試論地籍測繪在房產(chǎn)項目開發(fā)中的應(yīng)用

朱俊仁

（湛江市國土資源研究發(fā)展中心，廣東 湛江 524000）

1 地籍測繪的含意

地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作，是地籍調(diào)查中依法認定權(quán)屬界址和利用現(xiàn)狀的技術(shù)手段，是地籍檔案建立的信息基礎(chǔ)。其基本內(nèi)容是測定土地及其附著物的位置、權(quán)屬界線、類型、面積等。

2 地籍測繪的基本方法

2.1 地籍控制測量

地籍控制測量是根據(jù)界址點和地籍圖的精度要求，視測區(qū)范圍的大小、測區(qū)內(nèi)現(xiàn)存控制點數(shù)量和等級等情況。按測量的基本原則和精度要求進行技術(shù)設(shè)計、選點、埋石、野外觀測、數(shù)據(jù)處理等測量工作。

2.1.1 利用GPS定位技術(shù)布測城鎮(zhèn)地籍基本控制網(wǎng)

在一些大城市中，一般已建立城市控制網(wǎng)，并且已在此控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上做了大量的測繪工作。但是，隨著經(jīng)濟建設(shè)的迅速發(fā)展，已有控制網(wǎng)的控制范圍已不能滿足要求。有些控制點被破壞，為此，迫切需要利用GPS定位技術(shù)來加強和改造已有的控制網(wǎng)作為地籍控制網(wǎng)。建立GPS定位技術(shù)布測城鎮(zhèn)地籍控制網(wǎng)時，應(yīng)與已有的控制點進行聯(lián)測，聯(lián)測的控制點最少不能少于2個。

2.1.2 利用已有城鎮(zhèn)基本控制網(wǎng)的辦法

凡符合1985年發(fā)布的《城市測繪規(guī)范》要求的二、三、四等城市控制網(wǎng)和一、二級城市控制網(wǎng)點都可作為地籍基本控制網(wǎng)。對已布設(shè)二、三、四等城市控制網(wǎng)而未布設(shè)一、二級控制網(wǎng)的地區(qū)，可以其為基礎(chǔ)，加密一級或二級地籍控制網(wǎng)。對已布設(shè)有一級城市控制網(wǎng)的地區(qū)。可以其為基礎(chǔ)，加密二級地籍控制網(wǎng)。在利用已有控制成果時，應(yīng)對所利用的成果有目的地進行分析和檢查。在檢查與使用過程中，如發(fā)現(xiàn)有過大誤差，則應(yīng)進行分析，對有問題的點（存在粗差、點位移動等），則應(yīng)避而不用。

2.1.3 應(yīng)用光電測距儀進行一、二級導(dǎo)線地籍控制網(wǎng)的布設(shè)

2.2 地籍碎部測量

2.2.1 常規(guī)地面測量方法

圖1 極坐標(biāo)法

極坐標(biāo)法見圖1，在控制點A上架設(shè)儀器，并以控制點B定向，測量目標(biāo)點P與控制點B之間的角度β和目標(biāo)點P與控制點A之間的距離S及垂直角α。即可測定目標(biāo)點的位置。由于全站儀的廣泛使用，該法己成為目前獲取地籍要素的主要方法。通過直接將每個碎部點的高度角、水平角和斜距自動記錄在外業(yè)電子手簿或掌上電腦上，直接解算界址點的三維坐標(biāo)。

白紙成圖法；白紙成圖法包括大平板儀、小平板儀配合經(jīng)緯儀等作業(yè)模式，它是一種圖解成圖法。在建立圖解地籍時，最初圖解地籍測量是建立在平板儀測圖技術(shù)基礎(chǔ)上的。由于平板儀測量法不能提供精確的野外實測坐標(biāo)數(shù)據(jù)，而只能得到圖解資料，因而只能提供圖解地籍。隨著解析測量方法以及攝影測量法的廣泛采用，平板儀測量法已逐步被取代。

2.2.2 攝影測量方法

攝影測量法也稱航空攝影測量法，它是按航攝像片及其測制底圖獲取目標(biāo)的位置。主要采用全數(shù)字攝影測量的方法求得界址點點位坐標(biāo)。當(dāng)界址點的數(shù)目很多、地面通視不良的情形下，采用高精度的攝影測量方法是經(jīng)濟有效的。對于采用其它方法施測界址點坐標(biāo)，而航測法繪制地籍圖，更是我國當(dāng)前城鎮(zhèn)地籍測量的主要方法之一。

2.2.3 GPS測量方法

GPS作為一種當(dāng)前最先進的定位工具正成為地籍信息十分重要的數(shù)據(jù)采集工具。近年來，GIS型GPS接收機用于采集地面上的位置數(shù)據(jù)及詳細的屬性信息正日益發(fā)展。GPS只提供地理空間位置，地籍空間數(shù)據(jù)還應(yīng)該包括屬性信息。例如，地籍信息系統(tǒng)中一條道路包括了該路的一系列點的空間坐標(biāo)及該道路的屬性信息（寬度、等級等），而 GPS只能在外業(yè)采集到一系列離散點的空間坐標(biāo)。要想讓這些點連成道路并知道其屬性信息，就必須在外業(yè)采集這些離散點時加以說明和描述。

