英國(guó)住房供應(yīng)體系與規(guī)劃政策新觀察

汪 軍

住房問題長(zhǎng)期來都是中國(guó)最引人關(guān)注的話題之一。關(guān)注的焦點(diǎn)一是住房保障措施的不完善，二是完全市場(chǎng)化的方式似乎并沒有有效的配置住房資源。

在對(duì)這兩個(gè)問題的回答中，西歐一些國(guó)家的住房保障經(jīng)驗(yàn)是可以借鑒的。不過，在談到西歐國(guó)家的住房制度時(shí)，還應(yīng)該將英國(guó)與其他歐美國(guó)家區(qū)別對(duì)待?，F(xiàn)代英國(guó)的住房結(jié)構(gòu)主要由兩部分構(gòu)成，一是由政府建造，供低收入人群租住的社會(huì)住宅（social house）,二是在市場(chǎng)上供居民購(gòu)買的私有住房。同時(shí)，第二類住房中也包括了很大一部分供人租住的私有產(chǎn)權(quán)房。但是，同大部分歐洲國(guó)家不同的是，英國(guó)雖然國(guó)土面積狹小，但是住房的私有率卻非常高。比較起來，德國(guó)的住房私有率為42%，法國(guó)為55%，荷蘭為50%，英國(guó)則高達(dá)67%。僅從這一點(diǎn)上看，英國(guó)的住宅供應(yīng)壓力就要大于其他國(guó)家。另外，喜歡擁有自己產(chǎn)權(quán)的英國(guó)住房觀念又與我國(guó)有幾分相似，因此，研究英國(guó)的住房供應(yīng)體制對(duì)我國(guó)將有一定的借鑒意義。

1 戰(zhàn)后英國(guó)規(guī)劃與住房相關(guān)政策回顧

現(xiàn)代英國(guó)的城市規(guī)劃政策始終離不開住房的保障和供應(yīng)問題，并且每一次重大的變革幾乎都與住房市場(chǎng)的變化與調(diào)整有密不可分的關(guān)系[1][2]。

二戰(zhàn)后英國(guó)規(guī)劃領(lǐng)域第一個(gè)里程碑式的文件是1947年頒布的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（〈Town and Country Planning Act 1947〉）。這個(gè)法案不僅有效地將全國(guó)性的開發(fā)權(quán)利收歸中央政府（Central government）所有，并且確定了一整套以計(jì)劃為導(dǎo)向（plan-led）的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。在之后的半個(gè)世紀(jì)里，盡管城鄉(xiāng)規(guī)劃法被一再地調(diào)整，但是這一原則卻一直沒有改變，成為英國(guó)現(xiàn)代城市規(guī)劃的核心特征。

20世紀(jì)50至60年代，英國(guó)城市規(guī)劃政策的主要事件是1955年頒布的《城市綠帶法案》（Green Belt Circular, 1955）以及新城運(yùn)動(dòng)。前者確立了城市建設(shè)綠帶的主要目標(biāo)是限制城市空間的無序增長(zhǎng)，而后者則是戰(zhàn)后大規(guī)模新城建設(shè)的開始，以斯蒂文乃奇（Stevenage）和哈羅（Harlow）為代表的第一代新城（Mark Ⅰ）以及以倫康（Runcorn）為代表的第二代新城（Mark Ⅱ）都建設(shè)于這段時(shí)期[3]。無論是城市綠帶的建設(shè)還是新城的建設(shè)，其主要目的都是對(duì)原有城市空間無限制增長(zhǎng)的應(yīng)對(duì)，同時(shí)也旨在應(yīng)對(duì)戰(zhàn)后不斷增長(zhǎng)的住房需求。

但是值得關(guān)注的是，由于當(dāng)時(shí)對(duì)全國(guó)未來人口發(fā)展數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤估計(jì)，使得住房供應(yīng)問題在之后的歲月里并沒有如最初想象的那么嚴(yán)重。最初，根據(jù)戰(zhàn)后人口迅速增長(zhǎng)（即所謂的戰(zhàn)后嬰兒潮——baby boom）的趨勢(shì)，中央政府曾在1965年對(duì)全國(guó)未來的人口進(jìn)行預(yù)測(cè)，認(rèn)為到20世紀(jì)末，全英人口將最終達(dá)到7,500萬。但是，實(shí)際上人口的發(fā)展并沒有延續(xù)戰(zhàn)后的快速趨勢(shì)，而是馬上呈現(xiàn)出不斷減緩的趨勢(shì)。最終，到20世紀(jì)末，全英人口只有5,900萬[4]，其中還包括了大量的外來移民。不過，人口的不確定性在之后的幾十年時(shí)間內(nèi)得到了政府的高度重視，幾次公布的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)都大大低于1965年的預(yù)測(cè)[5]。

