淺析現(xiàn)行準則對房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)挠绊?/h1>
2010-10-09 07:05:47湖南雜交水稻研究中心羅珊
財經(jīng)界(學術版) 2010年10期
湖南雜交水稻研究中心 羅珊
淺析現(xiàn)行準則對房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)挠绊?/p>
湖南雜交水稻研究中心 羅珊
2006年新準則的實施給企業(yè)及財務人員、管理人員等其他相關人員和部門帶來了新的挑戰(zhàn)。本文對新舊準則進行了對比，分析了新準則針對房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的主要變化，針對其房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和理財?shù)牟焕绊懱岢隽艘恍獙Υ胧?/p>
會計準則 房地產(chǎn)企業(yè) 理財 影響
一、前言
以前，我國房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人咋舌，房地產(chǎn)企業(yè)利用會計準則漏洞操縱利潤的大有人在，這極大的擾亂了國家正常的市場經(jīng)濟秩序。2006年2月15日，財政部發(fā)布了39項企業(yè)會計準則，2007年1月1日，新會計準則在我國地產(chǎn)類上市公司實施，新的會計準則的實施對我國當今房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理與經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。
本文將新舊會計準則進行對比，從涉及當今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā)，重點探討了新會計準則對我國當今房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)合我國實際情況分析其應用的積極之處以及存在的問題，并對新會計準則進行了思考，提出了相關對策分析，以期為促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。
二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關的會計處理上的主要變化
1、《投資性房地產(chǎn)》準則的引入
在舊的會計準則中，以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的，并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。新準則體系增加了《投資性房地產(chǎn)》準則，對投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
2、《收入》準則的變化
以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認可作為房地產(chǎn)收入確認的依據(jù)，雖然比較簡單而便于會計實務操作，但其未能反映銷售的實質(zhì)，且理論上缺乏合理性。新《收入》準則以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標志，雖然要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力，但理論上更具有合理性。
3、《資產(chǎn)減值》準則的變化及其意義
以前，上市公司“盈利上升，多計提跌價準備；盈利下滑，再將跌價準備沖回”，運用資產(chǎn)減值準備的計提和沖回來操縱企業(yè)利潤，調(diào)節(jié)盈利。實施新會計準則后，上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備和按成本計量的投資性房地產(chǎn)的減值準備，使得利潤操縱的這一主要途徑被封死。
4、《借款費用》的變化及其意義
借款費用準則的變化有以下幾方面：擴大了借款費用資本化的資產(chǎn)范圍；擴大了可以資本化的借款范圍；借款費用扣除項目規(guī)定更加嚴謹科學。
首先，借款費用可資本化范圍的擴大,將使生產(chǎn)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對借款費用中應予資本化的利息金額，扣除了尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益。其次，新準則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。
三、新會計準則對當今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)恼嬗绊?/h2>
1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價值
企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，視為會計政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。因此，在采用新會計準則公允價值模式的首年，各相關上市公司將會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量，其影響結(jié)果是，這些上市公司的上年度的資本公積 (其他資本公積)將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。同時，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額也將計入所有者權益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn)，達到更好地披露其真實價值的目的。
2、增強會計信息真實性和可靠性
新會計準則引入公允價值的后續(xù)計量模式，可以反映出房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值，提高了會計信息的真實性和可靠性。同時，新準則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，需要單獨披露其種類、金額和計量模式，還有兩種計量模式下的詳細信息。新準則下的財務報告相當于一份詳細的調(diào)查報告，信息披露更加規(guī)范、詳細，這大大增強了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的真實性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明，利用資本市場融資更加便利。
四、新會計準則對當今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)呢撁嬗绊?/h2>
1、加大了會計核算的工作量
新的會計準則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細規(guī)定。對不同房地產(chǎn)類型的明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關的會計信息，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。
2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績波動
新準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。
3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足
房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的，所以人們除了關注企業(yè)的盈利狀況外，會更加關注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價值計量投資性房地產(chǎn)，使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值，但沒有形成實質(zhì)性的現(xiàn)金流入。新會計準則并沒有對其價值重估帶來的當期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評估增值會計處理方式，雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款，不影響當期應計稅款，但由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，使得企業(yè)利潤提前實現(xiàn)，就要繳納相應的所得稅，反而導致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出。
