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    香港與內(nèi)地抑制高房價措施的比較

    2010-06-30 01:13陳宜飚
    市場瞭望·投資者 2010年11期
    關(guān)鍵詞:香港特區(qū)政府樓盤單位

    陳宜飚香港理工大學(xué)金融學(xué)博士,獨(dú)立撰稿人,資深財經(jīng)記者及評論員。2004年進(jìn)入香港,對香港資本市場,企業(yè)管治,社會經(jīng)濟(jì)與發(fā)展等話題有深刻見解,致力于為兩地投資者提供專業(yè)及富有深度的報道與分析,常年為中外多家權(quán)威財經(jīng)媒體提供稿件。

    進(jìn)入4月下旬,隨著中國內(nèi)地和香港市場對于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂加劇,兩地均推出了旨在為樓市降溫的一系列措施。究竟誰的措施更符合市場,更能有效解決問題?值得探討一番。

    “國十條”“誤傷”面大

    5月初,筆者的一位北京朋友于先生來信表示砷習(xí)。他在去年7月買了一套二手房,由于房產(chǎn)證處理時間較長,近期才將產(chǎn)權(quán)證拿到手,就在他準(zhǔn)備履行合約時,卻突然被銀行告之,由于他在北京市并沒有社保記錄(于為廈門一家公司的員工,長期派駐北京工作),無法批核他的貸款。

    于先生覺得自己很委屈,在北京奮斗了許多年,好不容易才打算擁有一套房子,卻被突如其來的政策攪了好夢。如果他無法湊足全額購房款項,很可能將會失去這套房子,甚至賠上前期的成本。這套房子從去年7月迄今已經(jīng)升值近40%,這意味著于先生如果錯過這次機(jī)會,未來可能要花更高的代價買入一套住宅。

    老于只是“國十條”頒布之后,內(nèi)地眾多受到?jīng)_擊的購房者之一。事實上,“對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”也被視作是迄今為止最嚴(yán)厲的打擊地產(chǎn)價格的舉措之一。筆者相信,如無意外,此措施將成為今年壓垮內(nèi)地房價的“最后一根稻草”。但相當(dāng)遺憾的是,該措施的出臺,同樣抹殺了眾多打算在異地置業(yè)者的購房夢。

    從某種程度來看,“國十條”仍然保留了相當(dāng)?shù)摹坝媱澖?jīng)濟(jì)”下“一放就亂,一管就死”的色彩。那么,如何在制訂一項影響力巨大的政策同時,盡可能地減少對市場的“暴贊性”沖擊,這可能是進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)年代的中國政策制訂者們需要深思的。

    “9招12式”更符合市場

    相比之下,香港特區(qū)政府在4月推出的旨在抑制高房價的政策似乎技高一籌,有“打蛇打七寸”的功力。

    與內(nèi)地一樣,隨著投資者對于高房價引發(fā)泡沫的擔(dān)憂,以及社會大眾對于購房難的呼聲漸起,香港特區(qū)政府也在4月中下旬出臺了旨在降低樓市過高價格的“9招12式”(具體內(nèi)容見附文)。其中“9招”,主要指的是香港財政司長曾俊華提出的規(guī)管一手樓盤銷售的9項舉措,而“12式”指的是香港運(yùn)輸及房屋局局長鄭汝樺配合曾俊華“9招”而推出的“規(guī)管示范單位12式”。

    這兩大組策略的焦點(diǎn),全部都集中于一手樓盤,而非針對二手樓市場。此外,從上述兩組政策的內(nèi)容來看,不論是提前三天公布價格,還是要求一次性推出多套單位,以及要求發(fā)展商披露有否本公司董事局成員及其直系親屬涉及交易,均將矛頭指向房地產(chǎn)商的捂盤與虛假陳述,旨在為市場提供一個更為清晰透明的交易環(huán)境。

    筆者在此需要特別指出的是,香港房地產(chǎn)市場信息比內(nèi)地透明很多。特別是二手房,幾乎所有的銀行都會給出網(wǎng)上估價,而任何公眾均可以上政府的土地注冊署查詢想購買的房子的產(chǎn)權(quán)、面積等信息以及涉及該房屋的所有法律文件(包括前幾手交易的價格與業(yè)主詳情)。因此香港特區(qū)政府此次重點(diǎn)是提升新房的信息披露透明度,以杜絕捂盤與虛假陳述現(xiàn)象。