1970年代之后，涉及到住房供應(yīng)政策重大調(diào)整的文件主要有1990年修改的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（Town and Country Planning Act 1990）以及緊接著的1991年的修改版（Town and Country Planning Act 1991）。1990版的法案增加了106章節(jié)，確立了規(guī)劃許可制度，即給予地方政府廣泛的規(guī)劃?rùn)?quán)力，使其能夠直接或間接地參與公共項(xiàng)目的開發(fā)。隨后又在1991年的修改中將規(guī)劃的制定確立為開發(fā)控制的主要依據(jù)，提高了規(guī)劃的歷史地位。

這一修改似乎與當(dāng)時(shí)撒切爾政府時(shí)期大張旗鼓的自由政策傾向格格不入①，無怪乎當(dāng)時(shí)的住房大臣稱贊這份文件穩(wěn)固了以計(jì)劃為導(dǎo)向的體系。盡管如此，當(dāng)2004年《規(guī)劃和強(qiáng)制執(zhí)行法案》（Planning and Compulsory Purchase Act）頒布的時(shí)候，還是對(duì)1991年法案作了較大的修改。主要的原因在于，1991版法案將規(guī)劃制定推到前所未有的重要地位，反而使得地方政府過于謹(jǐn)慎地制定規(guī)劃，導(dǎo)致了直到2002年末，全國(guó)依然還有13%的地方政府沒有完成規(guī)劃的編制。

在《規(guī)劃和強(qiáng)制執(zhí)行法案》頒布之前，另外一部與住房關(guān)系緊密的文件是頒布于2000年的《規(guī)劃政策導(dǎo)則3：住房篇》（Planning Policy Guidance Notes 3：housing）②。這份文件可以被看成是將規(guī)劃理念從“預(yù)測(cè)和供應(yīng)”階段轉(zhuǎn)化到“規(guī)劃、管治和引導(dǎo)”階段的里程碑，這意味著規(guī)劃不再是市場(chǎng)的跟隨者，而是通過創(chuàng)造新的區(qū)位優(yōu)勢(shì)去引導(dǎo)市場(chǎng)和調(diào)控市場(chǎng)。《規(guī)劃政策導(dǎo)則》的一個(gè)顯著特點(diǎn)是不再一味強(qiáng)調(diào)新建住宅的密度，而是強(qiáng)調(diào)要盡量在城市棕地（Brownfield）③上面建設(shè)新的項(xiàng)目。然而，隨著對(duì)新增住房供應(yīng)明顯短缺的普遍擔(dān)憂，英國(guó)政府在2006年用《規(guī)劃政策報(bào)告書》（Planning Policy Statement）④來代替《規(guī)劃政策導(dǎo)則》?！兑?guī)劃政策報(bào)告書》強(qiáng)調(diào)了地方規(guī)劃主體應(yīng)保證足夠的土地來建設(shè)新的住宅項(xiàng)目，并且對(duì)密度和公共設(shè)施的設(shè)置做了更為靈活的表達(dá)。同時(shí)，《規(guī)劃政策報(bào)告書》也給了地方政府在決定建筑密度及混合用途方面以極大的自由。

2007年下半年，另外一個(gè)重要的規(guī)劃文件——《皇家政府規(guī)劃白皮書》（Planning White Paper——HM Government）頒布，其重要程度堪與2004年的《規(guī)劃和強(qiáng)制執(zhí)行法案》相當(dāng)，標(biāo)志了英國(guó)政府在最近幾年內(nèi)對(duì)規(guī)劃政策領(lǐng)域所作的一系列重大調(diào)整?！痘始艺?guī)劃白皮書》提出，雖然地方的規(guī)劃決策機(jī)構(gòu)認(rèn)為《規(guī)劃政策導(dǎo)則》和《規(guī)劃和強(qiáng)制執(zhí)行法案》所做的調(diào)整符合實(shí)際的需求，但是卻恰恰又使得規(guī)劃決策的制定變得十分復(fù)雜，這直接導(dǎo)致了在住房供應(yīng)方面的速度滯后于預(yù)期的目標(biāo)。這種滯后促使政府不斷調(diào)整政策，但同時(shí)也正是對(duì)政策的不斷調(diào)整又延誤了規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，加大了市場(chǎng)的缺口?！兑?guī)劃白皮書》提出政府應(yīng)改革現(xiàn)有的規(guī)劃體系，建立一套能夠?qū)κ袌?chǎng)做出快速反應(yīng)的規(guī)劃制定模式。同時(shí)，也提出了在全球化和環(huán)境惡化背景下，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地的有效使用和對(duì)重大政府設(shè)施的有效配置。

