我國稅法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)一并計(jì)入該房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額進(jìn)行營業(yè)稅的計(jì)算繳納。然而，我國稅法對服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)卻沒有類似規(guī)定。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)置專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi)，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)營業(yè)稅稅額的降低。比如，2008年，甲企業(yè)開發(fā)了兩處商品房，并且已經(jīng)全部售出，這兩處商品房的物業(yè)管理費(fèi)按照每平方米1元錢的標(biāo)準(zhǔn)收取。甲企業(yè)將物業(yè)費(fèi)放到了“其他業(yè)務(wù)收入”科目中進(jìn)行核算。2009年全年收入共計(jì)200萬元，在此基礎(chǔ)上按照代收款項(xiàng)的3%收取手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)共計(jì)6萬元?；谶@一現(xiàn)實(shí)，如果甲企業(yè)不設(shè)置獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)，那么代收款項(xiàng)及手續(xù)費(fèi)都應(yīng)當(dāng)合并計(jì)入甲企業(yè)的營業(yè)額計(jì)算營業(yè)稅，甲企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅額為 （200+6）*5%= 10.3萬元；如果甲企業(yè)設(shè)置了專門的獨(dú)立核算的物業(yè)公司的話，那么該物業(yè)公司只需就手續(xù)費(fèi)收入繳納營業(yè)稅即可，應(yīng)繳納的營業(yè)稅額為6*5%=0.3萬元。

（二）土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。對土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃，這是由于土地增值稅實(shí)行的是累進(jìn)稅制，只要稅基發(fā)生變化，就會對納稅額產(chǎn)生明顯的影響。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外，我國《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。”這樣就有可能出現(xiàn)因增值額僅稍高于起征點(diǎn)就造成稅負(fù)大幅度增加，導(dǎo)致稅后收入降低的現(xiàn)象出現(xiàn)，這也就是稅收籌劃要研究的重要環(huán)節(jié)。

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)自身擁有一塊土地，擬與其他公司合作建造寫字樓，資金由其他公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，則不用繳納土地增值稅。

（三）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的，依照房產(chǎn)原值，一次減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按照1.2%的稅率計(jì)算征稅；從租計(jì)征的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按12%的稅率計(jì)征。房產(chǎn)稅存在兩種計(jì)征方式，這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

（四）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一個稅種，對企業(yè)凈利潤的影響是十分巨大的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個重要環(huán)節(jié)，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從分析影響應(yīng)納稅所得額的因素入手探討企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略。

企業(yè)所得稅的稅收籌劃方式多種多樣，可以說涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)核算的方方面面，比如選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法、及時(shí)、靈活地計(jì)提存貨準(zhǔn)備金、選擇不同的存貨計(jì)價(jià)方法等等，同其他企業(yè)的稅收籌劃方式基本相同，本文不再贅述。

四、結(jié)束語

通過上述幾個部分的分析論述，可以看到，運(yùn)用一定的稅收籌劃措施能夠科學(xué)、合法、有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅款，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金，最大限度的擴(kuò)展企業(yè)的經(jīng)營利潤空間，為房地產(chǎn)企業(yè)日后的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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（責(zé)任編輯：董曉磊）