買房人的糾結(jié)季

田春艷

買房,還是觀望?樓市新政出臺(tái)近3個(gè)月,買房人為之糾結(jié)的,是新政的政策效果能否執(zhí)行到位

“現(xiàn)在不需要什么新的政策,就這么膠著,看誰頂?shù)眠^誰?！便y河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)直言。

本輪樓市調(diào)控,歷時(shí)已三個(gè)月,商品房成交量持續(xù)下滑,觀望氣氛濃厚,一線城市堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開始松動(dòng),土地市場(chǎng)連續(xù)流拍,部分一線城市租金快速上漲。

面對(duì)“膠著拉鋸”的總體態(tài)勢(shì),左小蕾認(rèn)為,只要把現(xiàn)在的政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行下去,“剩下就看房地產(chǎn)商能撐多久了”。

樓市調(diào)控是持之以恒,還是會(huì)半途而廢?2010年7月中旬,《中國(guó)新聞周刊》記者以采訪部委、報(bào)名北京某看房團(tuán)等形式,實(shí)地體驗(yàn)了大多買房者的當(dāng)前心態(tài),以及目前政策糾結(jié)中的現(xiàn)狀和未來。

“部長(zhǎng)說房?jī)r(jià)要降,再等等?！?/p>

李華(化名),31歲,某網(wǎng)站編輯,是此次某網(wǎng)站組織的看房團(tuán)中眾多年輕男士中的一位。50個(gè)座位的大巴車,上座率80%。年輕男士占大多數(shù),偶爾有帶著女朋友的,大多是準(zhǔn)備買婚房;50歲左右的女士也有八九位,有的是要改善住房,有的是要給子女買房。

購(gòu)房團(tuán)組織者告訴《中國(guó)新聞周刊》,最近看房的很多,幾個(gè)月前一輛大巴車就坐三兩個(gè)人,基本上都是空的,但是,現(xiàn)在看得多,“出手的還是不多,都是先看好了,自己心里有個(gè)譜”。

這樣免費(fèi)的購(gòu)房團(tuán)是房地產(chǎn)公司在網(wǎng)站做了廣告以后,網(wǎng)站通過會(huì)員、調(diào)查等方式為房地產(chǎn)公司提供的額外服務(wù)。“現(xiàn)在看的多,買的少,你一個(gè)人去售樓處,人家不愛搭理你,人多,他們還會(huì)有飲料、甜點(diǎn)等來招待?！辟?gòu)房團(tuán)組織者告訴記者。

李華最近看了12處北京西四環(huán)、北四環(huán)的新開樓盤,他想先儲(chǔ)備好自己中意的房,然后年底出手?！安块L(zhǎng)說房?jī)r(jià)要降,再等等,等到第四季度?！?/p>

李華說的部長(zhǎng),指的是國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史。7月4日,在大連舉行的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上,徐紹史公開表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì),再過一個(gè)季度左右,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整,房?jī)r(jià)會(huì)有所下降,但下降到什么程度不好說。徐紹史的“降價(jià)論”預(yù)言,引發(fā)了包括李華在內(nèi)的諸多購(gòu)房者的猜想。

這也是自4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控以來,與房地產(chǎn)有關(guān)的主要職能部門一把手首次表態(tài)和預(yù)測(cè)?！罢f句實(shí)在話,沒見過這樣明確表態(tài)的,時(shí)間都已經(jīng)非常準(zhǔn)確了!”李華有些興奮。李華覺得,作為國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史應(yīng)該非常清楚自己及國(guó)土部的角色,也知道其關(guān)于房?jī)r(jià)將下降的表態(tài)對(duì)市場(chǎng)的影響力。“這也許說明他是有依據(jù)、有底氣的,其背后或許有我們理解不了的潛臺(tái)詞。”

隨后,徐紹史的“降價(jià)論”預(yù)言成為各大媒體頭條,并有媒體解讀為,“徐紹史的降價(jià)論有兩種含義:一是從樓市情況來看,樓價(jià)真的會(huì)降;二是樓價(jià)如果沒有降,那么市場(chǎng)就會(huì)迎來新一輪的調(diào)整政策。”房產(chǎn)新政將啟動(dòng)下一波的說法,一時(shí)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

“不存在第二輪、第二波的說法,因?yàn)楝F(xiàn)有政策還沒有落實(shí)到位?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林,在接受媒體采訪時(shí)反駁了“樓市將進(jìn)行第二波調(diào)控”的傳言。

這讓李華有些迷糊,“關(guān)于房地產(chǎn)的政策,政府和開發(fā)商有分歧,政府部門和政府部門也總是矛盾?！庇谑?李華去關(guān)注了幾個(gè)房地產(chǎn)商的微博。