2 英國(guó)住房供應(yīng)體系的觀察

2.1 現(xiàn)代住房供應(yīng)體系的形成

英國(guó)現(xiàn)代住房供應(yīng)體系主要分為兩個(gè)主要的階段，以撒切爾政府時(shí)期為一個(gè)分水嶺，分別為早期的福利保障為主階段和現(xiàn)在的市場(chǎng)與福利并存階段。

早在1919年，針對(duì)舊的完全市場(chǎng)化的住房制度存在的弊端，英國(guó)政府開始改革住房制度。1919年英國(guó)住房供應(yīng)制度改革確定的基本思路是：建立政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的制度，以穩(wěn)定房地產(chǎn)波動(dòng)；建立政府支持（包括政策支持和財(cái)政支持）與居民合理消費(fèi)相結(jié)合的制度，以解決中低收入人群的住房問題。在這一基本思路的指導(dǎo)下，1919年改革的具體措施包括：一是規(guī)定所有出租住房的房租不再由市場(chǎng)決定，而由當(dāng)?shù)氐膮^(qū)政府或區(qū)議會(huì)統(tǒng)一定價(jià)；二是政府通過收買私人住房和新建住房的辦法擁有大量社會(huì)住宅（Social House），然后以低廉的價(jià)格租給居民。這次改革給戰(zhàn)后的人口激增以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了有效的保障，至1960年，英國(guó)租住社會(huì)住宅的人數(shù)占到總?cè)丝诘?6%，到1975年更是達(dá)到31%。但是，隨著1970年代末期的經(jīng)濟(jì)衰退以及大量移民的涌入，使得這個(gè)福利制度給政府帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，逐漸變得難以為繼。

撒切爾政府執(zhí)政時(shí)期，開始逐步推行以市場(chǎng)為取向的住房政策，把住房自有化率作為主要的住房政策目標(biāo)。其核心的理念是：在保障實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的前提下，政府鼓勵(lì)居民加大自有住房消費(fèi)的力度，促進(jìn)住房的私有化，提高居民自有住房率。撒切爾政府改革的具體手段包括：將居民的收入水平劃分為三個(gè)不同的等級(jí)，實(shí)行不同的住房供應(yīng)辦法；采取賦予公民購(gòu)買權(quán)、變租金為購(gòu)房抵押貸款、折價(jià)優(yōu)惠可攜帶政策以及產(chǎn)權(quán)分享政策等措施，并通過政策、金融、稅收等優(yōu)惠舉措，大力鼓勵(lì)居民私人購(gòu)房，減輕政府財(cái)政壓力。1980年英國(guó)《住宅法》出臺(tái)，提出“有權(quán)買房”（Right to Buy）的口號(hào)，開始實(shí)行社會(huì)住宅出售政策。1988年又進(jìn)一步將政府剩余的社會(huì)住宅轉(zhuǎn)移給其他機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)。到1990年，英格蘭的私有住房率達(dá)到68%，威爾士達(dá)到71%，蘇格蘭達(dá)到48%。

近年來，英國(guó)政府又推出了一項(xiàng)致力于解決“無家可歸者⑤”問題，保障所有人有房可住的“可持續(xù)社區(qū)：所有人的家園”項(xiàng)目。

通過近二十年的不斷努力，英國(guó)住房供應(yīng)體系形成了今天的以市場(chǎng)供應(yīng)為主，福利保障為輔的體制。但是這里所謂的市場(chǎng)供應(yīng)為主并不意味著政府在這個(gè)部分全身而退，相反，無論是中央政府還是地方政府都依然保留著對(duì)新增土地和新增住房量的決定權(quán)。

