物業(yè)稅定位分析

□文/宋 佳 郭 楠

物業(yè)稅定位分析

□文/宋 佳 郭 楠

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，商品房價格增長迅速。自2003年我國提出開征物業(yè)稅以來，關(guān)于此項稅收的話題不絕于耳，各種消息、評論與傳聞也常常見諸報端。本文針對開征物業(yè)稅的目的進行了分析，找出我國開征物業(yè)稅的定位目標。

物業(yè)稅；土地財政；土地出讓金；房價；收入分配

一、背景分析

進入新世紀以來，我國經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，每年保持在8%～9%的增長速度。與之相應(yīng)的是，我國房地產(chǎn)市場則呈現(xiàn)出過度繁榮的現(xiàn)象，房價的增速不僅僅超過了GDP的增長速度，也大大超過了我國人均收入的增長速度。為抑制房地產(chǎn)市場的過度繁榮，2003年10月，在中共中央十六屆三中全會《關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確提出，“條件具備時對不動產(chǎn)征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。一時間，不論在政界、學術(shù)界，還是在尋常百姓之間，關(guān)于開征物業(yè)稅的話題不絕于耳，各種消息、評論與傳聞也常常見諸報端。2005年10月中共中央十六屆五中全會關(guān)于第十一個五年規(guī)劃的建議中，把穩(wěn)步推行物業(yè)稅列為稅制改革的一項重要內(nèi)容。與現(xiàn)在的商品房價格相比較，2007年之前的房價并不是很高，我國提出創(chuàng)造條件開征物業(yè)稅目的，顯然不是調(diào)控房價。我國開征物業(yè)稅的初衷，首先是推進房地產(chǎn)稅費改革、優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，增加地方財政的經(jīng)常性收入。貫徹“簡稅制、寬稅基的原則”，合理確定負擔，應(yīng)清費、立稅、明租。在清費的同時，把對房地產(chǎn)的各種行政性收費改為稅，把相關(guān)稅種和收費并入物業(yè)稅，以完善稅制，減輕稅負。進入2007年以來，我國商品房價格呈現(xiàn)出快速增長的局面，為防止房價過快增長，2007年提請十屆全國人大五次會議審議的財政預(yù)算報告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。

盡管在稅制內(nèi)容上，物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅并無太大區(qū)別，但物業(yè)稅的提出卻引起了社會各界的熱炒，原因是多方面的，最為重要的是對物業(yè)稅改革的預(yù)期和猜測，涉及到多方面利益的調(diào)整，遠遠超出了完善稅制這一基本點和調(diào)控領(lǐng)域。

吳曉宇（2004）認為，過高的土地出讓金是房價高漲的根本原因，通過開征物業(yè)稅，將土地出讓金和其他相關(guān)稅費并入其中，將七十年的一次性費用分年征收可以降低當前的房價。

高培勇（2006）認為，我國稅制當中缺少真正意義上的財產(chǎn)稅，通過開征物業(yè)稅可以彌補我國當前財產(chǎn)稅的空白，不僅如此還能清費立稅，規(guī)范我國當前的房地產(chǎn)稅制。

丁成日（2006）認為，當前地方政府的財權(quán)與事權(quán)不匹配，地方政府沒有一個穩(wěn)定的財政收入來提供基本公共服務(wù)，物業(yè)稅可為地方政府提供一個穩(wěn)定的稅源，不僅如此，物業(yè)稅由于是對土地和房屋保有階段征收的財產(chǎn)稅，這樣還能使國家享受房地產(chǎn)增值所帶來的收益。

也有學者認為，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅，家庭存量財富更多地體現(xiàn)在自有房地產(chǎn)上；基尼系數(shù)的不斷提高、社會貧富差距的日益擴大和危險程度的加劇，使人們已不滿足稅收僅僅在個人財富的取得環(huán)節(jié)，而要求在財富的保有環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，那么物業(yè)稅無疑成為一個好的選擇。

二、物業(yè)稅定位分析

依上所述可知，物業(yè)稅可以達到的目標多種多樣，但是在我國當前的經(jīng)濟條件下，開征物業(yè)稅能否達到上述效果則取決于我國對物業(yè)稅的定位。

（一）我國房產(chǎn)稅制體系的不足。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中，不考慮所得稅，主要包括了耕地占用稅、城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅等。在我國當前的房地產(chǎn)稅體系中，大部分稅種都是在交易環(huán)節(jié)征收，保有環(huán)節(jié)只有耕地占用稅、城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅三個稅種而已，并且其征收僅僅針對了商業(yè)用房和出租的私人用房，采用賬面價值扣掉折舊后的余額和按租金征收。此外，土地增值稅與企業(yè)所得稅之間、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅之間均存在重復(fù)課稅，同時部分稅種的課稅范圍、稅率及其配合等也存在一定問題。除了稅收方面存在的問題之外，我國房地產(chǎn)市場的收費也極其混亂，但總的來說呈現(xiàn)出一種現(xiàn)象，即在一些比較發(fā)達的大型城市中，其收費有一定規(guī)范和標準，但在一些地方財政收入基本要依靠房地產(chǎn)的地區(qū)，亂收費現(xiàn)象越嚴重。據(jù)初步統(tǒng)計，在我國現(xiàn)階段一套房子經(jīng)過立項、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。我們知道，稅費不同性，不能輕易地將收費改為稅收，但是鑒于我國房地產(chǎn)領(lǐng)域亂收費現(xiàn)象的嚴重性，通過開征物業(yè)稅完善我國房地產(chǎn)稅制，開我國財產(chǎn)稅之先河，整頓亂收費現(xiàn)象顯得極為必要。

