國家保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的

文/王煒

國務(wù)院辦公廳今年1月7日發(fā)出通知，要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！锻ㄖ分杏兴拇罅咙c引人注目。

亮點一：增加有效供給

適當(dāng)擴大經(jīng)適房供應(yīng)范圍，增加限價房和公共租賃房供應(yīng)

供需矛盾是造成當(dāng)前部分城市房價過快上漲的主要原因?！锻ㄖ钒言黾颖Ｕ闲宰》亢推胀ㄉ唐贩坑行Ч┙o放在第一位。除了強調(diào)要促開工、促上市、增加土地供應(yīng)，特別提出要適當(dāng)加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍。

2007年出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見》中，曾將經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象由“中低收入家庭”明確調(diào)整為“低收入住房困難家庭”。專家認為，此次提出適度擴大經(jīng)濟適用房供應(yīng)范圍，是希望借此增加供應(yīng)，并拉低房價平均水平。

在此前舉行的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年工作會議上，部長姜偉新表示，部分城市可以適當(dāng)放寬經(jīng)濟適用房供應(yīng)范圍，逐漸從低收入家庭適度向上擴大。

《通知》同時提出，在房價過高、上漲過快的城市，要增加限價房和公共租賃房供應(yīng)。去年底召開的國務(wù)院常務(wù)工作會議，也首次提出加大公共租賃房供地的政策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人認為，加快發(fā)展這兩類住房，有利于解決中等偏低收入家庭住房問題，對于穩(wěn)定房價有積極意義。

亮點二：抑制投機需求

未提“改善型需求”，重申二套房貸首付不低于40%

與以往的幾次房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不同，近期出臺的一系列政策，充分正視了普通居民的剛性購房需求和當(dāng)前市場的供需矛盾，并對不同需求實行差別化政策。

《通知》指出，金融機構(gòu)要嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。并再度重申，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。”

盡管自2007年底以來，關(guān)于二套房貸首付比例和利率的規(guī)定從來沒有改變，但2008年底出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》曾提出，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可享受首套房的優(yōu)惠政策。過去一年的實際操作中，這一政策被過于寬松地執(zhí)行，許多不符合“改善型需求”的二套房，也享受了相關(guān)優(yōu)惠，刺激了市場投機行為，增加了金融風(fēng)險。

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一認為，此次《通知》中沒有再提及“改善型需求”，并不意味著對改善型需求的支持政策已經(jīng)取消，但體現(xiàn)出有關(guān)部門進一步嚴格控制二套房信貸的決心。

亮點三：加強市場監(jiān)管

開發(fā)商須一次性公開全部可售房源，今年將開展“全現(xiàn)房”銷售試點

針對當(dāng)前市場上由于開發(fā)商捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為造成的供應(yīng)不足和恐慌情緒，《通知》提出，要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強對上述行為的查處力度。并進一步加強銷售管理，開發(fā)商不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

據(jù)了解，今后開發(fā)商如的確需要調(diào)整價格，必須重新申報并公示一段時間。同時，近期國土部門正在依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地不建、炒地等違法行為，加大對閑置土地的查處力度。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，打擊捂盤囤地的一系列措施如果能嚴格執(zhí)行，不僅有利于增加市場有效供應(yīng)，對穩(wěn)定市場情緒和預(yù)期也將起到重要作用。

與此相配合，有關(guān)部門正研究完善商品房銷售制度。

亮點四：落實地方責(zé)任

清理和糾正地方“救市”政策，同時應(yīng)避免“一刀切”

《通知》特別強調(diào)了地方政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場中的重要責(zé)任，提出各地要認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，并抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。

由于地方政府對“土地財政”存在的依賴，對中央的宏觀調(diào)控政策經(jīng)常出現(xiàn)執(zhí)行不力或越權(quán)放大的情況。此次中央一系列調(diào)控政策能否真正起到效果，地方政府執(zhí)行力度如何至關(guān)重要。

以土地政策為例。近期國土資源部等5部門出臺了加強土地出讓收支管理的通知，其中提出的購買土地首付必須達到5成，并規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為的政策。據(jù)有關(guān)專家介紹，這項政策其實并非新政，只是在2008年底各地紛紛出臺促進住房消費、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施時，一些地方政府為了加快土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)投資，放松了對政策的執(zhí)行。

據(jù)統(tǒng)計，共有約18個主要城市出臺了土地出讓金的優(yōu)惠政策。隨著房地產(chǎn)市場回暖，過于寬松的政策推高地價、房價的負面效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。專家表示，5部門上述政策出臺，實際上目的在于再次收緊一些地方過于寬松的政策。

但是，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的特性，決定了每個城市之間，甚至一個城市不同區(qū)域之間，情況差別都很大。因此，房地產(chǎn)政策不應(yīng)“一刀切”，最終還是要靠各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，采取針對性措施。