2.2 英國(guó)住房供應(yīng)體系的獨(dú)特性

2003年的《住房供應(yīng)報(bào)告》是英國(guó)財(cái)政部在2003年6月所作的《關(guān)于英國(guó)作為歐盟成員國(guó)的五項(xiàng)測(cè)試》正式報(bào)告的附件。這份報(bào)告指出，在1971年到2001年間，盡管英國(guó)住房?jī)r(jià)格沒有像預(yù)期那樣的波動(dòng)，但是房?jī)r(jià)的起伏與住戶的消費(fèi)水平之間存在很大的關(guān)聯(lián)[6]。歐盟的其他國(guó)家情況也大致相同，但是幾年之后，卻出現(xiàn)了一些不同的情況。2007年，在歐洲大部分國(guó)家的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)快速上升的同時(shí)，學(xué)者發(fā)現(xiàn)英國(guó)的住房?jī)r(jià)格上漲并不像以往那樣導(dǎo)致私人消費(fèi)出現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)（圖1），反而滯后于其他國(guó)家。這一變化促使“英國(guó)貨幣政策委員會(huì)”不得不重新對(duì)2003年的報(bào)告進(jìn)行重新評(píng)估，看當(dāng)初的結(jié)論究竟是不是巧合[7]。同時(shí)，相關(guān)政策的關(guān)注點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向縮減新增住房的供應(yīng)量，來應(yīng)對(duì)持續(xù)泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的額外社會(huì)成本。而政府報(bào)告中開始刻意回避住房供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之間的問題[8]。但是，這種變化滯后于市場(chǎng)的現(xiàn)象，正是英國(guó)特有的由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)供應(yīng)體系所造成的。

圖1 英國(guó)（UK）住房?jī)r(jià)格與其它國(guó)家的比較

英國(guó)的住房供應(yīng)水平與歐盟其他主要國(guó)家相比在很多地方都差不多，比如在人均住房面積方面，就同法國(guó)、德國(guó)和荷蘭的水平相接近。將這些國(guó)家進(jìn)行比較時(shí)，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，人口密度的實(shí)際意義并不大，因?yàn)橛?guó)、德國(guó)和荷蘭既是歐盟人均住房面積最大的三個(gè)國(guó)家，也是人口密度最高的國(guó)家。這至少說明了這些國(guó)家在住房供應(yīng)方面所取得的成就是十分顯著的。同時(shí)，這些國(guó)家之間也存在一些不同，最明顯的就是英國(guó)在多層公寓及混合住宅方面的比例出奇的低，獨(dú)立住宅占了住房數(shù)量的大部分。這可能也就是為什么英國(guó)需要不斷增加住房供應(yīng)的一個(gè)原因⑥。而新增住宅數(shù)量與現(xiàn)有住宅數(shù)量的比較更能說明一些問題。英國(guó)1981年到2001年間的新增住宅數(shù)量比其他歐洲國(guó)家少很多。比如英國(guó)在2000至2001年左右的新增住宅量在3.2套/每千人左右，比荷蘭的4.2套/每千人、德國(guó)的4.3套/每千人和法國(guó)的6套/每千人相比都少了很多?？紤]到人口和移民數(shù)量的增長(zhǎng)并沒有停滯，這樣的供應(yīng)水平似乎存在一些問題。

圖2顯示了戰(zhàn)后全英的新增住房構(gòu)成情況，可以發(fā)現(xiàn)上世紀(jì)90年代之后新增住房供應(yīng)量明顯小于之前的水平。同時(shí)，地方政府對(duì)新增住房的直接供應(yīng)量也在80年代之后急劇減少，并保持在一定的水平上。這種新增住房量的萎縮可能是導(dǎo)致1997年以后住房?jī)r(jià)格迅速上漲的一個(gè)原因。因?yàn)樵谝粋€(gè)買方市場(chǎng)里，供應(yīng)總是滯后于需求，特別是像房屋這種商品，需要一個(gè)土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)的過程，所以價(jià)格總是在上升，而供應(yīng)量總是滯后。但有趣的是，在同美國(guó)房屋供應(yīng)與價(jià)格數(shù)據(jù)的對(duì)比中，可以清楚地看出美國(guó)的房屋供應(yīng)量與價(jià)格幾乎同步變化，而英國(guó)房屋供應(yīng)則明顯滯后于價(jià)格趨勢(shì)（圖3）。這個(gè)結(jié)果可能同美英兩國(guó)的土地開發(fā)制度有關(guān)系。在美國(guó)，各個(gè)州面臨的土地儲(chǔ)備壓力不同，因此規(guī)劃控制的程度也不同，但總體來說土地開發(fā)的過程還是相對(duì)簡(jiǎn)單的。而在英國(guó)，推動(dòng)住房建設(shè)的主要力量還是中央政府，同時(shí)地方政府在規(guī)劃制定和土地供應(yīng)方面都沒有給房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)商提供任何便利。

