中國房價指數(shù)的迷霧何時能撥開

陳杰

中國房價指數(shù)的迷霧何時能撥開

陳杰

“房價上升1.5%的數(shù)據(jù)，是我國10萬統(tǒng)計人心中永遠的痛，也恰恰是我們改革前進的動力。” 國家統(tǒng)計局局長馬建堂在2010年5月7日南開大學統(tǒng)計制度與方法研究中心的成立大會上做如上表態(tài)。這個講話的背景是，國家統(tǒng)計局2010年初公布的2009年70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%的數(shù)據(jù)，引起社會各界的極大不滿，也讓國家統(tǒng)計局處于前所未有的尷尬境地。

此后國家統(tǒng)計局在國慶節(jié)前夕推出《住宅銷售價格統(tǒng)計方案》（征求意見稿）。但正式版本的《住宅銷售價格統(tǒng)計方案》何時能出臺尚不清楚。到目前為此，中國房價指數(shù)仍然是一片迷霧。

房價指數(shù)的意義

首先要明確，房價指數(shù)是干什么的？有什么意義？

簡單而言，房價指數(shù)的具體意義包括：

?反映房地產(chǎn)市場價格變化與變動趨勢，包括分類別房屋的緊俏程度；

?對房地產(chǎn)投資者提供理性投資依據(jù)，對購房者提供市場判斷的參考；

?幫助政府了解房地產(chǎn)市場總體行情與走勢，為制定房地產(chǎn)供應(yīng)和土地供應(yīng)計劃、確定土地出讓基準價格、房地產(chǎn)市場政策調(diào)整等提供決策參考；

?房地產(chǎn)市場交易管理與課稅的依據(jù)；

?房地產(chǎn)的開發(fā)與交易是經(jīng)濟活動的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)是無可質(zhì)疑的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)價格的變動直接反映宏觀國民經(jīng)濟狀況，特別其區(qū)域性強，與本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況休戚相關(guān)。所以，房價指數(shù)被譽為“國民經(jīng)濟的晴雨表”，對市場參與者投資行為和政府宏觀經(jīng)濟決策都有重要引導性意義。

為此，一個合理、有效的房價指數(shù)應(yīng)該具有以下特征：及時性、準確性、實用性與公開性。

房價指數(shù)的難點

房屋價格和其他商品/資產(chǎn)價格存在諸多顯著的不同，這使得房價指數(shù)的編制帶有諸多挑戰(zhàn)，無論是樣本數(shù)據(jù)的選擇還是分析方法的選取，都會對房價指數(shù)結(jié)果造成很大影響。

具體而言，房價指數(shù)的難點主要在于：

房屋是異質(zhì)的。即使兩套房屋在結(jié)構(gòu)上的所有因素都雷同，其所處地理位置也是不同的 “天下沒有兩套房子是一模一樣的”。這就對數(shù)據(jù)的收集和指數(shù)編制方法都提出了嚴峻挑戰(zhàn)。前者要求編制房價指數(shù)的數(shù)據(jù)樣本要很大，要有充足的代表性，而且不僅房價數(shù)據(jù)要有，房屋的各種特征都要獲得。后者要求對房屋的異質(zhì)性在技術(shù)上要有科學的處理方法，使異質(zhì)的房屋價格“同質(zhì)化”。

真實房價的獲得是困難的。我們只能在房屋已售出后才能獲知房屋的市場價格。掛牌價格和評估價格都與市場成交價格存在差距。而在中國，二手房的價格連房產(chǎn)中心登記備案價格都可能帶有嚴重的信息失真。

房產(chǎn)銷售交易頻率較低。在中國，新建商品住房的價格是由開發(fā)商主導的，離市場均衡價格有偏差。但二手房市場交易總體還不活躍，交易量至今還沒有超過一手房交易量。即使在美國，每年也只有3%到7%左右的住房存量轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，這意味著平均一套房子要14年才會被賣出一次。這導致僅以成交的存量房屋價格來反映存量房的整體價格走勢會帶有較大偏差。