五、應對新準則不利影響的措施
作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面要積極利用新會計準則的利好政策促進企業(yè)的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對性的采取措施，盡量避免其帶來的不利影響。
1、調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)
針對新會計準則的出臺導致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，擴大資金來源。對當今房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能過分依賴銀行貸款，而要重點注意實現(xiàn)資金的多元化來源渠道。
2、加強企業(yè)成本控制
新會計準則的出臺，必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)利潤最大化，必須加強成本控制。包括明確成本控制工作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機構(gòu)、貫徹成本控制思想等。
3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時機
是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨；在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計價模式
新會計準則雖然引入了公允價值計量模式，但對于這一模式的運用尚有一定的保留，因而采用公允價值模式對企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式應該相機選擇。
5、加強人員培訓
新會計準則的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術操作能力提出了更高要求，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監(jiān)的工作量。這樣對于房地產(chǎn)企業(yè)來說應特別注意管理人員是否對新會計準則的精神做了正確的傳達，財務人員是否真正了解領會了新會計準則的精髓、要點和內(nèi)容，以及是否能做好新舊會計準則的銜接工作。要想讓財會人員盡快熟悉新制度的運作，就必須重視對財務人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財務人員最快、最準確的學習和掌握不同時期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財務風險。
六、結(jié)語
綜上所述，新會計準則雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的負面影響，但它更有助于促進當代中國企業(yè)的迅速發(fā)展，并實現(xiàn)中國上市公司在國際市場的可比性。因此，在當今市場競爭日趨激烈的環(huán)境下，我們房地產(chǎn)企業(yè)不但應該積極采取措施盡量避免新會計準則對企業(yè)造成的負面影響，還應該最大限度地利用新會計準則所帶來的新機遇，來實現(xiàn)企業(yè)快速健康發(fā)展。
[1]朱一妮.新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].合作經(jīng)濟與科技, 2008;7
[2]曾文蘭.淺析新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響與對策[J].商場現(xiàn)代化,2007;3
[3]邱近峰.試析新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].法制與社會, 2007;5
（責任編輯：羅寧）
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湖南雜交水稻研究中心 羅珊
2006年新準則的實施給企業(yè)及財務人員、管理人員等其他相關人員和部門帶來了新的挑戰(zhàn)。本文對新舊準則進行了對比，分析了新準則針對房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的主要變化，針對其房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和理財?shù)牟焕绊懱岢隽艘恍獙Υ胧?/p>
會計準則 房地產(chǎn)企業(yè) 理財 影響
一、前言
以前，我國房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人咋舌，房地產(chǎn)企業(yè)利用會計準則漏洞操縱利潤的大有人在，這極大的擾亂了國家正常的市場經(jīng)濟秩序。2006年2月15日，財政部發(fā)布了39項企業(yè)會計準則，2007年1月1日，新會計準則在我國地產(chǎn)類上市公司實施，新的會計準則的實施對我國當今房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理與經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。
本文將新舊會計準則進行對比，從涉及當今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā)，重點探討了新會計準則對我國當今房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)合我國實際情況分析其應用的積極之處以及存在的問題，并對新會計準則進行了思考，提出了相關對策分析，以期為促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。
二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關的會計處理上的主要變化
1、《投資性房地產(chǎn)》準則的引入
在舊的會計準則中，以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的，并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。新準則體系增加了《投資性房地產(chǎn)》準則，對投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
2、《收入》準則的變化
以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認可作為房地產(chǎn)收入確認的依據(jù)，雖然比較簡單而便于會計實務操作，但其未能反映銷售的實質(zhì)，且理論上缺乏合理性。新《收入》準則以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標志，雖然要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力，但理論上更具有合理性。
3、《資產(chǎn)減值》準則的變化及其意義
以前，上市公司“盈利上升，多計提跌價準備；盈利下滑，再將跌價準備沖回”，運用資產(chǎn)減值準備的計提和沖回來操縱企業(yè)利潤，調(diào)節(jié)盈利。實施新會計準則后，上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備和按成本計量的投資性房地產(chǎn)的減值準備，使得利潤操縱的這一主要途徑被封死。
4、《借款費用》的變化及其意義
借款費用準則的變化有以下幾方面：擴大了借款費用資本化的資產(chǎn)范圍；擴大了可以資本化的借款范圍；借款費用扣除項目規(guī)定更加嚴謹科學。
首先，借款費用可資本化范圍的擴大,將使生產(chǎn)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對借款費用中應予資本化的利息金額，扣除了尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益。其次，新準則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。