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)針對(duì)徐紹史的言論,寫了幾條微博。例一,“只有在中國(guó),才會(huì)出現(xiàn)政府部長(zhǎng)可以預(yù)測(cè)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的新聞?！崩?“為什么有的官員在喊維持市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展和供給,有的官員在唱跌?請(qǐng)官員們先統(tǒng)一對(duì)文件的認(rèn)識(shí)之后再吶喊行嗎?花樣多了會(huì)更亂?！?/p>

就此,國(guó)土部一位不愿透露姓名的官員對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示:“一些輿論對(duì)徐部長(zhǎng)表述的理解有失偏頗,徐部長(zhǎng)經(jīng)常會(huì)告誡大家,要冷靜地思考,嚴(yán)格地執(zhí)行,不要急于出政策?！痹谶@位官員看來,徐紹史的表態(tài)意味著,打擊囤地、閑地、炒地的土地調(diào)控,將在下一階段繼續(xù)深入,但并不意味著一定有新的政策出臺(tái)。

同時(shí),這位官員也表示,大家把全部目光都集中到樓價(jià)會(huì)不會(huì)降,降多少,然后再說調(diào)控是否有效上,是個(gè)非常大的誤區(qū)。

銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾對(duì)此也持相同的觀點(diǎn),“無論是國(guó)土部,還是住建部都沒必要太過多關(guān)注房?jī)r(jià)的上漲或下跌,他們應(yīng)該關(guān)注怎樣把保障性住房體系的預(yù)期建立起來。最重要的是這一套體系的建立?！弊笮±賹?duì)《中國(guó)新聞周刊》強(qiáng)調(diào)。

《中國(guó)新聞周刊》看到的一份最近國(guó)土部系統(tǒng)內(nèi)部討論的文件顯示,劃線的重點(diǎn)部分中有如下句子:“為了落實(shí)此前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,下半年要進(jìn)一步堅(jiān)定全系統(tǒng)主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心,主動(dòng)積極參與房地產(chǎn)調(diào)控”;“根據(jù)年初供地計(jì)劃,要保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng);開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理,系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地,嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地;完善土地出讓合同,加強(qiáng)批后監(jiān)管;進(jìn)一步完善土地招拍掛制度?！?/p>

銀行放水?

和李華不同,北京某著名高校年近五十的楊姓女教授則不太關(guān)注上述的政策,“無論國(guó)土部還是住建部出臺(tái)的政策都很間接,也不是讓人很放心。”楊教授關(guān)心的是銀行的利率,以及未來是否會(huì)加息。

楊教授現(xiàn)在,周末只要有時(shí)間,就帶著女兒隨看房團(tuán)看房。楊教授在學(xué)校宿舍和亞運(yùn)村附近各有一套房子,現(xiàn)在想給已過二十歲的女兒再買一套。而促使楊教授未來一段時(shí)間頻繁看房的原因則是,她注意到7月初有媒體報(bào)道:繼上海、南京、杭州等地銀行放松第三套房貸后,深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸款。

據(jù)報(bào)道,交通銀行總行客服在接受咨詢時(shí),改變過去“暫停第三套房貸”的說法,稱特殊情況下可以辦理第三套房貸,按首付6成、利率為基準(zhǔn)利率的1.15倍執(zhí)行?？闪腥氲奶厥馇闆r包括“工作地點(diǎn)變更”“已成年子女與父母分開居住”等。此外,其他相關(guān)銀行也明確表示可以受理第三套房貸的申請(qǐng),對(duì)首付和利率的要求則不盡相同,有的要求首付5成5,有的要求6成,利率則按基準(zhǔn)利率上浮15%或者20%。

在包括楊教授在內(nèi)的很多購(gòu)房者看來,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以被稱為“史上最嚴(yán)”,無非是實(shí)行了罕見的信貸政策:對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例提高至全球最高的50%,而對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。與此同時(shí),住建部等三部委也在6月份出臺(tái)了更加嚴(yán)格的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

楊教授也一度認(rèn)為,第三套房“禁貸令”既是順應(yīng)民意的調(diào)控房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的重要措施,又抓住了房地產(chǎn)最可能出現(xiàn)泡沫的“七寸”。現(xiàn)在她卻特別擔(dān)心,“銀行放水”可能會(huì)沖擊樓市新政,并進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。雖然已經(jīng)有兩套住房,但楊教授依然希望要購(gòu)買的房子能夠便宜一點(diǎn)。

同樣,此次看房團(tuán)里其他購(gòu)房者也都在擔(dān)心:三套房貸松動(dòng)了,二套放貸會(huì)不會(huì)也跟著松動(dòng)?銀行扛不住了,其他利益相關(guān)方,如地方政府、開發(fā)商,會(huì)不會(huì)也緊隨其后、接連松動(dòng)下去?

