淺談房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的全階段動(dòng)態(tài)管理

陳錫時(shí)

（東莞市中天力通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，廣東 東莞 523000）

1 當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)控制體制的特點(diǎn)和缺點(diǎn)

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的影響較多，顯得有濃厚的傳統(tǒng)造價(jià)控制體系的特點(diǎn)。總體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.1 靜態(tài)管理有余，動(dòng)態(tài)控制機(jī)制不力

根據(jù)傳統(tǒng)的造價(jià)控制管理體系，這種定額管理把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的變更因素?cái)P除了，是一種僵硬的事先確定工程造價(jià)做法，所以難以適應(yīng)千變?nèi)f化的競(jìng)爭(zhēng)需要和靈活處理成本的要求。而且在造價(jià)資金管理中，往往忽略了資金使用的動(dòng)態(tài)性因素，很可能會(huì)使技術(shù)進(jìn)步與市場(chǎng)變化之間分離，導(dǎo)致造價(jià)被人為扭曲。

1.2 多為事后控制，缺少事前控制

現(xiàn)在多被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用的工程造價(jià)方法主要是面向現(xiàn)有資源的靜態(tài)控制，而不是在事前和事中有效避免無(wú)用功、挽回?fù)p失。所以在以經(jīng)審批后施行的預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用和成本不可能實(shí)時(shí)與預(yù)算相比較而得以及時(shí)糾正，也就難以避免建設(shè)企業(yè)做無(wú)用功，不能良好有效地控制工程項(xiàng)目造價(jià)。

1.3 對(duì)立項(xiàng)階段的造價(jià)控制重視不夠

當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多以最終的工程款結(jié)算為造價(jià)工作的核心工作，特別注意實(shí)施階段的成本和收益計(jì)算，但往往忽視了在投資設(shè)計(jì)部分的造價(jià)控制，所以不能很好地控制造價(jià)。

2 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

作為工程造價(jià)的起始，工程設(shè)計(jì)階段影響著工程造價(jià)的走向和后期控制，因?yàn)樵O(shè)計(jì)的好壞基本決定了工程項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、產(chǎn)品方案和建筑標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，也基本規(guī)定了這個(gè)項(xiàng)目成本的大概范圍和投資的最高限額。一般都是在施工圖設(shè)計(jì)完成后開(kāi)始編制設(shè)計(jì)預(yù)算并隨之計(jì)算出大致精確的工程造價(jià)。根據(jù)筆者接觸到或者參與的施工項(xiàng)目來(lái)看，工程設(shè)計(jì)的費(fèi)用一般只是占工程全部成本的l%以下，但是設(shè)計(jì)本身的好壞卻對(duì)這個(gè)工程最終造價(jià)的影響程度可達(dá)60%以上。一般來(lái)說(shuō)，推薦使用限額設(shè)計(jì)法來(lái)解決這一問(wèn)題。

限額設(shè)計(jì)法的原理不難理解，就是在合理確定工程成本的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制不合理設(shè)計(jì)或變更成本，使得預(yù)算成本不突破總投資額的一種方法。這種方法需要按照經(jīng)過(guò)審查合格的可行性研究報(bào)告作為底本，首先對(duì)投資估算進(jìn)行控制，在此基礎(chǔ)上再按照成本總概算來(lái)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)和相關(guān)的各方面費(fèi)用預(yù)估算。從積極的意義上說(shuō)，限額設(shè)計(jì)法不是為了簡(jiǎn)單的壓縮投資，而是將設(shè)計(jì)全過(guò)程的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，尤其是加深了可行性研究深度。

2.1 按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)

初步設(shè)計(jì)應(yīng)該是多方案比較選擇的結(jié)果，是項(xiàng)目投資估算的進(jìn)一步具體化。初步設(shè)計(jì)開(kāi)始時(shí)，設(shè)計(jì)者應(yīng)該清楚各項(xiàng)控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)分解的投資限額和控制工程量，如結(jié)構(gòu)形式、面積、高度、三材總量等設(shè)計(jì)，并不斷對(duì)照本專業(yè)的工程費(fèi)用，力求將造價(jià)和工程量控制在限額內(nèi)。

2.2 按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)

經(jīng)審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算是施工圖設(shè)計(jì)控制資金的限額依據(jù)。施工圖是設(shè)計(jì)的最終產(chǎn)品，是現(xiàn)場(chǎng)施工的主要依據(jù)，這一階段限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)在工程量的控制上。對(duì)于因建設(shè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)性（如設(shè)備、材料的供應(yīng)或價(jià)格變化等）、現(xiàn)場(chǎng)條件變化或初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)深度等因素造成局部施工圖預(yù)算超過(guò)設(shè)計(jì)概算，應(yīng)積極采取措施，及時(shí)調(diào)整。

2.3 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理工作

設(shè)計(jì)變更是不可避免的，但不同階段的設(shè)計(jì)變更引起的損失費(fèi)不同，變更發(fā)生的越早，損失越小。因此，施工單位應(yīng)盡量把變更控制在設(shè)計(jì)階段，以減少損失。設(shè)計(jì)人員應(yīng)通過(guò)詳細(xì)分析研究，在設(shè)計(jì)階段確定最終方案，避免施工階段更改；認(rèn)真審查圖紙錯(cuò)誤、遺漏現(xiàn)象，以降低造價(jià)。

