如何做好大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

馬曉干

據(jù)說(shuō)美國(guó)是購(gòu)物中心最發(fā)達(dá)的地區(qū),風(fēng)格迥異、風(fēng)頭出盡的mall與各種被遺忘在角落里的mall共存,展現(xiàn)了購(gòu)物中心在其發(fā)展過(guò)程中的種種歷史痕跡,向人們展示著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。

適應(yīng)市場(chǎng)的商業(yè)規(guī)劃建筑,是在考慮購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)規(guī)劃基礎(chǔ)上結(jié)合建筑要求而進(jìn)行的適度規(guī)劃建筑。具體而言,是將商業(yè)與建筑成熟而科學(xué)地相結(jié)合,融合商業(yè)的原理及客觀規(guī)律,把這些科學(xué)的因子融入單體建筑項(xiàng)目中,根據(jù)實(shí)地進(jìn)行創(chuàng)造性的融合,最終使這些商業(yè)建筑成為一座城市的標(biāo)志。

下面從六個(gè)方面談現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)。

1 應(yīng)重視大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期選址

大型商業(yè)項(xiàng)目的選址,應(yīng)參考一系列參數(shù)和指標(biāo),如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)等,其中區(qū)位條件最重要。

我們?cè)鲞^(guò)一個(gè)總面積達(dá)76 000 m2的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(其中25 000 m2是高層住宅)。地下總共兩層,其中地下2層是汽車停車場(chǎng),地下1層是一個(gè)大賣場(chǎng),地上1層～3層都是商業(yè)用房。建筑占地面積為7 900 m2?；匚恢锰幱谔K州東環(huán)路老城區(qū)改造范圍。周邊都是成熟的商圈及一些年代已久的老住宅小區(qū),周邊道路人流量相當(dāng)大。

按政府規(guī)劃部門的要求,我們委托了南京交通研究院針對(duì)本項(xiàng)目的選址做了詳細(xì)的交通分析。分析的內(nèi)容包括:交通現(xiàn)狀分析、現(xiàn)有道路主要交叉口人流車流量分析、周邊現(xiàn)有道路的交通評(píng)價(jià)分析、周邊規(guī)劃道路的分析、基地周邊道路可繼續(xù)承載交通容量分析、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)周邊交通影響分析等等。

通過(guò)各種指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)分析,以了解該商業(yè)項(xiàng)目建成后,周邊交通的負(fù)荷情況。如果因?yàn)楸卷?xiàng)目的建設(shè),吸引了大量的人流,造成周邊城市道路很擁擠,對(duì)城市交通不利,那么同時(shí)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目很不利。試想,誰(shuí)愿意到一個(gè)沒(méi)地方停車、交通很糟糕的商場(chǎng)去消費(fèi)。如果交通負(fù)荷增大到一定的極限,以后該項(xiàng)目的住宅部分的居住質(zhì)量也會(huì)成問(wèn)題。商業(yè)項(xiàng)目的選址應(yīng)符合“五便利”的法則,即:交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利。

2 委托規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司應(yīng)高度專業(yè)化

大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與住宅完全不同。住宅的功能相對(duì)比較簡(jiǎn)單,商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能比較復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力商場(chǎng)、大量零售店、中西餐館以及娛樂(lè)休閑設(shè)施。眾多的人流與物流、水平與垂直交通,以及消防疏散的組織等相當(dāng)復(fù)雜。在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平面設(shè)計(jì)中,各部分功能都有嚴(yán)格的要求,如主力商家對(duì)建筑的柱網(wǎng)間距、建筑層高、坡道電梯的位置、商場(chǎng)入口門廳的位置等都有商家自己的要求。如何將大量商鋪的平面靈活地組織,達(dá)到化整為零地用于出售,同時(shí)又可化零為整,利于整體出租和管理保證品質(zhì),是專業(yè)設(shè)計(jì)需要解決的問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的好壞,直接影響開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益,甚至是項(xiàng)目的生死存亡。所以設(shè)計(jì)師一定要具備豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練和綜合的設(shè)計(jì)能力,要能夠敏銳地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài),與開(kāi)發(fā)商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)及商業(yè)代理公司之間密切合作,信息及時(shí)反饋,將市場(chǎng)的需求融入到規(guī)劃設(shè)計(jì)中。