真實房價的獲得是困難的

房價指數(shù)編制的通常方法

房價指數(shù)最主流的有4類：

?簡單平均（Simple Average ）

?特征回歸（Hedonic Regression）

?綜合調(diào)整（Mix Adjustment）

?重復(fù)銷售（Repeat Sales）

簡單平均

簡單平均即為計算在某一時間段內(nèi)銷售的所有房屋的平均價，也即總銷售額除以總銷售面積就可以得出。這種方法是最簡單易行，也十分直觀和容易理解。對消費者而言，也能提示購房的基本預(yù)算要求。但對于需要準確了解市場需求變動情況的房地產(chǎn)投資者和政府決策而言，則問題很大，因基于簡單平均價格的房價指數(shù)往往與真實的市場波動情況背離。

其主要問題是未考慮不同價格的房產(chǎn)在不同時間銷售對指數(shù)的影響。例如，假如別墅等高價房在某段時間內(nèi)的銷量比例增加了，那么簡單平均的價格指數(shù)就會隨著上升；或者，某地某個時期交易的房屋集中在郊區(qū)，那么房價指數(shù)立刻會被拉低下來。但這兩個例子中每個房屋價格可能都并未發(fā)生任何改變。所以基于簡單平均法的房價指數(shù)對人們判斷市場走勢會有嚴重誤導。

這提醒我們，房屋是異質(zhì)的，構(gòu)建房價指數(shù)要求房價數(shù)據(jù)必須標準化，以消除樣本數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)性變化的影響。

我們要明確，所謂房價指數(shù)，要度量的是市場需求變動所帶來的價格波動，而不應(yīng)該包括其他“雜質(zhì)”，不被其他非市場需求因素所誤導。

要達到這個目標，就首先要把充滿異質(zhì)性的房產(chǎn)標準化，然后才能構(gòu)建所謂的“均質(zhì)”（constant-quality）房價指數(shù)。特征回歸法

特征回歸價格指數(shù)具有扎實和嚴密的經(jīng)濟學理論基礎(chǔ)。為了避免簡單平均法下僅僅因為交易地段結(jié)構(gòu)的變化就導致價格指數(shù)的波動，特征回歸模型將先估計“地段”（如用到市中心距離來衡量）這一品質(zhì)特征對房價的影響——地段的影子價格，離市中心較近的房屋其價格中包含這部分因素較多，離市中心較遠的房屋其價格包括這部分因素較少，把地段的因素扣除之后，市中心和郊區(qū)的房子就都標準化和可比較了，那么這時候觀察到的房價變化幅度，才是反映市場需求變動導致的真實價格波動。以此類推，各種特征因素的變動對房價的影響都是可以消除的。需要強調(diào)，房屋品質(zhì)提高如建筑質(zhì)量變好所帶來的房價上漲，應(yīng)該也是要從總價格漲幅中剝離掉。

然而，盡管特征價格法在理論上嚴密，在房地產(chǎn)學界研究中應(yīng)用廣泛，現(xiàn)在幾乎是房價指數(shù)的標準方法，但不可否認，特征價格法的房價指數(shù)在實踐中往往會遇到很多難題：

?對數(shù)據(jù)的質(zhì)和量要求高，必須全面調(diào)查房屋的各種關(guān)鍵品質(zhì)，相關(guān)統(tǒng)計任務(wù)重

盡管特征價格法在理論上嚴密，在房地產(chǎn)學界研究中應(yīng)用廣泛，現(xiàn)在幾乎是房價指數(shù)的標準方法，但不可否認，特征價格法的房價指數(shù)在實踐中往往會遇到很多難題。