    除了“9招12式”,香港特區(qū)政府隨后還推出了包括增加豪宅土地供應(yīng)、全數(shù)推出4千多套剩余居屋進(jìn)入市場,以及恢復(fù)政府主動拍賣土地等增加供應(yīng)的措施;香港金管局電向業(yè)界提出建議,希望避免打按揭利率價格戰(zhàn)——盡管是建議,但也已經(jīng)收到成效,以匯豐為首的銀行界終止了HIBOR(香港銀行間拆借利率)+0.65%的最優(yōu)惠按揭利率計劃,而將增加幅度從0.165%提升至0.7‰

    筆者認(rèn)為,香港的措施顯然更符合市場規(guī)律,體現(xiàn)出“以市場自行調(diào)節(jié)為主,政府引導(dǎo)為輔”的精神。眾所周知,二手市場的價格大多受到一手市場的影響,香港特區(qū)政府將政策焦點(diǎn)集中于平抑一手新盤價格,間接也,會給二手市場帶來影響,其措施表現(xiàn)上未直接針對二手市場,但這種傳導(dǎo)會由市場逐步完成,這也更符合市場規(guī)律,至少它不會出現(xiàn)類似本文開頭中于先生的那樣案例。

    此外,上述措施均以業(yè)界自律形式推行,盡管有部分香港政府批評人士認(rèn)為欠缺阻嚇力,但曾俊華已經(jīng)表明,如果措施成效不彰,將立法落實。

    事實上,“9招12式”出臺之后,的確有很短的一段時間,香港房地產(chǎn)市場投資氣氛仍然濃厚。當(dāng)時中原地產(chǎn)的一份調(diào)查顯示,二手市場的房價仍然高企,甚至有微幅上揚(yáng)。但一個月不到,新的一份調(diào)查便顯示,購房者的心態(tài)出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn),觀望者開始增加,而賣家議價的空間也在增大,整體房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢。

    香港特區(qū)政府的政策同樣對地產(chǎn)商產(chǎn)生了較大的震動。在5月11日香港特區(qū)政府本年度的第一次土地拍賣中,地產(chǎn)商應(yīng)者廖廖,在拍賣官多次威脅收回土地的情況下,最終才有一家地產(chǎn)商自己連續(xù)加價至底價之上承接。

    曾俊華推出的“規(guī)管樓花銷售9招”

    樓盤宣傳品中,須清晰地提供樓盤地點(diǎn)及地址資料;

    地產(chǎn)商必須至少提供—個與交樓標(biāo)準(zhǔn)完全一致的示范單位(香港業(yè)界俗稱“清水房”);

    樓盤現(xiàn)場內(nèi)至少得設(shè)置一個實地單位供公眾參觀;

    必須在樓盤開售前七天提供售樓說明書;

    需要在樓盤開售前至少三天公布價單(原為提前一天公布);

    發(fā)展商提供首張價單須包括更多單位:100個單位以下項目最少提供30個或三成單位;100個單位以上項目最少提供50個或五成單位,以較高者為準(zhǔn);

    發(fā)展商須同步在網(wǎng)頁上載售樓說明書及價單;

    開售樓盤五天內(nèi),發(fā)展商須披露有否涉及發(fā)展商的董事局成員及其直系親屬的交易;

    銷售樓花及已建成一手私人住宅物業(yè)時,須遵守商會售樓指數(shù)。

    鄭汝樺推出的“規(guī)管示范單位12式”

    須向地產(chǎn)建設(shè)商會提交一份經(jīng)認(rèn)可人士審批文件,確認(rèn)示范單位周邊尺寸與落成后的單位一致;

    示范單位面積必須與當(dāng)局批核的圖則規(guī)定一致;

    示范單位的用料及設(shè)備需與落成后的單位一致;

    至少提供一個樣板房供潛在買家參觀;

    須設(shè)置天花板,示范單位的樓高不可超過落成后的單位;

    需要標(biāo)識出圍繞單位外墻的真實厚度;

    須設(shè)置大門;如果拆去房門或廁所門,要在示范單位地上劃出該門的位置并展示門框;

    如拆去非結(jié)構(gòu)外墻,須在單位地面以實線劃出所拆的外墻位置及其尺寸;

    須展示冷氣機(jī)房、窗臺及露臺等尺寸;

    須列明交樓后所提供的電器或其他用品;

    須在顯眼處貼出尺寸及成比例平面圖;

    必須允許公眾在示范單位內(nèi)度量尺寸。

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