3 工程施工階段的工程造價(jià)控制

施工階段是一個(gè)施工項(xiàng)目的具體建設(shè)過(guò)程，所以大量的成本消耗在這個(gè)階段里面，不夸張地說(shuō)應(yīng)該有造價(jià)的90%以上都耗用在這個(gè)階段。所以，施工階段的造價(jià)控制是非常重要的一環(huán)，必須引起足夠的重視，正確處理好成本控制、施工時(shí)間控制和質(zhì)量控制三者之間的辨證關(guān)系，爭(zhēng)取把人力、物力、財(cái)力和技術(shù)等四個(gè)因素配備到最優(yōu)狀態(tài)。

3.1 加強(qiáng)施工方組織及管理

施工方組織設(shè)計(jì)不是機(jī)構(gòu)的配置問(wèn)題，而是一種文件管理技術(shù)和體系，它是集中包括了從招標(biāo)、簽訂承包合同到進(jìn)行施工等最基本的、全局性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。從根本來(lái)說(shuō)，這個(gè)有點(diǎn)抽象的體系是指導(dǎo)工程施工順利進(jìn)行的保證，也是現(xiàn)代化施工工程必備的重要科學(xué)管理手段。

施工組織設(shè)計(jì)必備的內(nèi)容有：施工方案、各種資源需要量計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工現(xiàn)場(chǎng)的平面布置、技術(shù)及安全保證措施等。

科學(xué)組織施工能夠充分整合資源、集中調(diào)配生產(chǎn)要素并真正充分發(fā)揮各生產(chǎn)要素的應(yīng)有作用。在實(shí)踐中，對(duì)于如何加強(qiáng)施工組織管理這個(gè)問(wèn)題，不同的企業(yè)有不同的對(duì)策，不過(guò)一般來(lái)說(shuō)企業(yè)都應(yīng)該充分利用現(xiàn)代化管理手段和方法，特別是應(yīng)用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行排隊(duì)，進(jìn)行資源優(yōu)化配置，嚴(yán)格控制施工進(jìn)度及質(zhì)量，減少返修，節(jié)省費(fèi)用。

3.2 動(dòng)態(tài)控制工程造價(jià)

建設(shè)工程項(xiàng)目的施工周期一般很長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，其相關(guān)的成本會(huì)有非常大的變化，比如材料、人工等成本價(jià)格和投標(biāo)時(shí)的價(jià)格都會(huì)有出入。面對(duì)這種情況，造價(jià)控制人員要盡可能收集盡量多的相關(guān)資料，并最好能預(yù)測(cè)到各種動(dòng)態(tài)成本因素，以使造價(jià)動(dòng)態(tài)管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程。

3.3 加強(qiáng)工程變更與索賠控制

工程變更在項(xiàng)目實(shí)施階段，由于客觀、主觀原因，常發(fā)生局部設(shè)計(jì)變更、工程更改、材料代用、工藝方法改變等問(wèn)題，從而引起工程預(yù)算價(jià)格的增減。因此，必須健全設(shè)計(jì)變更審批手續(xù)，合理有效地控制變更價(jià)款。

工程變更的內(nèi)容有：承包合同中約定的工程量；建設(shè)項(xiàng)目附屬工程的增減；某些材料的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，部分工程的標(biāo)高、基線、位置、尺寸等的變更；某些工程的施工時(shí)間、程序的改變；市場(chǎng)主材價(jià)格的波動(dòng)等。

工程變更一般都會(huì)增加計(jì)劃外施工，也就會(huì)使造價(jià)提高，因此，必須嚴(yán)格控制，做好施工處理、驗(yàn)收、核對(duì)和現(xiàn)場(chǎng)簽證工作，提高管理效率，減少管理成本。

3.4 實(shí)行全方位合同管理

合同管理是工程實(shí)施階段進(jìn)行工程造價(jià)控制的關(guān)鍵。在簽訂施工承包合同時(shí)，應(yīng)全面充分的考慮可能發(fā)生的分歧和費(fèi)用索賠問(wèn)題，以免結(jié)算時(shí)因合同條款不明確產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，還要明確規(guī)定計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、文件和時(shí)期。全方位的合同管理必須從合同談判、簽約時(shí)起，合同必須嚴(yán)格規(guī)范化，合同條款必須完備，雙方權(quán)利、義務(wù)必須對(duì)等，語(yǔ)言表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確。在現(xiàn)場(chǎng)管理中，不僅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和概預(yù)算人員熟悉合同，工程技術(shù)人員、設(shè)備材料管理人員、財(cái)務(wù)人員也必須熟悉合同，這樣才能保證合同的全面履行，減少不必要的現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更和材料代用等現(xiàn)象，做好索賠與反索賠。

4 結(jié)束語(yǔ)

總之，工程項(xiàng)目的造價(jià)控制是動(dòng)態(tài)的全階段控制過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，針對(duì)影響工程造價(jià)控制的各種可能因素，采取切實(shí)可行的控制方法和手段，使工程造價(jià)得到有效、合理的控制。

1 張 健.加強(qiáng)工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理[J].建造師，2008（07）

2 劉妍婷.建筑工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理探討[J].城市建設(shè)（下旬），2010（05）

3 金龍鳳、金 焱.試論工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理[J].林業(yè)科技情報(bào)，2008（02）

4 劉美興.關(guān)于加強(qiáng)工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的措施及建議[J].廣東建材，2009（08）