房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

胡 濤

1 建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系

著名策劃學(xué)者威廉?佩納主張把策劃工作與設(shè)計(jì)工作明確分開,他認(rèn)為策劃和設(shè)計(jì)是兩種不同的思維方式,策劃是分析的過(guò)程,而設(shè)計(jì)則是綜合的過(guò)程。

莊惟敏在其《建筑策劃導(dǎo)論》中對(duì)于建筑策劃的涵義則是這樣概括的:“建筑策劃是特指在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定,從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā),不僅依賴于經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范,更以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ),通過(guò)運(yùn)用計(jì)算機(jī)等近現(xiàn)代科技手段對(duì)研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析,最終定量地得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。”

從以上兩人的描述中,可以看到建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩種不同的工作,具有不同的思維模式。

建筑策劃的關(guān)鍵在于對(duì)現(xiàn)有條件的掌握以及建筑使用方式的實(shí)態(tài)調(diào)查而最終抽象出項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體概念,沒(méi)有這一理論結(jié)合實(shí)踐的研究過(guò)程,是很難得出科學(xué)而邏輯的設(shè)計(jì)依據(jù)的。

從建筑策劃與設(shè)計(jì)的關(guān)系來(lái)看,建筑設(shè)計(jì)者最好同時(shí)參與到建筑策劃中,如果建筑師對(duì)建筑策劃和設(shè)計(jì)都有全面的了解,就能在分階段進(jìn)行建筑策劃和設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行相關(guān)的考慮,避免兩者的割裂。

2 建筑策劃在實(shí)踐中的應(yīng)用

以下結(jié)合具體項(xiàng)目——圣荷西城,分析建筑策劃對(duì)后續(xù)建筑設(shè)計(jì)所起的積極作用。

本項(xiàng)目位于武漢市。在研究與設(shè)計(jì)過(guò)程中,我們與甲方、房地產(chǎn)咨詢公司多次討論,反復(fù)研究,提出了適宜武漢第四鎮(zhèn)——盤龍城當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、有個(gè)性的住宅小區(qū)方案。其成果是各方面信息反復(fù)交流融合而產(chǎn)生出來(lái)的。

2.1 市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)

1)區(qū)位前景明朗。盤龍城是一個(gè)3500年前曾經(jīng)孕育了武漢之根的地區(qū),政府的目標(biāo)是將其打造成武漢的第四鎮(zhèn)。經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展,目前,盤龍城已由單純的別墅區(qū)發(fā)展成集別墅、住宅、工業(yè)地產(chǎn)為一體的綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2)市場(chǎng)狀況。盤龍城區(qū)域內(nèi)早期樓盤的規(guī)模一般較大,其大規(guī)模、低容積率的環(huán)境使整個(gè)區(qū)域的樓盤品質(zhì)比其他區(qū)域要高出許多,但戶型面積設(shè)計(jì)普遍較大,對(duì)銷售形成一定壓力。3)中小戶型的興起。本區(qū)域前期市場(chǎng)住宅供應(yīng)量相對(duì)較小,供普通消費(fèi)的樓盤不多。從當(dāng)前銷售情況來(lái)看,該區(qū)域樓盤銷售主要表現(xiàn)為面積較小、總價(jià)較低的戶型往往銷售速度較快。

隨著周邊樓盤的開發(fā)和環(huán)境的改善,其市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大,該區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好。隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套設(shè)施的逐漸完善,本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值將得到極大提高。

2.2 建設(shè)用地分析

本項(xiàng)目基地位于機(jī)場(chǎng)高速公路邊。作為機(jī)場(chǎng)高速公路以西第一個(gè)啟動(dòng)的樓盤,大家對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有著相當(dāng)理性的認(rèn)識(shí):

1)外部條件分析。

a.機(jī)場(chǎng)高速公路以東,道路及市政配套設(shè)施相對(duì)完善,而基地卻在機(jī)場(chǎng)高速公路以西,其市政配套設(shè)施則還處于規(guī)劃階段。b.作為機(jī)場(chǎng)高速公路以西第一個(gè)啟動(dòng)的樓盤,周邊配套設(shè)施的缺乏將成為限制業(yè)主購(gòu)買的因素。c.區(qū)域內(nèi)公共交通不便。

2)內(nèi)部條件分析。

a.基地地勢(shì)東北高,西南低。整個(gè)基地地勢(shì)低洼,加上市政管道未建,基地內(nèi)污水排放存在“無(wú)路可走”的問(wèn)題。b.基地與機(jī)場(chǎng)高速公路之間雖然有60 m的綠化隔離帶,但噪聲污染不能忽視,必須采取有效措施予以解決。c.位于機(jī)場(chǎng)高速公路西邊的基地與開發(fā)度相對(duì)較成熟的東邊聯(lián)系并不通暢。唯一可以利用的是一個(gè)離基地較遠(yuǎn)的高速公路通道,但因其狹窄,不能作為小區(qū)出入口。小區(qū)出入口寄希望于基地北邊即將開建的規(guī)劃路。

2.3 整體方案構(gòu)思

隨著區(qū)域的深入發(fā)展、道路瓶頸的克服、生活配套的改善以及90 km2航空城的建設(shè),所有這些均成為本項(xiàng)目未來(lái)的契機(jī)。