3 應(yīng)重視大型地產(chǎn)的主力店的前期招商

大型商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)商,應(yīng)十分重視商業(yè)地產(chǎn)主力店的前期招商。比如,像我司東環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),地下1層全部面積,加上地面約2 000 m2,總共近10 000 m2的商業(yè)面積是本項(xiàng)目中的主力商場(chǎng)。由于招商成功,在前期規(guī)劃建筑方案階段,得到了該商家的密切配合,來(lái)來(lái)回回的溝通,并考察參觀該商家在上海的同檔次商場(chǎng),了解到該商家對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求,如:商場(chǎng)入口門廳規(guī)劃設(shè)計(jì)、商場(chǎng)區(qū)域?qū)痈?、空調(diào)形式、供電供水量、供電供水方式以及空調(diào)室外機(jī)的安裝要求,另外還有機(jī)動(dòng)車停車位要求、卸貨區(qū)要求、垂直交通要求等,最后形成了一個(gè)厚厚一疊設(shè)計(jì)技術(shù)文件提交給我司。我司在前期方案設(shè)計(jì)時(shí),就將商家的要求全部融合進(jìn)方案設(shè)計(jì)中。該商家在任何一個(gè)城市的商場(chǎng),都要在一個(gè)顯眼的位置安裝他們自己的大型LOGO,可以滿足顧客的“認(rèn)知便利”。

如果本項(xiàng)目中該主力店當(dāng)初沒(méi)有招商成功,這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)可能是不知從何下手了,因?yàn)?誰(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)商家的要求,等商場(chǎng)建成后再招商,困難將可想而知了。所以,前期主力店的招商成功對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范建筑設(shè)計(jì)特別重要。

當(dāng)然,除了主力店招商重要以外,一些小型的零售及餐飲店等也很重要。

4 應(yīng)重視專業(yè)的商業(yè)投資顧問(wèn)公司

由于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有很高的專業(yè)化水準(zhǔn)的要求,投資開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)的商業(yè)投資顧問(wèn)公司的作用。目前國(guó)際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合,從負(fù)責(zé)招商,做開(kāi)發(fā)顧問(wèn)及后期商業(yè)物業(yè)管理的商業(yè)投資顧問(wèn)公司沒(méi)有多少家,上海好像有幾家。專業(yè)投資顧問(wèn)公司的長(zhǎng)項(xiàng),就是可以幫助商家尋得一些好的商用物業(yè),并能幫助商家獲取長(zhǎng)久回報(bào)的優(yōu)級(jí)商用物業(yè)。這樣的商業(yè)投資顧問(wèn)公司是商家需求的,同時(shí)也是國(guó)內(nèi)投資開(kāi)發(fā)商求之若渴的。

我司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的蘇州工業(yè)園區(qū)月光碼頭濱水商業(yè)街項(xiàng)目,在前期招商時(shí)即碰到了這樣的一家商業(yè)投資顧問(wèn)公司。該顧問(wèn)公司是幫上海的一家特色酒店做顧問(wèn),欲在蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖的邊上租賃或購(gòu)得一個(gè)商用物業(yè),以開(kāi)設(shè)特色酒店。當(dāng)時(shí)月光碼頭濱水商業(yè)街項(xiàng)目的B1幢單體基礎(chǔ)已經(jīng)建好,快要出地面正負(fù)零時(shí),該顧問(wèn)公司與我司招商部在談判中,除了租賃費(fèi)用,該顧問(wèn)公司對(duì)月光碼頭B1幢單體項(xiàng)目的施工圖紙?zhí)岢隽撕芏嘈薷囊庖?jiàn),包括屋頂形式、立面裝飾、立面開(kāi)窗的造型,以及B1后院的水景處要求增加懸挑走廊,還有柱網(wǎng)等等。