?統(tǒng)計和建模中到底應(yīng)該把哪些品質(zhì)特征包括在內(nèi)還缺乏定論

?某些特征有時候難以量化統(tǒng)計

?如果把所有可能影響房產(chǎn)價值的因素都考慮在內(nèi)，那模型過于復(fù)雜瑣碎

綜合調(diào)整

綜合調(diào)整是一種加權(quán)平均的思路，把房地產(chǎn)市場進行切割和劃分，設(shè)立細分的子市場(submarket)或單元（cells），每個單元包括了在相似地理位置的相似特征，房屋價格數(shù)據(jù)可以被分配到不同的單元內(nèi)來估算每個單元（不同特征）的平均價格。對構(gòu)成房產(chǎn)的不同單元的平均值進行加權(quán)后獲得的價格就是綜合調(diào)整價格。這和特征回歸法的原理類似，但做法上要簡單許多。綜合調(diào)整法存在的問題主要是：

?如何分配子市場/單元帶有主觀性

?哪些是影響房屋價格的特征因素有爭議

?權(quán)重取的不同會對分析結(jié)果產(chǎn)生巨大影響

重復(fù)銷售

與特征價格回歸法和綜合調(diào)整法利用大量房屋特征不同，重復(fù)銷售法是觀察某一特定房屋在一段時間內(nèi)的價格變化，由此推廣到全部房屋。

重復(fù)銷售法的主要問題是：

?容易成交的房產(chǎn)可能不一定帶有普遍性和代表性，比如小戶型轉(zhuǎn)手率偏高。這被稱為樣本選擇誤差（sample selection bias）。

?因為不同類型房產(chǎn)的價格變動幅度可能會不同，在樣本數(shù)據(jù)中對某一類型房產(chǎn)的不適當偏向會對總體價格變動率的估計造成很大影響。

?重復(fù)銷售法同時忽略了房屋是否進行了改造，而這樣的改變也會影響房屋價值并進一步影響價格指數(shù)。

但是美國的FHFA和S&P/Case-Shiller指數(shù)是改進過的重復(fù)銷售法，通過更嚴格的樣本篩選和更強的計量工具來消除樣本選擇誤差等不利因素。

對國家統(tǒng)計局《住宅銷售價格統(tǒng)計方案》（征求意見稿）的點評

國家統(tǒng)計局在國慶節(jié)前夕推出《住宅銷售價格統(tǒng)計方案》（征求意見稿），雖然《方案》較之前早先基于開發(fā)商自己填報的銷售價格統(tǒng)計方案要改進很多，但仍然在科學性和操作性上有很多疑問。

概要而言，我們認為《方案》最主要的問題可能在于以下幾點：

房價指數(shù)其實面向不同人群

在“調(diào)查目的”中應(yīng)該明確，作為國家統(tǒng)計局，做房價指數(shù)希望達到什么樣預(yù)期目標，有什么政策含義。房價指數(shù)其實面向不同人群，如果幫助消費者決定購房預(yù)算，從簡單平均價格（某城市銷售金額除以銷售面積就可得到）得出的價格指數(shù)也夠用了；如果是為投資者和政府決策服務(wù)，那就需要更加精確的、剝離地段結(jié)構(gòu)性因素影響、只反映市場需求變動的價格指數(shù)。為此，可能需要同時編制兩個或更多的房價指數(shù)，但要說明各自的適用用途，讓公眾清楚。

在“調(diào)查任務(wù)”中建議明確調(diào)查“地段”也是相關(guān)基礎(chǔ)資料。在調(diào)查城市及范圍中，只提70個大中城市可能不合適。70個大中城市可以做精確的房價指數(shù)，但其他地級以上城市，國家統(tǒng)計局也應(yīng)該提供或至少匯總基本房價資料，哪怕只是最簡單的月度銷售額、月度銷售面積和月度均價。

在“調(diào)查方法”中，我們強烈建議使用特征價格法來編制新房價格指數(shù)，使用重復(fù)銷售法來編制二手房價格指數(shù)。即使短期內(nèi)達不到這些編制技術(shù)要求，也要為未來做好準備。為此不僅（新建和二手）住宅的所在項目名稱、項目地址、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價(合同金額)、建筑面積、簽約時間等要收集，戶型、建材、裝修程度等多個重要資料也要一并收集，更要展開小區(qū)信息和地段信息的統(tǒng)計與資料整理。