三、新會計準則對當今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)恼嬗绊?/h2>
1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價值
企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，視為會計政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。因此，在采用新會計準則公允價值模式的首年，各相關上市公司將會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量，其影響結(jié)果是，這些上市公司的上年度的資本公積 (其他資本公積)將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。同時，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額也將計入所有者權益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn)，達到更好地披露其真實價值的目的。
2、增強會計信息真實性和可靠性
新會計準則引入公允價值的后續(xù)計量模式，可以反映出房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值，提高了會計信息的真實性和可靠性。同時，新準則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，需要單獨披露其種類、金額和計量模式，還有兩種計量模式下的詳細信息。新準則下的財務報告相當于一份詳細的調(diào)查報告，信息披露更加規(guī)范、詳細，這大大增強了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的真實性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明，利用資本市場融資更加便利。
四、新會計準則對當今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)呢撁嬗绊?/h2>
1、加大了會計核算的工作量
新的會計準則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細規(guī)定。對不同房地產(chǎn)類型的明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關的會計信息，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。
2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績波動
新準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。
3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足
房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的，所以人們除了關注企業(yè)的盈利狀況外，會更加關注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價值計量投資性房地產(chǎn)，使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值，但沒有形成實質(zhì)性的現(xiàn)金流入。新會計準則并沒有對其價值重估帶來的當期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評估增值會計處理方式，雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款，不影響當期應計稅款，但由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，使得企業(yè)利潤提前實現(xiàn)，就要繳納相應的所得稅，反而導致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出。
五、應對新準則不利影響的措施
作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面要積極利用新會計準則的利好政策促進企業(yè)的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對性的采取措施，盡量避免其帶來的不利影響。
1、調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)
針對新會計準則的出臺導致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，擴大資金來源。對當今房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能過分依賴銀行貸款，而要重點注意實現(xiàn)資金的多元化來源渠道。
2、加強企業(yè)成本控制
新會計準則的出臺，必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)利潤最大化，必須加強成本控制。包括明確成本控制工作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機構(gòu)、貫徹成本控制思想等。
3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時機
是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨；在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計價模式
新會計準則雖然引入了公允價值計量模式，但對于這一模式的運用尚有一定的保留，因而采用公允價值模式對企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式應該相機選擇。
5、加強人員培訓
新會計準則的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術操作能力提出了更高要求，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監(jiān)的工作量。這樣對于房地產(chǎn)企業(yè)來說應特別注意管理人員是否對新會計準則的精神做了正確的傳達，財務人員是否真正了解領會了新會計準則的精髓、要點和內(nèi)容，以及是否能做好新舊會計準則的銜接工作。要想讓財會人員盡快熟悉新制度的運作，就必須重視對財務人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財務人員最快、最準確的學習和掌握不同時期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財務風險。
六、結(jié)語
綜上所述，新會計準則雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的負面影響，但它更有助于促進當代中國企業(yè)的迅速發(fā)展，并實現(xiàn)中國上市公司在國際市場的可比性。因此，在當今市場競爭日趨激烈的環(huán)境下，我們房地產(chǎn)企業(yè)不但應該積極采取措施盡量避免新會計準則對企業(yè)造成的負面影響，還應該最大限度地利用新會計準則所帶來的新機遇，來實現(xiàn)企業(yè)快速健康發(fā)展。
[1]朱一妮.新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].合作經(jīng)濟與科技, 2008;7
[2]曾文蘭.淺析新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響與對策[J].商場現(xiàn)代化,2007;3
[3]邱近峰.試析新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].法制與社會, 2007;5
（責任編輯：羅寧）
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