5 商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣性,帶來(lái)交通流線設(shè)計(jì)的高度復(fù)雜化

在大型商業(yè)項(xiàng)目中,業(yè)態(tài)種類多樣化。既有不同規(guī)模、不同檔次的業(yè)態(tài)組合,如大型賣場(chǎng)、主力百貨店、精品店、商業(yè)街、游樂(lè)場(chǎng)、中西餐飲、酒吧KTV等,也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合,如文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、美容美體等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見(jiàn)的商業(yè)建筑類型范疇,而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富、以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,要研究和平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的關(guān)系,是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的艱巨的任務(wù)。

在我司東環(huán)商業(yè)項(xiàng)目中,從地下1層主力商場(chǎng),到1樓～3樓的零售餐飲運(yùn)動(dòng)商業(yè),由于各部分功能不同,所以平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等總是出現(xiàn)交叉干擾,特別是碰到防火卷簾的空間及樓梯時(shí),總是來(lái)來(lái)回回的反復(fù)推敲論證。這樣的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì),有時(shí)真是牽一發(fā)而動(dòng)全身,到處都是息息相關(guān)。

從主力的入口門廳到商場(chǎng);從地下2層的停車場(chǎng)到商業(yè)區(qū)域,再到地下1層的商場(chǎng);從隱蔽的卸貨區(qū)域,到各層的庫(kù)房;從主力商場(chǎng)到零售店;從1樓到2樓,再到3樓,所有的交通都要達(dá)到便利性和就近性,以及交通設(shè)施的顯眼性,都要綜合考慮整合。從住宅區(qū)如何能便利地進(jìn)入商業(yè)區(qū),而且又要滿足防火防盜要求;商業(yè)區(qū)的交通如何做才能不影響居住區(qū)域的交通,等等,業(yè)態(tài)復(fù)雜的交通流線更是相當(dāng)復(fù)雜。

6 應(yīng)與時(shí)俱進(jìn),與時(shí)代同步,通過(guò)對(duì)空間效果和立面效果的設(shè)計(jì),引導(dǎo)體驗(yàn)消費(fèi)的新模式

隨著時(shí)代的進(jìn)步,商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購(gòu)物向購(gòu)物、文化、休閑、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、美容、商務(wù)等多方面發(fā)展,從以購(gòu)物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場(chǎng)化、商業(yè)化的建筑類型,但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所這方面,應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。人類制造建筑,建筑影響人類。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,應(yīng)成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性符號(hào)。如蘇州工業(yè)園區(qū)湖東時(shí)代廣場(chǎng),即將成為湖東時(shí)代的標(biāo)志性SHOPING MALL,該商業(yè)項(xiàng)目中的一主力百貨是久光百貨。

在商業(yè)建筑的空間效果營(yíng)造中,要著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn),以促進(jìn)人、建筑和空間環(huán)境的互動(dòng)。如蘇州湖東時(shí)代廣場(chǎng)的500 m長(zhǎng)的天幕,每到周末時(shí),這500 m長(zhǎng)的天幕播放著人間歡樂(lè),引來(lái)了附近的和遠(yuǎn)地方的眾多的客人來(lái)此觀賞和消費(fèi)。建筑、環(huán)境、人達(dá)到了很多的互動(dòng)和融合。

總之,專業(yè)化的開(kāi)發(fā)公司,專業(yè)化的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì),注重前期招商,配置專業(yè)化的招商顧問(wèn)公司,是一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

[1] 毛緒前.零售商業(yè)建筑出入口外部空間構(gòu)成要素分析[J].山西建筑,2008,34(15):34-35.