二手房價格取樣有三個渠道，但到底以什么為準，沒有落實。使用中介提供數(shù)據(jù)，可能會有做高價格的嫌疑；但房地產(chǎn)管理部門登記的成交價格又因為眾所周知的“黑白合同”而有低估嫌疑；調(diào)研員實地采價不知如何操作，如果是評估則對調(diào)研員要求太高，如果是上門訪問交易當事人，成本很高，也難保證準確性；其實根本解決之道應(yīng)該是，國家統(tǒng)計局和房產(chǎn)管理部門、稅務(wù)部門、金融系統(tǒng)密切合作，制定消除居民“黑白合同”動機的整套政策，不能任其發(fā)展。否則相對來說，代表性中介提交的成交數(shù)據(jù)更為可信。

二手房指數(shù)，如果利用中介上報的成交數(shù)據(jù)，則無法控制不同地區(qū)交易量所占的比重；因為即使比較大的房屋中介公司，其在城市內(nèi)部的地區(qū)分布也是有差異的，所以如果二手房也使用本月成交面積或成交金額作為加權(quán)，就可能存在較大的誤差。對于二手房，我們建議全市平均分布觀察點，使用簡單算術(shù)平均就比較可行，如果要更精確一些，就使用（廣義加權(quán)）重復(fù)銷售法。

新建住宅中，分為連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤價格指數(shù)，以及間斷性銷售樓盤環(huán)比價格指數(shù)，我們認為沒有必要，政策含義不強；而且一些定義非常模糊，操作起來偶然性很強，如“如果新開樓盤附近區(qū)域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對應(yīng)分類成交價格評估上月價格；如果沒有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價格同質(zhì)可比原則，選取與該樓盤位置同一級別區(qū)域的相似樓盤對應(yīng)分類成交價格進行上月價格評估；如果上述樓盤都不存在，則根據(jù)該樓盤附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅交易價格變動幅度或有關(guān)價格數(shù)據(jù)的變動幅度進行評估?！边@將導致客觀數(shù)據(jù)和主觀數(shù)據(jù)的混合，尤其何為“同質(zhì)可比”，完全依賴調(diào)查人員的個人判斷，主觀性太強，大大降低房價指數(shù)計算的客觀性和精確性。對于新建住宅，我們建議全部使用客觀的實際成交數(shù)據(jù)，然后按照住宅所處地段，給一個虛擬變量即可，復(fù)雜一些則采用特征回歸法，控制多維地段因素。

面積的三個分類是否必要？其政策含義何在？有待探討。沒有研究證據(jù)表明單位平方米的房價會在這三類住宅中有顯著差別。即使存在有差別，對于消費者、投資者都沒有太大意義。分類太細，統(tǒng)計困難；信息太多，反而造成混亂。如果政府決策需要知道房價與戶型面積的關(guān)系，專門做研究提交報告就夠了。這種關(guān)系一般在相當長時間內(nèi)都很穩(wěn)定，不需要時時監(jiān)測。

總結(jié)：

今年初國家統(tǒng)計局就承諾認真改革房價統(tǒng)計方法。2010年3月2日，國家統(tǒng)計局局長馬建堂在深圳調(diào)研房地產(chǎn)價格統(tǒng)計并主持深圳、廣州兩地房地產(chǎn)價格統(tǒng)計座談會時就發(fā)表談話，強調(diào)科學房價統(tǒng)計的重要性。此后還多次在不同場合做過類似談話。

然而，目前來看，中國的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計制度在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)總體的可靠性還是有令人擔憂的地方，在數(shù)據(jù)采集和計算方式上還有很多值得改進完善的地方。房價指數(shù)的準確性，不僅對房地產(chǎn)市場，對整個國民經(jīng)濟至關(guān)重要，應(yīng)該十分嚴謹和慎重。期待有關(guān)統(tǒng)計部門能在廣泛吸收各方面專家的意見基礎(chǔ)上，促使科學準確的房價指數(shù)能盡快出臺。

（作者單位：復(fù)旦大學住房政策研究中心）