圖2 英國(guó)（UK）住房?jī)r(jià)格與其它國(guó)家的比較

在一個(gè)國(guó)家中，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)往往體現(xiàn)了其立法特征。在英國(guó)，房地產(chǎn)商想完全獲得土地開發(fā)權(quán)的過程是十分緩慢和復(fù)雜的，而且取決于開發(fā)商想獲得的土地是否是規(guī)劃所制定的居住用地，或者是政府許可的居住用地。從提出申請(qǐng)到實(shí)際動(dòng)工，往往需要經(jīng)歷一段很長(zhǎng)的時(shí)間，這個(gè)過程需要不斷地為各個(gè)審批機(jī)關(guān)提供所需要的信息，需要經(jīng)過復(fù)雜的溝通達(dá)成S106協(xié)議⑦，以及履行其他很多規(guī)劃的義務(wù)等等。這些條件使得只有足夠大的開發(fā)商才能夠經(jīng)受得住市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，順利地獲得土地進(jìn)行開發(fā)。而1990年末至2000年的住房市場(chǎng)不景氣更加促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的合并和重組，使得英國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上就相對(duì)集中在一些大型的開發(fā)公司之中。在2006年，全國(guó)最大的10家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了全國(guó)3成的新增住宅。同時(shí)，由于獲取土地的困難，以及在快速上漲的房?jī)r(jià)中對(duì)泡沫的擔(dān)憂使得新增住房的供應(yīng)反而有所放緩。

同時(shí)，為了避免開發(fā)商囤積太多的土地，英國(guó)的土地開發(fā)許可的有效期被設(shè)定成3年。但是盡管這樣，許多開發(fā)商還是會(huì)選擇在有效期的后半階段才著手建設(shè)，至少在房地產(chǎn)不景氣的年代，他們會(huì)不約而同地選擇晚些開工。最近由皇家規(guī)劃協(xié)會(huì)（Royal Town Planning Institute，2007）主持的一項(xiàng)研究表明，英國(guó)現(xiàn)在最大的10家房產(chǎn)商普遍持有土地的年限是2.7年。在實(shí)際情況中，很多開發(fā)企業(yè)雖然拿到了開發(fā)許可，但是他們必須十分謹(jǐn)慎地弄清楚這些許可是否是框架性許可或者是完全許可。如果是完全許可，則還有可以立即動(dòng)工和延時(shí)動(dòng)工之分。不過地方政府和規(guī)劃當(dāng)局在授予開發(fā)許可制后，一般不會(huì)過于跟蹤許可的執(zhí)行情況，因?yàn)樗麄兦宄?，考慮到申請(qǐng)?jiān)S可的成本問題，開發(fā)企業(yè)都會(huì)在許可有效期內(nèi)開始建設(shè)。

圖3 英美住宅新增量與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況

3 結(jié)論以及對(duì)我國(guó)的啟示

回顧英國(guó)戰(zhàn)后的住房供應(yīng)體系演變，可以看到這是一個(gè)由福利供應(yīng)為主轉(zhuǎn)向市場(chǎng)供應(yīng)為主的過程。從這一點(diǎn)上看，似乎同我國(guó)的歷程存在某種相似性。隨著1990年代的住房改革，我國(guó)的住房供應(yīng)體系也從政府保障型轉(zhuǎn)為市場(chǎng)型。但是區(qū)別在于無論如何變革，英國(guó)始終沒有放棄政府在住房供應(yīng)體系中的作用，即使是在住房市場(chǎng)化的今天，政府依然負(fù)有提供大量社會(huì)住宅的責(zé)任。同時(shí)，地方政府通過控制土地供應(yīng)量，調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)；并通過開發(fā)行為的規(guī)劃許可制度牢牢掌握新增住房的供應(yīng)量。撒切爾政府之后，中央政府將開發(fā)權(quán)利大量下放給地方政府，但同時(shí)依然定期發(fā)布人口預(yù)測(cè)與住房供應(yīng)量預(yù)測(cè)報(bào)告，以指導(dǎo)全國(guó)新增住房的供應(yīng)水平。因此，可以說英國(guó)的住房市場(chǎng)化在今天看來并不是完全的市場(chǎng)化，政府依舊負(fù)有為大多數(shù)人提供住宅的責(zé)任。這也是為什么英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與新增住宅供應(yīng)量并不完全吻合的原因。