而就在不久前,《中國(guó)新聞周刊》記者參加的中信銀行私人銀行投資者俱樂部的成立儀式上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任秦虹表示,對(duì)第三套房不放貸、對(duì)沒有社保人員限制購(gòu)房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出,而土地出讓制度、保障房建設(shè)等仍將深化,不會(huì)輕易退出。

但是,住建部政策研究中心副主任王玨林卻又在7月12日向媒體公開表示,目前部分媒體報(bào)道中提到的部分第三套房貸松動(dòng)的消息,應(yīng)屬個(gè)案,不能藉此做出房地產(chǎn)調(diào)控政策方向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的判斷。

《中國(guó)新聞周刊》隨后致電工、農(nóng)、建等銀行的北京分行,上述三行的房貸業(yè)務(wù)部門均表示嚴(yán)格執(zhí)行“三套房不放松”的政策。當(dāng)記者再致電銀監(jiān)會(huì)宣傳部門時(shí),銀監(jiān)會(huì)也表示:“住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)制定的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》,其政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化,各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行,不能動(dòng)搖。”

但是,一位房產(chǎn)中介公司的馬姓經(jīng)理卻告訴《中國(guó)新聞周刊》記者,其實(shí),在“第三套及以上住房停止貸款”的北京,各銀行也以各種手法大打“擦邊球”。常用的操作辦法有三種:首先是將原有住房定為福利性分配公房,那么,貸款人可以在此套房的基礎(chǔ)上,購(gòu)買第一套商品房;其次,大部分銀行仍實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的辦法,只要個(gè)人貸款記錄沒有兩筆以上未還按揭貸款,則仍可操作;第三,則是利用家庭成員購(gòu)買,因?yàn)槟壳皫缀跛秀y行備案系統(tǒng)均無法及時(shí)辨認(rèn)家庭所有住房套數(shù)?！暗谌追抠J款其實(shí)還是有很多操作空間。”

會(huì)有下一波調(diào)控么?

看了一圈的樓盤,價(jià)格還都是在高位盤旋,看房者大多覺得調(diào)控“出師未捷”。比如,西四環(huán)某一樓盤預(yù)售價(jià)26000元每平米,待售的都是140平米以上的大戶型,“隨便一套下來就得400萬”。李華和楊教授從心里希望,能有下一波調(diào)控。

“如果這一波調(diào)不過來,下一波才是最危險(xiǎn)的?！眹?guó)內(nèi)一知名房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理向《中國(guó)新聞周刊》解釋,再有一波調(diào)控未見得就是好事。他身邊大多開發(fā)商現(xiàn)在基本上都干著同樣性質(zhì)的事情:密切觀望形勢(shì),言辭模糊,小心謹(jǐn)慎不犯方向性錯(cuò)誤,同時(shí)半真半假地,半應(yīng)付政府和社會(huì),半為自己銷售順利地推出一些降價(jià)措施。“在為第三季度大規(guī)模推盤和傳統(tǒng)金九銀十銷售旺季來臨前,炒作政策見底,促使購(gòu)房者出手。”

同時(shí),該經(jīng)理也表示只要這波政策執(zhí)行下去,很多開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持不住。他舉例說,2009年3月份的GDP只有3%的增長(zhǎng),再不救市,GDP就要變成0了,所以一定要救市?！翱山衲?月份的GDP增長(zhǎng)是11.9%,數(shù)字上好看很多。”所以,大多房企擔(dān)心的是,“不要說政府不救市,就是救市,也得到明年甚至明年底再救,房地產(chǎn)商能撐到那時(shí)候嗎?”

所以,李華特別關(guān)注任志強(qiáng)等這些房地產(chǎn)商人的態(tài)度。李華注意到,剛剛在海南舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上,任志強(qiáng)呼吁同行降價(jià),“我鼓勵(lì)大家盡快降!降了就給政府一個(gè)臺(tái)階,后面就不會(huì)出更嚴(yán)厲的政策,不行就再打一錘子,何苦兩敗俱傷?降價(jià)大家都有臺(tái)階下,回到原來的軌道上,這是最好的結(jié)果?！?/p>

這讓李華有點(diǎn)放心,先看房,按照徐部長(zhǎng)說的,等到第四季度再看?！鞍呀?jīng)濟(jì)搞得大起大落,肯定也不是宏觀政策調(diào)控的目的?！?/p>

“現(xiàn)在就看新政執(zhí)行的情況了,新的調(diào)控措施出臺(tái)現(xiàn)在看來很難?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、房地產(chǎn)專家曹建海接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)說。他關(guān)注的是,房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市在下半年是否會(huì)審批通過,如果能夠?qū)徟脑?那就已經(jīng)意味著調(diào)控進(jìn)一步加大了?！叭绻慨a(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng),試點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)20%以上降幅?！钡?即便未來推行試點(diǎn),在曹建海看來也不能算是“第二輪”調(diào)控,“除非采取加息的手段”?！?/p>