3 地籍測繪在房產(chǎn)工程中的應(yīng)用

3.1 房產(chǎn)測繪的作業(yè)依據(jù)

（1）國標(biāo)GB/T 17986.1－2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》。

（2）國標(biāo)GB/T 17986.2－2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第二單元：房產(chǎn)圖圖式》。

（3）CJJ 8－99《城市測量規(guī)范》。

（4）CJJ 73－97《全球定位系統(tǒng)城市測量技術(shù)規(guī)程》。

（5）GH 2001－92《全球定位系統(tǒng)（GPS）測量規(guī)范》。

3.2 控制地籍測量

（1）測區(qū)已有資料及可利用情況。圖件資料：湛江房產(chǎn)局提供的測區(qū)1∶500，1∶1 000圖件，該圖于1995年地籍測量完成，時間久遠，已不具備其應(yīng)有的現(xiàn)勢性，但尚可作為房產(chǎn)調(diào)查的工作。平面控制資料：測區(qū)內(nèi)及附近分布有6個平面及高程控制點，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，目前6個控制點保存完好，可以作為本次房產(chǎn)測量的平面起算點。

（2）選點、埋石。根據(jù)湛江地區(qū)的地理特征及已有控制點的分布情況，參照測區(qū)已有地形圖，我們進行了室內(nèi)設(shè)計及實地踏勘、選點工作。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《技術(shù)設(shè)計書》的要求，在測區(qū)范圍內(nèi)布設(shè)26個GPS首級控制點，布設(shè)了60個加密GPS控制點，GPS控制點均在十字路口中心或規(guī)劃路口中心設(shè)有鋼釘標(biāo)志，GPS控制點均繪制有點之記。

（3）施測方法。地籍測量中嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，對儀器進行了認真的對中、整平。地籍測量前后分別量取了天線高，其互差不大于±0.002 m。首級控制測量使用檢驗合格的4臺（套）Trimble5700型和3臺（套）Trimble4700型GPS雙頻接收機采用靜態(tài)定位方法施測。根據(jù)星歷預(yù)報制定觀測計劃，靜態(tài)同步觀測一個時段，各個時段不少于50分鐘。內(nèi)業(yè)平差計算采用美國 Trimble公司的隨機軟件進行網(wǎng)平差。在首級控制地籍測量成果的基礎(chǔ)上使用3臺（套）Trimble5700型GPS接收機采用RTK方法施測，其余的GPS控制點作為測區(qū)的加密控制點，其中一臺接收機為參考站，另兩臺為流動站。

（4）成果質(zhì)量首級控制測量平差后 GPS控制網(wǎng)中最弱邊的相對精度為1/60萬。加密控制點通過將兩個流動站對若干點位進行重復(fù)觀測，其坐標(biāo)互差均在±0.01 m范圍內(nèi)，60個GPS控制點的平均點位中誤差為±0.007 m，最弱點的點位中誤差為±0.010 m。由以上數(shù)據(jù)表明，首級控制及加密控制均達到《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《技術(shù)設(shè)計書》的精度要求。

3.3 面積量算

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2 m以上（含2.2 m）的永久性建筑。對規(guī)則建筑物，內(nèi)業(yè)人員按外業(yè)勘丈草圖，將實量數(shù)據(jù)平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計算程序求取各層面積，然后對各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。

實地量距法和坐標(biāo)解析法是目前房產(chǎn)測量中最普遍采用的面積測算方法，也是目前面積測算中精度較好的測算方法。當(dāng)面積小于等于1 000 m2時，實地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要高；當(dāng)面積大于等于1 000 m2時，實地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要低。因此在面積測算中，我們采用了實地量距法與坐標(biāo)解析法結(jié)合的辦法：對于邊長不超過一個尺段的房屋，用經(jīng)過檢定合格的鋼尺實地丈量其每一條邊，平差后計算面積；對于邊長較長的房屋，用全站儀實測其四個角點坐標(biāo)，作為控制長度將實地勘丈數(shù)據(jù)進行平差，從而計算房屋建筑面積。

由于在丈量房屋邊長時存在誤差，因此按照丈量數(shù)據(jù)直接在 AutoCAD上畫出的房屋分層平面圖形大多會出現(xiàn)不封閉的情況，即出現(xiàn)前后墻長度不相等或左右墻長度不相等的情況，而這與實際情況不符，也不符合人們的日常習(xí)慣。因此必須對丈量數(shù)據(jù)進行處理后才能進行面積計算。具體的處理辦法是：利用房屋在設(shè)計時成對稱圖形的原理，將丈量數(shù)據(jù)進行處理，使處理后的數(shù)據(jù)滿足對稱及邊長相等的要求。

4 結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)的地籍測繪的工作成果應(yīng)用十分廣泛，但是在實際工作中還存在一些問題，這些問題的解決與否、如何解決，直接關(guān)系到千家萬戶的利益。因此，房地產(chǎn)的地籍測繪工作備受社會公眾的關(guān)注，搞好房地產(chǎn)測繪的技術(shù)工作具有十分重要的實際意義。

1 張來安.地籍測量在房地產(chǎn)登記中的運用及其作用研究［J］.管理觀察，2009（17）

2 陳 志、賈志俊.實時動態(tài)定位技術(shù)在地籍與房地產(chǎn)測量中的應(yīng)用初探［J］.咸寧師專學(xué)報，2002（6）