探討房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析與防范

梁紹輝

（珠海格力置業(yè)股份有限公司，廣東 珠海 519000）

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入后危機(jī)和后暴利時代，房地產(chǎn)企業(yè)也必將進(jìn)入精細(xì)化開發(fā)和精細(xì)化管理時期。企業(yè)戰(zhàn)略上和運(yùn)營上的任何重大失誤，都有可能使企業(yè)前功盡棄。特別是那些多地域、多項目、多業(yè)態(tài)運(yùn)作的企業(yè)，面對政策、市場等諸多不確定性，會面臨更大的風(fēng)險。風(fēng)險是指在給定情況下和特定時間內(nèi)，那些可能發(fā)生大的結(jié)果之間的差異。差異越大，風(fēng)險也越大。風(fēng)險管理是指識別和評估風(fēng)險，建立、選擇、管理和解決風(fēng)險的可選方案的組織方法。

1 企業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

1.1 經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)投資者將投資購買或修建的房地產(chǎn)出租經(jīng)營時，因為經(jīng)濟(jì)活動的波動將會影響其財產(chǎn)收入的可變性，他們也因此會有遭受損失的風(fēng)險。如：房屋空置率的上升、市場租金的變動等。經(jīng)濟(jì)條件的變化對一些財產(chǎn)的影響經(jīng)常比對另一些的大，這取決于財產(chǎn)的種類、財產(chǎn)的地理位置和現(xiàn)存的租約等因素。同時，因為需求的變化、人口的變化以及其他原因，國內(nèi)許多地區(qū)和城市內(nèi)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)增長率方面存在差異。所以，受到影響程度較大的那些財產(chǎn)將面臨較高的風(fēng)險。

1.2 財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資通常會大量的使用借入資金，也就是采用債務(wù)融資的方式。債務(wù)融資擴(kuò)大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險（被稱為財務(wù)杠桿作用）。隨著債務(wù)占房地產(chǎn)投資中金額的增加，財務(wù)風(fēng)險也相應(yīng)增大。此外，財務(wù)風(fēng)險的程度還取決于債務(wù)的成本和結(jié)構(gòu)。例如，給予貸款人分享財產(chǎn)增值機(jī)會以換取較低的每月付款額的貸款，可能具有較低的財務(wù)風(fēng)險。

1.3 流動性差的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目具有相對較高的流動性風(fēng)險。當(dāng)具有眾多買賣者和頻繁交易的連續(xù)性市場不存在時，這種風(fēng)險就會出現(xiàn)。一項投資越難以變現(xiàn)，所有者向買者做出的價格方面讓步的風(fēng)險就越大，特別是處于房地產(chǎn)投資資產(chǎn)需求疲軟的時期更是如此。用于特殊目的的財產(chǎn)相對較難改做其他用途的財產(chǎn)，因此會具有更高的流動性的風(fēng)險。

1.4 通貨膨脹風(fēng)險

一般認(rèn)為，房地產(chǎn)投資在通貨膨脹期間處于有利位置。但是，房地產(chǎn)的重置成本會隨通貨膨脹而增加。同時，當(dāng)公司房地產(chǎn)處于高閑置時期，對房屋面積需求不足或新的建設(shè)項目不具可行性時，來源于房地產(chǎn)投資的收入并不隨著通貨膨脹而增加，甚至還可能會減少。

1.5 管理風(fēng)險

大多數(shù)房地產(chǎn)投資項目都需要進(jìn)行租賃和維護(hù)設(shè)施等的管理，以使投資的資產(chǎn)得以增值保值。投資者可以獲得的收益率在很大程度上取決于其管理能力。這種管理風(fēng)險包括適應(yīng)競爭的管理能力、管理創(chuàng)新的能力，以及經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)活動的效率等。

1.6 利率風(fēng)險

房地產(chǎn)是高度敏感的，這使得投資者所獲得的收益率可能會受到利率變化的影響。通常，利率水平的增加也可能降低購買者愿意支付的價格?？偟膩碚f，投資者的收益水平會隨著利率水平的變動而變動。

1.7 法規(guī)風(fēng)險

房地產(chǎn)受到許多法規(guī)的約束，這些法規(guī)包括稅法、租賃法、城市規(guī)劃法規(guī)，以及政府頒布的其他法規(guī)。而法規(guī)的改變會對投資的盈利能力造成不利的影響，如：某些地區(qū)會比其他地方具有更多的法規(guī)限制，特別是對于新開發(fā)的區(qū)域等。如處理不當(dāng)，會影響公司的贏利以至損害公司形象名譽(yù)。所以，必須要隨時關(guān)注這些法規(guī)的變化，并制定出相應(yīng)的管理措施。

1.8 環(huán)境風(fēng)險

房地產(chǎn)的價值通常受環(huán)境的影響，或者受到對現(xiàn)有環(huán)境潛在的危害的影響。例如，某一處房產(chǎn)可能受到在房址或其附近被散落的或曾被掩埋的有毒廢物的污染。環(huán)境風(fēng)險可以導(dǎo)致比其他風(fēng)險更高的損失，因為投資者可能要承擔(dān)大大超過財產(chǎn)價值的清理費(fèi)用及可能承擔(dān)相應(yīng)的損失費(fèi)用。

