房地產(chǎn)業(yè)的項目管理研究概述

徐瑩瑩

（中國海洋大學(xué)，山東 青島 266100）

房地產(chǎn)業(yè)項目管理實際上就是對項目各目標(biāo)、環(huán)節(jié)、要素、過程進行全面協(xié)調(diào)，工程建設(shè)項目質(zhì)量、進度和成本是對立和統(tǒng)一的矛盾體，是一個系統(tǒng)工程，每一個目標(biāo)的控制情況對其他目標(biāo)的控制都有著重大影響。要把質(zhì)量、進度、成本三大控制目標(biāo)看作一個整體，用過程控制方法對其進行綜合管理，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上使整個房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)系統(tǒng)最優(yōu)。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)的項目管理歷史短、經(jīng)驗少，尚未形成一個科學(xué)有效的模式。

1 項目管理對房地產(chǎn)業(yè)的意義

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢，項目管理在房產(chǎn)開發(fā)公司有著非常重要的作用，特別是對于一個大型房產(chǎn)開發(fā)公司來說更顯得尤為重要。項目的決策開發(fā)、項目實施、項目的投產(chǎn)使用都是由項目管理自始至終為主線核心，建設(shè)項目具有單一性、可辨認(rèn)的完整工程，是復(fù)雜且具有風(fēng)險的。一個建設(shè)項目的完成必須由多個職能部門之間同時配合協(xié)作，并具有明確的壽命周期與終止日期。通過項目管理可以更好的體現(xiàn)工作的能見度和結(jié)果；對不同的工作任務(wù)可持續(xù)改進協(xié)調(diào)和控制；項目成員有較高的工作熱情和較明確的任務(wù)方向；廣泛的項目職責(zé)能夠加速管理人員的成長，縮短產(chǎn)品開發(fā)時間；能夠減少總計劃費用，提高利潤率；項目的安全、質(zhì)量能得到較好的控制。

2 房地產(chǎn)業(yè)項目管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)業(yè)項目管理方法主要是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理四種形式。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)業(yè)項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1 風(fēng)險管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，一般來講有政治風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、金融風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，由于管理方面的原因，會給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。比如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

2.2 項目成本管理問題

無論是項目決策階段還是設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加工程的成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

3 房地產(chǎn)業(yè)項目管理改善措施

3.1 加強房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險管理

風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，以減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有風(fēng)險回避和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，風(fēng)險轉(zhuǎn)移這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，發(fā)生相關(guān)風(fēng)險都由乙方來承擔(dān)。其次是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

3.2 提高成本管理水平

房地產(chǎn)業(yè)成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。成本管理貫穿于項目管理活動的全過程和各個方面，主要分為3個階段：①前期準(zhǔn)備階段，即規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)階段；②施工階段；③竣工驗收后的成本分析與考核階段。從項目規(guī)劃開始到竣工驗收后的成本核算。對施工企業(yè)而言，即從中標(biāo)簽約開始到施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場施工直至竣工驗收，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。

做好項目成本控制應(yīng)積極做好以下幾方面工作：①建立成本責(zé)任制，完善成本控制運行機制；②制定施工成本計劃，公司應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況，按施工進度計劃，確定項目總成本計劃，計算出保本點和目標(biāo)利潤，作為控制施工過程成本的依據(jù)，使項目部人員及施工人員在工程任何進度都清楚目標(biāo)成本，以便采取相應(yīng)手段控制成本；③制定先進可行的施工組織設(shè)計；④配合施工單位合理安排現(xiàn)場施工管理；⑤嚴(yán)格把關(guān)項目成本控制合同等措施。

3.3 完善安全管理

房地產(chǎn)業(yè)安全管理非常重要。施工作業(yè)必須遵照一定的章程，還有環(huán)境、交通、防火、防盜、材料堆放、電氣設(shè)施和使用的防護，以及閑雜人員禁止進入施工現(xiàn)場等都要考慮全面，做出規(guī)定，采取措施，否則就會影響施工。在環(huán)境安全方面，除了施工場區(qū)的環(huán)境外，還應(yīng)考慮場區(qū)周圍環(huán)境。如噪聲、煙火、毒氣等凡能涉及影響他人的因素都要有必要的考慮。否則出事后交涉，往往影響施工。

安全管理的各項內(nèi)容和具體要求在我國相關(guān)法規(guī)中均有明確規(guī)定，均應(yīng)熟悉掌握。施工安全的管理主要由乙方負(fù)責(zé)，甲方可以配合督促檢查。對于嚴(yán)重影響安全的現(xiàn)象，必要時可以干預(yù)或制止。

4 結(jié)束語

在房地產(chǎn)行業(yè)中，項目管理是一項很繁重和復(fù)雜的工作。只有從各個方面加以完善，才能保證整個項目的良性發(fā)展。建設(shè)單位必須隨時掌握每個環(huán)節(jié)的進展情況，及時會對有關(guān)各方進行相應(yīng)的調(diào)整，使其不斷保持相對平衡，以確保工程進度、工程質(zhì)量以及建設(shè)資金的良性運用等。

1 李玉珂.淺議房地產(chǎn)項目成本費用管理[J].山西建筑.2010（24）：271～272