1)在做了全面、系統(tǒng)地調(diào)查后,我們確定了產(chǎn)品的功能定位,擬按照消費(fèi)者導(dǎo)向原則、個(gè)性化原則、動(dòng)態(tài)調(diào)整原則,以全新的產(chǎn)品體系、恰當(dāng)?shù)奈幕肺豆δ芏ㄎ?打動(dòng)潛在的客戶群。2)小區(qū)主出入口設(shè)置的權(quán)衡。鑒于基地北邊的規(guī)劃路即將開建,小區(qū)主出入口及配套的主要公建就確定建在基地的右上角,保證未來(lái)交通的通暢。3)噪聲控制問(wèn)題。為使噪聲得到有效控制,除加強(qiáng)基地與機(jī)場(chǎng)高速公路之間的綠化帶外,還將根據(jù)減噪的實(shí)際情況,考慮在高速公路靠基地一側(cè)安裝吸音板。4)污水的排放和利用。在當(dāng)前市政管網(wǎng)難以形成的情況下,開發(fā)商決定自建污水處理系統(tǒng),同時(shí)考慮適當(dāng)?shù)募右岳?作為綠化灌溉用水。

市政設(shè)施的缺乏對(duì)本項(xiàng)目而言明顯是不利的,但也為我們充分利用資源和能源,如使用太陽(yáng)能、污水再利用提供了良好的契機(jī),而這些與生態(tài)住宅提倡的環(huán)保理念、節(jié)能理念一脈相承。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō),本項(xiàng)目順應(yīng)了可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)大趨勢(shì)。

另外,以規(guī)劃道路為依據(jù),確定了人車分流、各行其道、互不干擾的交通流線方案。

2.4 策劃創(chuàng)意

盤龍城具有其他地區(qū)無(wú)法比擬的環(huán)境、價(jià)格優(yōu)勢(shì),但如何在周邊林立的樓盤中脫穎而出,賦予產(chǎn)品以鮮明的個(gè)性是關(guān)鍵。為此,我們確定以主題開發(fā)觀念來(lái)構(gòu)建一個(gè)“表里如一,皆大不同”的產(chǎn)品體系,即純粹的讓人從骨子里感到溫暖的美式風(fēng)格。

2.5 建筑設(shè)計(jì)

從總平面布局中可以看出,基地東、西、北三面以高層圍合,中間部分是第一期開發(fā)的連排別墅和疊拼別墅。別墅區(qū)突出的是“島”的概念,擬通過(guò)綠化和水系景觀的營(yíng)造,既增加別墅的私密性,避免日后二期高層對(duì)別墅視線上的壓迫,同時(shí)也力圖使之成為基地的風(fēng)景所在地。在別墅戶型設(shè)計(jì)上,擬定方案是通過(guò)對(duì)面積的控制,實(shí)現(xiàn)緊湊的別墅功能,推出總價(jià)較低的別墅,滿足目標(biāo)客戶群的置業(yè)要求。

目前,該項(xiàng)目一期設(shè)計(jì)已經(jīng)完畢,設(shè)計(jì)的過(guò)程也是對(duì)建筑策劃的反饋過(guò)程。隨著項(xiàng)目的全面展開,涉及建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)的問(wèn)題必將進(jìn)一步顯現(xiàn),希望借此項(xiàng)目的運(yùn)作,開發(fā)商和設(shè)計(jì)人員都能對(duì)建筑策劃有更深入的認(rèn)識(shí),從自身做起,提高建筑策劃理論水平,積極實(shí)踐,使建筑策劃作為綜合效益推動(dòng)力和催化劑的功能充分發(fā)揮出來(lái)。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展,建筑師的工作內(nèi)容和方法要與時(shí)俱進(jìn),不斷擴(kuò)展自己的工作領(lǐng)域,以適應(yīng)市場(chǎng)的不斷變化和更高的要求,讓自己進(jìn)入到更寬廣的工作領(lǐng)域。

建筑策劃的介入,為建筑設(shè)計(jì)的合理性、科學(xué)性、系統(tǒng)性提供了有力的保障。建筑師如果參與到這一過(guò)程中去,將對(duì)設(shè)計(jì)要素把握更準(zhǔn)確,使建筑設(shè)計(jì)更加有的放矢;將突破以往工作層面,使之上升到更高的層次。建筑策劃包括的學(xué)科和人員可以相當(dāng)廣泛,各種思想交流合作所產(chǎn)生的成果,突破的是專業(yè)限制,帶來(lái)的是思維、創(chuàng)意的極大拓展,它不僅能使產(chǎn)品契合市場(chǎng)、找準(zhǔn)目標(biāo),也能使建筑師設(shè)計(jì)出具有豐富特色的作品來(lái)。相信隨著策劃手段和方法的不斷發(fā)展,建筑相關(guān)行業(yè)都將從中獲益,取得長(zhǎng)足發(fā)展。

[1]莊惟敏.建筑策劃導(dǎo)論[M].北京:中國(guó)水利水電出版社,2000.

[2]黃宇頻.居住社區(qū)公共交往空間設(shè)計(jì)[J].山西建筑,2008,34(6):90-91.