2 租賃風(fēng)險分析

2.1 租金風(fēng)險

不同的租金計算方法會得出不同的租金水平。例如，可以采用逐期遞增的租金計算方法、固定的租金計算方法和根據(jù)利率等調(diào)整租金的計算方法等。承租人和出租方均應(yīng)該根據(jù)不同的情況制定不同的計算方法，否則會有風(fēng)險發(fā)生。如：當(dāng)采用調(diào)整價格指數(shù)的方式調(diào)整租金的方式時，出租人將通貨膨脹的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了承租人。

2.2 合同風(fēng)險

因?qū)Ξ?dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、市場狀況等不了解和錯誤的預(yù)測等原因，簽訂了對自己不利的合同。

2.3 費(fèi)用支付的風(fēng)險

按營業(yè)費(fèi)用是由承租人還是出租人承擔(dān)，可以將其分為毛租賃和凈租賃兩種類型。毛租賃是指全部經(jīng)營費(fèi)用由出租人承擔(dān)；凈租賃是指全部經(jīng)營費(fèi)用由承租人承擔(dān)?，F(xiàn)實中往往采用兩種混合的方式。采用不同的方式，會承擔(dān)不同的由營業(yè)費(fèi)用變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險

我們采用按照風(fēng)險的內(nèi)容分類的方法將房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分為以下七類：

3.1 政治風(fēng)險

由于政治條件變化而引起的投資風(fēng)險。如政策、法律的穩(wěn)定性等。

3.2 環(huán)保風(fēng)險

在規(guī)劃、施工等各個環(huán)節(jié)均會涉及到環(huán)保風(fēng)險，如費(fèi)水的處理等。

3.3 金融風(fēng)險

它包括貸款利率變動帶來的風(fēng)險，國際貨幣匯率撥動帶來的風(fēng)險和國家貨幣政策、貸款規(guī)模變化等帶來的風(fēng)險。

3.4 市場風(fēng)險

有市場供求關(guān)系、資源狀況、市場購買力等引起的風(fēng)險。

3.5 信用風(fēng)險

投資參與方與有關(guān)部門各方之間的信用結(jié)構(gòu)及信用旅行責(zé)任上存在的風(fēng)險，它涉及到開發(fā)商、承包商、供應(yīng)商。

3.6 財務(wù)風(fēng)險

是指投融等財務(wù)管理上大防風(fēng)險。如過度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)?shù)仍斐傻摹?/p>

3.7 經(jīng)營風(fēng)險

是指由于經(jīng)營管理決策等造成的風(fēng)險，如市場定位失誤、承包商的選擇不當(dāng)?shù)取?/p>

4 應(yīng)對風(fēng)險的措施

4.1 風(fēng)險防范

風(fēng)險防范是指采用各種手段來防范可能發(fā)生的風(fēng)險，以盡量減小損失和保護(hù)投資者的利益。它包括風(fēng)險回避和風(fēng)險轉(zhuǎn)移兩種形式。

4.1.1 風(fēng)險回避

在風(fēng)險較大時，采用放棄投資的決策。它可以有效的防范風(fēng)險，但同時也失去了獲得風(fēng)險利潤的可能。因此，它是一種消極的防范措施。一般只是在風(fēng)險水平很高或風(fēng)險水平較高但獲利較少的情況下使用。如：企業(yè)對房地產(chǎn)的投資潛力遠(yuǎn)不如投資于股票、債券等。

4.1.2 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指采用一定的措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁掉的策略。它包括以下內(nèi)容：

（1）契約、合同形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，通過簽訂合同的形式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方。如：與承租方簽訂隨利率變化而變化的租約，從而將通貨膨脹的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給承租人。

（2）保險形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將可能受到的自然災(zāi)害、事故等的風(fēng)險，通過合同轉(zhuǎn)嫁給保險公司。

4.2 控制措施

控制措施是一種主動積極的風(fēng)險解決策略。它通過識別、分析，并采取措施控制風(fēng)險的影響范圍和程度的風(fēng)險解決方法。它分為計劃控制和審計控制。

4.2.1 計劃控制

它是指通過盡可能的實現(xiàn)制定周密的計劃，合理配置資源，并嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行以降低風(fēng)險的一種控制方法。它主要包括進(jìn)度計劃、資源計劃、資金計劃等。

4.2.2 審計控制

它包括規(guī)章制度的維護(hù)、貫徹執(zhí)行，評價管理績效，改善經(jīng)營管理，規(guī)避風(fēng)險等活動。按照審計部門和公司的從屬關(guān)系可以分為內(nèi)部審計和外部審計兩大類。

5 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)管理制度就是要建立、健全包括各類風(fēng)險控制制度在內(nèi)的管理體系。要特別注意的是，除了專門的風(fēng)險管理制度外，各項風(fēng)險管理理念、措施等要全面“滲透”進(jìn)其他制度、流程中。在中國，企業(yè)房地產(chǎn)是企業(yè)非常重要的固定資產(chǎn)，如何管理好這部分資產(chǎn)將對企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。通過恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理，它可以起到降低風(fēng)險、提高企業(yè)效益、優(yōu)化投資組合、優(yōu)化企業(yè)整體戰(zhàn)略和提高競爭力的作用。