我看央企退出房地產(chǎn)

韓令國

北京一日出三地王后的18號下午，國資委召開新聞發(fā)布會，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

據(jù)初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，2009年，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入為2209億元，約占全國商品房銷售收入的5％；房屋銷售面積為2807萬平方米，約占全國商品房銷售面積的3％。

2009年，這16家中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85％；銷售收入為1899億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的86％；凈利潤為188億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的94％。這些數(shù)據(jù)表明，中央企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)。

從2009年總價地王和樓面單價地王看，前10塊地王中，各有8塊已經(jīng)落入這十幾家房企手中，也就是說推動2009年地價上漲的就是這十幾家央企，而國資委宣布保留的也正是此前一直在制造地價房價互推的主導者，因此僅推出其余78家央企對房地產(chǎn)來講，并未起到穩(wěn)定作用，相反這十幾家央企依舊會繼續(xù)推動地王。

從此看房地產(chǎn)的主要問題是央企搶地，從這個現(xiàn)象看是土地供給不足，正是土地供給不足導致的央企民企搶地現(xiàn)象，推動地王。

但是事實上并非如此，從市場角度看，地價房價互推取決于房價預期，主要原因在于房價預期尚在市場可承受范圍，因此，在市場需求旺盛的情況下，無論房價預期多高都會有人接盤，在房價的帶動下推升地價效果。

而產(chǎn)生這種現(xiàn)象的真實原因在于投資需求泛濫，從2009年各房產(chǎn)經(jīng)紀公司和銷售代理公司反饋的年終數(shù)據(jù)中分析中可見，2009年全國二手房與新房銷售數(shù)據(jù)中，有7成購房者屬于投資需求，而這種投資需求從其房屋持有年限看，僅為投機需求，因此房價預期的生成就是投機需求作祟。

從經(jīng)濟政策角度看投機需求成因，就是流動性和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。眾所周知，2009年房地產(chǎn)銷售額達4.6萬億，帶動全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長16.1％，對GDP貢獻率達到10％，成為拉動經(jīng)濟的主要引擎，而2009年房地產(chǎn)之所以過熱，決定性因素就是國家向市場投放了過多貨幣，流動性增強，過多資本沒有正常投資渠道，房地產(chǎn)投資需求比例就會增加，同時通脹預期與貨幣稀釋作用導致的貨幣貶值現(xiàn)象又會推高資產(chǎn)與大宗商品價格，因此，從幾個數(shù)據(jù)和規(guī)律對比中可見，房地產(chǎn)政策拉動，因此地王的真正制造者也不僅是央企因素這樣簡單。

實際上央企之所以會搶地王，主要原因還是在于錢太多，改革開放以來，每年的銀行信貸中有60％以上流入央企就是主因。

從頭至尾不用多說，已經(jīng)證明國資委所保留的幾個央企，今后還會推升地王，而這個趨勢的主要成因依舊是經(jīng)濟政策與貨幣政策過于寬松，也就是流動性過剩，另外一個輔助原因就是投機需求沒有遏制，將這兩個沒有任何制約的因素加在一起，無論用類似于“國19條”一樣的任何其它政策來調(diào)控、遏制，對新地王產(chǎn)生的預期都不會有任何影響，房價地價互推的游戲也將繼續(xù)。

當然有人說房價漲、地價漲，國家財政有收入就可以多建保障房，事實上保障房的效果是什么所有人都應該明白，包括限價房與經(jīng)濟適用房在內(nèi)，限價的高價，經(jīng)濟適用的不經(jīng)濟也不適用，剩下最后一塊廉租房花落誰家暫且不提，從財政投資規(guī)?？?，每年能落實的數(shù)量依舊遠遠不及需求，因此這輪調(diào)控的最終結(jié)果也依舊未變，幾乎所有人的購房支出又要大幅增加，那么這樣的房地產(chǎn)政策受益者是誰?在國資委宣布只保留16家央企繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢真的會有改變嗎?