地產(chǎn)泡沫驚現(xiàn)中國(guó)?

丹尼爾.因狄維格里奧 周 愿

出處《大西洋月刊》

翻譯本刊記者周愿

去年全世界剛剛目睹過(guò)美國(guó)地產(chǎn)泡沫將其經(jīng)濟(jì)拉至谷底的悲劇，因此你想當(dāng)然認(rèn)為不會(huì)有第二個(gè)國(guó)家重犯歷史錯(cuò)誤?事實(shí)上，中國(guó)似乎身陷其中。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，中國(guó)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。它會(huì)重蹈美國(guó)的覆轍嗎?

12月18日，彭博社對(duì)此方瘋漲撰文，以下是部分摘錄：

Gloria Gu女士在靠近上海金融中心區(qū)的地方花483000美元買了一套公寓，這樣她3歲的兒子就能就讀于上海最好的幼兒園之一；aia6個(gè)月后，她入住的公寓售價(jià)已經(jīng)上漲到615000美元。

2009年上海浦東新區(qū)的新建單元住宅價(jià)格上漲了57％，最高上漲紀(jì)錄是4061美元／平方米。根據(jù)上海巢房?jī)r(jià)調(diào)查機(jī)構(gòu)(Shanghai Uwm)的跟蹤研究，中國(guó)最富有城市房?jī)r(jià)平均上漲了26％(2434美元／平方米)

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2009年的前9個(gè)月中，新房轉(zhuǎn)按揭款項(xiàng)達(dá)到了13950萬(wàn)美元，這是一年前該數(shù)值的4倍。

聽(tīng)起來(lái)很可熟不是嗎，把“浦東”這個(gè)詞換成“邁阿密”或者“拉斯維加斯”，簡(jiǎn)直就是2005年美國(guó)噩夢(mèng)的再現(xiàn)。事實(shí)上，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的這種巨變更加不理性，至少在美國(guó)，我很肯定沒(méi)發(fā)生一年房?jī)r(jià)暴漲3倍的事情。

這其中的增長(zhǎng)的確貨真價(jià)實(shí)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率比美國(guó)快得多。但我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率不會(huì)像上文提及的房產(chǎn)業(yè)那樣可持續(xù)。

中國(guó)政府已經(jīng)采取了一些措施，試圖遏制這種瘋狂飆漲。目前恢復(fù)了一些平定房?jī)r(jià)的稅種。但根據(jù)彭博社分析，這些政府措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠：

“中國(guó)為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定，并不將重心教在膨脹的資產(chǎn)泡沫上，也不會(huì)對(duì)重大政策進(jìn)行改變?！钡靥幧虾５闹性禺a(chǎn)代理有限公司(CentalineProperty Agency Ltd，)分析師Clement Luk如是說(shuō)。

“政府陷入了一個(gè)兩難的境地?！盠uk表示，“要對(duì)付猛增的資產(chǎn)價(jià)格，又擔(dān)心泡沫破裂，不能輕易采取‘硬著陸政策?！?/p>

中國(guó)地產(chǎn)泡沫的根源，是否和當(dāng)年美國(guó)的地產(chǎn)災(zāi)難一樣?當(dāng)然不是。在中國(guó)，這里政府資助地產(chǎn)商上市、給他們貸款。隨著房?jī)r(jià)上漲，銀行、金融機(jī)構(gòu)也隨之放寬信貸，最終，問(wèn)題發(fā)生了。

本刊常駐中國(guó)專家Iarlles Fallows向我解釋了中國(guó)房?jī)r(jià)大漲的緣由。中國(guó)的銀行有大筆存款，因此一旦經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩慢，政府就會(huì)叫銀行多貸款——這和美國(guó)的情形一樣：貸款質(zhì)量下降。

雖然中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)大漲，但“是否存在泡沫”的問(wèn)題還有爭(zhēng)議。理論上，人口往城市遷居是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的主因，這也很合理，所以在某些方面可以歸因于補(bǔ)漲性質(zhì)。另一位教授MlchaeI Pett]s(“中國(guó)金融市場(chǎng)”博客的作者)對(duì)此理論不以為然。他認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)一定有泡沫，但并不是特別擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。此前，他撰文指出：

上周(具體時(shí)間尚未核查)北京最大地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人那傳聞“我們(地產(chǎn)行業(yè))正在泡沫之中”，這是我在2009年11月第二次從中國(guó)最大地產(chǎn)商首席執(zhí)行官處聽(tīng)到此類警告。這位人士的看法應(yīng)該是正確的；中國(guó)人民銀行解除“股市泡沫警告”可能也是對(duì)的；但對(duì)我而言，如果這兩個(gè)市場(chǎng)崩盤(pán)，對(duì)財(cái)福的移響都不大。在中國(guó)，這兩個(gè)市場(chǎng)中資金量占儲(chǔ)蓄的比重幾乎只有九牛一毛，而且也只有板有錢的人才會(huì)將財(cái)富集中于此。

我認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)造成傷害主要在于這破壞了地嚴(yán)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)活動(dòng)的萎縮導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的失業(yè)率。我推測(cè)，如果我們真的能看見(jiàn)地產(chǎn)價(jià)格的猛降，相關(guān)商業(yè)活動(dòng)的萎縮程度可能沒(méi)有預(yù)料的嚴(yán)重，因?yàn)橹灰禺a(chǎn)商信用依舊，銀行和政府就會(huì)出臺(tái)相關(guān)支持措施。因此此處價(jià)格并不是制定商業(yè)策略的根據(jù)。

這是個(gè)有趣的視角，根據(jù)Petts教授的說(shuō)法，中國(guó)沒(méi)有向美國(guó)經(jīng)濟(jì)那樣依籟地產(chǎn)業(yè)，假設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)真的崩盤(pán)，也只有一小部分人會(huì)受影響，同時(shí)考慮到政府干預(yù)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)狀況應(yīng)該不會(huì)有什么大變動(dòng)。

同樣，中國(guó)的金融市場(chǎng)也不會(huì)遭受什么重創(chuàng)，其中有部分原因是源于中國(guó)沒(méi)有像美國(guó)證券市場(chǎng)那么發(fā)達(dá)，因此中國(guó)的銀行也沒(méi)有美國(guó)那么明顯的杠桿作用。即使放貸失敗，也不會(huì)出現(xiàn)那么多美國(guó)市場(chǎng)那樣的不穩(wěn)定因素。投資者們可以一看到壞賬，就重新定價(jià)，或者做其他轉(zhuǎn)變。正如Pettrs教授所說(shuō)，真正的擔(dān)憂在于地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)就業(yè)率受影響，但他也同樣沒(méi)有給出預(yù)測(cè)。

中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)有泡沫嗎?答案是肯定的。那么是否要像對(duì)待美國(guó)2008年地產(chǎn)泡沫那般大動(dòng)干戈?大可不必。雖然泡沫總是或多或少地對(duì)經(jīng)濟(jì)造成損害，但只有少數(shù)泡沫的破壞性達(dá)到美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)那樣嚴(yán)重，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)同樣的歷史悲劇。