北京商品住宅市場月報(bào)（2010年9月）

9月的北京商品住宅市場呈現(xiàn)出快速回暖的景象，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，成交量快速放大也屬情理之中。本月商品房簽約總量為18807套，環(huán)大幅攀升47.78%。其中，住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約套數(shù)為12215套，較8月的6588套，大幅上漲85.41%，這是繼調(diào)控政策出臺，連續(xù)第三個(gè)月保持快速回升的勢頭，且上漲幅度較大。其中，期房成交量為10786套，環(huán)比8月的5565套大幅增加93.82%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)也達(dá)到了1429套，環(huán)比放大39.69%。

與此同時(shí)，新建商品住宅成交均價(jià)和開盤均價(jià)出現(xiàn)了不同程度的回落。成交均價(jià)降至19862元/平方米，環(huán)比微跌5.46%；開盤均價(jià)快速下滑至21086元/平方米，降幅高達(dá)25.91%。本月出現(xiàn) “量升價(jià)跌”主要有三方面的原因。首先，9月是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷售旺季，而市場對本輪調(diào)控政策影響已部分消化，加之剛性需求逐步入場，推升了成交量的快速放大。其次，受調(diào)控政策的影響，前期入市的項(xiàng)目多為抗跌性較好的高檔項(xiàng)目，因此成交均價(jià)和開盤均價(jià)較高。進(jìn)入9月，不同檔次的項(xiàng)目紛紛入市，從而拉低了均價(jià)。另外，剛性需求對應(yīng)的多為中低檔項(xiàng)目，剛性需求的增加無疑加大了這部分市場的成交量，均價(jià)下跌也是在所難免。

本月末國家推出五條措施遏制城市房價(jià)過快上漲，不過從政策內(nèi)容看，只是對“國十條”強(qiáng)化和細(xì)化，對市場的影響力有限。特別是經(jīng)過了半年的消化，市場已對 “國十條”及地方政府的調(diào)控政策產(chǎn)生“免疫”，北京新建商品住宅市場下一階段的表現(xiàn)有待進(jìn)一步觀察。

表1 2010年9月北京商品住宅市場主要數(shù)據(jù)一覽表

一、行業(yè)政策

1.國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲

為進(jìn)一步的貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委近日分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其主要內(nèi)容包括

（1）加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

（2）完善差別化的住房信貸的政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

（3）調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。

（4）切實(shí)增加住房有效供給。加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。

（5）加大住房交易市場檢查力度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

2.國家統(tǒng)計(jì)局出臺房價(jià)統(tǒng)計(jì)新招：直接用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

9月25日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案（征求意見稿）中，直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不單獨(dú)進(jìn)行調(diào)查。新建住宅交易的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)內(nèi)容，主要包括：住宅所在項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價(jià)(合同金額)、建筑面積、簽約時(shí)間等。

暫時(shí)不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個(gè)城市，新建住宅銷售價(jià)格根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算，也不另作調(diào)查。

3.8月CPI同比上漲3.5%，創(chuàng)年內(nèi)新高

9月11日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲3.5%，漲幅創(chuàng)下年內(nèi)新高。工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)同比上漲4.3%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。CPI突破3%再度引發(fā)了市場對加息的種種猜測，股市也出現(xiàn)了小幅震蕩。與此同時(shí)，1-8月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)到140998億元，同比增長24.8%，8月新增貸款5452億元，貨幣增長繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。

二、市場運(yùn)行數(shù)據(jù)

1.供應(yīng)情況

（1）可售商品住宅套數(shù)

在可售商品住宅供應(yīng)套數(shù)方面，2010年9月北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計(jì)100781套，與8月相比有小幅上漲，漲幅為2.26%。其中，可售期房套數(shù)為67710套，環(huán)比上漲1.78%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)也有小幅上升，為33071套，漲幅3.25%。9月末庫存量繼續(xù)保持上漲趨勢，是2010年首次突破10萬套，供應(yīng)量進(jìn)一步加大。

（2）可售商品住宅面積

截止至2010年9月31日，北京市可售房屋面積共計(jì)1271.49萬平方米，環(huán)比微漲0.83%。其中，期房和現(xiàn)房的可售面積出現(xiàn)了不同程度的上揚(yáng)，可售期房面積小幅上漲至826.90萬平方米，漲幅為0.14%，可售現(xiàn)房面積達(dá)到444.59萬平方米，環(huán)比8月的435.30萬平方米，上漲2.13%。

2.成交情況

（1）成交房屋套數(shù)

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年9月北京的商品房簽約總量為18807套，環(huán)比8月的12726套，大幅攀升47.78%。其中，住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約套數(shù)為12215套，較8月的6588套，大幅上漲85.41%，這是繼調(diào)控政策出臺，連續(xù)第三個(gè)月保持快速回升的勢頭，且上漲幅度較大。9月住宅期房成交量為10786套，較8月的5565套大幅增加93.82%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)也達(dá)到了1429套，相對于8月的1023套增加39.69%。

（2）成交房屋面積

2010年9月北京的商品房簽約總面積為196.23萬平方米，環(huán)比8月的124.49萬平方米增長57.63%。其中，住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約面積為133.11萬平方米，快速上漲67.73%。

在期房方面，9月期房網(wǎng)上簽約總面積為141.76萬平方米，其中住宅簽約面積為112.79萬平方米，環(huán)比8月的64.12萬平方米，上漲75.93%。

在現(xiàn)房方面，北京商品房市場9月現(xiàn)房簽約面積為54.47萬平方米，其中住宅簽約面積為20.31萬平方米，環(huán)比8月的15.25萬平方米，上揚(yáng)33.24%。

（3）成交價(jià)格

2010年9月，北京市商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)，降至19862元/平方米，環(huán)比微跌5.45%。這主要是由于隨著金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季到來，入市項(xiàng)目大幅增加，高中低檔項(xiàng)目均逐步入場。同時(shí)，剛性需求的釋放對中低檔產(chǎn)品的需求量增加，從而拉低了成交價(jià)格。

3.取證開盤情況

9月份，北京新建商品住宅開盤項(xiàng)目共計(jì)34個(gè)，供應(yīng)量維持在高位。同時(shí)，隨著各類型項(xiàng)目同步入市，商品住宅項(xiàng)目開盤均價(jià)出現(xiàn)小幅下跌，整體開盤均價(jià)降至21086元/平方米。