（二）物業(yè)稅與地方財政。目前，省以下地方財政收入主要依賴于土地出讓金，并且在地方政府預(yù)算外收入中所占的比重呈不斷上升的趨勢，1997年這一比重只為9.2%，2006年已經(jīng)達到64.2%。這一土地財政政策為今后地方政府埋下了隱患。我國的土地出讓金制度是指，在土地開發(fā)時，一次性取得出讓土地使用權(quán)的收入。這種方式使得地方政府獲取財政收入的成本和轉(zhuǎn)移支付相比要低，土地出讓金成為地方政府取得城市建設(shè)的主要財政收入來源。土地是稀缺性資源，地方政府通過出讓土地使用權(quán)獲得收入的模式會隨著土地的逐漸減少而失去前景。地方政府由于缺少穩(wěn)定的稅源，土地出讓收入普遍成為地方政府最重要的收入來源。很多地方政府財政收入嚴重依賴土地出讓金，形成獨特的土地財政模式。物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅類，征稅對象是房地產(chǎn)及土地，具有非流動性、直接受益性、對地方政府的強依附性、收入相對穩(wěn)定、對經(jīng)濟發(fā)展具有適度彈性的特點，完全具備地方稅的基本特征。開征物業(yè)稅對于解決地方財政“寅吃卯糧”的問題，使地方政府不在把解決財政收入短缺的問題放眼于土地出讓金，使地方政府提供公共服務(wù)的成本的回收與其居民的受益相對接，有助于促使地方政府構(gòu)建有效率的財政體制。

（三）物業(yè)稅與房地產(chǎn)市場。近年來，房價的迅速增長，一般都把其歸結(jié)為土地拍賣制度不合理、投資性購房太多、開發(fā)商捂盤惜售，等等。還有另一方面的原因，即名目繁多的房地產(chǎn)稅費，因為高房價總是和高稅費相對應(yīng)，而目前稅費至少占房價初始價格的40%左右，依照我國現(xiàn)行的土地審批制度，老百姓在買樓時，房價中就已包含了幾乎全部的稅收。在開征物業(yè)稅后能不能降低房價問題上，主要的討論重點就是土地出讓金是否能包含在物業(yè)稅當中。我們知道，土地出讓金是國家將土地的使用權(quán)通過“招拍掛”的方式將土地七十年的使用權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給土地使用者而收取的地租，在其性質(zhì)上屬于租費。而物業(yè)稅則是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)所有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的政治權(quán)力。雖然兩者在性質(zhì)上是不同的，但兩者是可以合理匹配的，是并行不悖的關(guān)系，不存在“不可克服的法力障礙和重復(fù)征稅問題。”暫且不討論其合理性問題，如果將土地出讓金并入物業(yè)稅后，短期內(nèi)房價可能回落，但是由于房價回調(diào)將意味著地方政府財政收入的減少，會因遭到地方政府的強烈抵制而難以持續(xù)。除此之外，影響房價的因素很多，如經(jīng)濟發(fā)展情況、需求狀況、供求變化、營銷策略等，房價不是由成本一個因素決定的，短期內(nèi)起決定作用的是市場。我們不能說物業(yè)稅對房價沒有影響，但是單單從降低開發(fā)商成本方面考慮房價的降低是不可行的。物業(yè)稅的開征將會增加投機性房地產(chǎn)的持有成本，降低房地產(chǎn)的實際空置率，避免社會資源過度向房地產(chǎn)集中，從而阻礙經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，進而釋放出更多的房屋供給量，所以我們只能從供需角度上來考慮房價能否降低的問題。

（四）物業(yè)稅與收入分配。物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅類，那么必不可少的，物業(yè)稅也有財產(chǎn)稅的性質(zhì)，即收入分配。物業(yè)稅收入分配功能主要依靠的是通過稅制設(shè)計，制定免征額、稅收優(yōu)惠措施來保證低收入者少交稅或不交稅，高收入者多交稅或交高稅。當今的收入構(gòu)成中，工資收入不是拉大收入差距的主要原因，財產(chǎn)類收入如股票、債券、房產(chǎn)等，尤其是房產(chǎn)成為擴大收入差距的主因。對持有房產(chǎn)而得到的增值征收物業(yè)稅，有“溢價回收”的功能，防止私有業(yè)主全部獲得不勞而獲的財富增加，這樣可以有效地在收入分配問題上發(fā)揮作用。

三、結(jié)論

通過以上分析可以得知，物業(yè)稅開征的主要定位是優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅制體系，彌補財產(chǎn)稅類上的空白；為地方政府尋找穩(wěn)定稅源，促使地方政府轉(zhuǎn)變依靠土地財政政策組織收入的錯誤思想，促進地方稅收體系的構(gòu)建；發(fā)揮收入分配作用，縮小不同收入階層差距。在解決房價問題上，短期內(nèi)物業(yè)稅的開征可能會釋放部分的房屋供給量，從而降低房價。但是從根本上看，房產(chǎn)的持有成本能不能都大于其未來所有者出售房屋所獲得的收益，才是房價能否降低的關(guān)鍵所在。我國土地資源高度稀缺，再加上人口眾多，供需上的矛盾不可避免地造成房價的高漲。我們只能寄希望于通過開征物業(yè)稅，使我國的房地產(chǎn)市場回歸理性，減少房地產(chǎn)市場的泡沫。

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河北經(jīng)貿(mào)大學財稅學院）