其次，規(guī)劃政策在住房供應(yīng)體系中占有重要地位。即使是在提倡私有化的撒切爾時(shí)期，規(guī)劃依然遵循“plan-led”的計(jì)劃主導(dǎo)原則，使得全國(guó)的住房供應(yīng)量通過各個(gè)地方政府所作的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃（Spatial Strategic Plan）進(jìn)行有效的控制。在空間發(fā)展規(guī)劃中，甚至連新增住房的空間位置都加以明確。不過，空間發(fā)展規(guī)劃的期限通常是5～10年，而在這期間政府有可能會(huì)修正人口的預(yù)測(cè)數(shù)字，這使得新增住房的量很難完全符合市場(chǎng)的需求，有時(shí)候會(huì)大于真正的需求，造成一些空置現(xiàn)象。盡管如此，空間發(fā)展規(guī)劃將不同形式的開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)結(jié)合起來，還是起到了總的協(xié)調(diào)作用。

21世紀(jì)初，頒布的《規(guī)劃政策導(dǎo)則3》和《規(guī)劃和強(qiáng)制執(zhí)行法案》將城市規(guī)劃塑造成了一個(gè)高度混合的體系。這兩個(gè)法案不僅要求規(guī)劃要強(qiáng)勢(shì)地引導(dǎo)市場(chǎng)，還要以完成規(guī)劃預(yù)定目標(biāo)的多少來衡量規(guī)劃的效益。這些措施都使得英國(guó)的住房供應(yīng)體系帶有明顯的規(guī)劃控制色彩，這也是前文提到的英國(guó)住宅市場(chǎng)變化并不像美國(guó)那樣敏感的原因。

最后，值得我們關(guān)注的是，即使是在英國(guó)這樣住房制度相對(duì)健全的國(guó)家，也在不斷跟蹤和反思自己的做法。其中先后由英國(guó)財(cái)政部在2004年和2006年發(fā)布的住房供應(yīng)情況報(bào)告將近年來英國(guó)住房供應(yīng)體系的得失情況加以披露，并提出了一些頗有見解性的意見。這些，都更加有助于完善整個(gè)住房供應(yīng)體系，同時(shí)，也是我們國(guó)家需要借鑒的方向。

注釋：

①二戰(zhàn)之后英國(guó)傾向國(guó)有制的工黨上臺(tái)，實(shí)行大規(guī)模的國(guó)有化。煤炭、煤氣、石油、鋼鐵、造船、電氣、鐵路、民航等重要部門都實(shí)行了國(guó)有化。國(guó)有化導(dǎo)致了人浮于事、效率低下的結(jié)果，造成英國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于走走停停的狀態(tài)，學(xué)者稱此為“英國(guó)病”。撒切爾夫人上臺(tái)后大力推行自由經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)私有化，使得英國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到戰(zhàn)后增長(zhǎng)最快的階段。

②Planning Policy Guidance Notes是英國(guó)政府在城市規(guī)劃領(lǐng)域規(guī)劃政策和規(guī)劃原則的導(dǎo)則，是各種開發(fā)項(xiàng)目取得規(guī)劃許可必須要參照的文件。PPG共有25個(gè)不同領(lǐng)域，這里的PPG3的主題就是住房問題。

③指已經(jīng)經(jīng)過開發(fā)建設(shè)的土地。

④《規(guī)劃政策聲明》（Planning Policy Statement）在2004年《規(guī)劃和強(qiáng)制執(zhí)行法案》頒布之后，代替了原有的《規(guī)劃政策導(dǎo)則》，成為直到規(guī)劃具體實(shí)施的準(zhǔn)則，同樣包括25個(gè)方面，第3個(gè)方面為住房問題。

⑤這里指的“無家可歸者”主要是指那些收入高于能夠申請(qǐng)社會(huì)住宅的條件，但是又不足以在市場(chǎng)上購(gòu)買到私有產(chǎn)權(quán)房的人群，這些人群在被原有的政策所忽視。

⑥《Housing Statistic in the European Union2004》， 由瑞典國(guó)家住房、建設(shè)和規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布。

⑦S106協(xié)議是進(jìn)行合法開發(fā)必須達(dá)成的與地方政府的協(xié)議，具體規(guī)定由《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》制定。

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